이제는 상가 재건축 입니다 (2025.4)

불확실한 시대, 재건축으로 여는 새로운 가능성!

2025년 대한민국은 정치적 불안정성과 글로벌 경제의 변동성으로 인해 많은 어려움을 겪고 있다. 이러한 상황 속에서도 우리는 새로운 희망을 찾고자 한다. 바로 재건축이다. 노후 건물의 재건축은 단순한 복구를 넘어 새로운 상업 공간과 주거 환경을 창출하며, 지역 경제에 활력을 불어넣는 중요한 역할을 한다.

20년 이상의 부동산 투자 및 개발 경험을 가진 지은이는 재건축이 왜 지금 필요한지, 그리고 어떻게 진행해야 하는지를 이 책을 통해 상세히 설명해준다. 재건축의 기본 개념부터 법적 요구사항, 실질적인 전략까지 모든 과정을 체계적으로 안내한다. 특히 최근 건축법 개정으로 더욱 용이해진 집합건물법 재건축에 대한 최신 정보를 제공함으로써 독자들이 재건축 시장을 보다 효과적으로 이해하고 활용할 수 있도록 돕는다.

이 책은 단순한 정보 제공뿐만이 아니라 독자들에게 재건축을 통한 새로운 가능성과 희망을 제시한다. 불확실한 경제 속에서도 우리는 재건축을 통해 더 나은 미래를 만들어갈 수 있다. 이 책이 독자 여러분의 재건축 여정에 든든한 길잡이가 되기를 바란다.

우종필

前 로뎀나무컨설팀 대표

前 NPL파트너스 회장

現 엔파그룹 회장

저서

《20년 경매고수의 100억 벌기 NPL비법》

《이것이 부동산 투자다》

한국의 노후화된 상가는 점차 슬럼화되고 있으며, 이로 인해 상가의 공실률 또한 증가하는 심각한 상황에 직면해 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 상가들의 재건축이 절실히 요구되고 있다. 집합건물법에 따른

상가 재건축은 정부의 지원을 통해 활성화되어야 하며, 기존 상가의 면적을 절반 이상으로 줄이고 이에 비해 주택 공급을 확대해야 하는 필요성이 대두되고 있다.

최근 한국의 상업지역에서는 상업시설 비율을 줄여야 한다는 목소리가 커지고 있다. 대형 복합쇼핑몰과 온라인 쇼핑의 확산은 전통적인 상가의 공실률을 더욱 증가시키고 있으며, 이로 인해 상업시설에 대한 수요

가 급격히 변화하고 있다. 서울 도심 내 주거복합건축물의 비주거시설 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮추는 계획은 이러한 변화에 적절히 대응할 수 있는 중요한 조치가 될 것이다.

상업지역에서 비주거시설 비율을 축소하는 것은 상가의 의무 면적을 줄여 시장의 실제 수요에 맞는 적정 규모의 상가 공급을 가능하게 한다. 이는 공실 문제를 완화하고, 주택 수요가 증가하는 상황에서 주거

시설의 공급을 확대하는 데 기여할 것이다. 앞으로의 재건축과 신도시 건설을 할 때, 상가의 비율을 줄이는 방향으로 나아간다면 보다 균형잡힌 도시 환경을 조성하고 주민들의 생활 질을 향상시키는 데 기여할

수 있을 것이다.

도시의 미래는 상업시설과 주거시설의 조화로운 공존에 달려 있으며, 이를 통해 보다 나은 도시 환경을 만들어나갈 수 있을 것이다.

[서문 1] 이제는 상가 재건축이다! 그 이유는 상가 오피스텔 재건축 시장에 새로운 바람이 불어왔기 때문이다 … 04

[서문 2] 부실채권 사업에 이어 부실현장 재건사업, 그리고 이어지는 재건축 사업 … 18

PART 01 집합건물법 재건축이 뭐예요?

1. 집합건물법 재건축이란?… 28

2. 도시정비법에 따른 재건축과 집합건물법에 따른

재건축의 비교… 35

3. 소규모주택정비사업도 집합건물법 재건축이 가능하다… 38

4. 집합건물법 재건축의 일반적인 절차… 51

5. 집합건물법 재건축 과정의 핵심 TIP!… 67

6. 집합건물법 재건축 규정 해설… 89

7. 연합(통합)재건축?… 102

PART 02 우리도 재건축합시다

1. 재건축의 시작 … 106

- 재건축 사전 준비의 중요성 … 106

- 아파트 상가, 단독 재건축 … 108

- 일반 상가 재건축 … 112

- 오피스텔 재건축 … 114

- 소규모 공동주택 재건축 … 120

2. 재건축의 다양한 방법 …123

- 재건축 위원회 단독 시행 … 123

- 재건축 위원회와 시행사의 공동 시행 … 124

- 시행사에 매각하는 방식 … 126

- 분담금 제로(0) 확정지분제 방식의 1:1 재건축 … 127

- 독립정산제 + 제자리 재건축 방식의 연합(통합)재건축 … 132

- 연합재건축의 이점 1 - 랜드마크 조성 가능성 … 136

- 연합재건축의 이점 2 - 재건축 추진력 확보 … 137

- 연합재건축 추진 절차 … 138

3. 재건축 사례별 연구 … 140

- 2021. 08. 10 건축법 개정 이후 집합건물법 재건축 사례 … 140

PART 03 재건축 사업에서의 권리분석과 솔루션

1. 구분소유권 등의 권리분석… 148

PART 04 잘 키운 상가 열 아들 안 부럽다

- 수익성 있는 재건축 예정 상가 고르기 … 163

- 재건축 예정 상가 매입 방법(경매와 NPL) … 165

- 증여세를 줄이는 방법 … 165

- 재건축 상가 투자 사례 … 166

- 실패 사례 분석 … 167

- 성공적인 투자자의 특징 … 168

- 미래의 재건축 상가 투자 전망 … 169

PART 05 집합건물법 상가 재건축 주요 분쟁 사안에 대한 Q & A

- 집합건물법 재건축 주요 분쟁 사안 Q&A … 174

PART 06 안산 백운동 상가 연합재건축 사업계획(안) 및 안내서 소개

- 연합재건축 결의 및 연합재건축 위원회 가입 동의서 … 188

- 연합재건축 위원회 회원가입 및 연합재건축 결의를 위한 안내서 … 194