적은 돈으로 고수익 올리는 지분 경매 실전투자의 비밀 (2016.1)

▣ 출판사서평

이제 지분경매로 당신도 재테크로 성공할 수 있다!

이 책은 필자가 낙찰 받은 물건과 상담 사례를 통해 기술한 책으로 독자분 들이 따라만 하면 실전투자에서 곧 바로 써먹을 수 있게 기술되어 있다.

여기에서 그치지 않고 낙찰 받고 나서 작성했던 다양한 공유물분할청구 소장과 가처분 신청서 를 기술해서 독자분 들이 쉽게 따라 할 수 있도록 기술 되어 있는 것이 장점이다.

주택이나 상가건물, 토지가 2 이상의 공유지분으로 등기되어 있다면?

공유지분에서 어떻게 사용 ? 수익(관리행위)해야 하고, 처분변경(보존행위)를 하려면 어떻게 해야 적법한가? 에 대해서 독자분 들이 쉽게 이해할 수 있도록 필자가 풀어서 기술해 놓았다.

토지소유자와 건물소유자가 다르거나 경매 등으로 달라지면은

이 경우에 건물이 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권 인정 여부에 따라서 철거 또는 지상권이 설정된 것으로 볼 수 있어서 최장 30년의 법정지상권을 보장받을 수 있다는 사실을 알고 투자해야 한다고 기술하고 있다. 그래서 이런 사례에서 물건을 분석하고 대응 할 수 있도록 법정지상권이 성립되는 사례와 성립되지 않는 사례를 다양한 그림으로 알기 쉽게 정리해 놓은 것이 장점이다.

집합건물에서 구분소유자과 대지소유자가 다르다면 어떻게 대응하면 될까?

필자는 이 분야는 실전 투자자가 실수하기 쉬운 분야라고 한다. 그래서 다를 때 소유권을 취득하게 되는 사례와 취득하지 못하게 되는 사례를 구분해서 정리해 놓은 것이라 한다. 그리고 이 분야는 이해하기 어렵지만 한번 알고 나면 평생 써먹을 수 있는 훌륭한 기술로 평가하고 있다.

그래서 지분경매 또는 주택에서 토지나 건물 중 일부를 매수하는 경우라면 어떻게 대처할까? 에 대한 정확한 분석력과 판단, 지식을 적절히 갖추고 투자해야 지분경매로 성공할 수 있다고 필자는 이 책에서 주장하고 있다.

▣ 작가 소개

저 : 김동희

부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 다수의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.
그는 중앙대학교 경영학과를 졸업하고 (주)대산투자 대표를 역임했으며 현재 (주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표로 활동하고 있다. 또한 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장, 법무법인 강산 자문위원, 굿옥션 경매강좌 교수, 디지털 태인 경매강좌 교수, 자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수, 경·공매 교육아카데미 원장을 맡고 있다.

지은 책으로 『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기』 『지분경매와 NPL투자 완성』 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀』 『경매 실전투자 비법』 『나는 경매로 평생직장을 찾았다』 『계약서 작성의 비밀』 『임대차 상식사전』 『지분경매의 완성』 『특수물건의 비밀』 『남들 경매할 때 나는 공매한다』 『지분경매의 비밀』 『판사님 배당에 이의가 있습니다』 『실전공매완전정복』 『공매·경매와 부동산 투자분석』 등이 있다.

▣ 주요 목차

이 책을 읽기 전에

Part 1 지분투자의 비밀과 어느 물건을 선택하면 성공하나?

01 지분경매 실전투자 대상의 비밀은 무엇일까!
◈ 주택이나 상가건물, 토지를 2 이상 공유로 소유하고 있는 경우
◈ 공동저당물과 유사공동저당물의 일부가 매각되는 경우
◈ 다가구주택이나 일반 상가건물에서 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
◈ 집합건물에서 구분건물 소유자와 대지소유자가 다른 경우
02 이런 지분경매 물건을 선택해서 투자해라!
◈ 지분경매에서 돈 되는 물건을 선택하는 비법은?
◈ 근린주택 2/9 지분을 경매로 낙찰 받아 성공한 사례?
03 지분경매에서 어느 물건을 선택하면 성공하게 되는가
◈ 아파트의 2분의 1 지분이 경매로 매각된 경우 분석과 매수 이후 대응방법
◈ 공동담보물에서 공동채무자의 1/2지분이 먼저 매각되면 어떻게 할까?
◈ 공동담보물에서 채무자 1/3지분이 먼저 매각되면 물상보증인은
◈ 2분의 1 지분은 압류공매, 2분의 1 지분은 법원경매로 동시에 진행된 경우
04 재개발구역에서 수인의 공유지분 중 일부가 경매로 매각되는 경우
◈ 이한동 건물과 대지 각 1/5지분 매각현황
◈ 지분에서 배당표 작성 방법
◈ 후순위 채권자의 대위
◈ 분양대상(분양자격) 여부 판단


Part 2 공유물의 관리방법과 지분권자의 권리와 의무

01 공유물의 관리와 각 공유자의 권리
◈ 대지와 건물 전체를 갑 · 을 · 정이 각각 3분의 1지분씩 공유등기된 경우
◈ 한 필지의 토지면적인 120㎡를 다음과 같이 갑, 을, 병이 각 1/3씩 공유지분으로
소유하고 있는경우
02 공유물의 사용, 수익과 부당이득
◈ 각 공유자의 공유물 사용, 수익
◈ 일부 지분공유자가 점유하는 경우 다른 공유지분에 대한 부당이득
03 공유물의 처분, 변경과 관리행위 및 보존행위
◈ 공유물의 처분, 변경과 그 범위
◈ 공유물의 관리행위와 그 요건
◈ 공유물의 보존행위와 그에 기한 공유물 방해배제청구 또는 공유물 반환청구
04 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 계약해지와 인도청구 방법
◈ 주임법 및 상임법으로 보호받는 임차인과 보호받지 못하는 임차인
◈ 공유물에 대한 임대차계약 체결
◈ 공유물의 임대차계약 해지 방법
◈ 채무자, 다른 공유자, 임차인 등이 공유물을 점유하고 있는 경우 인도청구
05 공유자 우선 매수신청
◈ 공유자 우선 매수신청 방법
◈ 공유자우선매수신청을 할 수 없는 경우
06 일부 지분권자가 다른 지분권자를 대위하여 임차보증금을 지급한 경우
07 공유물의 지분경매에서 배당방법과 후순위 채권자 및 매수인의 대위행사
08 농지나 임야의 경우 지분경매일 때
09 공유자의 공유물 분할청구와 분할방법
10 공유물 분할의 제한
11 공유물 분할로 인한 담보책임(민법270조)과 공유물의 부담(민법266조)
◈ 공유물 분할 전 토지 일부지분에 근저당과 가압류 등이 있는 경우
◈ 공유물 분할 전 일부지분에 등기된 권리를 분할된 토지에서 말소하는 방법
◈ 공유물의 부담(민법 제266조)


Part 3 채권과 물권 간의 우선순위와 충돌할때 배당하는 방법

01 채권과 물권의 종류
◈ 광의의 채권의 종류
◈ 물권이란
◈ 채권이란
02 물권과 일반채권 등이 혼재 시 배당사례 연습
◈ 선순위 물권 ? 후순위 일반채권 ? 후순위 물권 순인 경우
◈ 선순위 확정일자부 임차인 ? 후순위 일반채권인 경우
◈ 선순위 일반채권 ? 후순위 물권인 경우
03 배당에서 우선순위 결정방법
04 실전 배당사례에서 어떤 점에 유의해서 배당해야 하나?
◈ 말소기준권리를 기준으로 인수할 권리가 있는지 확인!
◈ 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단해라!
◈ 조세채권 등이 있다면 이러한 절차로 배당하면 된다.
◈ 경매에서 배당은 다음과 같은 순위로 하면 된다
05 주택임차인의 권리와 다른 채권자 간에 배당방법은?
◈ 임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 되나?
◈ 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
◈ 경매물건에서 소액임차인에 따라 다르게 배당한 사례
06 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간에 배당방법은?
◈ 상가임차인의 권리분석과 배당은 어떻게 하나?
◈ 서울 문래동의 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간의 배당방법
07 배당순위가 평등한 관계와 충돌한 사례에서 배당 방법?
◈ 평등한 채권자와 후순위채권자가 병존할 때 안분 후 흡수배당
◈ 소액임차인으로 상호모순관계에서 놓일 때 배당사례
◈ 주택에서 배당순위가 순환관계에 있는 경우 배당한 사례


PART 4 공동담보물이 동시에 매각, 또는 이시에 매각될 때?

01 공동저당이란
02 동시(同時)배당(동시 매각절차에서 배당)
◈ 채무자이건, 물상보증인이건 공동저당부동산의 소유자가 동일인인 경우
◈ 그러나 공동저당부동산 일부가 채무자소유, 일부가 물상보증인 소유인 경우
◈ 동일절차에서 이시배당
◈ 공동저당된 경매물건 등이 동시에 매각되어 동시에 배당되는 경우의 배당
◈ 공동담보물의 일부에 공동저당권자와 동순위의 다른 권리가 있는 경우 배당
◈ 공동저당물이 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 동시에 매각되는 경우


PART 5 지분경매에서 물건분석과 배당은 이렇게 해라!

01 유사공동저당권은 무엇을 말하는 것일까!
◈ 지분경매에서 전체지분에 설정된 근저당
◈ 지분경매에서 임차인의 최우선변제금과 확정일자부 우선변제권
◈ 나대지에 근저당 설정후 토지가 집합건물의 대지권으로 공유등기된 경우
◈ 유사공동저당과 후순위 저당권자의 대위행사에 대한 판례
02 왜 지분경매에서 동시배당과 이시배당을 알아야 하나
◈ 사설경매정보 사이트상의 입찰정보내역
◈ 물 건 분 석
◈ 유사공동저당권자에 대한 배당방법
◈ 배당방법과 후순위 채권자의 대위청구
◈ 이 사건에서 채무자의 후순위채권을 양도받으면 돈이 되나
03 주택이 갑·을·병 각 3분의 1 지분에서 갑 지분만 매각되는 경우
◈ 지분경매물건에 대한 물건분석표
◈ 지분경매물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
◈ 후순위 채권자 등이 선순위 공동저당권자를 대위하여 청구가 가능한 금액
종합적인 분석
04 다가구주택의 일부 지분이 매각될 때 물건분석과 대응방법
◈ 지분경매물건에 대한 권리분석 및 배당표 작성
◈ 후순위 임차인의 대위와 공동임대인에 대한 보증금반환 청구
◈ 후순위 송유만 근저당권과 김각형 채무자의 대위권
◈ 낙찰자가 대항력 있는 이현중 임차인에 대한 인수범위
◈ 전체지분이 강제경매가 진행된 경우 말소기준권리
◈ 김각형 지분이 먼저 매각돼 후순위저당권자와 채무자의 대위


PART 6 지분경매 입찰사례에서 배우는 권리분석과 매수 후 탈출방법

01 지분경매에서 입찰자와 채권자가 유의할 점은 어떤 것이 있나?
◈ 경매정보 사이트상의 입찰정보내역
◈ 최근 낙찰된 지분경매물건 분석
◈ 유사공동저당권자에 대한 배당방법
◈ 배당방법과 후순위채권자의 대위청구
◈ 지분경매된 아파트나 다가구주택에 임차인이 거주하는 경우
02 다가구주택에서 임대인의 지분이 매각될 때 잘못하면 큰코 다친다
◈ 다가구주택 3분의 1 지분경매 물건 정보 및 입찰결과
◈ 종전 낙찰자가 입찰보증금을 포기하게 된 사연
◈ 재매각절차에서 낙찰자가 돈을 벌고 지분에서 탈출할 수 있을까
03 지분경매에서 다른 공유자의 잘 못된 판단으로 수억을 손해본 사례
◈ 다가구 주택 2분의 1 지분경매 물건 정보 및 입찰결과
◈ 이 다가구주택의 2분의 1을 낙찰 받아도 될까
04 경매에 있어서 밭(田)의 3분의 1 지분만 경매로 나온 경우
◈ 사설경매정보 사이트상의 입찰정보내역
◈ 경매 대상물건 내역
◈ 경매물건에 대한 분석 및 배당표 작성
05 근린생활시설중 일부지분에 경매된 경우 낙찰받고 나서 대응방법
◈ 지분경매물건 정보내역과 매각결과
◈ 지분경매 물건에 대한 권리분석과 매수 이후 대응방안
◈ 공유물분할청구소송을 위한 소장 작성 방법
◈ 공유물에 대한 처분금지가처분 신청서 표지와 본문 작성
◈ 공유물분할청구소송을 위한 소장과 공유물에 대한 가처분
06 지분 매수후 공유물분할청구 소송 도중에 공유자가 변경된 사례다
◈ 지분경매물건 정보내역과 매각결과
◈ 지분경매 물건에 대한 권리분석과 매수이후 대응방안
◈ 공유물분할청구 소송을 위한 소장과 공유물에 대한 가처분
07 공유물분할 경매에서 일부지분에 가등기가 있는 경우에 대응방법
◈ 공유물 분할을 위한 형식적 경매물건 입찰결과 내역
◈ 물건분석과 매수이후 대응방법
◈ 이 물건과 같이 일부지분에 가등기가 있을 때 배당방법
◈ 가등기권자가 본등기 또는 말소 시에 부당이득금 반환
◈ 지상건물 소유자에게 법정지상권이 성립하고 있을까
08 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 방법
◈ 선순위로 가등기나 가처분이 있을때 이렇게 투자해라!
◈ 선순위 가등기를 채권자가 소송으로 말소하면서 경매를 진행한 사례


PART 7 지분공매에서 낙찰받은 사례로 권리분석과 탈출하는 방법

01 연립주택의 8분의 1 지분공매 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법
◈ 지분공매 입찰대상 물건분석표
◈ 지분공매 절차에서 아파트의 사진과 주변 현황도
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 재개발로 인한 분양자격 유무와 매수인의 건물인도청구 및 부당이득
02 양재동 다가구주택의 일부가 지분공매된 경우 어떻게 대응하면 될까!
◈ 2분의 1 지분공매물건 입찰대상 정보
◈ 공매물건의 위치 및 다가구주택사진
◈ 물건분석 및 권리분석, 그리고 배분 방법
◈ 대위청구 가능금액과 우선순위
◈ 배분요구 시기와 배분요구하지 아니한 임차인의 보증금회수 여부
◈ 이 물건에 투자시 수익성분석과 기대임대수익율은?
◈ 공유자우선매수신청 여부와 매수 이후 어떻게 대응해야 하나?
03 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우
◈ 토지 지분공매 입찰대상 물건분석표
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 위치와 주변 현황도
◈ 토지 지분공매에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 전 소유자의 가압류와 압류채권자의 처분금지효력과 다른 채권 간의 우선순위
04 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 매수 이후의 대응 현황
05 봉천동의 연립주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받고 탈출하는 방법은?
◈ 연립주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 매수 후 공유물분할청구 소장 작성 방법
◈ 점유자의 부당이득반환 채권을 보전하기 위한 채권가압류
06 3분의 1지분을 낙찰 받고 공유물분할청구 소송과 가처분을 신청한 사례
◈ 다세대주택 3분의 1 지분공매 입찰정보 내역
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 매수 후 공유물분할청구 소장 작성 방법
◈ 점유자의 부동산 처분금지가처분 신청서 작성


PART 8 공유지분권자 또는 임차인이 점유하고 있는 경우 내 보낼 수 있는지

01 종전 공유자였던 채무자가 점유하고 있는 경우
02 채무자가 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우
03 남편½ 과 부인½ 로 공동소유지분중 부인지분만 경매된 경우
04 임차인이 점유하고 있는 경우 명도는 어떻게?
◈ 매수지분이 과반수 이상이면 임차인의 명도는
◈ 매수지분이 과반수 미만이면 임차인의 명도는 어떻게


PART 9 공유물 관리 및 보존행위와 매수지분에 기한 인도청구에 관한 판례

01 공유물 관리 및 보존행위는 어떠한 권리인가
02 다수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극)
03 소수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극)
04 1/2 지분권자의 다른 1/2 지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극)
05 과반수 지분권자와 계약한 임차인을 소수지권자가 인도청구(소극)
06 계약당시 전체소유에서 그 후 다수지분이 매각시 임차인의 대항력은
07 공유자 간사용·수익·관리에 관한 특약의 승계 및 변경


PART 10 지분경매에서 후순위 채권을 매입하면 꿩먹고 황금알을 낳는다

01 상속된 상가주택에서 7분의 2지분이 경매로 매각되는 경우
02 아파트와 농지가 채무자소유인데 그 중 일부가 먼저 매각되면
◈ 아파트가 먼저 경매로 매각된 경우 배당은
◈ 아파트 후순위근저당권자 신한은행이 농지에서 대위권은
◈ 아파트가 먼저 경매로 매각되고 나서 농지가 매각되는 경우
◈ 아파트만 매각되고 농지가 장기간 매각되지 않는 다면 부기등기를 해 둬라!
◈ 선행된 채무자의 후순위 채권에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾아라!
03 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 채무자 소유부동산이 먼저 매각되면
◈ 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 채무자소유 부동산이 먼저 매각되면
◈ 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 물상보증인 소유부동산이 먼저 매각되면
◈ 선행 된 물상보증인 소유 후순위채권에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾아라!
◈ 선행된 물상보증인의 매각대금에서 공동저당권이 변제받고 채무자소유에서 말소한 경우
04 채무자와 물상보증인 소유부동산이 동시에 매각될때 잘못된 배당에 대한 이의소송


PART 11 법정지상권 성립여부와 그 건물임차인에 배당방법

01 법정지상권이란 어떠한 권리인가
◈ 민법이 인정하는 법정지상권 종류
◈ 법정지상권의 성립 요건
◈ 법정지상권의 성립 시기
◈ 법정지상권의 존속기간
◈ 법정지상권이 인정되는 범위
◈ 지료청구 대상과 지료결정 방법
02 법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당
◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
◈ 신축 도중에 설정된 저당권으로 건물소유자가 변경된 경우
◈ 법정지상권 성립 후, 증축, 개축 또는 신축된 경우에 법정지상권 성립여부
◈ 법정지상권이 있는 건물을 낙찰받을 경우 법정지상권의 승계 취득 여부(적극)
◈ 공동근저당권이 설정되고 나서 그 건물과 토지소유자가 달라진 경우
03 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 그 건물임차인에 배당분석
◈ 대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지만 경매된 경우
◈ 나대지에 저당권이 설정되고, 신축건물만 다른 저당권을 설정한 경우
◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
◈ 토지와 그 지상 미등기건물을 양수하였다가 토지만 매각 시 법정지상권
◈ 토지와 건물에 공동저당권이 설정되고 나서 건물을 멸실하고 신축한 경우
04 관습법상 법정지상권은 어떻게 분석하면 되나?
◈ 관습법상 법정지상권 성립요건
◈ 관습법상 법정지상권의 존속기간
◈ 토지사용의 범위(법정지상권과 동일하다)
◈ 지료산정 방법
◈ 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권(민법 제283조)
◈ 관습법상 법정지상권의 성립 여부에 대한 판단



PART 12 공유물에서 법정지상권이 성립되는 사례와 성립되지 않는 사례분석

01 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되는 경우
◈ 토지가 갑의 단독소유이고, 건물은 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례
◈ 토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물도 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례
◈ 구분소유적 공유관계에 의한 법정지상권 성립 여부
02 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되지 않는 경우
◈ 토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물이 갑의 단독소유인 사례
◈ 토지가 갑 . 을의 공유이고, 건물은 갑 . 울의 공유인 경우
◈ 토지가 갑 . 을의 공유이고, 건물은 갑 . 정의 공유인 경우


PART 13 토지만 또는 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법

01 주택에서 토지만 건물만 매각되면 이러한 물건을 선택해라,
02 나대지상에 기업은행이 근저당설정 후 건물이 신축된 경우는 어떨까!
◈ 입찰대상물건 분석표
◈ 물건분석과 권리분석에 따른 배분표 작성
◈ 이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부
03 공동저당권이 설정되고 나서 건물 멸실하고 신축한 경우
◈ 입찰대상물건 분석표
◈ 물건분석과 권리분석에 따른 배당방법
◈ 이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부
04 토지만 경매되는 경우 지상에 다가구주택이 존재한다
◈ 입찰대상물건 정보내역
◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
05 토지를 낙찰받고 난 다음 토지사용료로 건물을 강제경매신청한 사례
◈ 토지가 먼저 경매돼 이선수가 낙찰받았다
◈ 건물만 경매가 진행돼 토지 소유자 이선수가 낙찰 받았다


PART 14 토지별도등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법

01 토지별도등기의 의미와 발생하게 되는 과정
◈ 토지별도등기란 어떠한 의미인가?
◈ 재건축사업에서 대지권 정리과정과 토지별도등기 심화학습
02 경매절차에서 토지별도등기가 소멸, 또는 인수여부?
◈ 토지별도등기는 경매로 소멸되는 것이 원칙이다
◈ 토지별도등기를 인수조건으로 매각하면 매수인이 부담
03 토지별도등기가 있는 물건에 대한 권리분석과 대응전략
◈ 토지별도등기된 경매물건 분석표
◈ 토지별도등기된 경매물건에 대한 권리분석
◈ 토지별도등기된 저당권자 등이 배당요구 시 배당표 작성


PART 15 대지권미등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법

01 왜 대지권미등기가 발생하고 언제 등기가 되나?
02 대지 지분이 있는 데도 전유부분만 매각되는 이유?
03 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우
◈ 대지지분 까지 분양받았거나 대지권미등기인 사례
◈ 대지지분이 정리되고도 분양대금이나 등록비용을 미납 시
◈ 대지권미등기인 아파트를 낙찰 받았는데 수분양자가 분양대금을 미납했다면
04 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면
◈ 대지권미등기 아파트도 대지가격이 감정 평가돼 매각되면
◈ 전유부분만 경매로 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있다
05 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능
◈ 전유부분만 매수해서 대지권등기와 토지별도등기를 말소한 사례
◈ 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능
06 대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등)
07 대지권미등기인 집합건물이 경매로 매각된 사례 분석
◈ 대지권미등기(대지가 평가됨) 아파트에 입찰시 대응전략
◈ 대지권미등기(대지가 평가됨) 아파트에 입찰해서 성공한 사례
◈ 대지권이 없는 아파트만 낙찰 받은 경우 대응 사례분석


PART 16 집합물건에서 건물과 대지의 일부가 매각 시 대응방법

01 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 ⅔지분을 낙찰받은 사례
◈ 경매 물건 현황과 매각결과
◈ 위 경매물건에 대한 권리분석
◈ 매수 이후 대응 방안
◈ 토지별도등기 말소청구 소송과 대지권등기청구소송
02 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 재건축이 진행중인 대지만 강제경매가 진행된 물건현황
◈ 이 사건 청구원인에 대한 법원의 판단
03 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법
◈ 서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다
◈ 위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다
◈ 지층 01호 매수인 황OO의 부당이득금 반환청구 소송
◈ 이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다
04 구분소유자가 아닌 자만 구분소유자들에게 부당이득을 청구할 수 있다
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 위 경매 물건과 공매물건 정보내역과 매각결과
◈ 이 사건 2심 서울고등법원 2009나31873 판결내용 정리
◈ 이 사건에 대한 대법원(대법 2011다58701 판결)의 판단
◈ 파기환송심 서울고등법원 2013나22449 판결내용
05 집합건물에서 건물만, 또는 대지만 낙찰받았다면 누가 성공했을까?
[김선생의 한마디]
◈ 대지권미등기(대지가 평가제외) 아파트가 경매로 매각 시.
◈ 대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰받았다
◈ 이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구소송
◈ 집합건물 매수인과 대지 지분을 매수한자 중에 누가 성공했나?
06 대지만에 설정된 저당권을 사서 경매를 신청하면 성공과 실패?
[김선생의 한마디]
◈ 경매절차에서 토지별도등기는 소멸되는 것이 원칙이다
◈ 근저당권 설정당시 대지사용권이 성립되지 못한 경우
◈ 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례
◈ 원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단
◈ 피고들의 주장 및 항변에 대한 판단
◈ 공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다
07 황장군이 토지를 낙찰받고 그 지료로 건물을 강제경매신청한 사례
◈ 황장군이 지상에 주택이 있는 토지만 경매로 낙찰받았다
◈ 황장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전한 소유권을 취득하게 되었다
08 지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례
◈ 입찰대상물건 정보내역과 매각결과
◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
◈ 낙찰받고 난 다음 대응방법
09 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우
◈ 토지경매 입찰대상 물건분석표
◈ 재개발로 건물 철거후 토지만 경매되는 물건에 대한 권리분석
◈ 배당표 작성방법과 분양대상 유무에 대한 판단
10 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰받은 사례
◈ 자산관리공사(KAMCO)의 지분공매 입찰정보내역
◈ 입찰결과 상세 확인
◈ 공매 입찰대상 물건 분석표
◈ 토지만 공매가 진행된 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 다세대주택의 사진과 주변현황
◈ 토지만 매수 시 분양자격 여부와 낙찰 받고 대응방법


PART 17 공유물분할청구에 따른 소송과 부동산 가처분 신청서 작성법

01 공유물의 분할방법과 분할청구의 소장 작성방법
◈ 공유자의 공유물분할 방법은 어떻게 하면 되나요
◈ 공유물분할청구 소장 작성방법과 법원제출
◈ 상가주택(겸용주택)에서 공유물분할청구 소장 작성방법
02 실제 작성했던 공유물분할청구 소장과 부동산 가처분 신청서
◈ 근린생활시설중 일부지분에 경매된 경우 낙찰받고 나서 대응방법
◈ 공유자가 변경되어 공유물분할청구 소송 등을 다시 하게 된 사례
◈ 봉천동의 연립주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받고 탈출하는 방법은?
◈ 3분의 1지분을 낙찰 받고 공유물분할청구 소송과 가처분을 신청한 사례
03 공유물 분할을 위한 형식적경매 신청서 작성 방법


PART 18 공유물에 대한 부당이득반환청구 소송, 권리배제 및 인도명령 신청 방법

01 공유물 점유 또는 임대행위에 따른 부당이득금의 범위
◈ 공유물의 지분권자중 1인이 점유하고 있는 경우 부당이득의 범위
◈ 공유자중 1인이 임대한 경우 다른 지분권자에 반환해야 될 부당이득
02 제3자가 토지 또는 건물 사용시 권리배제 및 부당이득 반환청구는 어떻게 할까!
◈ 토지 사용에 대한 배제신청 및 부당이득반환(지료)청구권
◈ 건물 사용에 대한 배제신청 및 부당이득반환(임료)청구권
03 지분 매수 후 인도명령 신청서를 작성하는 방법
◈ 3분의 2지분 매수인이 작성한 인도명령 신청서
◈ 과반수 미만인 경우도 인도명령을 신청서할 수 있는지?
◈ 부부 공동소유에서 남편지분을 매수했을때 인도청구 방법은?