월급 200만원인데 부동산 경매 투자 어떻게 하지? (2025.9)

부동산 생초보가 경매 법원에 간 사정은?

베테랑 투자자가 이야기로 쉽게 풀어 쓴 경매 기초!

대항력? 권리분석? 말소기준권리? 하나같이 용어가 어렵다. 경매라고 하면 왠지 복잡하고 어려울 것 같다는 이미지가 있다. 이 책은 베테랑 부동산 경매 투자자가 소설 형식을 빌려 경매에 대해 알려준다.

주인공은 어느 날 살고 있던 첫 자췻집이 경매에 넘어갔다는 안내통지서를 받는다. 뉴스에서만 보던 전세사기 피해자가 된 것이다. 일단 경매가 이루어지는 법원에 찾아간 주인공은 그곳에서 만난 경매 고수 ‘기낭이’에게 배움을 청하는데…….

저자는 실제 경험을 바탕으로 경매 초보가 꼭 알아야 할 경매 기초를 누구나 알기 쉽게 풀어 책 한 권에 담았다. 어느 정도 부동산 경매를 아는 사람보다는, 경매에 관심이 있는데 접근법을 모르는 사람에게 권한다.

지은이 : 김동찬

젊은 시절 뚜렷한 목표 없이 방황하다 뒤늦게 부동산 경매에 눈을 떴다. 부동산 경매에 대해 깊이 파고들면서, 투자는 특별한 사람만 하는 것이 아니라 누구나 꾸준히 공부하면 이룰 수 있는 것임을 깨달았다. 현재는 수년간 쌓아온 경매 투자 경험을 바탕으로 안정적인 수입을 올리는 ‘경매 베테랑 투자자’가 되었다. 복잡하고 어렵게만 느껴지는 부동산 경매를 쉽게 풀어내어 많은 사람에게 ‘경제적 자유’라는 희망을 전파하고자 한다.

프롤로그

PART 1 마른하늘에 날벼락!

전세 사기 피해자가 되다

01 뭐? 집이 경매로 넘어간다고?

02 도대체 왜 내 집이 경매에 나오게 된 걸까?

03 난생처음 법원 입찰장을 가다

04 권리분석? 최우선 변제금? 그게 뭐죠?

05 경매에 넘어간 이유? 근저당을 보면 보인다

06 전입신고와 확정일자 때문에 보증금을 못 받는다고?

PART 2 경매 기초: 검색과 사건 분석

“선생님, 경매를 배우고 싶습니다”

01 경매 공부의 첫걸음, 대항력

02 경매의 기초, 배당 우선순위

03 부동산 경매 정보는 어디서 봐야 할까

04 [임차인이 있는 사례 1] 전입신고일자와 확정일자가 말소기준등기일보다 빠른 경우

05 [임차인이 있는 사례 2] 전입신고일자와 확정일자가 말소기준등기일보다 느린 경우

06 [임차인이 있는 사례 3] 전입신고일자는 말소기준등기일보다 빠르고 확정일자는 말소기준등기일보다 느린 경우

07 [임차인이 있는 사례 4] 전입신고일자는 말소기준등기일보다 느리고 확정일자는 말소기준등기일보다 빠른 경우

PART 3 경매 실전: 권리분석과 수익률 계산

“동네 물건부터 시작해 살고 싶은 지역의 물건까지 보고 또 보고”

01 한눈에 보는 권리분석 4단계

02 수월할 수도, 복잡할 수도 있는 명도

03 명도 과정이 복잡해지더라도 결국은 해결된다

04 셀프 등기로 수익률을 높일 수 있다

05 수익률 계산에 반드시 포함해야 할 취득세와 양도세

06 부동산 매매사업자로 경매할 때의 장단점

PART 4 경매 노하우: 고수는 이것이 다르다

“경매로 돈을 벌고 싶습니다”

01 재개발 지역 빌라 경매

02 10년 이내 지어진 다가구주택 경매

03 위장 임차인으로 의심되는 물건 경매

04 지분 물건 경매

05 상가 물건 경매

PART 5 경매 심화: 경매 입찰 전 알아두면 좋은 것

“보증금 10%를 날리는 일이 없도록!”

01 매각 후에도 소멸되지 않는 권리, 유치권

02 매각 후에도 소멸되지 않는 권리, 선순위가등기

03 매각 후에도 소멸되지 않는 권리, 법정지상권

04 배당요구하지 않은 선순위 전세권

05 등기부등본에서 왜 날짜 체크가 중요한가

06 알아두면 유용한 강제 집행 절차

07 특이한 경매 사례 3가지

08 디데이, 내가 살고 있는 집이 경매에 오른 날