365일 월세받는 남자의 발칙한 경매 (2016.11)

▣ 출판사서평

365일 월세 받는 남자에게는 뭔가 특별한 것이 있다!!

30대 초반에 경매를 시작해 딱 7개월 만에 첫 낙찰을 받아내며 경매계에 입문한 저자는, 8년 후 ‘365일 월세 받는 남자’라는 수식어를 달았다. 다음카페 [프리버드]에서 버드나무라는 닉네임으로 실전 경매 사례를 올리며 ‘경매의 달인’으로 세상에 알려지기 시작했다.

1000명이 같이 시작해도 전업투자자로 남는 이가 채 10명이 되지 않는, 부침이 심한 경매계에서 채 10년도 되지 않는 시점에 경제적 안정과 노하우를 얻은 저자에게는 남과는 다른 특별한 무엇이 있지 않을까?

“처음 경매를 시작할 때 몇 가지 원칙을 세웠습니다. 최대한 안정적인 사업으로 실패확률을 줄이며 고수익을 낼 수 있도록 운영하자는 것이었지요. 계산기를 두드려보니 수익형 임대 부동산 30개를 가지고 있으면 딱 365일 동안 월세를 받으며 지낼 수 있겠더라고요. 많고 적음을 떠나서 안전한 고정수익을 얻을 수 있는 구조를 만들어가자고 생각했더니 실제 이루어졌습니다. 계획은 이미 절반의 성공이지요.”

“삶에 대한 철학과 자세를 전해드리고 싶었습니다.”

“이 책은 경매 실전사례로 풀어냈지만 그 이면에는 삶에 대한 자세와 철학이 담겨있기도 합니다. 삶의 바닥에 떨어졌을 때 ‘인생아 네가 이기나 내가 이기나 한번 해보자’라고 다시 주먹을 쥐었던 패기와 투지를 그대로 경매에도 적용했습니다. 철저하게 분석하고 치열하게 고민해서 물건 하나하나를 섭렵해나갔습니다. 독자 분들도 경매를 하시기 전에 본인의 목표와 해결책 , 경매에 임하는 자세를 정립한 후에 하면 크게 도움이 될 거라 생각합니다.”

젊은 시절 겁 없이 시작했던 사업으로 실패와 좌절을 경험했던 저자는, 본인이 어릴 적 경험했던 아버지의 명도현장을 떠올리며 가지 않기로 결정했던 경매투자로 인생전환을 하게 된다. 성공과 실패, 희망과 좌절 등 다양한 삶의 경험을 경매에 도입하며 차근차근 노하우를 익혀 전문 강사로 활동하기에 이르러 책을 내겠다는 용기까지 가지게 되었다.

누구보다 치열했던 삶의 자세가 경매 이야기 속에서 녹아나 책의 곳곳에서 저자의 삶에 대한 철학과 자세를 느낄 수 있다.

가짜 경매는 가라, 고수익을 내는 진짜 경매가 왔다.

사전적 의미로 경매란 “청구한 권리자의 신청에 의하여 법원 또는 집행관이 동산이나 부동산을 구두의 방법으로 경쟁하여 파는 일”이다. 하지만 책에서 소개하는 경매란 “철저하게 수익을 내기 위한 액션플랜”이다. 역으로 이야기하면 수익을 내지 못하는 경매란 진짜 경매가 아니라는 것이다.

하지만 실전 경매를 나서보면 처음 물건 검색에서부터 낙찰가 조정, 입찰과 낙찰 그리고 명도와 수익을 내기 위한 매도까지 다양한 절차상에 입찰자들이 빠질 수 있는 함정이 도사리고 있다. 초보자들은 알지 못하는 수익을 내지 못하는 경매 사례도 부지기수로 존재한다.

저자가 이야기하는 고수익을 내는 진짜 경매는 함정을 피하고 다양한 상상력을 동원해 전 과정을 매끄럽게 진행해내는 기술이다.

“발칙하게 상상하라!” 경매에 대한 사고도 리모델링이 필요하다.

저자는 일반적인 수익이 아닌 고수익을 내기 위해선 가장 필요한 것이 바로 상상력이라고 이야기한다. 가장 기억에 남는 사례로 ‘농지를 낙찰 받아 묘지로 전용해서 판매해 300%의 수익률을 올린 사례’를 꼽는다.

“정말 아무 짝에도 쓸모가 없는 농지였습니다. 부지 자체가 작고 묘지로 둘러싸여 있는데다 도로 연결망도 애매한 곳이었죠. 묘지 거래 시장이 있다는 것을 알고 묘지로 전용될 수 있다는 것을 알고 묘지로 낙찰 받았을 때 수익률을 계산해 낼 수 있는 지식이 필요하지만 그 지식을 안다고 해도 전용을 해보겠다는 상상력이 없으면 아무 의미가 없었을 겁니다.”

남들이 하지 않는 기발함을 넘어서 누구도 상상해내지 못했을 발칙함이 성공 포인트였다고 할 수 있다. 부동산을 리모델링할 뿐만 아니라 투자자의 사고도 리모델링할 수 있는 도전정신이 고수익을 내는 기본자세다.

철저한 도전정신이 만들어내는 명쾌한 수익 모델을 답습하라

가장 빨리 배울 수 있는 것은 몸으로 배우는 것이다. 귀로 듣고 눈으로 보고 손으로 만져보며 성공한 사람들과 어울리다 보면 자연스럽게 성공의 스킬들을 익힐 수 있다.

저자가 책에서 소개하고 있는 다양한 경매계의 함정들, 유치권이나 토지별도등기, 법정지상권, 공유물 분할 등은 경매의 고수들도 섣불리 입찰하지 못하는 난제들이다. 하지만 이러한 물건들은 가지고 있는 문제로 낙찰가가 하염없이 곤두박질치기 때문에 낙찰 받아 문제를 해결하기만 하면 고수익을 낼 수 있는 단초가 되기도 한다.

거기다 낙찰 받은 부동산을 그대로 매도할 것이 아니라, 구매자들의 구미에 맞게 리모델링하고 개발 포인트들을 광고하는 과정을 통해 또 한 차례 수익을 극대화할 수 있다. 저자가 책의 전반을 통해 이야기하는 다양한 성공사례의 근간에는 바로 철저한 도전정신이 있다고 할 수 있다.

▣ 작가 소개

저자 : 강윤식
(주)미래R&D 대표이사
랜드프로 부동산경매 전임교수
중앙일보 조인스랜드 부동산아카데미 강사
다음 카페 [프리버드] 시샵
CAFE.DAUM.NET/LIBERALBIRD

어린 시절 애써 외면했던 아버지의 일, 경매를 시작했다. 악착같은 투지로 모든 것을 혼자 해결해 나갔다. 경력이 쌓여 재미가 붙을 때쯤 “나처럼 경매를 주업으로 하는 사람도 있을까?” 고민 끝에 포털사이트 다음에 [프리버드] 카페를 만들고 낯선 이들을 사귀어 나갔다. 가르치고 또한 배우는 과정으로 정보를 나누기 시작한 지 벌써 9년이 되었다.

경매를 하는 모든 이들에게 넓은 그늘이 되어 줄 수 있는 ‘버드나무’라는 닉네임으로 경험담을 쓰기 시작해 꿈을 가진 회원들과 경매실전 이야기를 나눴다. 따로 또 같이 경매를 하며, 든든한 회원들과 함께 ‘미래 R&D’라는 법인을 열었다.

▣ 주요 목차

ㆍ경매란 무엇인가?
ㆍ머리말

Ⅰ 선수입장!! 고수익을 내는 진짜 경매를 위해 꼭 알아야 할 것들

유치권: 유치장 습격사건
토지별도등기: 애증의 바디랭귀지
특수주소변경: 그러지 않으셨잖아요!
예고등기: 예고등기는 예고등기일 뿐 오해하지 말자
법정지상권: 뻐꾸기 몸으로 울었다
공유물 분할: 니들이 깡패야? 왜 조직적으로 움직여!
후순위 근저당권: 경매계의 고도리 유동화 채권
경매취하동의서 쓰기: 출구 전략이 필요해!
배당이의 소 제기 물건: 경매가 그대를 속일지라도ㆍㆍㆍㆍㆍㆍ.
관리비의 공수전화
상가 미납관리비 조정 사례
전 소유주의 잉여 배당금에서 미납관리비 청산하기
아파트 관리소의 가압류 활용하기

Ⅱ 당신은 선수? 부동산 경매에도 발칙한 상상이 필요하다

농지: 돈을 벌고 싶다면 사고부터 전환하라
다가구주택: 고수는 매수자를 정해놓고 작업한다
상가: 살아 있는 상권의 죽은 매물을 찾아서 인공호흡 하라
숙박업소: 콩고물도 찍어와라
업무시설: 상가 30개 임대하면 365일 월세 받는다

Ⅲ 선수는 있어도 왕도는 없다! 명도의 기술

경매 파생 상품 ‘점유공갈단’
근린상가의 1+1 낙찰에 영업권까지 받아오기
건물 인도합의서 깜박해서 망신당한 사연
또 하나의 출구 전략 보증금 반환받기
전세권과 상가임차권의 양날의 칼

ㆍ 경매흐름 해설
ㆍ 등기하는 법ㆍ 비용 계산하기ㆍ 소장쓰기