셀프경매 투자자에게 꼭 필요한 기본서 부동산경매 10-10 (2017.2)

▣ 출판사서평

부동산경매 개인투자자에게 도움이 된 책으로 기억되고 싶다.

부동산 경매 책은 시중에 많이 나와 있다. 경매 책만 100여권 이상 사서 읽어 보면서 좋은 책도 많이 보았지만 형식적이거나 과장된 내용으로 가득한 책도 많았다.
이에 이 분야에 나름의 경험자로써 부동산 경매를 공부해 보려는 개인투자자에게 조금이나마 보탬이 되었으면 하는 바램을 가져보며 책을 준비한 책이다.

원론적인 글은 재미없고, 소설같이 경험담을 쓰자니 재미는 있겠지만 개인투자자에게 별 도움을 안될 거 같고 개인적으로 투자한 사례만으로 쓰자니 한계가 있고 법무법인에서 컨설팅한 내용과 다수의 개인투자자의 내용을 담자니 개인정보 노출로 나중에 문제가 생길 거 같아서 이런 저런 고민 끝에 처음 내는 책이니 다소 원론적인 내용을 담되 보기에 지루하지 않고 개인투자자에게 도움이 되도록 하자라는 결론을 내리게 되었다. 비록 투자자에겐 경매신청과정이 중요하지 않을 수 있으나, 지속적으로 접하다 보면 궁금증이 생기는 부분이라 경매신청과정에서부터 입찰, 소유권이전, 인도 등을 비롯한 전과정을 두루 담는 한권의 책을 만들자고 생각하여 이름 하여 ‘부동산경매 10-10’가 세상에 나오게 되었다.

‘부동산경매 10-10’의 의미를 보면 앞의 10의 의미는 일반적인 경매물건이 지속되는 기간이 평균 10개월 전후로 이때 모든 운명이 결정된다.

뒤의 10은 경매 진행과정을 여러 단계별로 구분되어 지는데, 개인적으로 강의할 때 늘 10단계로 구분하여 설명하곤 했다. 채권자의 경매신청 부터 인도까지 이어지는 단계마다. 중점적으로 검토할 점이 있고 알아야 것도 있기에 이를 구분하여 ‘10-10’이라고 책명을 정하게 되었다. 또한 부동산경매로 10년 안에 10억을 벌 수 있다는 의미도 담겨 있는데, 이는 충분히 실현가능한 목표라고 생각된다. 책의 내용을 보면 10여개의 사건을 다소 재미있게 재구성하여 내용을 담았다. 다른 책과의 차별성이 있다면 법원에서의 통지문을 최대한 많이 살렸고, 순차적으로 진행되는 과정을 담아두었다는 데 의미를 두고 싶다.

부동산경매로 제2의 인생을 준비하기 시작하다!

필자는 개인적으로 1997년 IMF 경제위기 때 아버지의 사업이 큰 타격을 받아 폐업을 하게 되었고, 여러 부채로 인해 2000년 대지면적 60평의 2층 단독주택도 경매로 넘어가게 되었다. 몇 년 후 집안에서 인쇄사업을 하면서 대표 명의를 내 이름으로 하게 되었는데 이 또한 2년 안에 접게 되면서 대학교 4학년 때 채무만 2억원에 달하였고 신용등급은 제일 바닥이었다. 그야말로 암울한 시기였다. 그래서 8개월 가량 자신을 돌아보며 자격증을 취득하고 사회생활을 위한 준비를 했다고 한다. 이후 국내 굴지의 엔지니어링 회사에 취직이 되었고, 재작년까지 12년간 근무하였다. 그래서 직장에서 받은 월급과 틈틈이 경매로 소액투자해서 얻어서 그동안의 채무를 전액 변제하고 이제는 내 세상이 되었다. 직장월급만으로 해결하려 했다면 아마도 10년 동안의 세월이 더 필요했을 것이라는 생각을 하면 지금도 가슴을 쓸어내리곤 한다.

이제는 회사를 퇴직하고 부동산경매로 제2의 인생을 준비하고 있으며 그러한 경험이 바탕으로 독자분 들에게도 도움이 되기를 바라며 기술했다고 한다.

이 책은 독자분들의 재테크에 도움이 되기를 바라며 기술한 책!

부동산 경매 책은 시중에 많이 나와 있다. 필자가 많은 책을 사서 읽어 보았지만 형식적이거나 과장된 내용으로 가득한 책이 많았다.

이에 이 분야에 나름의 경험자로써 부동산 경매를 공부해 보려는 개인투자자에게 조금이나마 보탬이 되었으면 하는 바램을 가져보며 책을 준비했다.

필자가 지속적으로 접하다 보면 궁금증이 생기는 부분이라 경매신청과정에서부터 입찰, 소유권이전, 인도 등을 비롯한 전과정을 두루 담는 한권의 책을 만들자고 생각하여 이름 하여 『부동산경매 10-10』가 세상에 나오게 된 책이다.

‘부동산경매 10-10’의 의미는 경매가 시작부터 종결되는 과정에서 대응방법을 기술한 것이다.

채권자의 경매신청부터 인도까지 이어지는 단계마다. 중점적으로 검토할 점이 있고 알아야 것도 있기에 이를 구분하여 ‘10-10’이라고 책명을 정하게 되었다. 또한 부동산경매로 10년 안에 10억을 벌 수 있다는 의미도 담겨 있는데, 이는 충분히 실현가능한 목표라고 생각된다. 그리고 책의 내용을 보면 알 수 있듯이 10여개의 사건을 다소 재미있게 재구성하여 내용을 담았다고 한다. 다른 책과의 차별성이 있다면 법원에서의 통지문을 최대한 많이 살렸고, 순차적으로 진행되는 과정을 담아두었다는 데 의미를 두고 싶기 때문이다.

부동산경매로 10년 안에 10억을 벌어보자!

행복한 부자를 꿈꾸는 부동산경매 개인투자자를 위해 10개월의 긴 여정을 10단계로 구분하여 쉽게 설명하다!

1단계. 채권자의 경매신청 경매주요용어, 관련법, 경매신청, 경매비용
2단계. 경매개시결정등기 권리분석과 대항력, 우선변제권(전입/확정), 말소기준권리 ※각종공부 : 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 전입세대열람내역
3단계. 현황조사 현황조사, 물건명세서, 문건내역, 경매진행기간, 경매법원
4단계. 감정평가 물건분석, 감정평가서, 경매물건 선별, 용도지역, 토지이용계획
5단계. 배당요구종기 선순위임차인, 전세권자, 임차권등기명령, 권리분석 종합
6단계. 매각기일(입찰) 공유자우선매수, 입찰가산정, 입찰표작성, 입찰당일 주의사항
7단계. 매각결정기일 농지취득자격증명, 상계, 매각불허가신청, 즉시항고, 경매취소
8단계. 확정(잔금납부) 소유권이전촉탁, 경락자금대출, 부동산관련 세금, 인테리어공사
9단계. 배당(법원) 배당의 원칙, 배당의 순서, 배당표, 배당금 수령절차
10.단계. 인도(매수인) 합의서작성, 인도명령신청, 강제집행, 동산경매신청

“사는 대로 생각하지 말고, 생각하는 대로 살아야 성공한다!”

부동산과 관련하여 다양한 사건을 경험하고 법무법인과 여러 모임에서 나름의 역할을 맡아 그 자리를 지켜나가면서 개인적으로 늘 새로움에 도전하고 있다. 모임에서 리더의 역할을 할 때마다 자주 하는 말 중에 하나가 “변화를 읽자”라는 말이다.

세상은 끊임없이 변화고 있는데, 자꾸 현재 일에만 충실하면 조금씩 뒤로 밀리기 때문이다. 현재도 늘 변화되는 시장을 고민하면서 작지만 하나씩 실천하려고 부단히 노력하고 있다. “사는 데로 생각하지 말고, 생각하는 데로 살아가라!”는 말이 있는 것처럼 배우고 느낀 많은 경험을 토대로 긍정적인 마인드로 모든 일을 준비하고 새로운 계획을 세우고 있다. 세상에 작지만 도움이 되고 싶고 나로 인해 주위에 있는 모든 분들이 즐겁고 행복해 질 수 있다면 나름의 의미는 있지 않나 생각하고 있기에, 오늘 하루도 열심히 살아갈 계획이다. 내일의 성공과 나의 행복한 노후를 준비하면서... 독자분들도 필자와 같은 마음으로 따라가면 분명 노후가 안정적이면서 행복한 삶을 기대할 가질 것이라고 확신한다.

▣ 작가 소개

저자 : 표찬
역세권투자연구소 소장이라는 별명으로 통한다. 그가 오랜 기간 철도회사에서 간부로 근무한 경험과 퇴사 후 역세권개발에 관한 실무 경험을 바탕으로 다수의 투자컨설팅과 강의를 진행해 왔기 때문이다. 그리고 역세권과 연계된 부동산을 중심으로 일반 매매나 분양을 비롯하여 경매, 공매 등 다양한 투자물건에서 역세권전문가로 이름을 알리고 있다. 역세권 투자의 핵심 체크사항과 주요 투자 포인트, 프로세스 이해, 각 노선별 투자가치 등을 분석하여 투자자들에게 방향을 제시해 주고 있다. 또한 부동산경매를 수년간 직접 낙찰 받고, 수십 건의 컨설팅을 대행해 주면서 쌓은 경매노하우를 개인투자자에게 도움을 주고자 ‘부동산경매 10-10’을 통해 인사를 드리게 되었다고 한다. 이 책은 누가 봐도 쉽게 이해가 되도록 다양한 예문을 삽입해서 셀프경매 투자자에게 꼭 필요한 기본서로 삽을 수 있다.

· 하우에스테이트 대표
· 법무법인하우 본부장
· 역세권투자연구소 소장
· 건대 미래지식교육원 경매과정 교수

· 건국대학교 부동산대학원
· 석사(대학원장상 수상)
· 건국대학교 부동산대학원 원우회 사무총장(前)
· 건국대학교 부동산대학원 권... 리분석연구회 회장(前)

· 건국대학교 부동산대학원, 교보생명 등 다수 출강
· 동명기술공단 철도사업본부 12년 근무(前)
· 토목기사 외 다수자격증 보유
· 창업, 벤처회사 전문투자자

- 저서 및 논문
『 석사논문 : 부동산경매제도 개선방안 연구(2015)』 『)』
『 저서 : 초보자를 위한 셀프경매(2015) 』
· 카페 : cafe.daum.net/handsmall (셀프경매)
cafe.naver.com/sainst (역세권 자료 참조)

▣ 주요 목차

글쓰기에 앞서

PART 1

부동산경매 바로알기

Chapter 1 부동산경매로 10년 안에 10억원 벌려면 이렇게 해라!

01 이제 경매 투자는 부동산 재테크에서 가장 각광을 받고 있다
02 부동산경매 10-10(10년 안에 10억원 벌기 프로젝트)
03 안정 지향 형 : 단계별로 투자 물건의 수를 높여가라!
04 단계별진행형 : 단계별로 다양한 물건에 도전하다!
05 하이리스크형 : 고위험 고수익에 도전하다!

Chapter 2 경매 진행절차와 경매 용어 이해하기

01 경매신청 방법
◈ 부동산 강제경매신청서
◈ 부동산 임의경매신청서
◈ 공유물분할을 위한 부동산경매 신청서
◈ 부동산 일괄매각 신청
02 경매 신청비용
◈ 경매 신청비용 계산 방법
03 부동산경매 Keyword와 부동산경매 진행절차
◈ 부동산경매 Keyword
◈ 부동산경매 진행절차
04 경매 주요 용어 50개
05 경매 관련 법
◈ 민사집행법
◈ 주택임대차보호법
◈ 주택임대차보호법 시행령
◈ 상가건물 임대차보호법
◈ 상가건물 임대차보호법 시행령
◈ 민법

Chapter 3 경매개시결정과 기본적인 권리분석 방법

01 경매개시결정
02 공부 열람
◈ 등기사항증명서
◈ 토지대장·건축물대장
◈ 주민등록표, 전입세대열람내역
03 경매정보사이트
◈ 법원경매정보·온비드
◈ 경매 유료정보사이트
◈ 무료정보사이트
04 권리분석 기초
◈ 말소기준권리
◈ 대항력
◈ 우선변제권
◈ 최우선변제권
05 권리분석 이해

Chapter 4 현황조사와 경매관할 법원

01 현황조사서
02 매각물건명세서
03 문건처리 내역
04 경매 진행기간
05 경매 관할법원
◈ 서울
◈ 경기도(인천)
◈ 강원도
◈ 충청도(대전)
◈ 경상북도(대구)
◈ 경상남도(부산, 울산)
◈ 전라도(광주)
◈ 제주도

Chapter 5 감정평가와 우량한 경매물건 선정방법

01 감정평가서
02 경매물건 선별요령
◈ 아파트
◈ 다가구(단독)
◈ 다세대
◈ 오피스텔
◈ 토지
◈ 상가
◈ 공장
03 지목
04 용도지역·지구·구역
05 도시계획

Chapter 6 배당요구종기와 입찰하기 전에 알고 있어야 할 내용

01 배당요구 신청
02 임차권등기명령
03 권리분석 사례
◈ 확정일자의 이해
◈ 배당요구종기 의미
◈ 배당요구를 철회하는 경우
◈ 소유자가 임차인이 되는 경우
◈ 종전경매 선순위임차인이 있는 경우
◈ 등기사항증명서와 건축물대장의 주소가 상이한 경우
◈ 선순위전세권이 있는 경우
◈ 대지권없음, 선순위가등기의 경우
◈ 토지별도등기가 있는 경우
◈ 제시외 건물이 있는 경우
◈ 위반건축물이 있는 경우
◈ 기타
04 권리분석 종합
05 입찰가 산정

Chapter 7 매각기일(입찰)과 입찰표작성 제출 방법

01 매각기일 공고
02 우선매수 신고
03 입찰표 작성
◈ 기일입찰표와 위임장 등의 작성 방법
◈ 입찰봉투 및 매수신청보증금봉투 작성 방법
04 공동입찰 시 입찰표를 작성하는 방법
05 입찰 당일 주의사항
06 매수신청 대리

Chapter 8 매각결정과 그 이후의 대응방법

01 매각결정기일
02 농지취득자격증명
03 상계(차액 지급)
04 매각불허가(매각허가에 대한 이의)
05 즉시항고
06 경매 취소

Chapter 9 소유권이전과 세금 절세 전략

01 경락자금 대출
02 소유권이전등기 촉탁신청
03 부동산 세금 계산
04 인테리어 공사

Chapter 10 배당기일과 배당금 수령방법

01 배당의 원칙과 순서
02 배당 예시
03 배당기일 지정
04 배당금 수령 방법

Chapter 11 건물인도와 강제집행 절차는 이렇게 해라!

01 합의서 작성
02 인도명령신청
03 강제집행
04 동산경매 신청

PART 2

부동산경매 Upgrade

Chapter 1 내집 마련과 10년 안에 10억 버는 실전투자 비법

01 경매로 다세대 주택을 낙찰 받아 부족한 연봉을 채워라!
◈ 경매 입찰대상 물건정보내역과 매각결과
◈ 다세대주택에 대한 물건분석은 이렇게 해라!
◈ 이 물건에 대한 권리의 하자 여부와 배당을 분석해 보자.
◈ 현재 점유하고 임차인의 명도에 대해서 살펴보면
◈ 입찰에 참여하기 전 예상수익분석 후 입찰가를 결정해 보자.
02 다가구주택에서 선순위임차인을 활용해 임대수익 올리기
◈ 기존 주택에서 임차인을 활용해 임대수익과 투자수익을 높여라!
◈ 경매 입찰대상 물건정보내역과 매각결과
◈ 경매물건에 대한 물건분석 및 권리분석
◈ 투자대비 임대수익율은 어떻게 되겠는가?
◈ 분양자격과 주택에 대한 리모델링후 재임대 방법
03 토지만 낙찰받고 지상의 무허가 건물까지 소유권취득하기
◈ 정 수철이 계양농협 근저당권을 매입했다
◈ 정 수철이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과
◈ 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
◈ 낙찰 받고 나서 다음과 같이 탈출하는 방법으로 성공할 수 있었다

Chapter 2 특수물건 경매

01 법정지상권 경매
02 유치권 경매
03 지분 경매
04 NPL 경매

Chapter 3 역세권 경매
01 철도 및 역세권에 대한 이해
02 역세권투자 핵심사항
03 역세권 경매 검색
04 역세권 투자 유망지역 Best 5
◈ 삼성역 일대
◈ 수서역 일대
◈ 인덕원역 일대
◈ 시흥시청역 일대
◈ 성수역 일대

Chapter 4 토지보상 경매

01 토지의 종류
◈ 대지
◈ 농지
◈ 임야
◈ 잡종지
◈ 도로
02 토지보상 절차
03 토지보상 경매
04 재개발사업

Chapter 5 경공매 동시진행
01 공매의 이해
02 경·공매 동시진행