재개발 재건축 투자의 모든 것 (2017.1 제2판)

▣ 출판사서평

경기침체 속 주목해야 할 투자조건 20계명!
이론과 실제를 담은 핵심 노하우

유익하고 안전한 재개발.재건축 투자 지침서
투자의 관전포인트를 통해 수익률 확보해야

재개발 사업에서 중요한 것은 사업추진 가능성
각 단계별 업무 플로어를 통한 실전 능력이 필수

우리나라는 1970년 이후 고도성장을 시작했다. 이 과정에서 산업화.도시화는 주택 부족 문제를 야기했고, 주택의 대량 공급이 시행됐다. 이로 인해 주택 부족 문제는 해소한 반면 개발이 이루어지지 않은 도시 내 노후.불량 주택에 대한 문제는 여전히 남아 있다. 그리고 점차 시민들의 환경 의식이 질적으로 높아짐에 따라 체계적이고 효율적인 관리 및 정비도 필요하게 됐다. 이에 이러한 부분을 개선하기 위해 특색에 맞는 각각의 정비사업 및 법규를 도입했다.

‘도시재개발법’에 의한 재개발사업, ‘도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법’에 의한 주거환경개선사업, ‘주택건설촉진법’과 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의한 재건축사업으로 초기에는 구분해 시행했으나 유사한 성격임에도 불구하고 각기 다른 법에서 사업방식을 규정하고 있어 혼선과 비효율성을 야기했다.
따라서 각기 다른 법들을 하나의 법으로 통일하자는 요구가 일어나 2003년 비로소 단일법인 ‘도시 및 주거환경정비법’이 탄생했다. 물론, 단일법인 ‘도시 및 주거환경정비법’역시 시대의 요구에 부응해 세분화 및 통.폐합 등의 절차를 얼마든지 밟을 수 있고, 다른 법들과의 연관성을 고려해 또 다른 변모를 거듭할 수 있다.

도시기능의 회복과 주거환경 정비를 통해 시민들의 주거생활의 질을 높이는 데 일조한 반면, 올바른 인식의 부족으로 인해 본래의 사업이 부정적으로 퇴색되는 경향도 있다. 정비사업 주체들 상호간의 투명성과 진정성이 담보된다면, 올바른 정비사업의 도시계획사업이라는 한층 더 원활하고 숙련된 역할을 수행할 것으로 생각한다.
그리고 단일법으로 만들어 놓기는 했으나 절차 등 다소 상이한 점도 많아 각별한 주의가 필요하다. 또한 세부사항이 워낙 많기 때문에 도시 및 주거환경정비법이라는 자체만으로는 부족해 그 세부사항을 시행령, 시행규칙으로 따로 분류해 놓았고, 지역적 특성을 고려해 시.도 조례로 다시 한 번 편의성을 주었다. 시.도 조례상으로도 세부조항을 모두 담을 수 없는 경우에는 조합마다의 정관에 맡겨 업무를 추진하고 있는데, 정비사업 해당 구역 하나마다 그 특이성이 존재한다는 것도 명심해야 할 사항이다.

사업기간이나 규제정책 등 변수가 많은 것에 주의해야
환금성이 높은 곳에 집중 투자, 미래가치의 변수로 작용

직장 다니면서 돈 벌기도 힘든데 쉽게 돈 버는 방법이 없냐고 묻는다. 사람들은 주식과 부동산이 답이라고 말을 한다. 과연 그럴까? 주식과 부동산으로 돈을 번 사람들이 있는가 하면 투자를 잘못해 빈털터리가 된 사람들도 수두룩하다. 그렇다면 이들의 차이는 무엇인가?

성공한 사람들의 이야기를 들어보면 요행으로 이루어진 것은 없다. 수많은 시행착오를 겪으면서 성공의 반열에 오른 것이다. 철저한 자기 주관, 신념, 분석 등으로 무장이 된 사람들이며 많은 생각과 그 생각에 대한 검증을 거친 사람들이 대부분이다. 성공신화는 절대 하루 아침에 이루어지는 것이 아니다. 부단한 끈기, 열정 등이 그 성공신화를 대변하는 한 요소다. 단순히 돈을 벌고 싶다는 욕망만 있다고 해서 되는 일이 아니다. 부단한 노력이 수반되어야 가능한 일이며, 가시밭길을 걷는 고통도 따를 수 있다는 각오도 해야 한다.

문무를 겸비한다는 것은 너무나도 어려운 일이다. 그러나 꼭 극복해야만 훌륭한 투자자로서 자리매김을 할 수 있다. 이 중 하나라도 없으면 속 빈 강정에 불과하다. 재개발.재건축 투자는 단순하지는 않다. 이론적으로 각 단계별로 일어나는 업무 플로어도 정확히 숙지해야 되며, 현장 실사 등으로 실전 능력도 익혀야 한다. 또한 정확한 수익분석을 통한 투자 타이밍을 포착해야 하며 적절한 시기에 빠져나올 수 있는 출구전략도 짜야 한다.

재개발 재건축의 쟁점과 전략의 핵심화
문제해결의 과정과 원리를 이해할 수 있다

이 책의 구성은 각 단계별로 일어나는 이론적인 업무 플로어와 재개발.재건축 투자를 하기 위해 꼭 알아야 할 실무 투자의 툴에 대해 언급을 했다. 또한 참고해야 할 내용들을 부록편에 수록해놓았다.

첫째, 기본적으로 알아야 하는 재개발.재건축 분야의 이론부분을 정리했다.
재개발.재건축의 업무 진행단계도 파악하지 못하고 투자를 하시는 분들도 간혹 본다. 실제 조합설립도 되지 않았는데도 불구하고 곧 철거가 된다는 말만 듣고 투자를 한 경우다. 이럴 경우 오랜 기간 동안 돈이 묶여야 한다. ‘단계별 절차만 알았더라도, 단계별 걸리는 예상 시기만 알았더라도 낭패를 보는 일이 없을 것인데’라는 아쉬움이 남는 경우도 많다. 이렇듯 투자자들은 재개발.재건축 사업에서의 단계별 진행시기와 그 단계별 주요 내용들을 숙지해야만 올바른 투자를 할 수 있는 것이다.

둘째, 투자를 하면서 기본적으로 알아야 할 내용을 정리했다. 이전처럼 막무가내식 투자는 이제는 거의 볼 수가 없지만 아직도 투자를 하면서 의존성 투자, 충동 투자를 하시는 분들도 더러 있다.
필자가 나름대로 생각한 투자 20계명만 잘 읽어보더라도 절반의 성공은 거둘 수 있다. 그리고 급하게 매매를 결정해야 할 중요시기에 간편한 나만의 분석을 통해 매매의사를 표현할 수도 있다. 항상 투자를 함에 있어서 강조하는 말이지만 스스로 분석할 수 있는 눈을 가져야 하며 그 분석력을 바탕으로 투자를 하는 것이다. 부동산에서는 이런 말이 있다. “절대 남은 나를 대신하지 못한다” 타인에게 본인의 물건에 대해 투자의사를 물어보는 행위, 투자 전문가에게 “찍어 달라”, “추천만 해 달라”고 하는 행위 등은 이제는 피해야 할 행위들이다. 투자의 모든 것은 스스로 본인들의 눈높이를 키워서 스스로 선택할 수 있도록 능력을 배양하는 것이 가장 좋다고 할 것이다.

실제 재개발.재건축 분야에서는 많은 전문가들과의 상담도 필요하다. 법무.세무.건축.감정평가 등은 각 분야의 전문가들이 출판한 서적을 같이 참고하면 좋을 듯하다. 부동산 등의 투자는 경제 정책, 정부의 부동산 정책, 시장의 수요와 공급적 측면, 소비자의 소비 심리 등 많은 분야에서 영향을 미치며, 항상 지역적 특성, 개별성, 특수성을 가지기 때문에 투자 시점에서는 이 모든 변수들을 종합적으로 판단해야 한다.

▣ 작가 소개

저자 : 이강재
16년 전 다니던 회사를 그만두고 퇴직금으로 무엇을 할까 고민하다, 받은 퇴직금으로 무엇을 할까 고민하다, 받은 퇴직금으로 가장 큰 수익을 올릴 수 있는 분야가 부동산이라 판단하고 용기 내어 투자를 시작했다. 그러나 결과는 참혹했고, 이를 계기로 공인중개사 자격증을 취득하고 투자자이면서 공인중개사로서의 실패사례를 분석해 현장답사는 물론이고, 전단지 배포, 자료 정리, 관련서적 공부 등 기초적인 부분부터 다시 공부하기 시작했다. 이를 통해 재테크 모임에서 사례발표를 시작으로 투자자 및 공인중개사들에게 그동안의 성공과 실패사례를 분석해 노하우를 전달했다. 또한 공인중개사협회, 공인중개사학원, 경매학원, 재테크카페 등에서도 현장 경험을 바탕으로 다수의 강의와 컨설팅을 하고 있다. 이번 투자실무편 출간과 함께 랜드프로에서 하는 재개발·재건축 현장 실무 강의를 시작으로 앞으로 공인중개사들을 위한 사례중심의 중개실무편을 출간하고 강의할 예정이다. 아울러 재개발·재건축 분야에 관심을 가진 많은 독자들과 소중한 인연을 이어가기를 기대한다.

▣ 주요 목차

Chapter 1 정비사업의 이론적 배경
1. 정비사업의 연혁
2. 정비사업의 유형
3. 2016년도 국토교통부 업무계획
4. 노후?불량 건축물의 정의

Chapter 2 재개발?재건축과 유사한 사업들
1. 재정비촉진사업
2. 지역주택조합사업
3. 행복주택
4. 도심재생사업
5. 가로주택정비사업

Chapter 3 정비사업 전체 플로어 이해하기
1. 재개발?재건축 추진 절차
2. 정비계획수립 및 정비구역지정 신청 및 지정
3. 조합설립추진위원회
4. 정비구역의 지정
5. 주택재건축사업의 안전진단
6. 조합설립 및 조합설립인가
7. 시공자의 선정
8. 사업시행인가
9. 조합원의 평형배정 신청
10. 관리처분인가
11. 이주 신청
12. 조합원 동?호수 추첨
13. 철거 및 착공
14. 일반분양 신청
15. 준공인가
16. 이전고시
17. 조합 청산 및 해산

Chapter 4 재개발?재건축에서 ‘약방의 감초’
1. 매도청구
2. 감정평가
3. 재개발 비례율과 추가 분담금
4. 재건축 무상지분율
5. 토지등소유자 동의자수 산정방법
6. 재개발 조합원 분양 자격
7. 분양 공고 및 조합원 분양 신청
8. 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치
9. 조합원에게 공급 가능한 주택 수(법 제48조)
10. 정비구역의 해제
11. 정비구역 해제 시 매몰비용
12. 국·공유지 불하
13. 재건축 초과이익 환수에 관한 법률
14. 토지수용위원회 등 수용재결 신청, 이의 재결 등 불복 절차
15. 부동산 신탁사의 재개발·재건축 사업 참여

Chapter 5 재개발·재건축 매매 계약 시 특약 사항
1. 고정 특약
2. 추진단계 및 철거 예정시기 특약
3. 권리제한에 관한 특약
4. 조합원 자격 및 분양자격 관련 특약
5. 매도인의 하자담보책임 관련 특약
6. 무허가건물 매매 시 특약
7. 매수자가 공유일 경우의 특약
8. 사업시행인가 후 조합원 평형 신청 전 특약
9. 이주시점에서의 특약
10. 입주권 매매 특약
11. 임대차 계약 시 특약
12. 일반적인 특약

Chapter 6 성공 투자를 위한 전제 조건, 재개발·재건축 투자 20계명
1. 관망만 하지 말고 과감해라
2. 남의 말에 너무 의존하지 말라
3. 즉흥적으로 투자하지 말라
4. 자기자본금을 먼저 파악하자
5. 공동투자는 되도록 삼가라
6. 투자 리스크는 반드시 있다고 생각하라
7. 투자 물건이지, 거주 물건이 아니다
8. 손품, 발품을 아끼지 말라
9. 투자계획을 철저히 세워라
10. 나만의 전문 상담사를 정해라
11. 출구전략을 세워라, 그래도 무리 없으면 투자하라
12. 부동산에도 ‘손절매’가 있다
13. 자본 대비, 기간 대비 수익률을 높여라
14. 여유자금을 가지고 투자하라
15. 모든 투자는 자신이 책임져야 한다
16. 무속인의 말을 너무 맹신하지 말라
17. 부부가 충분한 상의를 한 뒤 투자하라
18. 리스크의 절충선이 존재해야 한다
19. 본인만의 선명한 투자 목적을 미리 설정하라
20. 포토폴리오를 활용하라

Chapter 7 재개발·재건축구역에 투자 시 고려사항
1. 먼저 사업유형을 따져라
2. 나의 성향에 맞는 진행단계를 찾아라
3. 투자 지역에 대한 입지 분석이 중요하다
4. 분양자격을 파악하라
5. 현장 답사를 하고, 탐문 조사를 병행하라
6. 개발 초기에는 건물 상태를 확인하라
7. 수지분석을 반드시 하라
8. 비대위가 어떻게 움직이는지를 파악하라
9. 너무 높은 가격에 매입하지 말라
10. 지역 선정, 구역 선정을 잘하라
11. 물건 선정을 잘하라
12. 미래를 보고 투자하라
13. 재개발·재건축구역의 주변단지를 노려라

Chapter 8 현장답사만 잘해도 절반은 성공이다
1. 인터넷을 통한 손품, 그리고 발품 팔기
2. 조합방문 시
3. 구역 내 현장 답사 시
4. 공인중개사 사무소 방문 시
5. 시청, 구청 등의 전화 및 방문 시

Chapter 9 재개발·재건축 지분 투자 시 유의점
1. 재개발·재건축 구역 및 목적물을 인터넷으로 먼저 확인하라
2. 개별공시지가가 높으면 보상도 높게 나온다? ·
3. 가격이 너무 좋아서 샀는데 알고 보니 현금청산자의 물건이다
4. 재개발·재건축 투자 시 매도인이 세입자로 산다? ·
5. 투자 실익이 적은 고평가된 지분 매입을 삼가라
6. 묻지마 투자와 원정 투자를 피한다
7. 새 건물 많이 짓는 지역은 가급적 피하라
8. 나의 관점에서 실수요를 평가하면 안 된다
9. 관리처분인가 전에 매입을 해야 취득세 부담이 경감된다

Chapter 10 투자 후 관리가 더 중요하다
1. 조바심은 철저히 버린다
2. 조합의 진행상황을 세밀하게 관찰한다
3. 주기적으로 시세파악, 적절한 매도 타이밍 정하기

Chapter 11 진행 단계별 투자 타이밍
1. 정비계획 수립 단계 및 예정 구역지정 단계
2. 구역지정 및 조합설립 단계
3. 시공사 선정 완료 단계
4. 감정평가 완료 단계
5. 관리처분인가 후 이주 단계
6. 공사진행 및 입주 단계
7. 진행단계별 가격 상승 포인트(그래프)

Chapter 12 어떤 종목이 유리한가?
1. 상가 주택
2. 아파트, 빌라, 연립주택 등의 공동주택
3. 단독주택
4. 나대지
5. 임야 위의 주택
6. 도로
7. 국·공유지 위 지상의 무허가 건물

Chapter 13 투자 시 고려해야 할 외부 요인
1. 생활 편의시설
2. 생활 혐오시설
3. 생활터전, 직장과의 거리
4. 자연환경
5. 역세권
6. 학군의 정도
7. 학원의 정도

Chapter 14 투자하기에 좋은 지역이란
1. 주변지역 중 실수요자가 많은 아파트 인근
2. 주변지역의 분양가 프리미엄이 높게 형성된 곳
3. 주변지역의 개발 호재가 있는 곳
4. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 유리한 점
5. 조합원입주권이 타 부동산 물권보다 불리한 점

Chapter 15 수익률 분석은 투자의 생명이다
1. 투자수익률 분석

부록1 재개발?재건축 관련 판례
부록2 재건축 초과이익환수에 관한 법률
부록3 주택재개발정비사업조합표준정관
부록4 도시 및 주거환경정비법 시행규칙(별지 서식)