전문가가 알려주는 배당표 작성과 배당이의 실무 -실전배당사례 140선.배당이의 소송실무 30 수록-

▣ 출판사서평

몇 해 전 “판사님 배당에 이의가 있습니다” 를 출간한데 이어 이번엔 일반인용으로 “아는 만큼 더 받는 경매 배당금의 비밀” 과 전문가용으로 “전문가가 알려주는 배당표 작성과 배당이의 실무” 를 동시에 출간하게 되었다.

“아는 만큼 더 받는 경매 배당금의 비밀” 은 일반인용으로 배당을 기본적으로 이해하는 과정으로 경매나 공매 입찰자희망자, 금융기관 채권담당자, NPL투자자, 임차인 등이 기본적인 권리분석과 배당사례 120여개 이상을 쉽게 이해할 수 있도록 기술한 책이다.

“전문가가 알려주는 배당표 작성과 배당이의 실무” 는 중·고급편으로 배당에 종사하는 법원 관계자 분들, 금융기관 등의 채권담당자, 경매나 공매 등으로 특수물건에 투자하는 분들, NPL투자자, 배당을 심층적으로 공부하기를 희망하시는 분들을 위한 배당 전문서적이다.

그래서 이 책은 실전배당 사례 140 여개 수록했고, 경매신청과 배당이의 신청방법, 배당이의 소장 작성 실무까지, 기본적인 서식과 필자가 소송을 진행했던 내용 30 여개 사례 등을 담아 놓았다. 그리고 배당금을 받을 채권자가 주택인도를 거부하거나 사해행위로 손해보게 될 이해관계자들을 위해 배당금에 대한 채권가압류와 배당금 지급정지가처분 신청서를 쉽게 작성할 수 있도록 작성 방법을 기술해 놓았다.

그래서 배당을 전문적으로 배우고자 한다면 먼저 “경매배당금의 비밀”을 읽고 이 책을 읽는 방법이 좋을 듯하다. 왜냐하면 이 책은 배당에서도 고급편에 해당되므로 기본적인 지식이 부족한 상태에서 부딪히면 난해한 부분도 있기 때문이다. 그런 의미로 부록 편에 “경매배당금의 비밀”의 목차를 기재해 놓은 것이다.

그리고 두 권에서 또하나의 분명한 변화는 “경매배당금의 비밀”에서는 소액임차인결정기준을 근저당, 담보가등기, 전세권만 기준으로 삼아 배당했지만, 전문가용인 이 책에서는 현 시대 흐름을 반영해서 소액임차인결정기준을 근저당, 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권 등으로 확대 해석해서 배당표를 작성한 것이다.

요즘 금융기관 등의 부실채권이 증가하면서 배당에 대한 관심이 높아지고 있다.
금융기관 등의 대출채권에 부실채권이 증가하면서 직접 경매를 신청하거나 부실채권(NPL)을 매각하기도 한다. 그 과정에서 NPL투자 시장도 자연스레 증가하고 있다. 그리고 안타까운 현실이지만, 임차인이 전세보증금을 반환받지 못해서, 또는 열심히 일한 댓가로 만든 공사대금채권과 임금채권 등도 회수하지 못해 법원에 소송을 제기한 후 그 판결문으로 경매를 신청하고 있어서 배당에 대한 열기가 더해지고 있다.

과거에는 배당이란 법원이나 자산관리공사 배분담당자가 알아서 작성해 주었으니 주는 대로 받으면 되는 것이지, 머리 아프게 배당까지 배울 필요가 없다하던 시절이 있었다. 그러나 지금은 법원 등에서 잘못 작성한 배당표원안에 대해서 배당이의를 제기해 최초 법원이 작성했던 금액보다 배당금을 더 받는 분들이 증가하고 있다. 왜냐하면 배당은 나의 채권 지키기에서 성공했는지, 실패했는지를 마지막으로 확인하는 순간이기 때문이다. 이 엄숙한 의식에서 법원에서 알아서 잘 작성했다면 좋겠지만, 잘못 했다면 본인의 잘못과 무관하게 손해가 발생할 수 있는데, 더욱 안타까운 현실을 그런 사실을 모르고 지나가는 분들이다.

실제로 배당금이 있어야 마땅한데도 배당표가 잘못 작성되어 배당금이 없는 경우가 발생한다면 얼마나 허망한 일인가?

배당을 제대로 알고 있었다면 배당절차에서 배당이의를 제기하는 간단한 방법으로 자신의 권리를 손해 보지 않고 안전하게 지킬 수 있었을 것인데 말이다.

이 책은 부동산에 대한 기본적인 권리분석을 통해 안전한 투자로 이어질 수 있도록 했고, 설령 투자한 부동산에서 채권을 회수하지 못해 경매를 신청하더라도 내 채권을 전액 배당받을 수 있을 정도로 다양한 배당사례를 담아 배당에 대한 올바른 이해를 돕기 위해 노력했다. 그래서 금융기관 등, NPL투자자, 경매입찰희망자, 임차인 등이 보면 도움이 될 수 있도록 집필한 책이다.

▣ 작가 소개

저자 : 김동희
아무리 베테랑 전문가라도 그 앞에선 누구도 부동산에 관한 논쟁을 하고 싶어 하지 않는다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿 속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자법인을 운영해왔고, 경매·공매를 비롯 재건축재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다. 특히 경매와 공매, 배당은 자타가 공인하는 대한민국 최고의 전문가이다.
이 책은 부동산에 대한 기본적인 권리분석을 통해 안전한 투자와 설령 투자한 부동산에서 채권을 회수하지 못해 경매를 신청하더라도 내 채권을 전액 배당받을 수 있을 정도로 다양한 배당사례를 총 망라했으며 경매·공매 입찰자는 물론 법원 배당관련 종사자, 은행 채권담당자, NPL 투자자가 꼭 알아야 할 전문적인 지식을 돕기 위해 집필한 책이다.

▣ 주요 목차

PART 1
배당절차에서 우선순위를 결정하는 근거 법령과 판례 해설

01 매각대금으로 배당하는 방법
02 제 0순위 : 경매집행비용
03 제 1순위 : 제3취득자와 임차인 등의 필요비, 유익비상환청구권
● 제3취득자의 필요비, 유익비상환청구권(민법 제367조)
● 임차인의 필요비, 유익비상환청구권(민법 제626조)
● 유치권자의 필요비, 유익비상환청구권(민법 제325조)
● 임차인 등이 필요비, 유익비로 우선변제권과 유치권 행사
04 제 2순위 : 주택과 상가임차인, 근로자의 최우선변제금
● 주택임차인의 소액보증금 중 일정액
● 상가임차인의 소액보증금 중 일정액
● 근로자의 최종 3월분 임금ㆍ최종 3년간 퇴직금ㆍ재해보상금
05 제 3순위 : 국세와 지방세 중 당해세
● 국세 중 당해세인 경우(국세기본법 제35조)
● 지방세 중 당해세인 경우(지방세기본법 제99조)
06 제 4순위 : 조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 빠른 경우)
● 조세채권의 우선특권과 조세채권 상호 간의 우선순위
● 조세채권과 저당권부 채권과의 우선순위
● 조세채권과 저당권부 채권이 혼합해 있을 때 배당방법
07 제 5순위 : 공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 빠른 경우)
08 제 6순위 : 저당권부 채권(근저당권, 전세권, 담보등기, 확정일자임차권, 등기된 임차권)
● 근저당권과 다른 담보물권 간의 우선순위
● 전세권과 다른 담보물권 간의 우선순위
● 담보가등기와 다른 담보물권 간의 우선순위
● 확정일자부 임차권과 다른 담보물권 간의 우선순위
● 등기된 임차권과 다른 담보물권 간의 우선순위
● 저당권부 채권과 다른 채권자 간의 우선순위
09 제 7순위 : 일반임금채권(최우선변제금 제외한 금액)
● 임금채권의 우선변제(근로기준법 제38조)
● 퇴직금의 우선변제(근로자 퇴직급여보장법 제11조)
● 임금채권 우선변제에 대한 경과조치(근로기준법 부칙 제13조)
● 일반임금채권자의 배당에서 우선순위
● 근로자임금채권 배당요구하는 방법
● 근로자의 임금채권과 체당금 지급에 따른 변제자 대위
10 제 8순위 : 조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 늦은 경우)
11 제 9순위 : 공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 늦은 경우)
12 제 10순위 : 일반채권(일반채권자들은 동순위로 안분배당)
● 일반채권 - 가압류채권, 집행력 있는 일반채권
● 배당에서 제외되는 일반채권자 등
● 전소유자와 현소유자의 채권자간에 우선순위는?
● 근저당권의 피담보채권액을 초과하는 채권에 대한 배당여부


PART 2
실전 배당사례에서 유의할 점과 주택 및 상가임차인의 권리와 배당방법

01 실전 배당사례에서 어떤 점에 유의해서 배당해야 하나?
● 말소기준권리를 기준으로 인수할 권리가 있는지 확인!
● 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단해라!
● 조세채권 등이 있다면 이러한 절차로 배당하면 된다.
● 경매에서 배당은 다음과 같은 순위로 하면 된다
● 이 책을 읽기 전에 알아두면 좋은 내용이다

02 주택임차인의 권리와 다른 채권자 간에 배당 비법
● 임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 되나?
● 소액임차인결정기준과 최우선변제금으로 배당하는 비법은?
● 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?
배당사례 01 계약서에 확정일자를 받았다면 그 효력의 발생 시기는?
배당사례 02 경매물건에서 소액임차인에 따라 다르게 배당한 사례
배당사례 03서울시 마포구 주택에서 임차인과 다른 채권간의 배당사례
배당사례 04 주택에서 대항력 있는 임차인 6명과 다른 채권자에 배당한 사례
03 상가임차인에 대한 권리분석과 배당은 어떻게 하나?
● 상임법상 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력만 있다?
● 상임법상 환산보증금 범위의 임차인은 대항력과 우선변제권이 있다
배당사례 05 서울 상도동 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간의 배당방법
배당사례 06 상가와 주택이 공존하는 상가주택에서 임차인에게배당하는 방법은?


PART 3
배당순위가 평등한 채권자와 후순위채권자가 병존할 때, 그리고 전소유자의 채권자에게 배당하는 방법

01 배당순위가 평등한 관계에서 배당하는 방법
배당사례 01 채권상호간의 배당순위는 동순위로 안분배당한 사례
배당사례 02 가압류 ? 근저당 순으로 동순위로 안분배당하는 방법
배당사례 03 가압류(3/10) ? 근저당(5/20) ? 임차인(5/20) 순으로 안분배당한 사례
02 평등한 채권자와 후순위의 채권자가 병존할 때 안분 후 흡수배당
배당사례 04 가압류 ? 근저당 ? 가압류로 안분 후 흡수배당한 사례
배당사례 05 가압류(2,500만원) ? 근저당 ? 가압류권자가 5,000만원으로 강제경매신청한 사례
배당사례 06 임차인 ? 근저당 ? 가압류 ? 근저당이 같은 날에 설정된 사례에서 배당
배당사례 07 가압류 ? 근저당 ? 임차인 ? 가압류로 안분배당 후 흡수한 사례
배당사례 08 가압류 ? 근저당 ? 임차인 ? 가압류 ? 근저당 등에서 배당한 사례
03 전소유자의 가압류·근저당과 토지별도등기가 있을 때 배당방법
배당사례 09 전소유자의 가압류와 토지별도등기에서 기본배당 특강
배당사례 10 전소유자의 가압류 ? 현소유자의 최우선변제금과 당해세의 운명은?
배당사례 11 전소유자의 근저당권자가 현소유자의 채권자보다 우선일까?
배당사례 12 전소유자 채권자와 현소유자 채권자들이 혼재해 있을 때 배당한 사례
배당사례 13 연립주택에서 토지와 건물의 권리가 다를 때 배당한 사례


PART 4
배당순위가 상호모순관계, 순환관계로 충돌하는 사례에서 순환흡수배당하는 방법

01 배당순위가 상호모순관계에 있을 때 순환흡수배당
배당사례 01 순환흡수배당 방법은 어떻게 하면 되나?
배당사례 02 순위가 상호모순관계에 있을 때 배당 기본 특강 Ⅰ
배당사례 03 순위가 상호모순관계에 있을 때 배당 기본 특강 Ⅱ
배당사례 04 조세채권으로 순위가 상호모순관계에 놓일 때 배당사례
배당사례 05 공과금 때문에 순위가 상호모순관계에서 놓일 때 배당사례
배당사례 06 가압류와 소액임차인 등으로 상호모순관계에서 놓일 때 배당사례
배당사례 07 가압류 ? 근저당 ? 소액임차인으로 상호모순관계에서 배당한 사례
배당사례 08 가압류 ? 근저당 ? 확정일자 ? 소액임차인으로 상호모순관계에서 배당하는 방법
배당사례 09 가압류와 근저당, 공과금 등으로 상호모순관계에서 순환흡수배당 심화학습
배당사례 10 가압류와 임차권, 근저당, 조세채권으로 상호모순관계에서 순환흡수배당 심화학습
배당사례 11 가압류 ? 근저당 ? 가압류 ? 근저당 ? 조세채권 으로 순위가 상호모순관계에서 배당 심화학습
02 배당순위가 순환관계에 있을 때 배당하는 방법
배당사례 12 A]B, B]C, C]A로 순환관계에서 배당하는 방법은?
배당사례 13 당해세]근저당, 근저당]소액임차인, 소액임차인]당해세인 관계에서 배당
배당사례 14 당해세 ? 근저당 ? 소액임차인으로 배당순위가 순환관계에 있을 때 배당한 사례
배당사례 15 공과금 ? 근저당 ? 조세로 배당순위가 순환관계에 놓이게 된 사례
배당사례 16 다세대주택에서 배당순위가 순환관계에 있는 경우의 배당사례
03 배당순위가 상호모순관계와 순환관계가 혼합되어 변형된 순환흡수배당
배당사례 17 배당순위가 상호모순관계와 순환관계가 혼합된 사례에서 배당 Ⅰ
배당사례 18 상호모순관계와 순환관계(A＞B, B＞C, C＞A인 관계)가 혼합된 사례에서 배당 Ⅱ
배당사례 19 배당순위가 상호모순관계와 순환관계(A＞B, B＞C, C＞A인 관계)가 혼합된 순환흡수 배당사례 Ⅲ

PART 5
공동저당권이란? 공동담보물이 동시에, 또는 이시 매각에서 배당하는 비법

01 근저당권이란
● 저당권이란
● 근저당권은 어떠한 권리를 가지고 있나?
02 공동저당이란
03 공동담보물이 매각되면 어떻게 배당하고, 그 법정대위 방법은?
● 공동담보물이 동시에 매각되면 어떻게 배당하게 되나?
● 이시에 매각될 때 배당방법과, 후순위저당권자 등의 법정대위는?
04 동시 매각절차에 따라 동시 배당한 사례
배당사례 01 공동담보물을 전부 채무자가 소유한 경우 동시배당 사례 1
배당사례 02 공동담보물을 전부 채무자가 소유한 경우 동시배당 사례 Ⅱ
배당사례 03 공동저당권이 두 개가 있고, 순위가 섞여있는 동시배당 사례 Ⅲ
배당사례 04 수개의 부동산에 대하여 채권액이 서로 다른 공동저당을 설정한 경우 동시배당 사례 Ⅳ
배당사례 05 공동담보물의 일부에 공동저당권자와 동순위 채권이 있을 때 동시배당 사례 Ⅴ
05 이시 매각절차에 따라 이시 배당한 사례
배당사례 06 공동담보물 A, B, C 중 B와 C가 먼저 매각되는 이시배당 사례Ⅰ
배당사례 07 공동담보물 중에서 A 부동산이 먼저 매각되고, B 부동산이 나중에 매각된 사례
06 공장 및 광업재단 저당법과 공장이 경매될 때 배당하는 방법
● 공장 및 광업재단 저당법이란
● 공장 토지와 공장 건물의 저당권의 효력
● 공장저당권과 보통저당권 사이에 배당순위
배당사례 08 공장이 경매될 때 공장저당권과 보통저당권으로 배당하는 사례


Part 6
특수한 사례에서 동시배당과 이시배당 완전정복, 그리고 숨은 진주 NPL를 찾아라!

01 공동저당물의 특수한 사례에서 동시배당 완전정복
배당사례 01 공동저당부동산의 일부에 공동저당권자와 동순위의 다른 권리가 있는 경우 배당
배당사례 02 공동저당부동산의 일부에 공동저당권과 순위가 상호모순관계에 있는 사례에서 동시배당
배당사례 03 공동담보물이 A 부동산은 채무자, B 부동산은 물상보증인 소유로 동시 매각될 때 배당사례
배당사례 04 채무자와 물상보증인 소유 부동산에서 배당이의 소송을 통해 정정한 실전 배당사례
배당사례 05 임차인과 근로자의 최우선변제금이 충돌해 동시배당으로 해결한 사례
02 특수한 사례에서 이시배당 완전정복
배당사례 06 물상보증인 소유가 먼저 매각되고, 채무자 소유부동산이 매각된 경우 배당은?
배당사례 07 동시배당과 이시배당으로 혼합해서 배당할 때 실제 대위로 배당요구한 사례
03 선행된 물상보증인 소유 후순위저당권에서 숨은 진주 NPL을 �아라
배당사례 08 물상보증인 소유가 매각되고, 채무자 소유가 경매되면 이렇게 배당요구해라!
배당사례 09 농지가 매각되고 아파트가 매각되지 않는다면 부기등기를 해놔라!
배당사례 10 물상보증인 소유농지가 먼저 매각되고, 채무자 소유주택이 매각된 실전 배당사례


Part 7
지분경매에서 권리분석과 배당하는 방법, 그리고 NPL 투자완성

01 유사공동저당이란
02 지분경매에서 왜 동시배당과 이시배당을 알아야 하나
배당사례 01 지분경매에서 후순위저당권자의 법정대위를 모르고 공유자우선매수를 신청한 사례
배당사례 02 다가구주택에서 임대인의 지분이 매각될 때 잘못하면 큰코다친다
배당사례 03 지분경매에서 다른 공유자의 잘 못된 판단으로 수억을 손해본 사례
03 지분경매에서 우량한 물건 찾기와 권리분석은 어떻게 해야 하나?
배당사례 04 주택이 김각형·김민기·이철민 각 3분의 1 지분에서 갑 지분만 경매로 매각된 사례
배당사례 05 단독주택의 공유지분 중 3분의 1 지분이 경매가 진행된 사례에서 권리분석과 배당
배당사례 06 공동담보물에서 공동채무자 중 1/2지분이 먼저 매각된 사례
배당사례 07 공동담보물중 채무자 1/3지분이 먼저 매각 시 물상보증인은?
04 지분경매에 배당하는 방법과 법정대위를 통한 NPL 투자완성
배당사례 08 물상보증인 소유 2분의 1지분이 매각된 사례에서 NPL 투자전략
배당사례 09 불법 말소된 근저당권으로 NPL 투자수익 극대화 전략
배당사례 10 잘못된 청구소송으로 패소한 채권을 양도받아 NPL 투자수익 극대화 전략
배당사례 11 민법 제368조 2항의 법정대위권에 대한 채권양도양수계약서를 작성한 사례


Part 8
법정지상권 성립 여부와 건물과 토지에 등기된 채권이 다를 때 배당하는 방법

01 약정지상권으로 타인의 토지사용권원을 갖는 방법
● 지상권의 존속기간을 약정한 경우와 약정하지 않은 경우
● 지상권갱신과 존속기간, 묵시적갱신에 대한 판단?
● 지상권의 양도와 임대
● 지료의무와 지료증감청구권
● 지상권자의 계약갱신청구권과 매수청구권
● 지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지
● 약정지상권과 저당권과의 관계에 있어서 권리관계 분석
● 건물소유를 목적으로 한 토지임대차계약과 저당권과의 권리관계
02 법정지상권으로 타인 토지사용권원을 갖는 방법
● 법정지상권의 종류
● 법정지상권의 성립 요건
● 법정지상권의 성립 시기와 존속기간, 그리고 인정범위는?
● 법정지상권이 성립되는 사례와 이 경우 임차인 등의 배당분석
● 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 임차인 등의 배당분석
03 관습법상 법정지상권과 성립 여부에 대한 판단
● 관습법상 법정지상권의 성립 요건
● 관습법상 법정지상권의 존속기간
● 토지만 경매될 때 지상건물이 관습법상 법정지상권이 성립여부에 관한 판단과 배당은?
배당사례 01 지상에 다가구주택 있는 토지만 경매될 때 관습법상 법정지상권이 성립하는 실전 사례
배당사례 02 근저당권 ? 가압류 ? 가압류에 의해 강제경매가 진행된 경우 법정지상권과 배당은?
배당사례 03 가압류가 있고 그 가압류에 의해 강제경매가 진행된 경우 법정지상권과 배당방법은?
04 법정지상권에 대한 권리분석 및 실전 배당사례 분석
배당사례 04 미등기건물이 있는 토지만 경매가 진행될 때 법정지상권과 배당방법은?
배당사례 05 황장군이 토지를 낙찰받고 그 지료로 건물을 강제경매신청한 사례
배당사례 06 대지와 건물에 설정된 권리가 다를 때 임차인의 대항력과 배당하는 방법
배당사례 07 나대지 상태에서 기업은행이 근저당설정하고 나서 건물을 신축한 사례에서 배당방법은?
배당사례 08 근저당권 설정이 건물과 토지에 있어서 최초설정권자가 다른 경우 배당관계
배당사례 09 토지와 건물에 공동근저당권을 설정했으나 건물을 멸실 후 신축해서 토지만 경매를 신청한 경우
배당사례 10 건물을 멸실시키고 신축한 경우 건물저당권이 소멸되어 토지와 건물을 일괄경매 신청한 사례


Part 9
집합건물에 토지별도등기와 대지권미등기가 있을 때 대응전략과 배당실무

01 토지별도등기가 있으면 어떻게 대응해야 하나?
● 토지별도등기란?
● 재건축사업에서 대지권 정리과정과 토지별도등기 심화학습
● 경매물건에 토지별도등기가 있다면 권리분석은?
배당사례 01 토지와 건물의 설정된 권리가 다를 때 임차인의 대항력과 배당방법
02 토지별도등기 있는 경매물건에 입찰할 때 권리분석과 대응전략
배당사례 02 토지ㆍ건물상의 권리가 다른 경우의 배당표 작성방법에 대한 대법원판례
배당사례 03 토지별도등기 있는 연립주택이 경매가 진행된 사례
배당사례 04 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 매각될 때 대응전략과 배당실무
03 대지권미등기가 있는 경우 어떻게 대응하면 될까?
● 대지권이란 어떤 의미인가?
● 집합건물등기부 상 대지권미등기이나 대지권이 있는 경우
● 집합건물등기부 상 대지권미등기이고 대지권이 없는 경우
● 대지권미등기인가, 대지권 없음인가에 대한 판단
04 대지권미등기된 아파트에 입찰시 대응방법과 배당방법은?
배당사례 05 대지권미등기의 삼성아파트에 입찰할 때 대응전략과 배당방법은?
배당사례 06 압류공매에서 대지권미등기인 경우 권리분석과 실제 배분한 사례
배당사례 07 대지권미등기인 수영산아파트 입찰물건에서 배당한 사례
배당사례 08 대지권이 없는 아파트만 낙찰받은 경우 대응 사례분석


Part 10
가등기와 가처분이 있는 물건에서 권리분석과 배당사례 연구

01 가등기권자가 있으면 어떻게 분석해야 하나?
● 청구권보전가등기와 담보가등기
● 청구권보전가등기와 담보가등기를 확인하는 방법
● 가등기권자에 대한 권리분석 및 배당방법
배당사례 01 소유권이전청구권보전 가등기의 낙찰자 인수 여부
배당사례 02 근저당권설정등기청구권보전 가등기의 낙찰자 인수 여부
배당사례 03 담보가등기는 선순위이든 후순위이든 상관없이 매각절차상에서 소멸된다
배당사례 04 갑 담보가등기 ? 을 근저당 ? 병 임차인 ? 을이 경매신청한 사례
배당사례 05 담보가등기(4,000만원) ? 근저당 ? 담보가등기가 채권액(5,000만원)을 증액한 사례
배당사례 06 가등기권리자와 조세채권자 간의 우선순위에 따라 배당방법은?
02 부동산에 가처분이 있을 때 대응방법
배당사례 07 가처분이 선순위인 경우 대응전략은?
배당사례 08 가처분이 후순위인 경우에는 소멸될까?
03 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 방법



Part 11
국세와 지방세의 우선특권과 다른 채권과 우선순위에 따른 배당방법

01 조세채권으로 국세와 지방세
● 국세와 지방세의 기본체계
● 국세와 지방세의 우선특권
배당사례 01 갑 임차인(전입/확정 5월1일) ? 을 근저당(5월2일) ? 정 조세(법정기일 5월2일)
● 조세채권에 우선하는 채권은?
배당사례 02 조세채권과 소액임차인, 임금채권, 근저당권과의 우선순위들이 혼합된 사례에서 배당
02 조세채권 상호간의 우선순위에 따라 배당하는 방법
● 비용우선원칙
● 당해세 우선의 원칙
배당사례 03 근저당 ? B가 상속(상속세) ? 일반세금 순에서 배당한 사례
배당사례 04 당해세가 지방세냐 국세냐에 따라 다르게 배당한 사례
● 납세담보 우선의 원칙
● 압류의 효력과 압류선착주의
● 참가압류의 효력과 압류선착주의의 적용 여부
● 압류 이외 교부청구한 국세와 지방세
● 조세채권만 있는 경우에 조세채권상호간의 우선순위
배당사례 05 공매에서 압류와 교부청구한 조세채권이 다수가 있을 때 배당한 사례
03 조세채권과 다른 물권 등과 우선순위에 따른 배당방법
● 조세채권과 저당권 등의 담보물권이 혼재 시 배당방법은?
● 조세채권과 임금, 공과금, 일반채권 간의 우선순위
배당사례 06 다수의 조세채권과 담보물권 등이 혼재해 있는 사례에서 배당 방법은?
배당사례 07 당해세 ? 조세 ? 근저당 ? 공과금 ? 임차인 ? 임금채권 순에서 배당사례
04 조세채권자의 공매처분, 또는 제3자의 매각절차에서 교부청구한 경우
● 조세채권자 등이 압류 후 직접 공매를 신청한 경우
● 참가압류는 교부청구의 효력이 있다
● 세무서장 등의 교부청구는 배당요구인 것이다
● 조세채권자가 매각절차에서 배당 받으려면?
● 소유권이 제3자에게 이전된 경우나 가등기권자가 본등기를 한 경우 배당여부


Part 12
말도 많은 공과금과 임금채권 완전정복, 그리고 배당하는 비법

01 국민건강보험, 국민연금보험, 고용ㆍ산재보험 등의 공과금채권은?
● 국민건강보험료의 징수방법과 우선순위
● 국민연금보험료의 징수방법과 우선순위
● 고용ㆍ산재보험료의 징수방법과 우선순위
● 압류선착주의가 공과금상호간에도 적용되는지
● 공과금은 조세와 임금채권에 후순위다
배당사례 01 공과금 ? 근저당 ? 공과금 ? 공과금 순일 때 배당하는 방법은?
배당사례 02 공과금 ? 근저당 ? 조세채권 순인 사례에서 순환흡수배당하는 방법은?
배당사례 03 3개의 공과금채권이 근저당권 등과 혼재해 있을 때 배당한 사례
02 근로자의 임금채권 완전정복
● 근로자의 임금채권중 최우선변제금
● 근로자의 일반임금채권(최우선변제금 제외)
● 임금채권 우선변제권에 관한 법령과 경과 조치 및 시행시기
● 근로기준법상 근로자에 해당하는지에 관한 판단 방법
● 근로자의 일반임금채권자의 배당에서 우선순위
● 근로자임금채권 배당요구하는 방법
● 임금에 대한 우선변제권 인정여부
배당사례 04 당해세 ? 가압류 ? 공과금 ? 조세 ? 임금채권 순에서 배당사례
배당사례 05 근로자 임금채권이 근저당권, 임차인 등과 혼재해 있는 사례에서 배당
배당사례 06 임금채권과 조세채권 등으로 순위가 상호모순관계에서 배당한 사례
배당사례 07 근로복지공단 가압류를 일반채권으로 우습게 봐 손해본 사례


PART 13
국세징수법상 진행되는 공매절차에서 권리분석과 배분한 사례

01 공매물건은 어떠한 종류가 있나?
● KAMCO 공매대상물건과 매각방법
● 이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법
● 금융기관, 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매
02 공매는 진행하는 기관마다 권리분석을 다르게 해야 한다
03 공매와 경매의 차이점과 그 매각절차는?
● 공매와 경매의 차이점은?
● 공매와 경매의 매각절차는 어떠한 차이가 있나?
04 공매물건에 대한 권리분석과 실전투자 이렇게 해라!
배당사례 01 공매와 경매가 동시에 진행될 때 공매낙찰자가 먼저 잔금을 납부해 소유권을 취득한 사례
배당사례 02 공매에서 조세채권을 몰라서 3번씩 입찰보증금을 떼인 사례
배당사례 03 공매로 1억2,600만원 짜리 다세대주택을 8,900만원에 낙찰받은 사례
배당사례 04 전철역 주변 다가구주택을 공매로 낙찰받아서 재임대한 사례
배당사례 05 대항력 있는 임차인 미배분금 인수할 때 양도 시 취득가액으로 인정받으려면?
배당사례 06 다가구주택을 전세보증금으로 마련하여 임대수익을 챙기고 있는 사례


PART 14
금융기관의 직접경매와 NPL(부실채권)투자로 성공과 실패한 사례?

01 금융기관 등이 직접 경매를 통해 부실채권을 회수하는 방법
배당사례 01 국민은행이 직접 경매를 신청해서 채권회수에 성공하다
배당사례 02 우리은행이 직접 경매를 신청했는데 채권회수에 실패한 사례다
배당사례 03 제2 금융권이 직접 경매를 신청한 사례를 분석해 보자
02 금융기관 등이 부실채권을 어떻게 매각하고 있나?
● 부실채권 매각 방식은?
● 유동화회사가 부실채권을 매각하는 방법
03 부실채권을 론세일 방식으로 매입해서 성공과 실패?
배당사례 04 홍길동이 근저당권을 매입후 경매를 신청해서 성공한 사례
배당사례 05 이순신이 근저당권을 매입후 경매를 신청해서 손실을 보다
배당사례 06 부실채권을 매입할 때 이러한 판단으로 매입해야 한다
04 부실채권을 채무인수 방식으로 낙찰받아 성공과 실패?
배당사례 07 이병장이 채무인수 방식으로 낙찰받아 성공한 사례
배당사례 08 차순위자의 입찰금액이 5억원 이하로 이병장이 실패한 사례?
05 부실채권을 사후정산 방식으로 낙찰받아 성공과 실패?
배당사례 09 박소령이 사후정산 방식으로 낙찰받아 성공한 사례
배당사례 10 사후정산 방식으로 낙찰받았으나 실패한 사례
06 채권양도, 양수시 유의사항과 채무자에 대한 대항요건
배당사례 11 채권양도양수계약서와 양도통지서 작성 및 통지방법


PART 15
경매신청방법과 배당요구 및 배당표원안을 작성하는 방법

01 경매나 공매신청은 어떻게 진행되나?
● 집행권원으로 채무자재산에 대한 강제경매
● 담보권실행을 위한 임의경매
● 공매신청은 어떻게 진행되나?
02 경매와 공매 집행비용 계산방법은?
● 경매집행비용은 이렇게 계산한다
● 공매물건별로 집행비용은 어떻게 계산하나?
03 경매와 공매에서 배당요구방법과 신청 서식은?
● 경매에서 배당요구방법과 신청 서식은?
● 공매에서 배분요구방법과 신청 서식은?
04 경매와 공매에서 배당순위에 따른 배당표원안을 작성하는 비법
● 경매물건 분석과 매각대금으로 배당표를 작성하는 방법
● 한국자산관리공사 공매절차에서 배분순위에 따른 배분계산서 작성방법


PART 16
배당이의 신청 및 소장 작성실무, 배당금에 대한 채권가압류와 지급정지가처분 실무

01 경매 배당기일에 배당하는 방법
● 배당금 지급절차
● 배당금을 지급하는 방법
02 압류공매에서 배분기일에 배분하는 방법
● 배분계산서 작성 및 비치 ? 열람
● 배분금의 지급방법
● 배분금 지급절차 및 그에 대한 설명
03 왜! 배당을 알아야 하고 잘못된 배당에 이의를 하지 않으면 손해보나?
● 법원이 작성한 배당표를 신뢰해도 될까?
● 법원이 배당표를 잘못 작성해 손해 봤다면 손해배상 청구?
● 경매와 공매에서 배당이의 신청과 배당이의 소 제기
● 배당이의 소송절차에서 원고가 승소 시 배당하는 방법
04 배당이의 신청서와 배당배제 신청서 서식
● 경매에서 배당이의 신청서와 배당배제 신청서
● 공매에서 배분이의 신청서 서식
05 배당이의 소장 작성실무와 배당절차에서 실제로 작성했던 사례
● 허위 근저당권에게 배당되어 배당이의 소를 제기한 사례
● 배당이의 소장을 실제로 작성하여 제출한 사례
● 가장 임차인에게 배당되어 배당이의 소를 제기한 사례
● 배당이의 소를 제기 했을 때 작성한 소장
06 배당금에 대한 채권가압류를 신청한 사례
● 공매 배분금에 대한 채권가압류를 신청한 사례
● 경매 배당금에 대한 채권가압류를 신청한 사례
06 배당금 지급정지가처분을 신청한 사례
● 경매 배당금 지급정지가처분 신청서와 그 결정문
(1) 경매 배당금 지급정지가처분 신청서
(2) 배당금 지급정지가처분 결정문
● 공매 배분금 지급정지가처분을 신청한 사례
● 배당금 지급정지가처분 표지와 본문을 작성한 사례



[부록 편]
- “아는 만큼 더 받는 경매 배당금의 비밀”의 목차와 소개 글
- 필자의 다른 저서 표지 사진과 소개글