건축왕 경성을 만들다

▣ 출판사서평

opening 서울의 오래된 기억, 건축왕의 시대로 떠나는 레트로 시간여행

삼청동, 가회동 일대의 대규모 한옥단지인 북촌 한옥마을은 세계적인 발전을 구가하는 메트로폴리스 서울의 한가운데서 보기 드물게 600년 고도 서울의 전통을 유지하고 있는 곳이다. 서울의 명소이자 서울 여행의 필수 코스인 북촌은 교토의 기온 거리가 서구인들에게 동양과 일본의 문화와 전통을 대표하는 것처럼 한국 고유의 전통과 문화를 체험하는 장소다.
그런데 서울의 역사적 기억들을 간직하고 있는 이 유서 깊고 고색창연한 지역이 1920년대 이후 근대적 부동산 개발을 통해서 만들어진 사실은 알려져 있지 않다. 최근에 서울의 힙플레이스로 떠오르며 재생되고 있는 익선동 한옥마을 역시 1920년대 경성의 한 부동산업자가 계획적으로 택지를 조성하고 건설하고 분양한 일종의 뉴타운이었다.
서울의 오래된 기억이자 레트로한 골목 여행, 걷기 여행의 대명사가 되고 있는 북촌, 익선동 한옥마을은 누가 어떻게 만들었을까. 식민지 경성에서 펼쳐진 부동산 개발의 뜨거운 현장으로 떠나보자.

1. 건축왕이라 불린 사나이, 조선 최초의 디벨로퍼 정세권
1920년대 익선동 166번지 개발을 시작으로 가회동과 삼청동 일대 북촌 한옥마을을 만들고, 봉익동 성북동 혜화동 창신동 서대문 왕십리 행당동 등 경성 전역에 한옥 대단지를 조성한 인물, 정세권은 ‘건축왕’이라 불리며 경성의 부동산 지도를 재편하고 도시 스케일을 바꾸었다. 그는 근대 도시로 변모하던 경성의 도시 개발과 주택 공급을 담당하며 정력적으로 부동산 개발사업을 일구었다.
정세권의 부동산 개발은 근대 도시화 과정에서 발생하는 도시 문제와 주택 문제 등을 해결하기 위해 대단위 택지를 조성해 많은 사람들에게 주택을 공급하는 근대적 디벨로퍼로서의 역할을 수행한 것이었다. 부동산 개발의 주체인 디벨로퍼는 불법 인허가, 커미션, 폭력적인 철거, 복부인, 떳다방으로 대변되는 땅 투기판의 주범이나 브로커가 아니라, 적정한 수준의 주택을 대량 공급해 주거 환경을 개선하고 지역 가치를 끌어올리며 도시 발전을 이끌고 삶의 질을 높이는 사람이다. 정세권은 조선 최초의 디벨로퍼로서 시대를 읽는 사업가의 통찰력과 기획력으로 경성 전역의 부동산 개발을 주도했다. 이 책은 식민지 경성에서 부동산 개발사업을 개척하며 근대 서울의 역사에 큰 자취를 남긴 건축왕 정세권을 최초로 기억하는 작업이다.

2. 경성의 개발 시대, 경성 부동산 개발의 뜨거운 역사
건축왕 정세권의 시대는 일제 강점 후 낡고 오래되고 불편한 전통에서 새롭고 편리하고 현대적인 근대로 급속히 변모하고 있었다. 일본인들이 이주하며 도시를 점유하고, 근대식 건물과 거리가 만들어지고, 총독부는 근대적 도시 계획을 기획하며 경성을 디자인하고 있었다. 사람과 말이 다니던 거리에 자동차와 전차가 이동할 수 있게 길을 넓히고 새로운 도로를 개설했다, 전통한옥과 초가집들은 헐리고 서양식 문화주택과 일본식 주택이 들어섰다. 급속한 도시화 과정을 거치며 인구가 과밀해져 경성은 도시 문제, 주거 문제에 휩싸였다.
바야흐로 경성은 곳곳이 파헤쳐지고 헐리고 새 도로와 새 건물이 들어서는 대개발의 시대였다. 조선인 디벨로퍼들은 일본인들에게 밀려나면서 고유의 주거지역과 주거방식을 잃어버리게 된 조선사람들을 위한 한옥 대단지를 건설했다. 정세권이 주도한 한옥 대단지 건설은 기존의 토지나 택지를 쪼개 여러 채 작은 규모의 한옥을 대량 공급해 조선인의 주거지역을 확보하는 것이었다. 또 전통한옥에 근대적인 편리함과 라이프스타일을 반영한 도시한옥(개량한옥)들이 새롭게 공급되며 조선인의 주거환경을 일대 혁신했다. 1970년대까지 북촌을 비롯해 서울 곳곳에 남아 있던 대규모 도시한옥 단지들은 이 시기 경성 개발시대의 유산이다.
이 책을 쓴 김경민 교수는 하버드대학교에서 부동산 도시계획 연구로 박사학위를 받고 서울대학교 환경대학원에서 도시계획 전공 교수를 맡고 있는 부동산 도시계획 분야의 전문가로, 도시계획과 부동산 개발이라는 현재적 관점에서 당대 정세권의 부동산 개발을 조명하고 그 의미와 가치를 평가하며 경성 부동산 개발의 뜨거운 역사를 서술했다.

3. 민족운동에 투신한 건축왕
건축왕 정세권은 식민지 치하에서 자수성가한 사업가로서 조선인을 위한 사회활동에 적극적으로 참여했다. 당대 최고 지식인들과 교류하며 조선인 사회에 큰 족적을 남겼고, 민족자본가로서 민족운동에 재정적 기여를 했다. 유학을 마치고 돌아와 기거할 곳이 마땅치 않던 춘원 이광수에게 집을 빌려주고 주택을 지어줬고, 1929년 경성 조선인 사회의 지적 사회적 문화적 경제적 역량이 총집결된 백서 『경성편람』에 건설업계를 대표해 경성의 건축 현황을 조망하는 글을 실었다.
특히 일제에 맞서 신간회, 조선물산장려운동, 조선어학회 등에 참여하며 형성된 언론인 안재홍, 국어학자 이극로와의 동지적 관계는 정세권의 일생과 사업에 큰 영향을 주었다. 조선물산장려운동은 초기 민족운동 명망가들의 관념적인 계몽운동 차원에서 정세권의 참여로 실물 경제 운동으로 발전했고, 정세권은 낙원동에 조선물산장려회 회관을 지어 기증하며 조선물산장려회의 재정을 담당했다. 또 이극로의 열정적 활동에 감명받아 화동에 조선어학회 회관을 지어 기증했고 물심양면으로 조선어학회를 지원했다. 물산장려운동은 정세권의 참여를 분기로 흥망성쇠가 갈렸고, 갖은 고초를 무릅쓰고 참여한 조선어학회 운동은 해방 후 최초의 한글사전 간행으로 성과를 남겼다.
민족자본가 정세권의 민족운동 참여는 실제 고문을 받고 재산을 강탈당하는 등 일제의 방해와 탄압을 무릅쓴 것이었고 이후 그의 사업 역시 쇠락의 길에 빠졌다.

4. 건축왕 정세권을 기억한다는 것
건축왕 정세권의 한옥 대단지 건설은 조선인을 위한 한옥을 개량해 공급하는 것으로 조선물산(한옥)을 장려한 것이었다. ‘집장사’라는 당대의 오명과 비판에도 불구하고, 그의 부동산 개발은 일제와 일본인들에 맞서 조선인의 주거지역과 집을 지킨 것이었고, 도시한옥(개량한옥)으로 조선인의 주거방식을 혁신했다. 또 대규모 택지를 조성해 여러 채 작은 규모의 주택을 대량 공급한 것은 도시 개발과 주택 공급을 담당하는 현대적 디벨로퍼로서의 역할을 수행한 것이었고, 부동산 사업가로서 대단지 건설, 주택임대사업, 불황타개 전략 등은 현대적 기업가이자 혁신가로서의 면모를 보여주었다.
저자 김경민 교수는 정세권을 현대적 디벨로퍼, 조선 최초의 디벨로퍼로서 적극적으로 평가하며 정세권의 경성 부동산 개발의 의의를 정리했다. 또 경성 개발의 역사는 북촌과 익선동뿐만이 아니라 우리가 살고 있는 서울 곳곳의 역사를 알려준다. 1970, 1980년대 도시 개발이 한 세대를 지나 새롭게 재생되거나 재개발되는 시점에 돌아보는 정세권의 도시한옥 대단지와 부동산 개발은 도시 개발과 도시 재생의 차원에서 보존과 개발, 과거와 미래의 대립 구도에 중요한 시사점을 남긴다.

▣ 작가 소개

저자 : 김경민
하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사학위를 받고, 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수를 맡고 있다. 부실하게 기획된 많은 거대개발 프로젝트들을 비판하고 용산국제업무지구의 파산을 예견한 『도시개발, 길을 잃다』(2011)를 출간했고, 『리씽킹 서울』(2013)에서는 새로운 개발 패러다임으로서 지역 뮤니티의 문화?역사적 자산 보존과 개발의 접목 가능성을 탐색하며, 가장 오래된 한옥집단지구인 익선동과 동대문 패션 제조 배후지역인 창신동, 조선족 밀집지역인 가리봉동의 역사성과 장소성의 의미와 가치를 강조했다. 지역 커뮤니티 친화적 개발 가능성을 현실에 접목하고자, 2013년 소셜벤처 ‘Urban Hybrid’를 공동 설립해 커뮤니티 개발에 참여하고 있다. 연구 분야는 상업용 부동산 금융 및 개발(글로벌 금융도시 비교 분석, 상권 분석, 개발 스트럭처 등), 공유경제와 공유도시, 동대문 패션산업의 가치체계, 20세기 초반 서울 도시사 등이다.

저자 : 정세권
경성의 건축왕, 조선 최초의 부동산 디벨로퍼 정세권 북촌, 익선동, 봉익동, 성북동, 혜화동, 창신동, 서대문, 왕십리 등 경성 전역에 한옥 대단지를 건설하며 경성을 뒤바꾼 부동산 개발업자 정세권은 조선 최초의 부동산 디벨로퍼였다. 정세권의 경성 개발은 토지를 매입해 대단위 부동산 개발 프로젝트를 기획하고 실행하며 도시 개발과 주택 공급을 담당하는 근대적 디벨로퍼로서의 역할을 수행한 것으로, 서울의 강남 개발이나 신도시, 뉴타운 개발에 비견될 만큼 근대 경성의 부동산 지도를 재편했다. 정세권은 전통한옥에 근대적 라이프스타일을 반영한 개량한옥을 대량 공급하며 조선인의 주거지를 확보하고 조선인의 주거문화를 일대 개선한 혁신가였다. 또 부동산 개발로 자수성가한 식민지의 민족자본가로서 조선물산장려운동과 조선어학회 운동의 재정을 담당하며 일제에 맞선 민족운동가였다.

▣ 주요 목차

프롤로그

1. 경성의 토지 전쟁
경성이냐 게이조냐
1920년대 경성의 인구 폭발
북촌으로 북진하는 일본인들
북촌의 토지 전쟁

2. 건축왕, 경성을 만들다
조선계 근대적 디벨로퍼의 출현
북촌 한옥마을의 탄생
경성의 건축왕
기회의 땅 북촌에 터를 잡다
전방위적 부동산 거대 기업을 일구다
건축왕의 불황 타개 전략
80년 전의 대규모 기업형 주택임대사업
개량 한옥의 브랜드 건양주택
건양사 경성 개발의 역사와 의미 : 규모의 경제, 표준화, 규격화
왕십리 토지 전쟁 : 일제의 뉴타운 개발에 맞서다

3. 민족운동에 투신한 건축왕
신흥 민족 자본가와 민족 언론인의 연대 : 평생의 동지 민세 안재홍
조선물산장려회를 재건하다
“백난중분투하는 정세권 씨에게 감사하라”
조선물산장려운동의 분열과 위기
낙원동 300번지 붉은 벽돌집의 추억
건축왕 조선어학회에 참여하다 : 고루 이극로와의 인연
고난에 처한 건축왕 : 일제의 탄압과 재산 강탈
감격의 큰 사전
건축왕의 최후

에필로그 : 기농 정세권을 기리며

주
그림 목록 및 출처