손에 잡히는 공매투자의 정석 -새롭게 바뀐 온비드 화면과 개정된 국제징수법에 따른 공매 교과서-

▣ 출판사서평

2016년 5월엔 교육부와 한국직업능력개발원이 주관하는 NCS 국가직무능력 표준 공매전문 집필위원으로 선정되어 공매 분야을 집필하는 과정에서 2016년 1월 1일부터 공매절차를 규정하는 국세징수법의 개정과 새롭게 바뀐 온비드 화면으로 새로운 공매 책이 필요하다는 생각을 갖게 되었다. 그래서 필자는 새롭게 바뀐 온비드 화면과 개정된 국세징수법에 따른 매각절차에서 입찰할 공매물건을 찾는 방법과 권리분석 후에 입찰서를 작성해서 제출하는 방법(본인이, 대리인이, 공동으로 입찰) 등 실전투자에서 꼭 알고 있어야할 내용 등을 집대성해서 “손에 잡히는 공매투자의 정석”을 출간하게 되었다.

이 책은 요즘 필자를 비롯해 많은 분들이 높은 투자수익을 올리고 있는 신탁재산 공매분야를 전문적으로 다루고 있는 것이 장점이다. 14장은 신탁재산에 기본적인 내용을 다루고, 15장은 신탁재산 공매물건을 온비드에서 낙찰 받아 성공한 사례, 16장에서는 신탁기관에서 현장공매로 낙찰 받아 성공한 사례를 기술해 놓았다. 독자 분들이 이러한 시장을 알게 되면 필자와 같이 공매투자에서 성공할 수 있을 것이라 확신한다.

『손에 잡히는 공매투자의 정석』은 어떤 내용을 담고 있나 1장과 2장에서는 공매의 종류와 경매와의 차이점, 그리고 동시에 진행될 때 대응방법 등으로 공매에 대한 기본적인 내용을 담고 있다.

3장은 새롭게 바뀐 온비드 화면과 개정된 국세징수법에 따른 매각절차에서 입찰할 공매물건을 찾는 방법과 권리분석 후에 입찰서를 작성해서 제출하는 방법(본인이,대리인이, 공동으로 입찰), 낙찰 받고 나서 대금납부와 소유권이전등기까지 실전투자에서 꼭 알고 있어야할 내용 등을 실제 온비드 화면을 통해서 알기 쉽게 설명해 았다. 온비드에서 입찰하는 방법을 따라만 하면 될 수 있도록 기술한 것이 장점이다. 4장에서 6장은 공매 입찰할 때 체계적으로 권리를 분석할 수 있도록 기술해 놓았. 주택과 상가건물임차인, 등기된 근저당권과 가압류 등의 채권, 조세와 공과금 등의 압류채권에 대해서 정확하게 분석할 수 있도록 체계적으로 기술했다.

7장은 공매에서 채권자들의 순위가 충돌할 때 우선순위에 따라 배분하는 방법에대해서 분석해 놓았다. 그리고 8장에서는 공매물건을 찾아서 권리분석과 수익분석후 입찰에 참여하는 방법으로 공매 실전투자 현장 학습능력을 향상 시키는 장으로 이해하면 된다. 9장은 압류재산 공매가 어떠한 절차로 진행되나? 그 과정에서 하자가 발생할 때 대처방법을 다루고 있다. 그리고 10장에서는 필자가 낙찰 받았던 사례 중에서 공매실전투자에서 도움이 될 수 있는 16가지 사례를 뽑아 수록했다. 공매에서 실전투자능력을 향상할 수 있도록 기술한 것이다. 11장은 수탁재산과 유입자산 공매에 관한 이야기로 그 절차와 입찰방법에 대해서, 12장은 국유재산 매각공매와 임대공매에 관해서 그 절차와 입찰방법, 그리고 실제 입찰사례를 기술해 놓았다. 13장은 다양한 이용기관재산 공매에서 실전투자는 어떻게 해야 하나? 그리고 실제 입찰사례를 기술해 놓았다. 14장은 부동산 신탁재산과 기타 공기관재산 등의 공매에 관한 내용이다. 요즘 새롭게 뜨고 있는 신탁재산 공매분야에서 필자를 비롯해 많은 분들이 높은 투자수익을 올리고 있다. 그래서 15장에서는 신탁재산 공매물건을 온비드에서 낙찰 받아 성공한 사례, 16장은 신탁기관에서 현장공매로 낙찰 받아 성공한 사례를 기술해 놓은 것이 이 책이 장점이다. 그리고 공매로 낙찰 받으면 법원경매와 같이 인도명령제도가 없다고 명도를 고민하는 분들을 위해서 마지막으로 17장에 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라! 를 기술하는 것으로 이 책을 마무리 했다.

당신이 몰랐던 공매만의 매력! 남들 경매할 때 나는 공매한다.

이 책은 기존 온비드 공매물건 뿐만아니라 요즘 필자를 비롯해 많은 분들이 높은 투자수익을 올리고 있는 신탁재산 공매분야를 전문적으로 다루고 있는 것이 장점이다. 14장은 신탁재산에 기본적인 내용을 다루고, 15장은 신탁재산 공매물건을 온비드에서 낙찰 받아 성공한 사례, 16장에서는 신탁기관에서 현장공매로 낙찰 받아 성공한 사례를 기술해 놓았다고 한다. 독자 분들이 이러한 시장을 알게 되면 필자와 같이 공매투자에서 성공할 수 있을 것이라 확신한다.

새롭게 바뀐 온비드 화면과 개정된 국세징수법에 따른 공매 교과서!

필자는 새롭게 바뀐 온비드 화면과 개정된 국세징수법에 따른 매각절차에서 입찰할 공매물건을 찾는 방법과 권리분석 후에 입찰서를 작성해서 제출하는 방법(본인이, 대리인이, 공동으로 입찰) 등 실전투자에서 꼭 알고 있어야할 내용 등을 집대성해서 “손에 잡히는 공매투자의 정석”을 출간하게 되었다고 한다.

공매를 아는 것만으로도 부족한 연봉과 미래를 보장받을 수 있다!

공매는 경매보다 입찰경쟁률이 적어 낮은 가격으로 물건취득이 가능하다는 장점이 있다. 현장입찰이 아니라 인터넷으로 공매 입찰참여가 가능하며 매각절차도 신속하게 진행된다. 공매물건은 아파트와 단독주택, 자동차 등 다양하고, 매각공매와 임대(대부)공매도 있다. 이러한 이유로 공매입찰에서 어떤 공매 물건을 선택할 것인가와 입찰대상이 정해지면 그 분야에 대해서 오랜 기간 실무경험과 연구를 통해서 전문지식을 습득해야만 성공할 할 수 있다고 한다. 이러한 노력이 독자분 들의 부족한 연봉과 미래를 보장해줄 것이라고 필자는 확신한다.

공매의 기본기와 공매투자에서 성공할 수 있도록 안내하는 공매투자의 정석!

이 책은 필자가 공매의 기본을 알려주고, 입찰할 공매물건에서 권리분석 방법 등을 그동안의 경험과 지식을 집대성해서 “손에 잡히는 공매투자로 성공할 수 있도록” 꼭 알아야할 내용 등을 빠짐 없이 기술한 것이 특징이다. 공매투자할 때 사전처럼 확인하고 입찰에 참여하면 된다고 기술하고 있다.

공매실전투자에서 도움이 될 수 있는 16가지 사례를 통해 실전능력을 향상하기!

다양한 공매물건에서 필자가 낙찰 받았던 사례와 상담해 주었던 사례로 독자분들의 공매실전투자능력을 향상할 수 있도록 기술한 점이 이 책의 특징이라 할 수 있다.

▣ 작가 소개

저 : 김동희

부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 다수의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.
그는 중앙대학교 경영학과를 졸업하고 (주)대산투자 대표를 역임했으며 현재 (주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표로 활동하고 있다. 또한 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장, 법무법인 강산 자문위원, 굿옥션 경매강좌 교수, 디지털 태인 경매강좌 교수, 자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수, 경·공매 교육아카데미 원장을 맡고 있다.

지은 책으로 『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기』 『지분경매와 NPL투자 완성』 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀』 『경매 실전투자 비법』 『나는 경매로 평생직장을 찾았다』 『계약서 작성의 비밀』 『임대차 상식사전』 『지분경매의 완성』 『특수물건의 비밀』 『남들 경매할 때 나는 공매한다』 『지분경매의 비밀』 『판사님 배당에 이의가 있습니다』 『실전공매완전정복』 『공매·경매와 부동산 투자분석』 등이 있다.

▣ 주요 목차

머 리 말

Chapter 1 공매란 무엇이고, 경매보다 선호하는 이유는?

01. 공매는 어떠한 장점이 있기에 직장인들이 선호하나?
02. 공매는 어디서 어떻게 진행되고 있나?
◈ 한국자산관리공사의 공매대행 또는 직접공매
◈ 국세청, 지방세무서, 지방자치단체(시?군?구청 등), 정부기관 등의 공매
◈ 국민건강보험, 국민연금보험, 고용 ? 산재보험 등의 공매
◈ 정부투자 공기업 등의 공매
◈ 금융권 및 기업 등의 공매
◈ 이용기관 등의 공매
◈ 예금보험공사(공적자금운영)(www.kdic.or.kr)
◈ 정리금융공사(www.rfc.or.kr)
◈ 나라신용정보(www.naracredit.com)
◈ 농협자산관리공사(www.acamco.co.kr)
◈ 산림청의 공매
◈ 신탁회사 등의 직접공매
◈ 각 금융기관보유 부실재산 정리를 위한 직접공매
◈ 개인기업 등의 비업무용자산을 정리를 위한 직접공매

Chapter 2 공매와 경매의 차이점과 동시에 진행될 때 대응방법

01 공매물건은 어떠한 것이 있나?
◈ KAMCO 공매대상물건과 매각방법
◈ 국민건강보험, 국민연금보험, 고용·산재보험 등의 공매
◈ 이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법
◈ 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매
02. 공매와 경매는 어떠한 차이가 있나?
◈ 공매는 무엇을 의미하나?
◈ 경매는 어떻게 진행되나?
◈ 공매와 경매는 이런 차이가 있다
◈ 공매와 경매에서 물건 선정 후 낙찰 받아 배당까지 마무리하는 과정
03. 압류재산공매와 법원경매가 동시에 진행되는 경우 대응방법
◈ 압류재산 공매와 법원경매가 동시에 경합 시 우선권?
◈ 국세징수법상 공매절차와 민사집행법상 경매절차가 동시에 진행되면?
◈ 경매기입등기 ? 임차인 전입 ? 공매공고등기 순에서 소액임차인 판단기준은?
◈ 공매와 경매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나?

Chapter 3 온비드화면에서 공매물건을 찾아 입찰하는 절차와 소유권이전등기 방법

01. 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매대행업무
02. KAMCO 온비드(Onbid)에서 어떤 일을 하고 있나?
03. 온비드에서 입찰할 공매 물건을 찾는 비법!
◈ 온비드 회원가입 및 공인인증서 등록절차
◈ 온비드 홈페이지에서 로그인 후 공매물건을 종류별로 검색하는 방법
04. 온비드에서 입찰대상물건을 찾아 권리분석하는 방법
◈ 공매는 진행하는 기관마다 매각조건과 권리분석을 다르게 해야 한다
◈ 입찰할 아파트의 온비드 입찰정보 내역
◈ 온비드 물건정보 내역에서 돈 되는 우량한 물건을 찾는 것이 먼저다
◈ 말소기준권리를 찾고 인수할 권리가 있는지를 확인해라!
◈ 이 공매물건 권리분석에서 어떤 점을 유의해야 하나!
◈ 예상배분표 작성으로 임차인이 배당받는 금액을 확인
◈ 지금까지 조사한 자료를 통해 수익분석 후 입찰가를 결정해라!
◈ 마지막으로 매각조건을 공매공고문과 공매재산명세서로 확인하고 입찰해라!
05. 입찰할 공매물건에서 입찰서 제출과 입찰보증금 납부
◈ 온비드 입찰정보 내역에서 입찰에 참여하는 방법
◈ 본인이 입찰서를 작성하는 방법과 대리인 또는 공동으로 입찰하는 방법
◈ 전자서명과 입찰서 제출 확인
◈ 입찰서 제출 완료 내역과 입찰보증금 납부를 확인하는 방법
06. 온비드에서 입찰결과와 매각결정서 교부 및 대금납부기한
◈ 이번엔 입찰결과를 확인하는 방법이다
◈ 공유자우선매수신고와 차순위매수신고를 하는 방법
◈ 온비드에서 매각결정 여부를 확인하고 매각결정서와 입찰보증금 영수증 교부받는 방법
07. 공매종류별로 매수대금 납부와 소유권이전등기 방법
◈ 압류재산 공매로 낙찰 받아 매수대금 납부와 소유권이전등기 촉탁
◈ 국유재산매각 및 임대 공매로 낙찰 받아 매수대금 납부와 소유권이전등기
◈ 수탁재산·유입자산·유동화자산 공매로 낙찰 받아 소유권이전등기 하기
◈ 이용기관 등의 재산 공매로 낙찰 받아 소유권이전등기 하기

Chapter 4 공매에서 기본적인 권리분석 방법과 하자가 발생 시 대응은?

01. 공매에서 권리분석은 어떻게 하나?
◈ 공매에서 권리분석이란?
◈ 말소기준이 되는 채권과 그 원리를 알면 권리분석의 절반은 성공이다
◈ 말소기준권리를 찾아서 기본적으로 권리분석하는 방법
02. 물권과 채권의 종류와 이들 상호 간 우선순위
◈ 물권의 종류와 물권 상호 간의 우선순위
◈ 채권의 종류와 채권 상호 간 우선순위
◈ 물권과 채권 상호 간의 우선순위
◈ 물권과 일반채권이 섞여 있는 기본적인 사례에서 배분 분석
◈ 광의의 채권 분류와 이들 상호 간의 우선순위는?
03. 공매에서 채권 상호 간의 우선순위는 어떻게 결정하나?
04. 공매절차상에서 하자발생시 낙찰자의 대응방안
◈ 매각결정 전(① 기간)에 또는 매각결정 후(② 기간)에 대위변제로 1순위저당권이 말소된 경우
◈ 선순위가등기권자가 ③ 기간 동안에 본등기를 한 경우
◈ 배분기일 이후에 발생한 경우에 대처하는 방법은?
◈ 공매의 취소가능성에 대비해라!

Chapter 5 주택과 상가임차인들은 어떠한 권리를 가지고 있나?

01. 주택임차인의 대항력과 우선변제권은 어떻게 발생하나?
◈ 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 건물은?
◈ 주택임차인의 대항력이 발생하려면?
◈ 공매나 경매절차에서 임차인의 우선변제권은?
◈ 임차인의 대항력ㆍ우선변제권, 다른 물권과의 우선순위
◈ 임차인의 최우선변제금과 확정일자 우선변제금, 다른 채권자 등과 배분연습
◈ 주택임차인이 알고 있어야할 권리
02. 상가건물 임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나?
◈ 상가건물임대차보호법의 적용대상 건물
◈ 상임법으로 보호받을 수 있는 임차인은?
◈ 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?
◈ 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야?
◈ 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
◈ 상가임차인의 권리분석과 배분은 어떻게 하면 되나?
◈ 상가임차인이 알고 있어야할 권리
03 특별법으로 보호받지 못하는 민법상 일반임차인은 어떻게 해야 하나?
◈ 일반 거래로 소유자가 변경되면 대항력이 없다
◈ 임차부동산이 경매로 매각되면 대항력과 우선변제권도 없다
◈ 민법상 일반임차인이 대항력을 가지려면 이렇게 하면 된다

Chapter 6 등기부에 등기된 채권을 공부하는 시간

01. 근저당권의 효력과 실전 배당에서 우선순위
◈ 근저당권은 어떠한 권리를 가지게 되나?
◈ 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위는?
◈ 근저당권과 다른 채권자와 우선순위 결정 방법은?
◈ 근저당권과 다른 채권자 간의 권리분석과 배당방법
02. 전세권은 어떠한 권리가 있고, 주임법상 임차권과의 차이점은?
◈ 전세권자는 어떠한 권리인가?
◈ 전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은?
◈ 선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸?
◈ 전세권이 선순위와 후순위인 사례를 통해서 분석하기
03. 가압류와 압류의 차이와 어떠한 권리를 가지고 있나?
◈ 가압류란?
◈ 압류란?
◈ 가압류채권과 타 권리등과의 우선순위에 따른 배당방법
◈ 전소유자의 가압류(압류)와 다른 채권자 상호간의 권리관계

Chapter 7 조세·공과금·임금채권 완전정복, 그리고 순위가 충돌할 때 배분 방법 특강

제1강 조세채권 간의 우선순위와 다른 채권과의 우선순위
◈ 조세채권의 우선특권은?
◈ 조세채권은 동순위가 원칙이지만 예외가 있다
◈ 조세채권과 근저당권이 혼재 시 배분방법은?
◈ 조세채권과 임금채권, 공과금, 일반채권 간의 우선순위
제2강 공과금 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위
◈ 공과금 상호 간에는 동순위가 원칙이다
◈ 공과금과 근저당권 간의 우선순위
◈ 공과금과 임금채권, 조세채권, 일반채권간의 우선순위
제3강 임금채권 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위
◈ 근로자의 임금채권 중 최우선변제금
◈ 임금채권 상호 간에는 동순위가 원칙
◈ 임금채권(최우선변제금제외)과 저당권채권과의 우선순위
◈ 임금채권, 조세채권, 공과금채권, 일반채권 간의 우선순위
제4강 조세 · 공과금 · 임금채권과 다른 채권이 혼재 시 배분방법
◈ 병 당해세 ? 갑 근저당 ? 을 임차인 순에서 배분특강
◈ 갑 근저당 ? 을 임차인 ? 정 조세채권 ? 병 임차인 순에서 배분특강
◈ 갑 임금채권 ? 정 당해세 ? 갑 조세채권 ? 병 공과금채권 순에서 배분특강
제5강 조세채권으로 순위가 상호모순관계(A=B, B]C, C]A)에 놓일 때 순환흡수배분한 사례
제6강 다가구주택에서 현행법상 소액임차인 때문에 순환흡수배분한 사례
제7강 공매물건별로 집행비용은 어떻게 계산하면 되나?
◈ 압류재산 공매 집행비용 계산방법
◈ 수탁재산 공매 매각수수료
◈ 이용기관회원 온비드 이용약관 제23조(이용기관 수수료)
◈ 국유재산 공매 매각수수료

Chapter 8 공매물건을 찾아 권리분석과 수익분석 후 입찰에 참여하는 방법

01. 공매는 집행하는 기관마다 매각조건과 권리분석을 다르게 해야 한다
◈ 압류재산 공매에서 권리분석 방법
◈ 국유재산 공매에서 권리분석 방법
◈ 수탁재산 공매에서 권리분석 방법
◈ 유입자산 공매에서 권리분석 방법
◈ 이용기관재산 등의 공매에서 권리분석 방법
◈ 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 직접 공매에서 권리분석 방법
02. 온비드 공매물건정보 내용을 가지고 1차적으로 권리를 분석하는 방법은?
◈ 김 선생이 KAMCO 온비드에서 입찰대상 아파트를 찾고 있다
◈ 이 영민이 입찰할 아파트의 온비드 물건정보 내역
◈ 온비드 물건정보 내역에서 1차적으로 물건을 분석하는 방법
03 등기부 등의 공적장부와 현장답사를 통한 2차적인 물건분석
◈ 등기부 등의 공적장부를 통한 분석 방법은?
◈ 현장답사를 통한 물건분석 방법은?
04. 지금까지 조사한 자료로 수익분석 후 입찰참가와 낙찰 받아 소유권을 이전하는 방법
◈ 수익분석 후 입찰가를 결정하는 방법
◈ 마지막으로 매각조건을 공매공고문과 공매재산명세서로 확인하고 입찰에 참여해라!
◈ 온비드 입찰정보 내역에서 입찰에 참여하는 방법
◈ 이 영민 부부가 아파트에 입찰해서 3대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받았다
05 자동차공매물건 찾는 방법과 입찰참여시 유의사항과 입찰참가 이후의 절차
◈ 자동차 공매물건을 검색하는 방법
◈ 중고자동차매매 시세조사와 공매자동차 보관장소 방문 자동차상태 확인과 점검방법
◈ 입찰참여방법 및 입찰참가 이후의 소유권을 취득하는 방법

Chapter 9 압류재산 공매는 어떠한 절차로 진행되고 있나?

01. 과세관청 등의 체납처분은 어떻게 진행하게 되나?
02. KAMCO의 공매대행 업무와 그에 따른 공매 매각절차
◈ 세무관서 등의 공매 실익분석 의뢰와 KAMCO에 공매대행 의뢰
◈ KAMCO의 공매대행 업무
◈ KAMCO의 공매대행에 따른 공매 매각절차
03. 공매 대행통지서에 대한 이해와 체납자 등에 공매대행의 통지
◈ 체납자와 이해관계인 등에 대한 공매대행의 통지
◈ 공매 대행통지서에 대한 이해
◈ 실제 송달되었던 공매 대행통지서
04. 공매 가능 여부에 대한 권리분석
◈ 공매 가능여부에 대한 기본적인 권리분석 후 실익이 있는 경우
◈ 공매 가능여부에 대한 기본적인 권리분석 후 실익이 없는 경우
05. 압류재산 공매 준비절차는 어떻게?
◈ 공매물건 감정평가와 매각예정가격 결정
◈ 공매대상 재산에 대한 현황조사(징수법 제62조의2)
◈ 배분요구종기 결정과 이해관계인 등에 통지
06. 공매공고와 공매공고 등기제도
◈ 공매공고 절차 및 시기
◈ 공매공고 등기제도 도입(징수법67조의2)
◈ 공매공고와 임차인 등의 권리관계
07. 공매의 통지 대상과 공매통지서에 기재되어 있는 내용
◈ 공매의 통지
◈ 공매통지서에 기재되어 있는 내용
◈ 공매통지서 양식(실제 공매통지서가 송달되었던 내용)
08. 공매재산명세서의 작성 및 비치 등
◈ 공매재산명세서의 작성
◈ 공매물건에 대한 기본정보 제공
09. 공매진행의 취소 및 중지의 요건
◈ 공매의 취소 및 공고(징수법 제69조)
◈ 공매의 중지(국세징수법 71조)
◈ 압류해제의 요건(국세징수법 제53조)
10. 공매 입찰 시 입찰자격의 제한
◈ 매수인의 제한(징수법66조)
◈ 공매참가의 제한(징수법72조)
11. 온비드에서 공매물건 입찰방법 종합정리
◈ 온비드 홈페이지에서 로그인 후 공매물건을 종류별로 검색하는 방법
◈ 본인이 입찰서를 작성하는 방법과 대리인 또는 공동으로 입찰하는 방법
◈ 입찰참여 방법과 입찰 회수
◈ 공매 입찰보증금(징수법 제65조)
◈ 공매물건의 첫공매와 유찰된 물건의 새공매
◈ 입찰의 마감 및 개찰과 입찰보증금 반환
12. 매각허부결정과 매각결정취소, 그리고 공매보증금 처리
◈ 매각결정의 효력과 교부방법
◈ 공유자우선매수신고와 차순위매수신고를 하는 방법
◈ 매각불허가결정과 매각결정취소, 그리고 공매보증금 반환은?
13. 매수대금 납부기한과 소유권이전등기
◈ 매각결정과 매수대금 납부기한과 재공매
◈ 공매에서의 소유권이전절차
14. 공매에서 배분절차는 어떻게 진행되나?
◈ 공매절차에서 배분이란
◈ 권리신고 및 배분요구 방법
◈ 공매 배분기일 지정 및 통보(징수법 제80조의2)
◈ 배분계산서 작성 및 비치·열람
◈ 배분금의 지급방법과 배분계산서에 대한 이의
◈ 배분금 지급절차 및 그에 종합적인 설명

Chapter 10 압류재산 공매로 성공한 16사례를 통해 실전능력을 향상하기

01. 대림아파트를 압류재산 공매로 낙찰 받아 비과세로 팔았던 사례
◈ 대림아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도
◈ 입찰할 대림아파트의 온비드 입찰정보
◈ 아파트를 낙찰 받으면 인수할 권리가 없이 안전할까?
◈ 정 소령이 2대1의 경쟁률을 뚫고 아파트를 낙찰 받았다
02. 상도동 다세대주택을 전세보증금으로 마련하다
◈ 비발디캐슬 다세대주택의 사진과 내부 및 주변 현황도
◈ 비발디캐슬 다세대주택의 입찰정보 내역
◈ 박 영민 부부가 4대 1의 경쟁을 뚫고 공매로 낙찰 받았다
03. 다가구주택을 전세금으로 내집 마련과 월세소득 올리기
◈ 다가구주택의 사진과 내부 및 주변 현황도
◈ 다가구주택의 입찰정보 내역
◈ 박 선생이 다가구주택을 단독으로 낙찰 받고 기뻐하고 있다
04. 재건축대상 신흥주공아파트를 낙찰 받아 분양권자의 지위를 승계해 수익을 올린 사례
◈ 재건축대상 아파트에 입찰할 때 알고 있어야할 내용은?
◈ 신흥주공아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 입찰할 대림아파트의 온비드 입찰정보
◈ 아파트를 낙찰 받으면 인수할 권리가 없이 안전할까?
◈ 지인이 14대 1의 경쟁률을 뚫고 아파트를 낙찰 받았다
05 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 지분공매에서 2대 1의 경쟁률을 뚫고 상가주택을 낙찰 받았다
◈ 매수 이후의 대응 현황
06 봉천동의 연립주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받고 탈출하는 방법은?
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 연립주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석
◈ 필자가 연립주택을 6대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다
◈ 매수 이후의 대응 현황
07. 대항력 있는 임차인 미배분금 인수할 때 양도 시 취득가액으로 인정받으려면?
◈ 일신건영아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 공매 입찰대상 물건분석 내역
◈ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성
◈ 건영 아파트에 입찰해서 단독으로 낙찰 받았다
◈ 낙찰자의 인수금액 확인절차와 양도세 신고 시 취득가액에 포함하기 위한 조건
08. 매각결정 확정 전에 공유자우선매수신청으로 차순위매수신고인이 된 사례
◈ 신정동 다가구주택의 사진과 주변 현황도
◈ 신정동 다가구주택의 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 이 다가구주택은 필자가 3대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받았다
◈ 최고액입찰자지위포기신고서를 제출한 사례
09. 공매로 낙찰 받고 나서 채무자 요청으로 매각결정 취하에 동의해 준 사례
◈ 목동 아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 공매 입찰대상 물건분석표
◈ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성
◈ 이 아파트를 필자가 단독으로 낙찰 받았다
10. 농지가 공매와 경매로 경합되는 사례에서 어떻게 하면 되나?
◈ 농지가 공매로 매각되는 경우
◈ 농지가 경매로 매각되는 경우
◈ 농지의 의의와 농지취득자격증명이란
11. 전 경매에서 배당요구한 선순위임차인이 공매에서도 배당요구해 손해볼 뻔한 사례에서 탈출!
◈ 선순위 임차인이 선행된 경매절차에서 배당요구를 했었다
◈ 공매입찰물건 내역과 입찰결과
◈ 잘못 낙찰 받게된 사연과 그 상황에서 탈출한 방법
12. 조세채권을 몰라서 3번씩 입찰보증금을 포기하게 된 사례
◈ 채권 상호간의 우선순위
◈ 조세채권과 저당권부 채권이 혼재 시 우선순위 결정방법
◈ 극동아파트의 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 입찰대상물건에 대한 분석과 실패한 낙찰
◈ 정확한 배분표 작성과 어떻게 해야 성공적인 낙찰자가 되는가?
13. 경매가 진행되고 있는 것을 공매낙찰자가 먼저 대금 납부하여 소유권을 취득한 사례
◈ 아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도
◈ 경남아파트 공매물건 분석표
◈ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성
14. 지상에 다세대주택이 있는 대지지분이 공매로 매각된 경우
◈ 한국자산관리공사의 지분공매 입찰정보 내역
◈ 재개발구역 내의 토지 지분공매 입찰대상 물건분석표
◈ 토지 지분공매 물건의 현황도와 제시 외 지상의 다세대주택 사진
◈ 이 지분공매 물건에서 배분표를 작성하면 다음과 같다
◈ 공매물건을 낙찰 받는 경우 대응방법을 분석해 보자!
15. 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단
◈ 법정지상권이 성립한다는 주장에 대한 법원의 판단
◈ 공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다
16. 집합건물의 대지 일부지분을 낙찰 받았으나 무효가 돼 실패한 사례
◈ 대지 지분을 공매로 낙찰 받았던 공매 입찰대상물건 내역
◈ 공매낙찰자들은 다음과 같이 토지사용료 청구소송을 진행했다

Chapter 11 수탁재산과 유입자산 공매는 어떻게 찾아서 입찰하면 되나?

01. 금융기관과 공공기관 등의 수탁재산 공매
◈ 수탁재산 공매란?
◈ 수탁재산의 매각 흐름도
◈ 금융기관과 공공기관 등의 수탁재산 매각방법
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법
◈ 매각대금 납부기한과 대금완납 전 점유사용 및 소유권이전
◈ 낙찰 받고 나서 소유권을 취득하는 방법
◈ 수탁재산을 구입할 때 알고 있어야할 내용 핵심체크
02. 양도세 감면대상 물건에 대한 수탁공매
◈ 매각 위임대상주택
◈ 매각의뢰 접수 시 구비서류
◈ 양도세 감면대상 수탁재산 매각 흐름도
◈ 양도세 감면대상 수탁재산 매각방법
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법
◈ 매각대금 납부와 소유권이전등기, 그리고 명도책임은?
03. 한국자산관리공사의 유입자산 공매
◈ 유입자산 공매란
◈ 유입자산의 매각방법
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법
◈ 매각대금 납부기한과 대금완납 전 점유사용 및 소유권이전
◈ 낙찰 받고 나서 소유권을 취득하는 방법
04. 수탁재산과 유입자산 공매 입찰대상물건 검색방법
◈ 온비드 홈페이지에서 로그인 후 공매물건을 종류별로 검색하는 방법
05. 에너지관리공단의 수탁재산 공매물건에 입찰하기
◈ 온비드 입찰정보 내역
◈ 이 오피스텔을 입찰대상으로 선정하게 된 이유는?
◈ 2014년 제6회 수탁재산 공매공고문과 매각조건 확인하기
◈ 이 오피스텔은 5대 1의 경쟁을 뚫고 홍길동이 낙찰 받았다
06. 국방기술품질원의 수탁재산 공매물건에 입찰하기
◈ 럭키아파트 온비드 입찰정보 내역
◈ 이 아파트를 입찰대상으로 선정하게 된 이유는?
◈ 2014년 제3회 수탁재산 공매공고문과 매각조건 확인하기
◈ 이 아파트는 2대 1의 경쟁을 뚫고 이순신이 낙찰 받았다
07. 상봉1동 새마을금고가 매각을 의뢰한 수탁재산 공매
◈ 아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도
◈ 입찰자가 없어서 공고 후 재매각 되는 온비드 입찰정보
◈ 유찰계약(수의계약) 체결이 가능한 시기는 언제?
08. 양도세 감면대상 우남아파트 수탁재산 공매에 입찰하기
◈ 우남아파트 온비드 입찰정보 내역
◈ 우남아파트의 사진과 주변현황도
◈ 수탁재산 공매가 유찰 되었다가 재매각 시 유찰계약을 할 수 있는 시기
◈ 이 아파트를 입찰대상으로 선정하게 된 이유는?
◈ 2013년 제4회 수탁재산 공매공고문과 매각조건 확인하기
◈ 이 아파트를 단독으로 강감찬이 낙찰 받았다

Chapter 12 국유재산 매각공매와 임대공매에서 성공적인 투자 비법!

01. 국유재산 매각공매는 어떻게 진행되고 있나?
◈ 국유재산 관리
◈ 매수신청과 국유재산 관리계획 수립과 매각결정
◈ 국유재산 매각공매절차 흐름도
◈ 국유재산 매각공매 방법
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법
◈ 잔금납부기한과 국유재산 소유권이전
02. 국유재산 대부(임대)공매에 관해서 알아보는 시간이다
◈ 국유재산 대부공매란?
◈ 국유재산 대부(임대)공매절차 흐름도
◈ 국유재산 대부(임대)공매 방법
◈ 낙찰자 결정과 잔금납부
◈ 잔금납부 후 대부계약 체결과 사용방법
◈ 대금 미납 시에 연체료와 대부계약의 해지
◈ 대부(임대) 계약 중 유의사항
03. 국유재산 유가증권 공매 절차는 어떻게 진행 되나?
◈ 국세물납이란?
◈ 국세물납 유가증권의 종류
◈ 국세물납 유가증권 관리기관
◈ 국세물납 증권 관리ㆍ처분 흐름도
◈ 국세물납증권 매각방법
◈ 비상장증권 매각절차와 준비서류
◈ 잔대금납부 및 증권 교부
04. 국유재산 매각공매와 임대공매 입찰대상물건 검색방법
◈ 온비드 홈페이지에서 로그인 후 공매물건을 종류별로 검색하는 방법
05. 영종주공아파트를 국유재산 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 영종주공아파트의 입찰정보 내역
◈ 아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도
◈ 2014년 제21회 국유재산 매각공고문과 매각조건 확인하기
◈ 박 사장이 주공아파트를 단독으로 낙찰 받아서 축하하고 있다
06. 김 사장이 국유재산 공매로 현대아파트를 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 현대아파트의 입찰정보 내역
◈ 아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 2014년 제21회 국유재산 매각공고문과 매각조건 확인하기
◈ 김 사장이 주공아파트를 9대 1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다
07. 정 사장이 국유재산 공매로 토지를 낙찰 받아 건물을 신축하려 한다
◈ 봉천동 토지의 입찰정보 내역
◈ 아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 정 사장이 봉천동 토지를 단독으로 낙찰 받아서 기뻐하고 있다
08. 민기가 대부공매로 아파트를 낙찰 받아 신혼집을 마련하다
◈ 대부(임대)공매 아파트의 입찰정보 내역
◈ 대부(임대)아파트의 사진과 지도 및 주변 현황도
◈ 2014년 제12회 국유재산 대부 입찰 공고문과 대부조건 확인하기
◈ 민기가 아파트를 대부공매로 낙찰 받아 기뻐하고 있다
09. 단독주택을 대부공매로 2,300만원에 낙찰 받아 부모님을 모시다
◈ 대부(임대)공매 단독주택의 사진과 주변 현황도
◈ 대부(임대)공매 단독주택의 입찰정보 내역
◈ 2014년 제11회 국유재산 대부 입찰 공고문과 대부조건 확인하기
◈ 박 사장이 단독주택을 대부공매로 낙찰 받아 기뻐하고 있다
10. 이 과장은 한강맨션을 대부공매로 2,100만원에 낙찰 받았다
◈ 대부(임대)공매 한강맨션의 사진과 주변 현황도
◈ 대부(임대)공매 한강맨션의 입찰정보 내역
◈ 2014년 제2회 국유재산 대부 입찰 공고문과 대부조건 확인하기
◈ 이 과장이 한강맨션을 대부공매로 낙찰 받았다

Chapter 13 다양한 이용기관재산 공매에서 실전투자는 어떻게 해야 하나?

01. 이용기관재산 공매는 어떻게 진행되고 있나?
◈ 이용기관 등은 어떠한 기관 등이 있나?
◈ 이용기관재산 등에 대한 매각 또는 대부(임대)공매 방법
02. 이용기관재산의 매각공매
◈ 이용기관재산 등의 매각공매 흐름도
◈ 이용기관재산 매각공매 방법
◈ 입찰기간, 개찰일시 및 개찰장소
◈ 낙찰자 결정과 입찰보증금 납부 방법
◈ 계약체결 방법과 대금납부 후 소유권이전 방법
03. 이용기관재산 등의 대부(임대)공매
◈ 이용기관재산 등의 대부(임대)공매 절차
◈ 이용기관재산 등의 대부(임대)공매 방법
◈ 입찰기간, 개찰일시 및 개찰장소
◈ 낙찰자 결정과 입찰보증금 납부 방법
◈ 계약체결(사용허가 신청)방법과 대금 납부 후 임대 개시
04. 이용기관재산 매각공매와 임대공매 입찰대상물건 찾기
◈ 온비드 홈페이지에서 로그인 후 공매물건을 종류별로 검색하는 방법
05. 한국감정원의 소유 아파트가 이용기관 매각공매로 진행되고 있다
◈ 상계주공아파트가 이용기관 공매로 매각되고 있다
◈ 박 사장이 상계주공아파트를 단독으로 낙찰 받았다
06. 이용기관 공매로 김 선생이 부천시 소유 토지를 낙찰 받은 사례
◈ 온비드 입찰물건 정보 내역
◈ 부천시 소유 토지 사진 및 지적도
◈ 부천시 소유 토지 공매물건 분석
07. 잠실고등학교 매점이 임대공매로 진행되고 있다
◈ 잠실고등학교 학교매점이 임대공매 되고 있다
◈ 학교매점 임대공매 물건분석
◈ 정 사장이 학교매점을 13대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받았다

Chapter 14 부동산 신탁재산과 기타 공기관재산 공매 실전투자 방법은?

01. 부동산 신탁기관의 업무와 어떠한 신탁회사 등이 있나?
◈ 신탁의 정의
◈ 신탁회사 등의 업무와 어떠한 기관 등이 있나?
02. 공매대상 부동산 신탁재산은?
◈ 부동산 담보신탁이란?
◈ 분양관리신탁과 토지신탁으로 계약을 하면 어떤 장점이 있나?
◈ 부동산 처분신탁이란
03. 부동산 신탁신청과 정산 방법, 그리고 공매 실행과정
◈ 부동산 담보신탁 신청과 신탁재산의 반환, 또는 우선수익자의 환가요청
◈ 분양관리신탁 절차와 분양관리 후에 PF대출금 상환 및 사업정산
◈ 처분신탁 절차와 수탁사가 매각 후 매매대금으로 수익교부
04. 부동산 신탁재산과 기타 공기관재산 등의 공매 진행절차
◈ 신탁재산 등의 공매 흐름도
◈ 신탁재산 등의 공매에 입찰할 때 알고 있어야할 내용은?
◈ 낙찰자 결정과 계약체결 방법
◈ 부동산 실거래신고와 대금납부 후 소유권이전 방법
05. 신탁재산 등의 공매에서 권리분석 방법은?
◈ 신탁재산 공매에서 입찰할 때 유의할 내용은?
◈ 신탁재산 등의 공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
◈ 신탁등기 된 주택 등에서 임대차계약서 작성방법과 유의사항
◈ 부동산 담보신탁계약서 원부
06. 기타 공기관 등의 현장공매
◈ 예금보험공사(공적자금운영)(www.kdic.or.kr)
◈ 정리금융공사(www.rfc.or.kr)
◈ 나라신용정보(www.naracredit.com)
◈ 농협자산관리공사(www.acamco.co.kr)
◈ 산림청의 공매
◈ 각 금융기관보유 부실재산 정리를 위한 직접공매
◈ 개인기업 등의 비업무용자산을 정리하기 위한 직접공매

Chapter 15 신탁재산 공매물건을 온비드에서 낙찰 받아 성공한 사례

01. 신탁재산 공매물건을 온비드 화면에서 찾는 방법
◈ 온비드에서 신탁재산 공매는 어떻게 진행되나?
◈ 온비드 홈페이지에서 로그인하면 다음 화면을 확인할 수 있다
◈ 온비드 화면을 검색해서 신탁재산 공매물건을 찾는 방법
02. 신탁공매로 분당 아파트를 낙찰 받아 내집 마련에 성공한 사례
◈ 분당 청솔마을아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
◈ 이 신탁기관 아파트공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
◈ 임영신이 4대 1의 경쟁률을 뚫고 청솔마을아파트를 낙찰 받다
03. 벽산아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 재테크로 성공한 사례
◈ 도봉구 벽산아파트의 주변 현황도
◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
◈ 이 신탁기관 아파트공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
◈ 박해정이 5대 1의 경쟁률을 뚫고 벽산아파트를 낙찰 받다
04. 김 선생이 독산동 다세대주택을 신탁공매로 낙찰 받아 임대사업을 하다
◈ 독산동 다세대주택의 주변 현황도
◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
◈ 이 신탁기관 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
◈ 김 선생이 2대 1의 경쟁률을 뚫고 다세대주택을 낙찰 받다
05. 용산에 있는 다세대주택을 신탁공매로 낙찰 받아 재테크로 성공한 사례
◈ 용산구 후암동 다세대주택의 주변 현황도
◈ 공매 입찰정보내역 물건분석
◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
◈ 이 신탁기관 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
◈ 김선생이 단독으로 용산에 있는 다세대주택을 낙찰 받다

Chapter 16 신탁기관에서 현장공매로 낙찰 받아 성공한 사례

01. 신탁기관 홈페이지에서 현장공매물건을 찾는 방법
◈ 신탁재산 현장공매는 어떻게 진행되고 있나?
◈ 신탁기관재산 공매물건은 어떻게 찾으면 되나?
02. 한국토지신탁 홈페이지에서 입찰할 다세대주택을 찾는 방법
◈ 한국토지신탁 홈페이지를 검색하면 다음 화면을 확인할 수 있다
03. 한국토지신탁에서 현장공매로 낙찰받고 매매해서 성공한 이야기
◈ 한국토지신탁 다세대주택 공매공고
◈ 입찰대상 공매물건 정리와 권리분석 및 배당표 작성
◈ 공매낙찰 후 5일 이내에 공매부동산 매매계약서 작성
04. 생보부동산 신탁공매로 아파트를 낙찰 받고 점유자를 명도한 사례
◈ 신탁회사 공매물건 입찰에서 유의할 점
◈ 생보부동산 신탁 공매공고
◈ 입찰대상 공매물건 정리와 권리분석 및 배당표 작성
◈ 공매낙찰 후 5일 이내에 공매부동산 매매계약서 작성
◈ 신탁공매로 낙찰받고 진행중인 명도소송을 승계받아 집행한 사례
05. 한국자산신탁의 현장공매에서 1층 상가점포를 낙찰받아 임대한 사례
◈ 마포 상가 109호의 사진과 주변 현황도
◈ 신탁기관 등이 온비드로 공매절차를 진행하는 입찰공고 내용
◈ 이 신탁기관 다세대주택에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
◈ 낙찰받고 나서 어떻게 대응했나?
06. KB 부동산신탁의 현장공매에서 오피스텔을 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 동림오피스텔의 사진과 주변 현황도
◈ KB 부동산신탁의 입찰공고 정보내용
◈ 동림오피스텔 신탁공매물건 분석
◈ 공매물건에 대한 권리분석 및 배당표 작성
◈ 신탁부동산 매매대금 납부확인서

Chapter 17 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해야 성공한다

01. 건물 명도도 전략이 필요하다
02. 점유자가 없거나 있어도 문을 열어주지도 않으면 어떻게 하나?
03. 협의가 이루어져 명도합의각서를 작성하는 방법
04. 반드시 이사비용을 지급하거나 강제집행을 하는 것은 아니다
05. 협의가 안 될때 법적으로 어떻게 하면 되나?
◈ 경매에서 부동산의 인도명령 신청
◈ 공매에서 건물명도청구 소송
◈ 점유이전금지가처분이란