합법적으로 임차인을 내쫓아드립니다 -대한민국에서 자영업자로 살아남는 법- (2016.10)

▣ 출판사서평

“맘 편히 장사하고 싶다”
660만 자영업자들의 목소리를 담은 책!

자영업자 660만 시대! 그만큼 많은 사람들이 미래에 대한 희망을 품고 장사를 시작한다는 의미일 것이다. 하지만 이들 중 상당수가 하루하루 가슴을 졸이며 영업을 하고 있다. 임대인(건물주)의 ‘재산권’과 임차인의 ‘영업권’이 충돌할 때, 현행 「상가건물 임대차보호법」은 언제나 임차인만을 아프게 하기 때문이다.

“새로운 임차인을 데려왔지만 건물주의 반대로 계약하지 못했어요. 이대로 권리금을 받지 못한 채 쫓겨날 것 같아요.”
“월세도 못줄 상황이 되어 주인한테 보증금에서 상계해달라고 했고 주인도 그러겠다고 했습니다. 그런데 3달 뒤 갑자기 주인이 차임 3기 연체를 주장하며 계약해지를 주장했어요. 저희는 권리금이라도 받고 나가게 해달라고 사정사정했지만 주인은 명도소송까지 했습니다.”
“빚까지 얻어 인테리어를 새로 했는데 갑자기 재건축하겠다며 나가라고 합니다. 세상에 이런 법이 어디 있습니까?”

곳곳에서 일어나고 있는 건물주와 세입자의 갈등! 영업을 방해하는 건물주부터 말도 안 되는 임대료 인상, ‘재건축’을 악용하는 건물주까지! 과연 우리가 아는 법은 공정하고 정의로운 걸까? 합리적이고 상식적인 사회라면, 이러한 갈등이 있을 때 평화롭고 공정하게 해결할 수 있도록 법과 제도를 정비하게 마련이다. 그러기 위해 우선은 지금의 「상가건물 임대차보호법」에 내포된 차별을 바로 아는 것이 필요하다.

# 현행 「상가건물 임대차보호법」 허점이 드러나다

「상가건물 임대차보호법」의 제정 취지는 “건물주와 상가 세입자 간의 점포 임대차 계약에서 약자인 세입자의 권리를 보호한다”는 것이다. 그러나 건물주의 재산과 임차인의 재산이 빈번히 충돌하여 크고 작은 다툼이 발생하고 있음에도 지금의 「상가건물 임대차보호법」은 그 갈등을 제대로 해결하지 못하고 있다. 두 번의 개정을 거쳤지만 여전히 법의 빈틈이 많아 임대인이 임차인을 “법대로” 내쫓을 수 있다.
이 책은 임대인 입장에서 ‘임차인을 얼마나 합법적으로 손쉽게 내쫓을 수 있는지’를 보여줌으로써 현행 「상가건물 임대차보호법」이 가지고 있는 허점을 역발상으로 접근했다. 대표적인 허점은 다음과 같다.

- 임대인은 임대차 계약 5년 후에는 월세를 얼마든지 올릴 수 있다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항, 제3항).
- 임차인은 임대인이 임대차 계약 6년 차 되는 해에 “가게 좀 빼주시오!”라고 하면 애써 일군 가게를 접어야 한다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항).
- 임대인은 임차인이 권리금을 회수하기 위해 데려온 신규 임차인과의 계약을 합법적으로 거부할 수 있다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항, 제2항 제3호, 제10조의5 제1호).
- 재건축은 임차인을 내쫓기 위한 아주 훌륭한 구실이 된다(「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 제7호). 등등.

이밖에도 여러 가지가 있지만, 대부분의 상가 세입자는 이런 법의 허점을 미처 알지 못한다. 법조문이 워낙 어렵기도 하지만 생업에 밤낮없이 바빠 법적 권리까지 챙길 형편이 안 되기 때문이기도 하다.
이 책의 본문은 임대인들이 임차인들을 어떤 방식으로 내쫓는지를 설명하여 현행 「상가건물 임대차보호법」의 허점을 고발하고, 이러한 임대인의 부당한 ‘갑질’에 대응하여 현재 임차상인들이 취할 수 있는 ‘행동요령’을 담은 후, 현행 「상가건물 임대차보호법」의 허점을 보완하여 발의된 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안」(일명 맘상모법)을 설명한다.
이렇게 구성한 이유는 현행 「상가건물 임대차보호법」의 허점을 제대로 알리는 것은 물론이거니와, 현 상황에서 임차상인이 취할 수 있는 나름의 상가건물 임대차 피해예방책, 그리고 ‘맘상모법’이 시행되면 임차상인들이 어떤 이점을 누릴 수 있는지를 한데 묶어서 전달하기 위함이다.

# 건물 없는 임대가 없듯, 임대 없는 건물도 존재하지 않는다

일본에는 ‘기간이 정해진 임대차’와 ‘기간이 정해지지 않은 무기한 임대차’가 있다. 하지만 기간이 정해진 임대차라도 ‘계약이 만료되었으니 나가라’는 식으로 계약을 종료할 수는 없다. 계약이 만료되어도 ‘정당한 사유’가 없으면 임대인은 임차인의 개약갱신청구를 거절하지 못한다. 그리고 그 계약갱신청구 거절에 대한 임대인의 ‘정당한 사유’는 법원에 의해 매우 엄격하게 해석되고 있다. 즉 임차인이 해당 건물에서 영업을 하는 것이 임차인에게 얼마나 중요한지, 영업지를 옮길 경우 임차인이 입을 손해는 어떻게 되는지, 임대인이 임차인을 보내고 건물을 재건출할 경우 얻게 될 이득이 얼마나 되는지, 임대인 입장에서 추가적인 부의 증대기회를 얻기 위해 임차인에게 얼마나 적절한 비용(퇴거료)를 지불했는지를 법원이 다 따져보고 판단하는 것이다.

이를 두고 ‘임대인의 재산권을 침해하는 것이 아니냐’고 생각할 수도 있지만, 상식적으로 생각해보자. 임대인 재산인 건물의 가치는 임대인뿐만 아니라 임차인이 키우는 측면이 존재하지 않는가. 동네가 뜨면 임차상인이 쫓겨나는 소위 ‘상업 젠트리피케이션’이 발생하는 까닭의 9할 이상은 「상가건물 임대차보호법」의 후진성에 있다. 80년대 청춘의 거리였던 신촌을 보라! 예전의 명성은 찾아볼 수 없다. 빈 점포들, 한산해진 거리, 특색 없는 대기업 프랜차이즈 상점들! 당장은 월세를 올려 받고 권리금 없이 임차인을 내쫓는 것이 재산증식에 유리해보일지 모르겠으나, 임차인이 없으면 건물주 또한 존재하지 않음을 기억해야 한다. 임대인과 임차인 모두가 상생할 수 있는 ‘법 개정’이 필요하다.

추천의 말

책의 기막힌 제목을 보며 우려가 드는 것이 사실이다. 저자가 본문에 쓴 내용처럼 “세상에! 이런 좋은 방법이 있었다니!”라고 외칠 임대인이 있을지도 모르니까. 하지만 한 가지 분명한 진실이 있다. 임대인이 ‘합법적으로’ 임차인을 내쫓는 것을 사람들이 가만히 보고만 있지는 않을 것이라는 믿음이 그것이다. 이 책을 읽는 사람들 또한 그러리라 믿는다. - 맘편히장사하고픈상인모임 상임활동가, 조 윤

이 책을 통해 어떻게 하면 쫓겨나지 않을 수 있는지에만 관심을 가졌다면 그건 단견이다. 저자가 임대인이 어떻게 임차인을 내쫓는지 구체적인 방식을 설명하는 이유는 현재의 임차인 보호제도가 갖는 허점을 여실히 드러내기 위한 전략적 선택일 뿐이다. 부디 이 책을 통해 임차인 보호제도의 허점이 일반 시민들에게까지 공유되고 나아가 법 개정으로 이어지기를 소망한다. - 『상생도시』 저자, 토지+자유연구소 센터장, 조성찬

▣ 작가 소개

저 : 구본기
80년대 노동운동의 메카인 구로공단 근처에서 태어나고 자랐다. 진보?자유?평화?현실주의자를 자처한다. 주류 금융계에서 인기 컨설턴트로 활약하고 유진컨설팅이라는 재무설계 회사를 운영했으나 ‘돈을 모으고 싶다’는 보통 사람의 열정을 이용하는 금융시스템의 부조리에 눈을 뜨고 난 후 회사 운영을 그만두었다.
현재 ‘나는 나와 내 친구, 우리 이웃이 왜 돈에 쪼들려 사는지를 연구합니다’를 모토로 하는 [구본기생활경제연구소]의 소장으로, 상위 10%를 위한 경제?재테크 정보가 아닌 90%의 보통 사람들을 위한 제3금융?보험?부동산?소비연구 및 컨설팅에 주력하고 있다.
[한겨레신문][경향신문] 등의 언론 매체에 간헐적으로 컬럼을 기고한다. 저서로는 『당신이 믿고 가입한 보험을 의심하라』『월급을 경영하라』『우리는 왜 소비를 줄이지 못하는가』 등이 있다.

그림 : 권용득
1977년 왜관에서 태어났다. 친구를 따라 공대를 진학했다 낙제생이 되고, 하고 싶은 일을 하며 살자고 마음먹고 만화를 만들기 시작하여 만화가로 정착했다. 2004년 서울애니메이션센터 사전제작지원 공모에서 장편만화『영순이 내사랑』이 당선되어 첫 책을 냈다. 이후 여러 매체에 단편만화를 발표하였고 2009년에는 단편만화「막차」가 핀란드에서 번역 출간되었다. 2014년에는 두 번째 책이자 단편만화 모음집 『예쁜 여자』를 출간하였고 이듬해 프랑스에서 번역 출간하였다. 2015년에는 동료들과 함께 시국비판만화 『빨간약』을 펴냈다.

▣ 주요 목차

[프롤로그 만화] 선량하고 서민적인 건물주 K씨와 악랄한 임차인
추천의 글
[저자의 속마음] 상가건물 임대차보호법, 누구를 보호하고 있나요?
[부동산 컨설턴트의 인사말] 갓물주 여러분, 합법적으로 더 많은 수익을 약속할게요
일러두기

1부. 임대차 분쟁을 조장하는 듯한 잘못된 전제 두 가지

상권이 좋을수록 건물주에게 유리한_ 환산보증금
싸울 때 말려줄 조정자는 어디에?_ 분쟁조정위원회의 부재

2부. 합법적으로 임차인을 내쫓는 방법이라 쓰고, 상가건물 임대차보호법의 허점이라 읽는다

5년 장사한 임차인 내쫓기_ 상가건물 임차인은 5년짜리 비정규직
환산보증금 초과 임차인 내쫓기_ 갱신 요청을 하지 않은 자, 모두 나가!
월세 폭탄으로 환산보증금 초과 임차인 내쫓기_ 다음달부터 월세를 열 배 올리겠어요!
월세 3기 연체시켜 임차인 내쫓기_ 3개월 치 월세를 받지 마세요
월세 3기 연체한 적 있던 임차인 내쫓기_ 인심 좋은 척은 이제 그만!

3부. 합법적으로 권리금을 빼앗는 방법이라 쓰고, 권리금 회수기회 보호조항의 허점이라 읽는다

권리금 회수기회 보호조항 어떻게 되어 있나
권리금 회수기회 보호조항의 허점 1_ 임차인의 권리금 회수기회 보호는 딱 3개월!
권리금 회수기회 보호조항의 허점 2_ 이 건물은 재건축 예정입니다
[재건축에 대한 제언]
권리금 회수기회 보호조항의 허점 3_ 1년 6개월 동안 비워둘 겁니다
권리금 회수기회 보호조항의 사각지대 1_ 전대차 계약을 노려봅시다
권리금 회수기회 보호조항의 사각지대 2_ 전통시장 권리금은 누구 꺼?
[구로시장 내 대규모점포 상가건물]

부록. 현행 상가건물 임대차보호법&맘상모법 깐깐하게 살펴보기
현행 「상가건물 임대차보호법」 전문
상가건물 임대차보호법 일부개정법률안 맘상모법
한눈에 비교하기_ 현행법 Vs 맘상모법