아파트 투자는 타이밍이다 -10만 건을 컨설팅한 아파트 전문가의 완벽한 재테크-

▣ 출판사서평

장기 불황, 구조조정, 저금리 시대… 어떤 상황에서도 아파트가 투자의 답이다!

꺼지지 않는 아파트 신화

대한민국 국민은 누구나 재테크에 관심이 많다. 누가 돈을 벌었다고 하면 귀가 쫑긋해진다. 주식으로 돈을 벌었다고 하면 객장으로 달려가고, 땅으로 돈을 벌었다고 하면 지방 부동산으로 달려간다. 하지만 주식, 땅 등은 경기의 흐름에 민감해 경기 예측에 서툴고 정보가 부족한 개인 투자자에게는 리스크가 높은 투자 상품이다. 그래서 투자 고수들이 추천하는 것이 바로 ‘아파트’다. 왜 아파트를 추천할까?

국토교통부가 발표하는 주택실태조사에 따르면, 우리나라 전체 주택 가운데 아파트 비율은 49.6%다. 부동의 1위인 것이다. 이 정도 비율이면 도시뿐만 아니라 농촌에서도 아파트는 거주 공간으로 인정받았다고 봐도 된다. 또한 주거생활만족도를 조사한 결과, 아파트 거주자의 80%가 만족한다고 답했다. 굳이 조사 결과를 말하지 않아도 주변만 돌아보면 알 수 있듯이, 집 한 채가 재산의 전부이자 노후의 유일한 준비다. 아파트가 가계자산의 재산 목록 1위인 것이다.

이처럼 독특한 한국형 주거 문화이자 가장 중요한 재산 증식 수단으로 인식되고 있는 아파트야말로 대한민국 사람이라면 한 명도 빠짐없이 관심의 대상이 되기 때문에 ‘아파트 투자’를 추천하는 것이다.

아파트 시장은 사실 경기의 흐름을 잘 타지 않는 투자처다. 지금까지 아파트 가격 하락은 외환위기, 금융위기 등 외부에서 큰 영향이 왔을 때 외에는 없었다. 외환위기, 금융위기 때 떨어졌어도 회복을 넘어 과거보다 더 상승했다. 정 안 되면 내가 들어가 살면 된다. 그래서 아파트만한 투자 상품은 없다고 하는 것이다.

한 번의 실수도 투자에서는 큰 손실이 된다

그렇다고 해도 투자는 투자다. 무턱대고 할 수가 없다. 특히 아파트를 포함한 부동산 투자는 한 번만 실수해도 큰 손실을 입을 수 있다. 사전에 철저하게 분석하고 계획을 세워야 한다.

아파트 투자에 있어 ‘아파트’는 사는 것(live)이 아니라 사는 것(buy)이다. ‘상품성’에 주목해야 한다는 말이다. 그런데 아파트 투자자 대부분은 ‘입지=상품성’ 한가지만 생각한다. 현장에 가서 보기 좋으면 덜컥 도장을 찍는데, 그건 내 재산을 운에 맡기는 거나 다름없다. 아파트 시장의 전반적인 흐름을 살핀 다음, 단계별로 파악해야 한다. 10만 채 이상 투자한 아파트 전문가가 ‘반드시 두드리고 봐야 할 아파트 투자의 돌다리’를 이 책에 모두 담았다.

[1장. 다음 성공은 바로 당신] 사례도 중요한 가르침이 된다. 남들이 주저할 때 변화하는 아파트 시장의 흐름을 파악하고 상승 기회를 잡아 지금은 큰 수익을 낸 사람들의 이야기를 보고 있노라면 투자 선배, 투자 고수들의 현장감 있는 강의를 듣는 것과 같다. ‘나도 할 수 있다’라는 자신감은 덤이다.

[2장. 지금 대한민국 아파트 시장을 지배하는 트렌드] 콘크리트 덩어리에 불과해 보이는 아파트도 살아 움직이는 생물과 같다. 시대적인 상황과 경제 상황에 따라 투자자에게 보이는 이미지, 선호도가 달라지기 때문이다. 이번 장을 통해 생물처럼 변하는 아파트 시장을 제대로 보고 분석하는 능력을 기를 수 있다.

[3장. 아파트 투자 1단계_과거와 다른 눈이 필요하다] 시장을 제대로 보기 위해서는, 변화에 따르기 위해서는 시장을 똑바로 보는 눈이 필요하다. 시장은 계속 변하고 있는데 예전에 투자했던 경험을 기준으로 삼는다면 투자 성공의 확률은 확 줄어든다. 지금 내 눈에 보이는 것 외에 보이지 않는 것까지 보는 눈이 필요하다.

[4장. 아파트 투자 2단계_가격 형성의 원인을 파악하라] 아파트 투자에 있어 제일 중요한 ‘가격’. 아파트 가격이 어떻게 형성되고 어떻게 변하는지를 제대로 알아야 투자의 타이밍을 잡을 수 있다. 아파트의 가격에 대한 모든 것을 알 수 있다.

[5장. 아파트 투자 3단계_속지 않아야 부자가 된다] 수익만 좇다가 사기꾼들이 파놓은 함정에 빠지는 경우를 현장에서 너무 많이 본다. 빨리 벌려는 욕심 때문이다. 그 함정에 빠지지 않도록 주의하자.

[6장. 아파트 투자 4단계_무릎에서 사고 머리에서 파는 공식] 아파트 투자의 기본 원칙은 ‘살 때는 싸게, 팔 때는 비싸게’이다. 어떻게 하면 투자 매력이 높은 아파트를 제대로 파악하고 되도록 싸게 살 수 있는지, 팔 때는 어떻게 해야 수익을 최대한 낼 수 있는지에 대한 현장의 공식을 알 수 있다.

[7장. 아파트 투자 5단계_분야별 실전 투자 전략] 지어진 아파트를 사는 것만 아파트 투자라고 알고 있는 사람이 많다. 하지만 분양권 투자, 미분양 투자 등 다양한 투자 방법이 있다. 각 분야별 투자 전략을 알고 있다면 투자 성공의 문은 더욱 쉽게 열릴 것이다.

전셋집 매물이 없어 고생하던 사람이 저자의 조언을 듣고 대출받아 소형 아파트를 샀는데, 3년이 지난 지금 투자금보다 더 많은 투자 수익을 올려 요즘 얼굴에서 웃음이 떠나지 않는다고 한다. 단언컨대, ‘아파트 투자’는 하는 것이 맞다. 단기 흐름에 너무 일희일비하지 말고 길게 보면서 전략적으로 접근하면 분명 좋은 결과를 얻을 것이다. 그 결과를 얻기 위한 과정에 이 책이 큰 도움을 줄 것으로 기대된다. 아파트 투자 성공의 다음 주인공은 바로 당신이다.

투자 유망지를 콕콕 찍어준다

다른 책과 차별되는 이 책만의 결정적 장점은 별책부록에 있다. 그저 이론만 알려주고 끝나는 게 아니라, 핵심지역 아파트, 재건축 아파트, 개발 호재 아파트, 산업단지 수요 아파트, 교육환경이 좋은 아파트, 소액 투자가 가능한 소형 아파트, 한강 조망 아파트, 쾌적성을 갖춘 힐링 아파트 등 투자 포인트별 유망 지역을 콕콕 찍어준다.

추천사

“아파트 시대가 끝났다는 말이 많지만 여전히 아파트 가격은 오른다. 이 책은 ‘아파트 가격이 왜 오르는지’라는 질문에 대한 답을 통해 가격 상승의 구조를 쉽게 설명해주고 있다. 또한 어떻게 투자하면 되는지를 너무나 잘 알려주는 아파트 투자의 교과서 같은 책이다. 아파트 초보 투자자뿐만 아니라 투자 고수들도 한 번씩은 읽어보길 추천한다.” 이진우(서울경제TV [氣센 부동산] 진행자)

“매일 온라인 카페에서 상담을 해주고 매주 칼럼을 쓰면서 끊임없이 좋은 아파트를 찾기 위해 노력한 결실이 이번에 책으로 나왔다. 보통 아파트 투자를 쉽게 생각하는데 한 번만 잘못해도 큰 손실이 난다. 손실을 보기 전에 이 책부터 읽고 아파트 투자의 성공 확률을 높일 수 있기를 바란다.” 이은홍(굿 멤버스 본부장, 서초공인 대표)

“서점에 가면 부동산 관련 투자서가 너무 많다. 많아서 책을 고르기도 힘들고 막상 읽어도 어떻게 하라는 것인지 알 수가 없었다. 하지만 이 책을 접하는 순간, 뭔가 다르다는 것을 직감했다. 아파트 가격의 구조, 비밀뿐만 아니라 분야별로 투자법을 정리해서 콕콕 찍어주는 내용이 뛰어나다.” 전철(부동산과 좋은 사람들 대표)

“아파트 투자 관련해서 필요한 내용은 다 들어간 책이다. 투자 관련 전문 지식을 이렇게 쉽게 설명하다니…. 아파트 투자의 A부터 Z까지를 이 책 한 권으로 다 해결할 수 있을 것이다. 특히 무조건 오른다는 식의 무책임한 내용이 아니라 객관적이면서 체계적인 내용이 마음에 든다.” 전범진(변호사)

▣ 작가 소개

저자 : 김인만
지금까지 10만 건의 아파트 투자 컨설팅을 진행한 아파트 전문가다. 서울과 수도권에 있는 가치 높은 아파트를 땀 흘리고 발로 뛰면서 조사한 것으로도 유명하다. 당장 눈앞의 이익이 아니라 고객과 같이 상생하기 위해 객관적이고 정직한 전문 컨설팅을 하고 있으며 아파트 투자 관련해서 주요 포인트를 콕콕 찍어주는 상담은 다른 전문가들에게도 인정받고 있다.
전문적이고 객관적인 투자 정보로 유명한 김인만부동산연구소 소장, 부동산 전문 컨설팅사인 굿 멤버스(Good Members) 대표로 있다. YTN, 연합뉴스, SBS, 서울경제TV, 아시아경제TV 등에 출연했으며 모네타, 아시아경제신문, 한국부동산신문 등 다수 매체에 부동산 칼럼을 기고했다.
KR부동산아카데미와 부동산전문가포럼 교수로 있을 뿐만 아니라 닥터아파트, 조인스랜드, 국민은행 상담위원으로도 활동하고 있다. 2011년에는 한경닷컴이 주최하고 소비자들의 설문 조사를 통해 선정하는 ‘중소기업 브랜드 대상’에서 금융, 부동산 컨설팅 부문 대상을 받았다.

▣ 주요 목차

* 책을 시작하며 _ 실패하지 않는 아파트 투자를 위해

1장. 다음 성공은 바로 당신
01. 남들과 다르게 투자하는 청개구리
02. 풍선효과 투자로 재미를 보다
03. 갭 투자로 집주인이 되다
04. 분양권 재테크의 기술
05. 한 푼 들이지 않고 3,500만 원을 벌다
* 놓치지 말자 ① 취득세

2장. 지금 대한민국 아파트 시장을 지배하는 트렌드
01. 아파트는 살아 움직인다
02. 아파트 시대는 끝났다? 아니, 변할 뿐이다
03. 강남 또는 강북의 이분법이 아닌 양극화의 시작
04. 신흥 부촌에 관심을 가져라
05. ‘미친 전세’는 언제까지야?
06. 재건축, 재개발 전성시대
07. 임대 아파트와 뉴스테이
* 놓치지 말자 ② 재산세, 종합부동산세

3장. 아파트 투자 1단계 _ 과거와 다른 눈이 필요하다
01. 2006년과 2016년은 다르다
02. 정책의 시그널을 읽어라
03. 서울시 정책도 중요해진 시대다
04. 인구 감소의 겉만 보지 마라
05. 베이비 붐 세대의 은퇴
06. 소형 아파트와 중대형 아파트의 운명
07. 서울과 지방의 차이를 읽어라
08. 다수의 의견이 가치를 결정한다
* 놓치지 말자 ③ 양도세

4장. 아파트 투자 2단계 _ 가격 형성의 원인을 파악하라
01. 아파트는 물가 상승률 이상 오른다
02. 수요와 공급, 그 불균형의 경제학
03. 아파트 가격은 계단이다
04. 돌고 도는 것이 아파트 가격의 흐름이다
05. 꼭지와 바닥
06. 폭락은 없다
07. 입주 물량 앞에서는 장사가 없다
08. 입주 물량을 파악하는 기술
09. 금리가 아파트 가격에 미치는 영향
* 놓치지 말자 ④ 면적의 종류 … 135

5장. 아파트 투자 3단계 _ 속지 않아야 부자가 된다
01. 분양면적의 착시현상
02. 눈속임 광고 바로 알기
03. 과대 허위 광고 바로 보기
04. 오늘도 기획 부동산은 당신을 노린다
05. 믿는 도끼가 더 위험하다
06. 같은 아파트라도 매매 가격이 다른 이유
* 놓치지 말자 ⑤ 다운 계약과 업 계약

6장. 아파트 투자 4단계 _ 무릎에서 사고 머리에서 파는 공식
01. 수익률 계산 노하우를 알려주마
02. 선호도가 높은 아파트 ① 위치의 조건
03. 선호도가 높은 아파트 ② 모양과 조망권의 조건
04. 선호도가 높은 아파트 ③ 환경의 조건
05. 개발 호재는 미래 가치의 척도
06. 보고 또 봐야 하는 황금 노선
07. 발전 축을 따라 움직여라
08. 갭 투자와 레버리지 투자
09. 아파트도 수익형 부동산이다
10. 손품 다음 발품
11. 좋은 공인중개사를 만나면 절반은 성공이다
12. 계약은 똑똑하게
13. 파는 것이 진정한 마침표
* 놓치지 말자 ⑥ 전매 제한과 재당첨 금지, 지역 거주 우선

7장. 아파트 투자 5단계 _ 분야별 실전 투자 전략
01. 청약에도 전략이 필요하다
02. 분양권을 알면 돈이 보인다
03. 미분양에서 진주를 찾아라
04. 재건축 투자 ① 아는 만큼 더 번다
05. 재건축 투자 ② 수익 계산법
06. 재개발 투자 ① 성공을 위한 전제 조건
07. 재개발 투자 ② 수익 계산법과 분양 자격
08. 지역주택조합, 색안경을 벗고 투자하라
09. 리모델링 투자, 지나친 환상은 금물이다
10. 경매는 과정이 중요하다
* 놓치지 말자 ⑦ 내 집 연금 3종 세트

[별책부록] 돈 버는 아파트 콕콕!
핵심지역 아파트
재건축 아파트
개발 호재 아파트
산업단지 수요 아파트
교육환경이 좋은 아파트
소액 투자가 가능한 소형 아파트
한강 조망 아파트
쾌적성을 갖춘 힐링 아파트