위험한 NPL 함정 탈출하기 (2015.11)

▣ 출판사서평

1. 사해행위취소소송으로 인한 근저당권(NPL) 말소사건 및 이에 대한 대응책을 서술했다.

2순위 이하로 개인에게 설정해준 근저당권이 주로 사해행위취소소송의 대상이 된다. 금융기관이 대출 취급 시에는 다른 금융기관의 대출내역도 조회 후에 적정한 담보여력 범위 내에서 대출을 해준다. 그렇기 때문에 금융기관에 설정된 근저당권에 대해서는 사해행위가 성립될 가능성이 적다. 개인에게 설정해준 근저당권에 대한 사해행위취소사건의 특징은 2순위 이하 근저당권설정 이후에 후순위로 가압류등기된 채권 금액이 많다는 점이다. 또한 순위가 낮게 설정된 근저당권일수록 사해행위취소소송의 제기 가능성은 더 높아진다. 그리고 가압류채권등기 후 새로 근저당권설정을 함으로써 기존 가압류 채권자가 충분히 배당을 못 받을 경우 신규 근저당권도 사해행위로 말소된다.

특히 2순위 이하 개인 근저당권설정 후 신용보증기금이 가압류한 경우 개인 근저당권에 대한 말소소송이 들어올 가능성이 높다. 실제 사례를 보면, 6순위로 개인에게 설정된 2억 원의 근저당권에 대해 강제경매신청채권자인 농협중앙회가 사해행위를 이유로 근저당권 처분금지 가처분 등기 후 사해행위(근저당권설정계약)취소소송을 제기해 승소했다. 이에 따라 6순위의 근저당권설정등기는 승소한 채권자가 채권자 대위권을 행사해 말소등기를 했다. 사해행위로 2억 원의 담보가 날아가버린 것이다. 1, 2순위는 금융기관이 설정해 가처분에서 제외하고, 3순위부터 6순위까지 4건은 개인에게 근저당권을 설정해줘 4건에 대해 1억 원의 가압류 채권자가 사해행위를 원인으로 가처분을 신청한 사례도 있다. 그리고 선순위 근저당설정 채권이 과다인 상태에서 기관에게 10순위로 설정해준 근저당권을 신용보증기금이 사해행위를 원인으로 근저당권에 대한 처분금지 가처분을 신청한 사건도 있다. 또한 서울동부지원 2015타경7336××호 임의경매 사건에서도 개인에게 설정해준 20번 근저당권을 신용보증기금이 사해행위를 이유로 근저당권 처분금지 가처분을 신청해, 추후 근저당권의 말소가 예상된다.

이와 같이 신용보증기금이 가압류한 부동산에 설정된 2순위 이하 개인 근저당권은 취득하지 않는 것이 바람직하다. 2순위 이하 개인 근저당권이 허위가 아닌 진정으로 설정되어 있더라도 채무자가 채무초과에 빠져 있는 상태에서 설정해줬다면 이는 사해행위로 말소된다.

2. 개인 근저당채권 거래 시 변호사법 위반 등 법률적 위험성 및 이에 대한 대응책을 서술했다(이하에서는 ‘근저당권부 채권’을 ‘근저당채권’으로 표기한다).

개인 근저당채권 거래 시에는 대출채권 원인서류 원본 및 자금수수에 대한 은행의 입출금 자료를 반드시 확인해야 한다. 요즘 개인이 설정한 근저당채권에 대한 론세일 거래가 조금씩 증가하고 있다. 개인 근저당채권이 매력이 있는 이유는 매입 후 고리의 이자(25% 내지 34.9%)를 얻을 수 있기 때문이다. 개인 근저당권 거래 시에는 다른 채권자로부터의 강제집행을 면탈하기 위해 허위로 근저당권을 설정했는지의 여부도 확인을 해야 한다.

또는 채무를 전액 변제하면 근저당권을 말소해야 하나 이를 말소하지 않고 있다가 이를 양도하는 경우도 있다. 금전수수 관계를 명확하게 밝히지 못한다면 이는 허위로 근저당권을 설정했을 가능성이 높다. NPL 양도금지특약이 존재하는지의 여부도 확인해야 한다. 차용증 등 금전대차약정서에 채권양도금지특약이 없어야 한다. 채권을 양수받으면 채권의 원인서류인 차용증 등 금전대차약정서도 양수인이 교부를 받게 되므로 양수인은 계약서의 내용을 읽어보거나 살펴보기 때문에 채권양도금지특약의 존재 여부를 알 수 있다. 채권 양수 후 채무자가 채권 양수인을 상대로 채권양도금지특약 및 이를 알고 양수했음을 근거로 채권양도의 무효를 주장할 수 있다. 따라서 양수인은 반드시 대출채권 원인서류에 채권양도금지특약이 있는지의 여부를 살펴보고 특약이 부존재할 경우 이를 양도받아야 한다. 사인간의 대출 시에는 얼마든지 대출채권양도금지특약을 체결할 수 있다. 대부업자는 미등록 대부업자인 개인의 근저당채권을 양수해 추심할 수 없다.

개인 근저당채권 양도계약 시에는 채무자로부터 채권양도승낙을 받는 것이 안전하다. 채무자로부터 채권양도승낙을 받으면 채무자로부터 현재 상태의 채권원리금의 확인을 받는 효과가 있다. 이에 민원 및 분쟁도 예방되고 채무승인의 효과도 있다. 또한 채권양도금지의 특약이 있는데도 불구하고 채무자가 채권양도를 승낙해주면 이는 특약을 근거로 한 채권양도의 무효행위를 유효한 행위로 추인하는 효과도 있다. 특히 개인 근저당채권을 양수해 소송등 법적조치로 권리를 실행함을 업(業)으로 할 경우 변호사법 위반이 된다. 즉 타인의 권리를 양수하거나 양수를 가장해 소송·조정 또는 화해, 그밖의 방법으로 그 권리를 실행함을 업(業)으로 한 자는 변호사법 위반으로 형사처벌을 받는다.

3. 미성년자 소유의 부동산에 근저당권을 설정할 경우 설정계약 취소의 위험성 및 이에 대한 대응책을 서술했다.

미성년자가 정당한 법정대리인이 아닌 가족의 동의를 얻어 미성년자 소유의 부동산에 근저당권을 설정한 행위는 취소가 될 수 있다. 실제로 이러한 사례가 발생해 배당시점에 이해관계인으로부터 배당이의의 소가 제기되어 근저당권설정계약이 취소가 되었다. 이에 1순위 근저당권이 말소되어 5억 원의 손해를 입었다.

한편 민법은 자(子)에 대한 이해상반의 법률행위에 대해서는 부모의 법정대리권을 금지시키고 다른 특별대리인을 선임토록 규정해 자의 재산권을 보호하고 있다. 법정대리인인 모가 자의 부동산 공유지분을 모의 연대채무에 담보로 제공하면서 자를 대리해 근저당권을 설정한 사건에서 대법원은 이는 모의 이익을 위하고 자에게는 재산상의 손해를 끼치는 이해상반행위이므로 모의 대리권 행사는 무효라고 판시했다.

그리고 채권일부양수도계약 및 배당금 일부반환 약정 방식의 NPL 거래 시에는 입찰 전에 경락자금대출을 해줄 은행으로부터 대출을 확실하게 해주겠다는 확약을 받고 낙찰을 받아야 된다. 이러한 사전 확약없이 고가 낙찰 후 경락잔금대출을 받지 못해 공장에 대한 입찰보증금 6억 원을 날린 사건도 있다. 모텔의 입찰보증금 1억 원과 상가 입찰보증금 6천만 원을 날린 사건도 있다.

기타 퇴직금채권으로 가압류등기된 위험한 NPL 거래, 경계표지 불분명 오픈형 상가의 위험한 NPL 거래, 포괄근저당권의 함정이 도사린 위험한 NPL 대위변제 투자, 환매특약 음모에 빠진 역위험의 NPL 거래, 개인사업자 또는 법인 부동산에 설정된 위험한 NPL 거래, 쪽박과 대박사이를 오고가는 개인회생신청 NPL 거래 등 위험한 NPL 거래 사례를 적시하고 이에 대한 사전 손해예방법과 대응방법에 대해 기술했다.

채무자가 개인 또는 일반회생신청을 할 경우 NPL 투자자는 경매지연 및 배당지연으로 질권대출이자 손실을 입을 수 있다.
개인회생 또는 일반회생(개인, 법인)절차에서 채무자를 보호하는 법적수단이 있고 채권자를 보호하는 법적수단이 있다. 회생절차에서 채무자는 자신의 회생절차를 안정적으로 진행하기 위해 채권자가 행사한 임의경매신청 등에 대한 중지명령을 신청할 수 있다. 또한 채무자는 임의경매 등의 취소명령을 신청해 회생절차를 진행하는 데에 대한 장애물을 완전히 제거할 수도 있다. 또한 채권자의 임의경매 등 강제집행절차를 포괄적으로 중지 또는 금지시킬 수 있는 포괄적 중지명령을 신청할 수 있다. 회생절차개시결정이 이루어지면 그 효과로 임의경매 등 강제집행절차는 중지된다.

채무자는 이런 방법으로 NPL 채권자의 임의경매 등의 강제집행절차를 합법적으로 방해하고 경매절차를 지연시킬 수 있다. 경매지연 및 배당지연으로 질권대출을 받아서 투자한 NPL 채권자는 근저당권의 채권최고액을 초과하는 시점까지 배당을 받지 못할 수 있다. 이 경우 질권대출이자 비용을 계속 부담함으로써 손해를 입을 수 있다.

경매절차중지명령 또는 포괄적 금지명령신청은 채무자가 회생절차개시결정 전의 단계에서 법원에 신청을 하는데, 신청 후 통상 1개월 이내에 법원으로부터 임의경매 등 중지결정 또는 금지결정을 받을 수 있다. 경매중지결정신청은 경매가 진행 중인 특정 경매사건에 한해 절차를 중지시켜 달라고 요청하는 제도다. 이에 반해 포괄적 금지명령신청은 모든 회생채권 및 회생담보권에 기한 강제집행절차를 포괄적으로 중지 또는 금지시켜 달라고 요청하는 제도다. 다수의 채권자의 권리행사를 제한하는 강력한 강제집행금지제도다.

이러한 경매중지명령제도와 포괄적 금지명령 및 보전처분제도는 회생절차개시결정 전에 신청하는 제도고, 회생절차개시결정 이후에는 개시결정의 효력에 따라 강제경매 및 임의경매절차가 중지되고 새로운 임의경매신청 등이 금지된다. 개인회생사건은 변제계획인가 후에 중지된 임의경매절차가 다시 속행된다. 그러나 일반회생(개인, 법인)은 담보권자의 회생계획안에 대한 동의로 회생계획안의 인가가 이루어지기 때문에 인가 후에는 원칙적으로 강제집행 등 임의경매절차가 실효된다. 그리고 일반 회생계획안이 정상적으로 이행될 경우 원칙적으로 NPL 채권자는 10년 동안 임의경매신청 등을 하지 못하게 된다.

▣ 작가 소개

저자 : 오수근
《NPL 투자혁명》(2015년),《NPL 바이러스 투자법》(2015년),《NPL 랭킹업 투자 비법》(2014년),《배신과 음모의 세계사》(2014년) 감역,변호사, 의사, 법무사 등 전문가를 대상으로 NPL 강의, 오성메듀(Medical & Education) NPL 강사, 전북대학교 법대 졸업, 대한민국 1호 NPL Designer & Director, NPL 랭킹업 대위변제 투자법 창시, NPL 대위변제 질권대출 상품개발, NPL 질권대출 상품개발, 대출상품·보험상품 Designer, NPL 투자상품 50개 이상 신규 Design, 부실채권 이론 및 실전 전문가, NPL·경매 Design Forum 회장, 부동산 투자 전문가, 부동산 임대사업자(주택 및 상가), 20년 이상 소송, 경매, 채권관리 실무경험, 소가 1,500억 원 오토론 사건 소송수행, 서울중앙지법 소송 1,000건 이상 소송대리, 국내 최대 사망보험금 50억 원 사건 소송수행.

저자 : 오동근
부동산 경매 전문가, 부동산 NPL 실전 전문가, NPL 랭킹업 투자비법 실전사례 주인공, Mobile Marketing 전문가, 장기미집행 도시계획시설 투자 전문가, 토지보상 전문가, 네이버 밴드 “웃긴동영상” 밴드 운영자.

▣ 주요 목차

들어가며 … 4

Part 01 위험한 NPL 거래, 어떻게 대처해야 할까?

01 퇴직금채권으로 가압류등기된 위험한 NPL 거래 … 36
02 사해행위 함정이 숨어있는 위험한 NPL 거래 … 49
03 위험한 개인 근저당권(NPL) 거래 … 67
04 미등록 대부업체의 위험한 추심금지 NPL 거래 … 75
05 채권양도금지특약의 함정이 있는 위험한 NPL 및 GPR 거래 … 80
06 소멸시효의 함정이 숨은 위험한 NPL 거래 … 92
07 법정대리인의 동의 없는 미성년자의 위험한 NPL 거래 … 106
08 법정지상권이 잠재된 위험한 NPL 거래 … 111
09 경계표지 불분명 오픈형 상가의 위험한 NPL 거래 … 119
10 이해상반행위로 설정된 위험한 NPL 거래 … 129
11 포괄근저당권의 함정이 도사린
12 소송신탁 목적의 위험한 NPL 거래 … 145
13 환매특약 음모에 빠진 역위험의 NPL 거래 … 150
14 채권자 아닌 제3자 명의로 설정된 위험한 NPL 거래 … 152
15 후면 상가에 설정된 위험한 NPL 거래 … 154
16 개인사업자 또는 법인 부동산에 설정된 위험한 NPL 거래 … 155
17 취하 후 새로 경매신청 시 NPL의 위험성 … 158
18 채권 가압류 등이 숨어있는 위험한 NPL 및 NPR 거래 … 162
19 파산신청이 잠재된 위험한 무담보 NPL 거래 … 168
20 맹지에 설정된 위험한 NPL 거래 … 170
21 유치권이 신고된 위험한 NPL 거래 … 173
22 대항력 있는 임차권이 있는 위험한 NPL 거래 … 175
23 채권일부양수도, 대출확약 없는 위험한 NPL 거래 … 183
24 쪽박 VS 대박, 개인회생신청 NPL 거래 … 186
25 취하가능성이 있는 위험한 NPL 거래 … 189
26 과잉 감정가의 함정에 빠진 토지 NPL 거래 … 192


Part 02 NPL 개인회생 함정 탈출하기

01 개인회생제도를 마스터하라 … 196
02 개인회생절차 흐름도 … 200
03 개인회생제도의 용어를 익혀두자 … 201
04 개인회생의 빛과 함정 … 206
05 NPL 투자자를 곤경에 빠뜨리는 채무자의 부비 트랩 … 241
06 개인회생 및 법인회생의 블랙홀에서 탈출하는 방법 … 254


Part 03 NPL 법인회생 함정 탈출하기

01 법인회생신청 시 경매지연으로 질권대출이자 손실 발생 … 277
02 경매지연 및 질권대출이자 손실 방어대책 … 281
03 법인회생 절차 진행도 … 284
04 일반회생(법인, 개인)절차가 진행된 실제 사례 … 285


Part 04 NPL 사기는 왜 반복되는가?

01 군중 속에 묻혀버린 위험 불감증 … 307
02 NPL 투자 사기의 단골 3종세트 (고수익 보장, 유사수신행위, 돌려막기) … 313
03 미꾸라지처럼 NPL 피해자들의 법적조치를 피해 다니다 … 322
04 과욕이 80억 원의 NPL 사기를 부르다 … 327
05 NPL의 돌려막기 사기수법 및 예방방법 … 335


Part 05 보이스피싱보다 교활한 신종 NPL 사기수법

01 예상배당액보다 비싼 금액으로 재매각하다 … 342
02 NPL의 매입금액보다도 더 많은 질권대출을 받아 사기를 치다 … 344
03 주주로서 공동투자 시 배임, 횡령으로 손해를 당할 수 있다 … 346
04 고가로 낙찰받게 해 NPL 할인차익을 부정하게 얻는 수법 … 348
05 예상 낙찰가보다 고가로NPL을 매입해 손해를 당하는 사례 … 350
06 NPL 가압류의 지뢰, 근저당권부 채권 가압류가 잠재된 NPL 거래 … 353
07 NPL 사기, 고수익의 과욕이 부른 참사(언론보도 사례) … 357


Part 06 NPL 사기 및 피해에 대한 민사상 구제방법

01 NPL 가압류를 신청하라 … 365
02 NPL 매입 시 소멸시효에 대비해 환매특약을 체결해둔다 … 380
03 빼돌린 NPL에 대해 사해행위취소소송을 제기하라 … 389
04 법인격 부인으로 회장 개인재산의 집행방법 … 416


Part 07 NPL 사기 및 피해에 대한 형사상 구제방법

01 NPL 허위양도에 강제집행면탈죄로 형사고소하는 방법 … 424
02 사기죄 등으로 형사고소를 통한 채권회수 … 432