법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 -건물 또는 토지만의 경매에서 대박 찾는- (2016.12 개정판)

▣ 출판사서평

집합건물에서 전유부분(건물)과 대지 소유자가 달라지면 어떻게 될까?

아파트와 다세대·연립주택 등의 집합건물에서 구분소유자(집합건물 소유자)와 대지가 분리 처분되면 집합건물법 제20조에 따라 무효가 되지만, 집합건물에서 구분소유권이 성립되기 전(=대지사용권이 성립되기 전)에는 분리 처분될 수 있다. 그 대지 일부를 경매로 낙찰 받아 그 대지 위의 집합건물의 구분소유자들에게 부당이득을 청구한다면 대박이다.

이번엔 더 대박인 것이 있다. 집합건물에서 대지권이 미등기이고, 대지권 평가 없이 건물만 매각되는 물건을 낙찰 받는 것이다. 그다음 대지권등기를 할 수 있다면 대지는 거져 가져오는 셈이 된다. 전유부분에 관한 경매절차에서 대지 지분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다(대법 2012다103325 판결)』

이 책은 다음과 같은 내용이 기술 되어 있다,

첫 번째로 건물에 대해서 이해하고 등기부와 건축물대장에 대해서 이해하는 순서로 기술되어 있다. 이 내용을 알고 있어야만 제대로 된 법정지상권과 집합건물을 완전히 정복할 수 있기 때문이다.

두 번째로 지상권에 관한 내용으로 약정지상권과 법정지상권 등으로 분리해 기술했다. 특히 법정지상권 편에서는 신축되는 건물에서 소유자가 누가되고 법정지상권 성립 여부, 일반적인 독립건물과 공유지분에서 법정지상권 성립되는 사례와 성립되지 않는 사례를 그림으로 알기 쉽게 정리했고, 7장에서는 토지만 또는 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법을 기술해 놓았다.

세 번째로 8장에서 집합건물에 대한 기본적인 원리, 9장에서는 전유부분과 공용부분 및 대지사용권은 분리해 매각하면 무효가 된다는 내용과 무효가 된 사례를, 10장에서는 집합 건물에서 전유부분과 대지사용권을 분리 처분할 수 있는 경우와 그러한 경매 사례로 성공한 사례와 쪽박 찬 사례가 있다.

네 번째로 11장과 12장에서는 토지별도등기와 대지권미등기 상황에서 대처하는 방법과 성공한 사례와 잘못 대처해서 손해를 보게 된 사례를 함께 기술해 놓았다.

다섯 번째로 13장에서는 집합건물의 대지전체, 일부지분만 매각될 때 투자해서 성공하는 방법을 기술했다.

여섯 번째로 14장에서 16장은 재개발·재건축사업의 추진단계와 분양신청 방법, 이 사업구역 내의 경매물건에 투자하는 방법과 성공한 사례를 기술했다.

왜! 고수들은 주택과 상가에서 건물 또는 토지만 경매로 나오면 선호하나?

남들은 꺼리지만 고수들은 그 속에서 대박을 찾는 지혜가 있기 때문이다. 그래서 독자분 들도 이 분야를 제대로 알고 투자하면 적은 돈을 투자해서 높은 수익을 올릴 수 있다고 기술하고 있다.

주택과 상가에서 건물 또는 토지만 경매되면 법정지상권은 성립될까?

주택이나 상가건물에서 건물 또는 토지만의 경매에서 법정지상권이 성립하나? 성립되지 않나? 에 대한 정확한 판단은 투자의 성공을 가를 수 있다. 그래서 정확한 판단을 하고 나서, 성립하지 못하면 건물철거를 주장하면서 해결의 실마리를 찾으면 되고, 만일 성립
한다면 성립하는 대로 대비책을 갖고 낙찰 받으면 성공할 수 있다고 기술하고 있다.

법정지상권을 이해하기 쉽게 다양한 사례를 그림으로 기술한 책!

이 책은 법정지상권을 쉽게 이해할 수 있도록 다양한 사례를 그림으로 그려서 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 기술한 것이 장점이다. 초보자가 이 책을 읽게 된다면 법정지상권을 쉽게 이해할 수 있게 하기 위해 그림으로 분석해 놓은 것이라고 필자는 말하고 있다.

아파트 등의 집합건물을 알기 쉽게 분석해 놓은 책이다.

아파트와 다세대·연립주택 등의 집합건물에서 구분소유자(집합건물 소유자)와 대지가 분리 처분되면 집합건물법 제20조에 따라 무효가 되지만, 집합건물에서 구분소유권이 성립되기 전(=대지사용권이 성립되기 전)에는 분리 처분될 수 있다. 그 대지 일부를 경매로 낙찰 받아 그 대지 위의 집합건물의 구분소유자들에게 부당이득을 청구한다면 대박이다.

그래서 집합건물에서 전유부분과 공용부분 및 대지사용권을 분리하면 무효가 되는 것이 원칙이지만, 대지사용권이 성립되기 전에는 전유부분과 대지사용권을 분리 처분할 수 있다고 하면서, 그러한 경매 사례로 성공한 사례와 쪽박 찬 사례가 기술하고 있다. 그래서 재미 있게 읽어 가면서 실전투자에 도움이 되도록 기술한 책이다.

집합건물에서 대지권 평가 없이 건물만 매각되는 물건을 찾아라!

집합건물에서 대지권이 미등기이고, 대지권 평가 없이 건물만 매각되는 물건을 낙찰 받는 것이다. 그다음 대지권등기를 할 수 있다면 대지는 거져 가져오는 셈이 된다는 것이다. 그러한 입증을 “전유부분에 관한 경매절차에서 대지 지분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다(대법 2012다103325 판결)』”는 판례로 설명하고 있다.

집합건물에서 대지권미등기와 토지별도등기가 있을 때 대응방법은?

집합건물에서 토지별도등기와 대지권미등기 상황에서 대처하는 방법, 그러한 사례에서 성공한 사례와 잘못 대처해서 손해를 보게 된 사례를 함께 기술해 놓았다. 이러한 간접 경험을 통해 독자분 들이 집합건물의 대지전체, 일부지분만 매각될 때 투자해서 성공하는 방법을 알려 주고자 했다고 한다.

마지막으로 재개발·재건축사업을 바로 알고 투자해야 성공할 수 있다.

아파트 등의 집합건물에서 재개발·재건축사업의 추진단계와 분양신청 방법을 제대로 알고 투자해야 한다. 그래서 이 사업구역 내의 경매물건에 투자하는 방법과 성공한 사례를 기술했다. 15장에서는 재개발에 대해서, 16장은 재건축대상 아파트 등에 입찰해서 성공한 사례를 나누어 기술했다고 한다. 이렇게 이 책은 법정지상권과 아파트 등의 집합건물에 대해서 완전정복할 수 있도록 기술한 유일한 책이다.

▣ 작가 소개

저 : 김동희
부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 다수의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.
그는 중앙대학교 경영학과를 졸업하고 (주)대산투자 대표를 역임했으며 현재 (주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표로 활동하고 있다. 또한 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장, 법무법인 강산 자문위원, 굿옥션 경매강좌 교수, 디지털 태인 경매강좌 교수, 자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수, 경·공매 교육아카데미 원장을 맡고 있다.

지은 책으로 『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기』 『지분경매와 NPL투자 완성』 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀』 『경매 실전투자 비법』 『나는 경매로 평생직장을 찾았다』 『계약서 작성의 비밀』 『임대차 상식사전』 『지분경매의 완성』 『특수물건의 비밀』 『남들 경매할 때 나는 공매한다』 『지분경매의 비밀』 『판사님 배당에 이의가 있습니다』 『실전공매완전정복』 『공매·경매와 부동산 투자분석』 등이 있다.

▣ 주요 목차

Chapter 1 건물의 종류와 건물 신축 후 대장과 등기부의 태동

01 주택의 종류에는 어떤 것이 있나?
◈ 단독주택과 다가구주택의 의미는?
◈ 공동주택은 오떤 주택이 있을까?
02 상가건물의 종류는?
(알아두면 좋은 내용) 건물은 일반적인 독립건물과 집합건물이 있다
03 건물 신축 후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정
◈ 건물을 신축하거나 재건축(재개발) 하는 과정
◈ 건축허가 부터 건축물대장과 등기부가 만들어 지는 과정

Chapter 2 권리의 핵심, 등기부와 건축물대장의 완전정복

01 등기사항증명서에 대한 완전정복
◈ 등기부증명서엔 어떤 종류가 있나?
◈ 토지와 건물등기사항증명서를 보는 법과 권리관계에서 유의할 점은?
◈ 집합건물등기사항증명서를 보는 법과 분석하는 방법
◈ 등기사항증명서애서 우선순위 결정방법과 등기부의 신뢰관계
02 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법
◈ 건축물대장(일반건축물대장과 집합건축물대장)
◈ 토지대장과 임야대장

Chapter 3 약정지상권과 토지임대차 등으로 타인의 토지를 사용하는 방법

01 약정지상권으로 타인의 토지를 사용하는 방법
◈ 지상권의 존속기간을 약정한 경우
◈ 지상권의 양도와 임대
◈ 지료의무와 지료증감청구권
◈ 지상권자의 계약갱신청구권과 매수청구권
◈ 건물매수인이 지상권을 취득하는 방법과 지상권갱신청구
◈ 지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지
◈ 지상권의 소멸효과
02 지상권이 있을 때 저당권과의 관계에서 권리관계
◈ 지상권을 설정한 건물이 경매되는 경우
◈ 지상권이 설정된 토지가 경매가 되는 경우
◈ 금융기관 등이 저당권과 함께 지상권을 설정한 경우
03 건물소유를 목적으로 한 토지임대차와 저당권과의 권리관계
◈ 건물소유를 목적으로 토지 임대차계약한 임차인의 권리
◈ 지상에 건물이 있는 토지가 경매 또는 양도된 사례분석
◈ 지상건물이 경매 또는 양도가 된 사례분석
◈ 토지의 일부지분이 경매 또는 양도된 경우
◈ 토지의 일부지분과 건물전체가 일괄경매 또는 양도된 경우
04 지상수목 소유를 목적으로 한 지상권등기와 토지임대차
◈ 토지소유자가 식재한 경우
◈ 타인이 수목을 식재한 경우
◈ 지상에 수목이 있는 토지를 낙찰받을 때 유의할 사항
05 농업경영을 목적으로 한 토지임대차와 저당권과의 권리관계
◈ 토지임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을까?
◈ 농업경영을 목적으로 한 농지 임차인의 대항력
◈ 농지 소유자의 허락 없이 경작한 농작물의 소유권은

Chapter 4 법정지상권 완전정복과 건물임차인에 대한 배당방법

01 법정지상권이란 어떠한 권리인가
◈ 민법이 인정하는 법정지상권 종류
◈ 법정지상권의 성립 요건
◈ 법정지상권의 성립 시기
◈ 법정지상권의 존속기간
◈ 법정지상권이 인정되는 범위
◈ 법정지상권 설정등기청구
◈ 지료청구 대상과 지료결정 방법
◈ 지상권 점유 취득시효의 인정 요건 및 그 판단 기준
02 법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당
◈ 신축 도중에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우
◈ 신축 도중에 설정된 저당권이 있는 미완성건물을 매수해 완성한 경우
◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우 105
◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재하고 그 저당권이 실행되기 전에 건물만 매각된 경우
◈ 법정지상권 성립 후, 증축, 개축 또는 신축된 경우에 법정지상권 성립여부
◈ 법정지상권이 있는 건물을 낙찰 받을 경우 법정지상권의 승계 취득 여부(적극)
◈ 공동근저당권이 설정되고 나서 그 건물과 토지소유자가 달라진 경우
◈ 공동근저당권이 설정된 후 그 건물이 다른 건물과 합동된 경우
03 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되는 경우와 그 건물 임차인에 대한 배당
◈ 토지가 갑의 단독소유이고, 건물은 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례
◈ 토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물도 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례
◈ 구분소유적 공유관계에 의한 법정지상권 성립 여부
04 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당
◈ 대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지만 경매된 경우
◈ 나대지에 저당권이 설정되고, 신축건물만 다른 저당권을 설정한 경우
◈ 나대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지와 건물이 일괄경매
◈ 신축하기 전에 설정된 저당권이 있는 미완성건물 또는 2층 건물을 양도받아 완성한 경우
◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
◈ 토지와 그 지상 미등기건물을 양수하였다가 토지만 매각 시 법정지상권
◈ 토지와 건물에 공동저당권이 설정되고 나서 건물을 멸실하고 신축한 경우
05 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되지 않는 경우
◈ 토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물이 갑의 단독소유인 사례
◈ 토지가 갑 · 을의 공유이고, 건물도 갑 · 을의 공유인 경우
◈ 토지가 갑 · 을의 공유이고, 건물은 갑 · 정의 공유인 경우

Chapter 5 관습법상 법정지상권과 분묘기지권에 대한 판단

01 관습법상 법정지상권은 어떠한 권리인가
02 관습법상 법정지상권의 성립 요건
03 관습법상 법정지상권의 존속기간
04 관습법상 법정지상권 내용
◈ 관습법상 법정지상권의 성립 여부에 대한 판단
◈ 토지사용의 범위(법정지상권과 동일하다)
◈ 지료산정 방법
◈ 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권(민법 제283조)
05 가압류에 기한 강제경매로 건물과 토지소유자가 달라진 사례
◈ 건물만 강제경매가 이루어진 입찰물건 및 매각결과
◈ 원고 박OO(토지소유자)의 토지 인도청구소송
06 가압류 이전에 저당권이 있었다면 그 저당권을 기준으로 판단해야 한다
◈ 대지만 강제경매가 이루어진 입찰물건 및 매각결과
◈ 원고의 건물 명도청구소송
07 분묘기지권에 대한 설명과 권리분석
◈ 분묘기지권이란
◈ 분묘기지권의 성립요건
◈ 분묘기지권의 법적 성질
◈ 분묘기지권자와 분묘기지권의 범위 및 존속기간
◈ 분묘기지권의 지료지급
◈ 분묘기지권의 존속기간
◈ 분묘기지권의 소멸
◈ 무연고 분묘의 처리 방법

Chapter 6 신축중인 건물과 완성된 건물의 소유자, 그 건물에 대한 법정지상권 판단

01 신축 중인 건물의 소유자는 누가 윈시취득 하나?
◈ 신축 중인 건물의 소유자는 누가되나?
◈ 일반적인 독립건물을 신축 중에 매수한 경우
◈ 집합건물을 신축 중에 매수한 경우
◈ 도급인과 수급 간의 특별한 약정으로 도급인이 원시취득
02 미완성 일반건물을 매수해서 완성하면 누가 원시취득
03 미완성 집합건물을 매수해 완성하면 누가 원시취득?
◈ 이 경매사건에서 사실관계
◈ 위 사실관계에 따른 법률적 판단
◈ 이 판결내용을 필자가 간단히 정리하면 다음과 같다
04 신축중인 일반건물과 집합건물에서 법정지상권 분석
◈ 신축하기 전에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우
◈ 신축 도중에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우
05 미완성건물을 매수해 완성한 경우 법정지상권 성립여부
◈ 독립적인 건물을 형성하지 못한 상태에서 매수한 경우
◈ 독립적인 건물을 형성하고 나서 춘향이가 매수한 경우
06 신축중인 일반건물에서 법정지상권과 부당이득
◈ 대법원 2010다67159에서 법정지상권과 부당이득의 판단
◈ 대법원 2013다51100에서 법정지상권과 부당이득의 판단
07 신축중인 집합건물이 법정지상권 성립 여부와 부당이득
◈ 집합건물이 법정지상권이 성립되지 않아 철거판결을 받은 사례
◈ 집합건물이 법정지상권이 성립되지 않지만 철거 판결하지 않은 사례
◈ 법정지상권이 성립되지 않으면 모두 철거가 가능할까?

Chapter 7 토지만 또는 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법

01 주택에서 토지만, 건물만 매각되면 이러한 물건을 선택해라
02 나대지상에 기업은행이 근저당설정 후 건물이 신축된 경우는 어떨까!
◈ 입찰대상물건 분석표
◈ 물건분석과 권리분석에 따른 배분표 작성
◈ 이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부
03 공동저당권이 설정되고 나서 건물 멸실하고 신축한 경우
◈ 입찰대상물건 분석표
◈ 물건분석과 권리분석에 따른 배당방법
◈ 이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부
04 토지만 경매되는 경우 지상에 다가구주택이 존재한다
◈ 입찰대상물건 정보내역
◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
05 미등기건물이 있는 토지만 강제경매 되는 사례다
◈ 토지만 강제경매 물건분석표
◈ 이 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
◈ 매수 이후 대응방법
06 나대지에 저당권이 설정되고 토지만, 신축건물만 경매되는 사례
◈ 나대지에 저당권설정 이후 건물 신축중 토지만 경매된 경우
◈ 토지가 매각되고 신축중인 건물이 완공돼 경매가 되었다
07 토지를 낙찰받고 난 다음 토지사용료로 건물을 강제경매신청한 사례
◈ 토지가 먼저 경매돼 이선수가 낙찰 받았다
◈ 건물만 경매가 진행돼 토지 소유자 이선수가 낙찰 받았다
08 황장군이 토지를 낙찰받고 그 지료로 건물을 강제경매신청한 사례
◈ 황장군이 지상에 주택이 있는 토지만 경매로 낙찰받았다
◈ 황장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전한 소유권을 취득하게 되었다
09 토지는 공매가 진행되고, 건물은 경매가 진행되고 있다
◈ 이장군이 지상에 주택 있는 토지를 공매로 낙찰 받고자 한다
◈ 이장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전히 소유권을 취득할 계획인가 보다
10 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우
◈ 토지 지분공매 입찰대상 물건분석표
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 위치와 주변 현황도
◈ 토지 지분공매에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 전 소유자의 가압류와 압류채권자의 처분금지효력과 다른 채권간의 우선순위
11 토지만 낙찰 받고 지상의 무허가건물은 토지 사용료로 보존등기 후 채권가압류한 사례
◈ 정 수철이 계양농협 근저당권을 매입했다
◈ 정 수철이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과
◈ 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
◈ 낙찰 받고 나서 다음과 같이 탈출하는 방법으로 성공할 수 있었다
◈ 무허가건물 보존등기와 채권가압류 등을 위한 소장 작성
12 건물 전부와 대지 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 다가구주택 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 다가구주택 건물전부와 대지 2분의 1지분 온비드 입찰정보 내역
◈ 건물전부와 대지 2분의 1 지분공매 물건에 대한 권리분석
◈ 이 주택은 법정지상권이 성립한다. 그런데 낙찰 받은 이유는?
◈ 필자가 다가구주택을 단독으로 받았다
◈ 매수 이후의 대응 현황
13 지상에 집합건물이 있는 대지만 매각될 때 투자방법
◈ 지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례
◈ 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰 받았다
◈ 재개발구역내의 다세대주택을 경매로 낙찰 받다

Chapter 8 집합건물에 대해 제대로 알고 넘어가자

01 집합건물은 이렇게 해서 만들어 진다
◈ 재건축·재개발 방법과 아파트 평형별 건립 가구 수 계산
◈ 조합원분양권자와 일반분양권자에게 아파트 평형 배정방법
◈ 집합건물 완공 후 건축물대장과 보존등기 및 대지 지분정리
02 집합건물에서 구분소유권과 분양할 때 면적계산
◈ 집합건물의 종류
◈ 건물의 구분소유권이란
◈ 아파트 분양할 때 용어 정의와 분양면적 계산방법
03 집합건물의 전유부분과 공용부분을 결정하는 기준 시점
◈ 집합건물의 공용부분 소유와 공용부분을 결정하는 시점
◈ 집합건물의 전유부분과 공용부분을 결정하는 기준 시점
04 집합건물에서 대지사용권과 대지권의 종류
◈ 대지사용권이란
◈ 대지권의 종류
05 집합건물에서 대지사용권이 성립되는 요건과 그 시점
◈ 집합건물에서 대지사용권의 성립되는 요건
◈ 집합건물에서 대지사용권의 성립되는 시점

Chapter 9 집합건물의 전유부분과 공용부분 및 대지사용권은 분리해 매각할 수 없다

01 집합건물을 신축하거나 재건축 및 재개발하는 방법
◈ 건축법 및 주택법에 따라 신축 및 재건축 등을 하는 경우
◈ 도시 및 주거환경정비법의 이전고시를 통한 재건축 등
02 집합건물에서 전유부분과 대지사용권과의 관계
◈ 전유부분과 대지사용권의 일체성(집합건물법 제20조)
◈ 전유부분과 대지권 분리처분금지가 헌법에 위배되는지
03 구분건물이 성립되고 대지권을 처분하는 것은 무효
04 집합건물에서 전유부분과 공용부분을 분리 처분하면 무효
◈ 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부
◈ 집합건물의 공용부분은 전유부분과 분리해 처분할 수 없다
◈ 구분건물이 성립되고 개조·증축으로 구분건물이 되는 시점
05 대지권미등기 아파트를 낙찰받아 대지권등기에 성공한 사례
06 대지권미등기인 집합건물이 대지가격을 포함해 경매된 경우
07 대지권 평가없이 전유부분만 낙찰받아도 대지권 등기할 수도 있다
08 전유부분만 낙찰받아 대지권등기와 토지별도등기를 소멸시킨 사례
09 집합건물의 대지지분 일부를 낙찰받았으나 무효가 돼 실패한 사례
10 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법

Chapter 10 집합건물에서 전유부분과 대지사용권을 분리 처분할 수 있는 경우

01 집합건물법이 적용되기 전에 전유부분과 분리된 경우
◈ 집합건물법이 시행되기 전에 전유부분과 분리되어 있는 경우
◈ 집합법이 시행되기 전에 설정된 저당권에 의해 분리된 경우
◈ 집합법이 시행되기 전에 가압류에 의해 분리매각된 사례
02 구분소유권 성립 이전에 이미 분리 매각된 사례
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 이 사건 2심 법원에 대한 항고이유의 요지는 다음과 같다
◈ 항고이유에 대한 2심 법원의 판단
03 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다
04 대지권 성립 전부터 설정된 저당권, 가압류로 분리처분
◈ 대지권 성립 전에 설정된 저당권에 의해 분리 매각된 사례
◈ 근저당권이 설정될 무렵 대지사용권이 성립되지 못한 경우
◈ 압류당시 대지권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례
05 구분소유자가 아닌 자가 전유부분과 무관하게 대지를 소유한 경우
◈ 구분소유와 무관한 대지 지분은 분리처분이 가능하다
◈ 구분소유자가 아닌 자가 건축 전부터 그 집합건물의 대지를 가지고 있는 경우
06 대지소유자가 부당이득청구를 위해 어떠한 요건이 필요한 가?
◈ 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하기 위한 요건
◈ 대지소유자가 부당이득을 청구할 수 없는 사례
◈ 대지소유자가 부당이득을 청구할 수 있는 사례
07 공유물에 관한 특약이 승계인에도 당연히 승계되는지?
08 대지 지분이 있어도 토지사용료를 부담할 수도 있다
◈ 자기 대지 지분비율이 있어도 부당이득의 대상이 되는 사례
◈ 자기 대지 지분비율을 초과 소유한 경우도 부당이득의 대상
◈ 구분소유자가 아닌 토지 공유지분권의 침해로 인한 부당이득
09 구분소유자가 아닌 대지 지분권자가 부당이득을 청구한 사례
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 위 대지 지분의 경매 물건 정보내역과 매각결과
◈ 이 사건 2심 서울고등법원 2009나59604 판결내용
◈ 이 사건에 대한 대법원(대법 2010다108210 판결)의 판단
10 집합건물법 제20조에서 분리처분금지의 예외가 있다
◈ 분리처분에 관한 규약이나 공정증서가 있는 경우
◈ 등기의 추정력에 의해 분리처분
◈ 선의의 제3자에 대한 규정과 법원의 판단

Chapter 11 토지별도등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법

01 아파트 등의 집합건물에 투자 시 기본적으로 확인할 사항
◈ 집합건물은 어떻게 만들어지고 완전한 등기부는 어떤 모습을 갖추고 있어야 하나?
◈ 하자가 없이 완전한 소유권을 취득하는 경우와 하자가 발생하게 되는 집합건물
02 토지별도등기가 있는 경우 대응방법은 무엇일까
◈ 토지별도등기의 의미와 발생하게 되는 과정
◈ 경매절차에서 토지별도등기는 소멸되는 것이 원칙이다
◈ 토지별도등기를 인수조건으로 매각하면 매수인이 부담
◈ 경매로 토지별도등기가 말소되는 사례와 인수되는 사례
03 토지별도등기가 있는 물건에 대한 권리분석과 대응전략
◈ 토지별도등기된 경매물건 분석표
◈ 토지별도등기된 경매물건에 대한 권리분석
◈ 토지별도등기된 저당권자 등이 배당요구 시 배당표 작성
◈ 매각 이후에 등기부등본을 열람하면 다음과 같다
◈ 토지별도등기 채권자가 배당요구를 하지 않았다면 대응전략
04 근저당권 설정당시 대지사용권이 성립되지 못한 경우
◈ 제주지방법원 2010가단17931 판결의 기초 사실관계
◈ 경매가 진행된 내역과 매각결과
◈ 이 사건 원고 주장에 대한 법원의 판단
05 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단
◈ 피고들의 주장 및 항변에 대한 판단
◈ 공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다

Chapter 12 대지권미등기인 집합건물로 돈 버는 투자 비법

01 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우
◈ 대지권정리와 대지권미등기
◈ 대지지분 까지 분양받았거나 대지권미등기인 사례
◈ 대지지분이 정리되고도 분양대금이나 등록비용을 미납 시
◈ 왜 대지 지분이 있는 데도 전유부분만 매각되는 것일까?
02 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면
◈ 대지권미등기 아파트도 대지가격이 감정 평가돼 매각되면
◈ 전유부분만 경매로 낙찰받아도 대지권등기를 할 수 있다
◈ 전유부분만 매수했는데 수분양자가 분양대금을 미납했다면
◈ 전유부분만 매수해도 대지권등기와 토지별도등기를 말소할 수 있다
03 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능한 사례
◈ 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기를 할 수 있다
◈ 대지권이 존재하는데 대지권평가 없이 전유부분만 매각한 경우
04 집합건물등기부상 대지권미등기이고 대지권이 없는 경우
◈ 대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등)
◈ 아파트와 건물 등이 국유지나 시유지 상에 건축된 경우
05 대지권미등기(대지가 평가됨) 아파트가 경매로 매각 시
◈ 대지권미등기(대지가 평가됨) 삼성 아파트에 입찰시 대응전략
◈ 대지권미등기(대지가 평가됨) 수명산 아파트 입찰물건 사례분석
06 대지권미등기 아파트를 낙찰받아 대지권등기에 성공한 사례
◈ 집합건물이 경매가 진행되게 된 사연
◈ 집합건물의 매각절차는 다음과 같이 진행되었다
◈ 이순신은 다음 경매절차에서 아파트를 낙찰받게 되었다
◈ 아파트를 낙찰받고 토지에 대한 대지권 지분이전등기청구
◈ 위 사건에 대한 최종심 대법원 2010다71578호의 판단
◈ 아파트를 낙찰받은 이순신 판단은 성공적이 결과를 낳았다
07 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 2/3지분을 낙찰받은 사례
◈ 경매 물건 현황과 매각결과
◈ 위 경매물건에 대한 권리분석
◈ 매수 이후 대응 방안
08 대지권미등기(대지가 평가제외) 아파트가 경매로 매각 시
◈ 전유부분만 낙찰받아 대지권 성립 전의 저당권까지 소멸된다
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실
◈ 제이투가 405호 아파트 전유부분만(대지권 매각제외) 낙찰받았다
◈ 대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰받았다
◈ 이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구소송
09 분양대금을 미납한 전유부분을 매수하면 대지권등기는 어떻게 하나?
◈ 분양대금을 납부하지 않아 아파트 건물만 매각되는 경우
◈ 입찰하기 전에 권리분석
◈ 낙찰받고 나서 대응 방안
10 조합원의 분양대금을 조합이 대납하고 경매신청과 유치권행사
◈ 조합이 강제경매신청 후 미배당금에 대해서 유치권을 행사
◈ 이 판례에서 세 가지 내용을 확인할 수 있다
11 실제로 대지권이 없는 아파트를 낙찰받은 사례 분석
◈ 대지권이 없는 아파트만 낙찰받은 경우 대응 사례분석
◈ 아파트와 건물 등이 국유지나 시유지 상에 건축된 경우

Chapter 13 집합건물의 대지전체, 일부지분만 매각될 때 이렇게 투자해라

01 집합건물에서 대지 지분만 경매로 매각될 때 투자 비법
◈ 대지 지분이 경매나 공매로 매각될 때 투자 비법
◈ 부당이득은 대지지분이 있는 구분소유자도 청구가 가능한 것이 아닐까?
02 집합건물법이 시행되기 전, 구분소유권이 성립되기 전에 분리된 사례
◈ 집합건물법이 시행되기 전에 전유부분과 분리된 경우
◈ 집합건물법이 시행되기 전에 설정된 저당권에 의해 분리된 경우
03 구분소유권 성립 이전에 이미 분리 매각된 사례
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 이 사건 2심 법원에 대한 항고이유의 요지는 다음과 같다
◈ 항고이유에 대한 2심 법원의 판단
04 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 재건축이 진행중인 대지만 강제경매가 진행된 물건현황
◈ 이 사건 청구원인에 대한 법원의 판단
05 구분소유자가 아닌 자만 구분소유자들에게 부당이득을 청구할 수 있다
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 위 경매 물건과 공매물건 정보내역과 매각결과
◈ 이 사건 2심 서울고등법원 2009나31873 판결내용 정리
◈ 이 사건에 대한 대법원(대법 2011다58701 판결)의 판단
◈ 파기환송심 서울고등법원 2013나22449 판결내용
06 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법
◈ 서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다
◈ 위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다
◈ 지층 01호 매수인 황OO의 부당이득금 반환청구 소송
◈ 이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다
07 집합건물의 대지 지분 일부를 낙찰받았으나 무효가 돼 실패한 사례
◈ 집합건물의 대지지분을 공매로 낙찰받게 된 사연
◈ 공매낙찰자들은 다음과 같이 토지사용료 청구소송을 진행했다
◈ 파기환송 판결 서울고등법원 2012나89728 판결내용 분석
◈ 파기환송 상고 판결 대법 2013다33577 판결
◈ 공매낙찰자가 소유권을 잃고 매각대금을 반환받을 수 있을까?
08 지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례
◈ 입찰대상물건 정보내역과 매각결과
◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
◈ 낙찰받고 난 다음 대응방법
09 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰받았다
◈ 토지만 공매가 진행된 입찰대상 물건분석표
◈ 토지만 공매가 진행된 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 공매물건의 주변현황과 사진
◈ 토지만 매수 시 분양자격 여부와 낙찰받고 난 이후의 대응방법
◈ 매수 이후 종합적인 분석방법과 기대수익률을 높이는 방안

Chapter 14 재개발과 재건축 사업의 추진단계와 분양신청방법은?

01 재개발과 재건축사업은 어떻게 진행되나?
◈ 재개발·재건축시 추진절차
◈ 관리처분계획 인가절차
◈ 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치
02 재건축 등에서 재건축 방법과 건립세대 계산 방법
◈ 재건축 방법과 가정
◈ 아파트 평형별 건립 가구 수 계산
03 재개발 등에서 분양신청과 조합원에게 평형배정 방법
◈ 분양신청 방법
◈ 조합원에게 평형배정 방법
04 재개발구역에서 분양자격 여부에 따라서 그 가치가 상당히 다르다
◈ 재개발구역내에서 분양대상 조합원
◈ 현금청산 대상 조합원
05 재건축에서 분양권은 재개발과 다르게 적용되고 있다
◈ 재건축구역내의 단독주택이면 이러한 점 등을 유의
◈ 고척동 98-31, 토지만 경매된 물건 분석
◈ 고척동 98-32, 토지만 경매된 물건분석

Chapter 15 재개발에서 법정지상권 성립여부와 실전투자로 성공한 사례

01 재개발구역 등에서 대지 지분이 경매가 나온 경우, 법정지상권 유무와 대응방법
◈ 재개발·재건축된 아파트에서 집합건물의 대지지분이 경매로 나온 경우
◈ 재개발(재건축)구역에서 건물이 철거되고 대지지분만 경매로 나온 경우
◈ 조합원분양권(조합원입주권)이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우 대응 방안
◈ 경매나 일반매매로 분양권 취득하는 경우에 유의할 점은?
02 재개발지역에서 일부 지분 또는 토지만 경매가 나왔을 경우 투자 비법
◈ 재개발지역 내에서 수인의 공유지분의 일부가 경매가 나왔을 경우
◈ 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우
03 재개발구역내의 다세대주택을 경매로 낙찰 받다
◈ 입찰대상물건 정보내역과 입찰결과
◈ 물건의 위치도 및 제시외 주택사진
◈ 다세대주택에 대한 물건분석과 권리분석
04 재개발구역내에서 토지만 경매로 나온 경우
◈ 입찰대상물건 정보내역과 입찰결과
◈ 물건의 위치도 및 제시외 주택사진
◈ 지분경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
◈ 매수이후 대응방법
05 재개발구역에서 지상에 다세대주택이 있는 토지만 공매로 낙찰받은 경우
06 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 지분공매에서 2대 1의 경쟁률을 뚫고 상가주택을 낙찰 받았다
◈ 매수 이후의 대응 현황
07 전농뉴타운 재개발구역내의 토지(107㎡)만 공매로 매각되는 경우
◈ 한국자산관리공사(KAMCO)의 입찰대상정보 내역
◈ 공매물건의 위치와 주변 현황도
◈ 도로 지분공매에 대한 권리분석과 배분표 작성

Chapter 16 재건축에서 투자한 사례로 알려주는 나만의 실전투자 비법

01 조합원의 아파트분양권이 경매된 사례에서 실전투자 비법
◈ 조합원분양권이 경매로 나온 경우
◈ 일반분양권이 경매로 나온 경우
◈ 조합원분양권이나 일반분양권을 매수 후 수익분석
◈ 조합원 입주권이 경매된 사례에 입찰하기
◈ 재건축 조합원분양권 중에서 대지만 경매로 낙찰 받았다면 어떻게 되나?
02 재건축대상 신흥주공아파트를 낙찰 받아 분양권자의 지위를 승계한 사례
◈ 재건축대상 아파트에 입찰할 때 알고 있어야할 내용은?
◈ 신흥주공아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 입찰할 신흥주공아파트의 온비드 입찰정보
◈ 아파트를 낙찰 받으면 인수할 권리가 없이 안전할까?
◈ 지인이 14대 1의 경쟁률을 뚫고 아파트를 낙찰 받았다
03 재건축대상 아파트로 내집 만들고 2년 보유 후 매각했다
◈ 신반포 아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도
◈ 신반포 아파트의 입찰정보 내역
◈ 박 소령이 단독으로 입찰에 참여해서 낙찰 받았다
04 재건축대상 아파트를 낙찰 받아 3년 거주 후 양도세를 비과세 받은 사례
◈ 문래동 아파트의 사진과 내부 및 주변 현황도
◈ 문래동 아파트의 입찰정보 내역
◈ 홍길동 부부가 이 아파트를 8대1의 경쟁률을 뚫고 낙찰 받았다
05 단독주택 재건축사업지구에서 2분의 1은 공매로, 2분의 1은 경매로 매각되는 사례
◈ 일산 단독주택의 2분의 1 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 2분의 1 지분경매와 2분의 1 지분공매 물건 정보내역
◈ 물건에 대한 분석 및 배분표 작성
06 분양 신청한 재건축대상 우성아파트에 입찰할 때 권리분석 방법은?
◈ 재건축대상 아파트에 입찰할 때 알고 있어야할 내용은?
◈ 우성아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 입찰할 우성아파트의 경매 물건정보 내역
◈ 재건축대상 아파트를 낙찰 받으면 인수할 권리가 없이 안전할까?
◈ 수익분석은 어떻게 하고 입찰에 참여하면 성공할 수 있을까?
◈ 이 재건축대상 50평형 아파트를 일반매물로 15억7,000만원에 취득하면?
07 분양권을 거래할 때 유의사항과 아파트분양권 매매 계약서 작성 방법
◈ 분양권(전매) 매매 계약할 때 이런 내용은 알고 해라!
◈ 아파트분양권에 대한 물건분석 및 계약당사자간 합의사항 정리
◈ 아파트분양권 매매 계약서 작성
◈ 계약서 작성 이후에 어떻게 하면 되는가!