청년 주부 퇴직자를 위한 한 방으로 끝내는 부동산 소액 경매 (2025.9 제2판)

소액으로 시작해 큰 수익을 얻고 싶다면,

법정지상권과 공유지분에 도전하라!

누구나 부자가 되고 싶어 하지만, 정작 투자의 길목에서 멈춰 서는 경우가 많다. 부동산 경매 역시 그렇다. 보통의 사람들에게 부동산 경매는 흔히 ‘전문가만이 할 수 있는 영역’으로 여겨진다.

특히 법정지상권 물건이나 공유지분 매각물건 같은 특수물건은 복잡하다는 이유로 더욱 외면받는다. 그러나 이 책은 바로 그 ‘외면받는 물건들’이야말로 가장 빠르게, 그리고 가장 크게 수익을 올릴 수 있는 기회라고 말한다. 이러한 물건들은 경쟁자가 적고, 감정가보다 낮게 책정되며, 특정 이해관계인에게 빠르게 매각할 수 있다는 장점을 가지고 있기 때문이다.

《한 방으로 끝내는 부동산 소액 경매》는 이러한 특수물건에 대한 선입견을 깨고, 소액으로도 충분히 도전할 수 있는 실전 경매 전략을 제시한다. 이 책에서는 경매의 본질을 단순하게 요약한다. 낙찰을 받고, 그 물건을 필요로 하는 사람에게 팔면 된다. 저자는 실제로 소액으로 물건을 낙찰받아 해결해나갔던 경험을 통해 이 과정을 독자에게 보여준다. 가상의 시나리오 대신 현실에서 부딪히며 얻은 이야기들이 담겨 있어, 독자는 책장을 넘기는 순간, 마치 현장에 있는 듯한 생생함을 느낄 수 있다.

더불어 책에는 낙찰 과정에서 부딪히는 다양한 법적 문제들을 해결할 수 있는 판례와 실제 소송 문서, 그리고 저자가 직접 작성해 승소했던 소장과 청구서 양식이 포함되어 있다. 따라서 단순한 이론 학습에 그치지 않고, 실제로 ‘당장 활용할 수 있는 무기’를 손에 쥐게 된다.

이 책이 강조하는 핵심은 명확하다. 좋은 물건은 복잡한 분석 속에 숨어 있지 않다. 수익을 내는 물건이야말로 좋은 물건이다. 법원은 이미 소유권 행사에 제한이 있는 물건들을 감정가보다 20~30% 저렴하게 시장에 내놓는다. 경쟁자는 적고, 매수자는 명확하다. 따라서 입찰표 하나만 제대로 작성할 줄 안다면 누구든지 수익을 낼 수 있다.

이 책은 소액으로 시작해 안정적이고 빠른 수익을 꿈꾸는 투자자들에게, 그리고 이제 막 경매의 문을 두드리는 초보자들에게 꼭 필요한 책이다. 부자가 되고 싶다면, 이 책을 펼치고 당장 법원으로 달려가 입찰하라.

지은이 : 김정규

한국외국어대학교 졸업

(현)한세 법률사무소 사무장

프롤로그 4

소액 01 소액 투자의 대표선수, 법정지상권

1 법정지상권이란 무엇일까 18

소액 02 혜성처럼 떨어진 남의 건물

1 남의 건물도 보호해줄까, 법정지상권 성립 요건 26

2 돈을 빌릴 당시 건물이 존재하면 그 건물은 살아남는다 26

3 돈을 빌린 후 지어진 건물의 운명, 근저당권 설정 후 신축 31

4 돈을 빌려준 사람에게 인정받은 건물의 미래 34

5 그때는 모두 내 것이었지, 소유자의 동일성 36

소액 03 관습이 건물을 보호해줄까

1 압류 당시 토지와 건물 소유자가 남남 43

2 처분권한을 가진 사람이 건물을 지었다면 47

소액 04 등기를 내지 못한 건물의 서러움

1 미등기 건물을 토지와 함께 매입했을 때 51

2 미등기 건물을 토지와 매입 후 토지만 저당 잡았을 경우 52

3 미등기 건물만 매입 후 토지 저당권이 실행됐을 경우 53

소액 05 이 세상에 공짜 토지는 없는 법

1 토지 사용료를 정하는 방법 56

2 토지 사용료를 청구하는 방법 57

3 토지 사용료를 연체했을 때 생기는 일 59

4 토지 사용료 뒤에 숨은 얼굴 59

소액 06 영원하지 않은 법정지상권

1 법정지상권은 언제 소멸할까 62

2 법정지상권의 특별한 소멸 사유 64

소액 07 건물만 소유하는 것은 불편하다

1 관습상 법정지상권이 성립하지 않는 경우 70

2 건물만 소유한 사람의 잠 못 이루는 밤 72

3 낙찰자에게 미납을 종용하는 것은 좋은 물건의 징조 74

4 불편함이 동기를 부여해주기도 한다 77

소액 08 잘 닦은 내용증명 한 장, 열 통화 안 부럽다

1 아버지 토지에 아들 건물, 관습상 법정지상권이 성립할까 82

2 내용증명 양식과 작성요령 85

3 내용증명을 보내는 이유와 그 결과에 따른 효과 89

소액 09 건물 등 철거 및 토지 인도 청구의 소를 통한 수익 달성

1 수익의 출발, 등기부에서 흘러나온 단서 포착 96

2 답사에 버금가는 통화 활용법 99

3 건물 등 철거 및 토지 인도 청구의 소장 작성과 제출 104

4 멀리 있는 피고는 피곤하다, 관련재판적 112

5 감정신청서의 작성양식과 접수방법 115

6 건물 철거소송의 판결문 117

소액 10 건물을 저렴하게 사들여 수익을 얻는 방법

1 입지조건은 다홍치마 124

2 주소를 모를 때 활용하는 사실조회신청서 작성요령 129

3 건물 소유자가 아니라는 피고의 주장에 관한 대처법 140

4 피고의 답변서에 따른 원고의 준비서면 작성양식과 제출 142

5 부당이득금 관련 감정평가신청서 작성 및 청구취지 변경 144

6 건물 철거를 위한 대체집행신청서 양식 149

7 상대방의 이익은 나의 이익이다 156

소액 11 팔리지 않는 토지를 비용 부담 없이 파는 방법

1 현장답사 시 필수 질문 163

2 내용증명에 대한 상대방 반응 유형 164

3 상대방 답변에서 찾을 수 있는 승리 단서 170

4 판결을 받는 목적이 건물 철거에만 있을까 179

5 재산명시신청서 작성요령 185

6 팔리지 않는 토지의 적절하고 올바른 처리 예 188

소액 12 해결의 실마리는 답사에 있다

1 수익은 상대방이 지닌 욕심의 깊이와 넓이에 비례한다 196

2 답사하지 않으면 절대로 알 수 없는 것들 202

3 철거 언급이 때로는 유용한 설득의 도구가 될 수 있다 205

소액 13 수익은 상대방의 탈출구에도 달려 있다

1 경매 당한 사람에게 돈이 있을까 210

2 정보공개청구권을 활용해 알아보는 건축물 정보 214

3 먼저 말하는 사람이 지는 게임 217

4 건축 허가와 법정지상권은 어떤 관계에 있을까 224

5 법원의 조정, 흥정의 기술 225

6 수익은 상대방을 밟고 얻는 과실이 아니다 228

소액 14 소유권 이전등기 촉탁(셀프 등기) 하는 법

1 셀프 등기를 해야 하는 이유 232

2 소유권 이전등기절차 235

3 피고에게 송달되지 않을 때 법원 판결 방식 248

소액 15 농지취득자격증명서 작성과 발급 방법

1 농지취득자격증명서 발급 관련 문제, 불법형질변경 252

2 무엇을 농지라고 할까 261

3 농지취득자격증명서가 필요하지 않을 때도 있다 262

4 농지취득자격증명서를 발급받지 못할 경우 265

5 농지취득자격증명 신청서 작성방법 271

소액 16 못생긴 땅일지라도 임자는 따로 있다

1 등기가 안 된 건물에 법정지상권이 성립할까 280

2 측량 및 차임감정신청에 관한 보정명령 286

3 경계측량 및 차임 상당의 지료 감정서 작성 287

4 한 박자 쉬는 것도 수익 증대의 지름길 294

소액 17 또 하나의 대표 주자, 지분 매각

1 지분 매각이란 무엇인가 298

2 공유물의 관리와 이용 및 처분 301

3 공유지분은 소송을 통해서 해소해야만 하는 때도 있다 306

소액 18 부동산 처분금지 가처분, 공유자는 불편하다

1 부동산 처분금지 가처분 312

2 부동산 처분금지 가처분 신청 이유와 부가 효과 314

3 부동산 처분금지 가처분 신청 양식 315

4 법원의 담보제공명령 321

5 불편한 공유자가 선택할 수 있는 답안은 별로 없다 325

소액 19 공유물분할 청구의 소

1 공유지분 물건의 다양한 해법 328

2 지분 매각물건의 답사 시 유의점 331

3 공유물분할 소송의 제기, 현금분할의 경우 333

소액 20 공유지분과 법정지상권이 뒤섞인 물건 해결법

1 발상의 전환 342

2 토지 지분만의 매각 위에 떨어진 남의 건물 344

3 공유지분과 법정지상권이 뒤섞인 물건의 해결 순서도 352

4 부당이득반환 청구의 소장 작성요령 357

5 공유물분할을 위한 경매 신청서의 작성(형식적 경매) 368

6 토지의 소수 지분으로 건물 철거판결을 이끌어내는 법 375

7 대항력 있는 세입자와 법정지상권 386

8 코딱지는 파면 팔수록 안으로 들어간다 389

에필로그 391