재개발 재건축 마스터 로드맵 (2026.4)

20년 차 현장 전문가가 전하는

재개발·재건축 실전 바이블

우리가 매일 눈을 뜨고 생활하는 ‘집’은 단순한 건물을 넘어 삶의 터전이자 소중한 재산이다. 시간이 흘러 집이 낡고 동네가 노후화되면, 우리는 ‘재개발’이나 ‘재건축’이라는 피할 수 없는 변화를 마주하게 된다. 하지만 그 변화의 과정이 절대 만만치 않다. 도시정비법, 관리처분, 비례율과 같은 낯선 용어들이 쏟아지고, 수천 장의 서류와 복잡한 절차 앞에서 방향을 잃기 쉽다. 경험이 많은 실무자조차 전체 흐름을 한 번에 이해하기 어렵다는 점에서, 정비사업은 여전히 높은 장벽을 가진 분야다.

문제는 정보가 부족해서가 아니다. 오히려 정보는 넘쳐난다. 하지만 각각의 정보가 서로 연결되지 못한 채 흩어져 있기 때문에, 정작 중요한 순간에는 올바른 판단으로 이어지지 못한다. 이 책은 바로 그 지점을 해결하기 위해 출발했다. 복잡한 개별 지식을 나열하는 대신, 정비사업 전체를 하나의 흐름으로 읽을 수 있도록 구조를 재정리하는 데 초점을 맞췄다.

이 책은 정비사업의 전 과정을 사업의 출발점에서 목적지까지 이어지는 길을 ‘항해 준비’, ‘주체의 형성’, ‘전략적 파트너십’, ‘가치의 분배’, ‘실행과 마무리’라는 다섯 단계로 나누어, 독자가 현재 위치와 앞으로의 방향을 자연스럽게 파악할 수 있도록 구성했다. 복잡하게 흩어져 있던 절차들이 하나의 지도처럼 연결되면서, 전체 구조가 선명하게 드러나도록 설계한 것이다.

지은이 : 구찬림

학력 

한양대학교 공공정책대학원 부동산학 석사

강원대학교 대학원 부동산학 박사

경력 현) (주)에스에이치프라퍼티 회장

현) 한국도시정비협회 자문위원

전) (주)윈피앤에스 신사업추진단장

전) 우리은행 금융센터장

전) 명지대학교 부동산대학원 겸임교수

전) 한양대학교 공공정책대학원 겸임교수

지은이 : 이강용

학력

건국대학교 부동산대학원 부동산학 석사

강원대학교 대학원 부동산학 박사

경력

현) 세명대학교 부동산지적학과 교수(학과장)

전) 한국투자증권 지점장

전) 명지대학교 부동산대학원 겸임교수

지은이 : 이욱재

학력

명지대학교 부동산대학원 부동산학 석사

강원대학교 대학원 부동산학 박사

경력

현) (주)에스에이치프라퍼티 사장

전) 부경대학교 경영대학원 겸임교수

전) 명지대학교 부동산대학원 겸임교수

지은이 : 이인영

학력

경희대학교 관광대학원 부동산학 석사

광운대학교 대학원 도시계획부동산학 박사

경력

현) (주)에스에이치프라퍼티 부사장

전) 정릉길음제9구역 주택재개발정비사업조합 근무

전) 상록타워아파트 리모델링주택조합 근무

전) 명지대학교 부동산대학원 겸임교수

전) 국제대학교 미래융합교육학부 겸임교수

프롤로그 안개 속 정비사업, 방향을 제시할 명확한 ‘지도’가 필요하다······················ 4

일러두기 마법의 암기법 : 정·추·조·사·관·철·준·이(조사관 철준이 학습 가이드)················· 8

Intro 정비사업 서바이벌 키트 : 핵심 용어 사전················································ 10

제1부 · 항해 준비 : 사업의 목적지와 경로 설정

제1장 정비사업 항해의 GPS : 도시정비사업의 추진 절차·································· 18

제2장 정비사업의 정체성 : 도시정비사업의 개요············································ 30

| 특별 섹션 | 서울시 신속통합기획(신통기획) 가이드································· 42

제2부 · 주체의 탄생 : 사업을 이끌어갈 엔진 만들기

제3장 사업의 ‘공식적인 시작’ : 정비계획 수립과 구역 지정································ 48

제4장 조합의 징검다리 : 추진위원회 구성과 운영············································ 62

| 깊이 파기 | ‘토지등소유자’라는 용어는 무슨 의미인가?·························· 73

제5장 정비사업의 주체 : 조합의 설립과 운영················································· 76

제6장 재건축진단 : 우리 아파트의 ‘건강 검진’과 ‘체질 개선’······························ 88

제3부 · 전략적 파트너십 : 설계와 시공의 청사진

제7장 우리 아파트의 건설 파트너 : 시공자 선정············································102

제8장 전문가에게 맡기는 정비사업 : 신탁 방식·············································112

제9장 인허가의 급행열차 : 통합심의와 건축심의··········································125

| 특별 섹션 | 단지 배치도와 조감도, 제대로 읽는 법······························134

제10장 정비사업의 건축 허가 : 사업시행계획인가··········································138

제4부 · 가치의 분배 : 내 재산의 가치와 성적표

제11장 감정평가와 조합원 분양 신청··························································148

| 특별 섹션 | 내 재산의 가치표 : 비례율과 분담금································159

제12장 운명의 성적표 : 관리처분계획의 수립 및 인가·····································164

제5부 · 실행과 마침표 : 새로운 시작을 위한 마무리

제13장 정착에서 떠남으로 : 이주 및 철거계획···············································176

제14장 사업의 성패를 가르는 열쇠 : 일반 분양··············································184

| 보충 | HUG 분양보증 심사 vs 분양가상한제 비교······························191

제15장 투명한 사업의 파수꾼 : 정비사업 재무관리·········································196

제16장 대장정의 마무리 : 준공, 이전고시 및 해산··········································207

| 특별 섹션 | 깨끗한 사업의 파수꾼 : 조합 임원의 윤리와 법적 의무··········215

특별 부록 · 실전 대비 툴킷(Toolkit)

부록 1 정비사업 성공을 위한 조합원 십계명·················································226

부록 2 실전 학습 - 정비사업 8단계 절차 완벽 마스터·····································229