공급자의 시선-부동산 투자의 25가지 함정-(2025.4)

공급자의 시선을 간파하면 투자 원칙이 명확해진다!

정부, 건설사, 언론… 시장의 판을 짜는 자들을 꿰뚫어라!

한때 모든 자산이 가파르게 상승하던 시기는 끝났다. 특히 부동산 시장은 급등과 조정을 반복하며, 과거처럼 ‘사두면 오른다’는 단순한 공식이 통하지 않는 시대가 되었다. 이제 부동산 가격이 오를 것인지, 떨어질 것인지 누구도 확신할 수 없다. 시장에서는 끊임없이 엇갈린 전망이 쏟아진다. 어떤 전문가는 “지금이 저점 매수 기회”라고 말하고, 또 다른 전문가는 “추가 하락이 불가피하다”고 경고한다. 수많은 정보 속에서 무엇이 진짜 신호이고, 무엇이 노이즈인지 구분하기 어려운 상황은 투자자의 객관적인 판단을 흐리게 만든다. 이는 시장의 분위기에 휩쓸려 감정적인 결정을 내리게 하는 위험 요소가 된다.

지금의 부동산 시장에서는 정보를 많이 아는 것이 중요한 것이 아니다. 중요한 것은 그 정보가 무엇을 의미하는지, 그리고 그 정보가 만들어진 의도가 무엇인지 정확하게 해석하는 능력이다. 잘못된 해석은 곧 투자 실패로 이어질 수 있기 때문이다. 그렇다면 무엇을 기준으로 시장을 바라봐야 할까? 이 책은 그 답을 ‘공급자의 시선’에서 찾는다.

정보는 무기인가, 함정인가?

공급자의 전략을 이해하는 자만이 기회를 움켜쥔다!

대부분은 집값이 올랐다는 뉴스를 보면 더 오를 것이라 기대하고, 특정 지역의 개발 계획이 발표되면 유망 투자처라 판단한다. 하지만 시장을 움직이는 것은 투자자가 아니라 정부, 건설사, 금융기관, 언론과 같은 ‘공급자’들이다. 정부는 정책을 발표할 때 단순한 시장 안정이 아니라 정치적·경제적 목적을 고려하며, 건설사는 분양을 유리하게 만들기 위해 특정 지역의 개발 이슈를 강조한다. 금융기관은 대출 정책을 조정하며 자본의 흐름을 통제하고, 언론은 특정 키워드를 부각해 투자 심리를 조성한다. 이렇게 공급자는 언제나 자신에게 유리한 방식으로 정보를 흘린다. 이를 비판 없이 받아들일 경우, 그들의 의도에 휩쓸려 투자에서 실패할 수밖에 없다.

이 책의 저자이자, 70만 구독자를 가진 부동산 전문 채널 〈표영호TV〉의 운영자 표영호는 현장의 목소리를 들으며 공급자들이 정보를 활용하는 방식을 분석해 왔다. 그는 부동산 시장에서 기회를 잡으려면 공급자의 시선으로 시장을 바라봐야 한다고 강조한다. 『공급자의 시선』은 단순히 ‘어디에 투자해야 하는가?’를 알려주는 것이 아니라, 부동산 시장의 근본적인 흐름을 이해하고, 정책·뉴스·분양 정보 속에서 진짜 투자 기회를 찾는 방법을 알려주는 책이다. 이 책이 당신의 중요한 투자 선택을 돕는 나침반이 되어줄 것이다.

지은이 : 표영호

구독자 70만의 부동산 전문 유튜브 채널 〈표영호TV〉 운영자. 또한 대한민국 대표 기업인 및 전문직 종사자들과 소통하는 단체 ‘한국미래가치포럼’과 CEO 커뮤니티 ‘굿마이크 LSA’를 설립해 운영하고 있다. MBC 〈칭찬합시다〉, SBS 라디오 〈표영호의 여러분 덕분입니다〉 등 다수의 방송을 진행한 방송인이기도 하다. 연세대학교 언론홍보대학원에서 석사 학위를 받았다.

수년간 경제와 부동산 시장을 연구하며, 데이터를 기반으로 한 분석과 전망을 제시하는 데 주력해 왔다. 유튜브 채널 〈표영호TV〉를 운영하며, 혼란스러운 부동산 시장 속에서 투자자들이 올바른 판단을 내릴 수 있도록 현장을 취재하고, 신뢰할 수 있는 현장의 목소리를 전하며 투자자들에게 깊이 있는 통찰을 전달했다. 또한, 부동산 토크 콘서트 〈표영호의 부동산 토크쇼〉를 통해 실전 투자자와 예비 투자자들에게 꼭 필요한 인사이트를 전하며, 시장에서 확고한 입지를 구축해 왔다.

불안정한 부동산 시장 속에서 독자들이 공급자의 논리에 휘둘리지 않고 올바른 투자 결정을 내릴 수 있도록 이 책을 집필했다. 공급자에 의해 왜곡된 정보와 통계 속에서도 시장의 본질을 꿰뚫어 볼 수 있는 안목을 기르는 것이 중요하다고 강조한다. 독자들이 자신만의 투자 가치관을 확립하여 더 이상 공급자의 편향된 정보에 흔들리지 않고, 누구나 경제적 자유와 행복을 누릴 수 있도록 돕는 것이 목표다.

지은 책으로는 『표영호의 최소한의 부동산 공부』 , 『뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크』 , 『소통으로 성공을 디자인하라』 등이 있다.

프롤로그

CHAPTER 01 공급자라는 존재와 현실

기사에 나왔는데요?

: 부동산 시장에서는 많은 사람들이 “남들이 사니까 나도 사야지.” 하는 심리로 움직인다. 이러한 집단적 행동은 결국 ‘더 큰 바보 이론’에 빠지게 만든다.

오른다고 말해야 하는 사람들

: 대부분의 사람들은 과거와 현재를 통해 미래를 예측하려는 경향이 있다. 오늘의 추세가 내일도 계속될 것이라고 믿는 이른바 ‘모멘텀 편향’이다.

비싼 아파트를 사줄 매수자의 수입이 오르지 않았다

: 시세 차익을 실현하기 위해서는 결국 누군가가 더 높은 가격에 그 아파트를 사주어야 한다. 이는 내가 원하는 것보다 타자가 무엇을 욕망하는지를 고려하게 만들며, 결국 다른 사람의 욕망을 따라가는 ‘욕망의 무한 연쇄 현상’으로 이어진다.

대출 환경의 변화, 예전 같은 투자가 불가능해졌다

: “더 이상 무작정 빚내서 투자할 수 없다.” 대한민국의 부동산 시장이 완전히 달라졌다. 과거처럼 적은 자본으로 쉽게 투자할 수 있는 시대는 끝났다. 달라진 대출 환경에서 새로운 전략이 필요한 때다.

하락기(조정기)에는 호재에도 시장이 움직이지 않는다

: 과거처럼 호재 하나에 즉각적으로 움직이던 시장은 이제 끝났다. 복잡한 경제 상황과 소비자 심리의 변화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있을까?

CHAPTER 02 공급자의 함정

통계의 함정

: 숫자로 된 통계는 정확할 것 같지만 그 속에는 인간의 마음과 행동이 들어있다는 것을 알아둘 필요가 있다.

경쟁률과 완판 분양의 함정

: ‘완판’이라는 말에 현혹되지 말자. ‘완판’의 매력과 ‘희소성’의 유혹 뒤에는 언제나 감춰진 계산서가 있다.

아파트값 우상향론의 함정

: 불패의 신화가 영원할까? 무조건적인 상승에 대한 믿음은 이제 위험한 착각이 될 수 있다.

정부는 집값 하락을 원하지 않는다

: 집값이 떨어진다고 반길 일은 아니다. 정부는 부동산의 붕괴를 막기 위해 언제든 움직일 준비가 되어있다.

오피스텔, 생활형 숙박시설 투자의 민낯

: 한때 아파트 대체 투자처로 주목받던 오피스텔, 생숙, 지산 등 수익형 부동산 그 황금기의 끝이 다가오고 있다.

선분양제가 감추고 있는 것들

: 눈에 보이지 않는 집을 계약할 때, 그 뒤에 따라오는 위험은 누가 책임지는가? 과연 무엇을 믿을 수 있는가?

지역주택조합은 원수에게 권한다?

: 평생의 집이 악몽이 될 수도 있다면? 보장된 것은 없다. 집이 아닌 약속에 돈을 걸 때는 더더욱.

CHAPTER 03 투자자가 알아야 하는 진실

집값이 하락세라면 얼마나 버틸 수 있을까?

: 당신은 집값 하락세를 견딜 수 있는 준비가 되어있는가? 자산의 실제 가치를 시험할 시간이 다가오고 있다.

공급 부족은 아파트값 폭등을 가져온다?

: 아파트 공급만 늘리면 집값이 잡힌다고? 심리는 그리 간단하지 않다. 매도도 공급이다. 공급의 정의를 다시 생각해 보라!

전세가가 아파트값을 밀어 올린다?

: 전세가가 오르면 아파트값도 오른다! 오랫동안 이어온 통념이지만, 자세히 살펴보면 복잡한 사정이 숨어 있다.

규제가 풀리면 아파트값은 오르나?

: 시장의 운명은 규제 하나로 결정되지 않는다. 경제 상황, 수요와 공급, 정부 정책 등 모든 변수가 움직인다. 규제 완화의 효과는 그 너머 시장의 논리와 얽혀있다.

금리가 떨어지면 부동산은 무조건 오른다?

: 금리가 낮아져도 집값은 고요할 수 있다. 집값은 금리의 영향을 받지만 경기 심리의 영향을 더 크게 받기 때문이다.

시장은 항상 상승 요인과 하락 요인을 가지고 있다

: 오를까? 내릴까? 부동산은 상승과 하락의 게임이다. 단순한 예상에 머물지 않는다. 상승과 하락은 함께 작용하며, 균형을 아는 자만이 성공을 거머쥔다.

다주택자가 아닌 실수요자가 집을 사면 폭등한다?

: 단순히 실수요자가 이끈다는 믿음은 위험하다. 집값을 움직이는 더 큰 배경을 보라. 시장의 숨겨진 원인을 탐구하라.

재건축은 공짜로 새집을 주는 게 아니다

: 모든 재건축이 황금 열쇠를 보장하지 않는다. 과거의 달콤함이 오늘의 성공을 약속하지 않듯, 재건축의 길도 변수가 가득하다.

재개발을 하면 살기 좋아질까?

: 재개발, 새 도시의 꿈인가, 낡은 터전의 희생인가? 재개발은 때로는 희망의 이름, 때로는 삶의 갈림길이다.

현재 시장에 참여해야 한다는 강박이 나를 망가뜨린다

: 투자는 경주가 아니라 기다리는 게임이다. 놓칠 것에 대한 두려움은 얻는 것보다 더 많은 것을 잃게 만들 수 있다. 다시없을 기회인 듯 보이는 순간에도 현명한 투자자는 기회가 다시 찾아올 것을 알고 있다.

상가 분양은 지옥이다?

: 상가는 꿈꾸기엔 달콤하고, 현실에선 매섭다. 분양 사무소의 말보다 공실의 진실을 두려워하라.

부의 대이전 시대가 열린다

: 역사상 ‘부의 이전’이 가장 많은 시기가 도래했다. 기회와 위험을 동시에 품고 있는 부의 대물림. 새로운 출발선에 서려면 현명한 전략이 필요하다.

인구 변화는 의미 없다?

: 인구는 부동산의 그림자, 수요 없는 집은 지켜질 수 없다. 가구수 증가에 속지 마라. 인구 감소는 장기적인 그림을 좌우한다.

에필로그