넥스트 시티

"집값이 아니라 도시를 설계하라"

대한민국의 부동산 위기, AI 미래도시라는 새로운 해법

집값은 오르는데 삶은 나아지지 않는다. 서울과 수도권은 더 비싸지고, 지방은 사라진다. 청년들은 집을 포기하고, 부모 세대는 노후를 걱정한다. 정부가 수십 년 동안 수많은 부동산 정책을 내놓았지만 문제는 반복되고 있다. 왜일까?

『넥스트 시티』는 이 질문에서 출발한다. 저자는 지금까지 우리가 부동산을 '거래'와 '규제'의 대상으로만 바라봤다고 지적한다. 그러나 좋은 부동산은 결국 좋은 도시에서 나온다. 집값 문제를 해결하려면 먼저 도시를 다시 설계해야 한다는 것이다.

이 책은 주택 가격, 공급 물량, 세금 정책 같은 익숙한 논쟁을 넘어 도시 전체를 하나의 시스템으로 바라본다. 주거와 교통, 교육과 일자리, 문화와 복지, 인구와 산업이 어떻게 연결되어 있는지 보여주며, 대한민국이 직면한 저출생·지역소멸·불평등·성장 정체의 근본 원인을 도시 구조에서 찾는다. 특히 저자는 수도권 과밀과 지방 소멸이라는 한국의 난제를 해결할 대안으로 'AI 미래도시'를 제안한다. 사람 중심의 15분 생활권, 자율주행 기반 교통망, AI 도시 운영체계, 혁신 산업 생태계, 평생교육 플랫폼이 결합된 새로운 도시 모델이다. 이는 단순한 신도시 개발이 아니라 삶의 방식을 바꾸는 사회 시스템 혁신 프로젝트다.

『넥스트 시티』는 부동산 전망서도, 도시공학 입문서도 아니다. 대한민국의 공간 전략과 미래 성장 모델을 새롭게 제안하는 국가 설계서에 가깝다. 부동산 문제를 넘어 "우리는 어떤 도시에서 살아야 하는가"라는 근본 질문을 던지는 책이다.

지은이 : 이헌욱

변호사이자 공공기관 경영인. 시민사회와 공공부문을 아우르며 주거와 금융 등 민생 정책 분야에서 활동해 왔다.

민주사회를 위한 변호사모임 민생경제위원장, 참여연대 민생희망본부장 등을 역임하며 주택 및 상가 임차인 보호, 대학입학금 폐지, 반값 등록금, 소상공인 보호, 개인회생제도 도입, 고리대 및 불법채권추심 근절, 금융소비자 보호 등 서민 경제를 위한 입법 정책 운동에 힘써 왔다.

제11대 경기주택도시공사(GH) 사장으로 재임하면서 경제적·사회적 지속가능성을 가진 보편적 공공임대주택 모델인 기본주택 정책을 설계했다.

2026년 2월 제17대 한국부동산원 원장으로 취임하여 공정한 부동산 시장과 국민 주거 안정을 위해 노력하고 있다.

법률가, 시민운동가, 공기업 경영인 등 다방면의 실무 경험과 역량을 바탕으로 부동산, 일자리, 저출생, 저성장, 불평등 문제를 돌파할 새로운 해법을 모색하고 있다.

AI 도시에서의 하루

들어가며

1장 왜 지금 ‘AI 미래도시’인가

1. 지금의 도시가 더 이상 작동하지 않는 이유

2. 국가 시스템은 왜 문제를 해결하지 못하는가

3. 국가 개혁 대신 ‘도시 혁신’이 답인 이유

4. AI는 도시를 어디까지 바꿀 수 있는가

2장 문명 전환-국가에서 도시로

1. 문명의 무게중심이 국가에서 도시로 이동한다

2. 도시는 왜 인간 문명의 가장 강력한 발명인가

3. AI 네이티브 도시-지속가능성을 다시 설계하다

4. 앞으로 세계는 ‘위대한 도시’로 경쟁한다

3장 미래도시의 설계원칙

1. 15분 도시-삶의 시간을 되찾는 설계

2. 서울공화국에서 네트워크 국가로

3. 150만 도시와 2,000만 메가리전의 법칙

4. 도시는 처음부터 ‘확장 가능한 문명’으로 설계된다

5. 혁신과 공공성이 함께 커지는 도시

4장 도시를 움직이는 7개의 엔진

1. 주거 혁신-도시의 미래는 집에서 시작된다

2. 교통 혁신-사람의 시간을 되돌려주는 길

3. 인재를 키우는 도시-교육이 도시 경쟁력이다

4. 창업자의 도시-기업이 몰려오는 생태계

5. 돈이 흐르는 도시

6. 도시를 살아 있게 만드는 ‘보이지 않는 힘’

7. 소비와 생활-사람들이 살고 싶어지는 도시

5장 운영, 거버넌스, 그리고 시민 권력

1. 보이지 않는 도시의 두뇌-AI 도시 운영체계

2. AI 시대의 도시 민주주의-시민 주권의 설계

3. 국가는 무엇을 해야 하는가-안보·감독·보험자 국가

6장 분산형 네트워크와 다핵 국가 전환 전략

1. 대한민국을 다시 설계하는 국가 공간 전략

2. 수도권 집중을 끝내는 2,500만 초광역 경제권

3. 10~15개의 미래도시-5천만 메가리전 국가의 탄생

7장 글로벌 확장 모델-세계로 가는 AI 미래도시

1. 글로벌 AI 미래도시-조약으로 시작되는 도시

2. 도시를 수출하다-인프라와 운영체계 패키지 전략

3. AI 미래도시 수출이 만드는 초대형 경제 효과

8장 우리가 만드는 미래

1. 삶의 문제를 바꾸다-주거·교통·교육·저출생의 해법

2. 경제를 다시 성장시키는 도시 전략

3. 세계로 확장되는 한국형 AI 미래도시

나오며

부록: 몇 가지 질문에 대한 답변

참고문헌