앞으로 3년 재건축에 돈을 묻어라 -재건축 투자수익률 950%의 비밀-

▣ 출판사서평

고수들만 아는 재건축 투자 비법을 공개한다!

이 책에 소개된 사례들을 보면 부동산 전문가가 아니더라도 꾸준히 정보를 수집하고 장기적인 관점에서 철저히 준비하면, 누구나 재건축 투자에 성공할 수 있다는 사실을 깨닫게 될 것이다. 이 책은 총 7개의 파트로 구성되어 있다. Part 1 ‘성공한 재건축 투자자들’에서는 재건축 투자에 성공한 실제 사례를 들어 각 사례마다 성공 요인을 분석하며 구체적인 성공 전략을 소개한다. Part 2 ‘실패를 통해 배우는 재건축 투자’에서는 재건축 투자에 실패한 사례를 보여주고 실패 원인을 분석해 확실히 배울 수 있는 점이 무엇인지 살펴본다. 안정적인 투자수익률을 확보하고 수익을 극대화하기 위해 알아두어야 할 사항은 무수히 많다. 입지조건에 충실하고, 랜드마크에 투자해야 하며, 사업 추진 속도와 조합의 신뢰도도 중요하다. 그뿐만 아니라 일조권 분쟁, 시공사와 조합원의 갈등과 같이 놓치기 쉬운 것도 많다. 1~2장에서는 중요하면서도 놓치기 쉬운 내용을 One Point Lesson에 담아 재건축 투자시 알아두면 유용한 정보를 정리했다.

Part 3 ‘재건축사업의 기초 지식부터 익히자’에서는 조합원과 세입자, 대지지분, 용적률, 부담금과 사업방식, 무상지분율, 분양가, 감정평가와 권리가액, 이주 등 재건축에 대한 기초 개념을 상세하게 설명한다. Part 4 ‘사업절차를 파악하자’에서는 강남 재건축 지역의 사례를 분석해 입지조건을 살펴보고, 단계별로 재건축 현장의 이슈가 무엇인지 알아본다. Part 5 ‘본격적인 재건축 투자를 시작해보자’에서는 재건축시장의 흐름과 실질적인 투자를 위한 투자 대상 구역의 선별조건이 무엇인지 알아본다. Part 6 ‘재건축 투자, 사업타당성을 검토해보자’에서는 현장의 실질적인 정보를 수집하는 방법과 사업타당성 분석을 위한 단계별 과정을 알아보고, 손익을 분석하는 방법을 설명한다. Part 7 ‘투자 이후 어떻게 관리할까?’에서는 재건축 투자 이후에 자산가치를 더욱 상승시킬 수 있는 사업성 극대화 방안에 대해 알아본다. 다른 어떤 책에서도 볼 수 없는 풍부한 사례를 담은 이 책을 읽고 재건축 투자에 자신 있게 도전해보자.

추천사

사람이 늙어가듯 도시 또한 시간이 경과할수록 물리적?기능적?경제적 노후화가 진행된다. 우리나라의 전체 도시의 절반 이상이 이미 노후화되고 있다. 따라서 앞으로 정부의 부동산정책도 이러한 노후도시 재생사업이다. 이 책은 저자가 20여 년간 도시재생에 대한 학문적 연구는 물론 재건축 현장에서 실무를 담당해오면서 경험한 성공과 실패를 통해 독자들에게 어디에 투자를 해야 성공할 수 있는지 그 방향을 제시해주고 있다.
권대중_(사)대한부동산학회 회장, 『도시재생론』 저자

주어진 시점에서 대상 부동산의 가격은 하나밖에 없지만 가치는 무수히 많다. 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 이 책은 저자의 20여 년간의 재건축사업의 현장 경험을 통해 장래 기대되는 편익을 찾는 현실적인 방법을 제시하며 재건축의 가치투자를 조언한다.
안정근_(사)한국부동산분석학회 4대 회장, 『부동산평가이론』 저자


이 책은 재건축 투자의 성공과 실패에 대한 생생한 사례를 다룸으로써 첫째, 재건축사업에 대한 상상력으로 구체적 사례를 통해 다양한 잠재적 원인의 가능성을 생각하게 한다. 둘째, 현상에 대한 유기적 이해를 가능하게 해 이론과 변수를 현상에 적용하고 해석할 수 있는 능력을 키우게 한다. 셋째, 재건축사업을 전체적으로 조망할 수 있게 해 지엽적인 문제나 관점에서 벗어나 전체적인 상황을 이해할 수 있게 한다.
강경규_명지대학교 부동산대학원 원장, 『현대회계원론』 저자

이 책의 장점은 한마디로 풍부한 사례다. 저자는 재건축사업의 경험을 바탕으로 성공 사례뿐만 아니라 실패 사례를 통해 재건축사업을 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다. 중간 중간에 이론적인 내용과 사례가 잘 어우러져 있어, 재건축지역의 입주자이거나 또는 그곳에 투자를 생각하는 분들에게 좋은 참고가 될 것이다.
임병준_한성대학교 부동산대학원 원장, 前 삼성경제연구소 수석연구원

저자는 재건축 수주업무에서 손꼽히는 인재로, 약 20년간의 실무경험을 통해 재건축의 성공과 실패 사례에 기초해 재건축을 쉽게 이해할 수 있도록 설명한다. 재테크로 재건축 투자에 관심을 갖는 일반인과 조합 설립부터 관리처분까지 수많은 이해관계자들의 재건축 업무를 해결하기 위해 실무지식을 찾는 재건축 현장 담당자들에게도 필요한 맥을 짚어주고 있다.
유선종_건국대학교 부동산학과 교수, 『생활 속의 부동산 13강』 저자

저자는 20여 년간 수많은 재건축사업을 직·간접적으로 경험하며 얻은 지식을 이론적으로 정립해 설명하고 있다. 특히 성공 사례만이 아닌 실패 사례를 통해서 두 번 다시 실패하지 않는 방법을 제시한다. 다양한 재건축 사례를 통해 현장감을 이해하고 투자 대상을 찾아 사업타당성 분석을 거치다 보면 어느덧 독자는 전문가의 식견을 갖추게 될 것이다.
조인창_한국부동산자산관리개발연구원 원장, 『부동산산업론』 저자

▣ 작가 소개

저자 : 김선철
건국대학교에서 부동산학 석사학위, 한성대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. SK건설에서 약 20여 년간 전국의 재개발·재건축사업 수주기획 및 사업관리 업무를 담당했으며, 현재 SK건설에서 강남지역 재건축사업의 사업기획 및 마케팅 업무를 담당하고 있다. 한국개발원(KDI)의 경제자문위원을 맡고 있으며, 네이버부동산 칼럼위원으로 활동하고 있다. 명지대학교 부동산대학원 겸임교수로 부동산입지론과 자산관리개발론을 강의하고 있다. ‘도시재생사업으로서의 재개발·재건축사업구역의 입지적 가치의 합리적 평가방법에 관한 연구’와 ‘기존 부동산자산의 효율적 관리와 가치 극대화를 위한 자산관리개발에 대한 연구’에 집중하고 있다.

▣ 주요 목차

지은이의 말 _ 다른 사람의 성공과 실패로 나의 재건축은 성공한다!


Part 1. 성공한 재건축 투자자들

단돈 1천만 원으로 재건축 투자에 성공하다(부산 태평양아파트)
1천만 원으로 무작정 시작한 재건축 투자 | 이주비 활용을 통한 투자비용의 최소화 | 성공 요인: 입지 분석이 투자의 기본이다 | One Point Lesson: 투자 대상 지역의 재건축사업에 대한 사업성과 신뢰성을 사전에 파악하는 방법

저층 주공아파트에 대한 확신이 950%의 수익률로!(제주 이도주공아파트)
2천만 원에 제주도 아파트 한 채 | 주거입지에 대한 확신과 기다림 | 성공 요인: 저층 주공아파트는 재건축 성공의 기본 공식이다 | One Point Lesson: 재건축사업의 추진 가능성을 판단하는 방법

인접 단독주택 공동개발을 통한 성공 투자(강서 문화연립)
소형 연립주택 재건축의 기회 | 단독주택이 연립 재건축구역에 포함되어 투자수익률은 230%로! | 성공 요인: 통합 재건축의 경제적 시너지 효과 | One Point Lesson: 투자가치가 없는 재건축사업을 투자가치가 있게 만드는 방법

강남 8학군의 교육 불패, 가격 폭등을 일으키다(대치 은마아파트)
강남의 재건축조합원들은 정책도 만든다 | 강남의 교육가치 평가에 따른 투자 성공 | 성공 요인: 상징성과 대표성은 곧 투자가치다 | One Point Lesson: 수익 극대화 투자란 무엇인가?

재건축 규제 강화에 따른 역발상 투자(강동 고덕주공 6단지 아파트)
억제 위주의 부동산정책, 위기가 곧 기회다 | 현실적으로 무리한 사업조건이라면 매도하는 것이 좋다 | 성공 요인: 고점과 저점에 대한 관점의 차별화 | One Point Lesson: 남들과 똑같이 투자하지 마라

입지적 가치는 변하지 않는다(압구정 한양 7차 아파트)
장기적인 미래 시장을 모르면 현재만 본다 | 장기적인 가치는 결국 입지다 | 성공 요인: 변하지 않는 한강변의 가치 | One Point Lesson: 안정적인 투자수익률을 확보하려면 여유자금이 필요하다

지하철 3호선 황금노선에 투자하라(역삼 진달래 3차 아파트)
강남의 지하철 3호선 라인에 투자하면 성공한다 | 주거입지의 최고 덕목은 접근성이다 | 성공 요인: 아파트는 접근성이 첫 번째다 | One Point Lesson: 역세권 아파트 투자시 꼭 알아야 할 것

랜드마크의 가치 창출, 잠실 롯데월드(잠실주공 5단지 아파트)
서울 올림픽과 서울의 디즈니랜드 | 부동산 투자는 타이밍이 중요하다 | 성공 요인: 랜드마크의 가치에 투자하기 | One Point Lesson: 재건축 아파트를 싸게 매수하는 방법


Part 2. 실패를 통해 배우는 재건축 투자

조합원이 모르는 시공사 사업제안서의 비밀(둔촌주공아파트)
사업참여조건의 실질적인 결정은 시공사가 하는가? | 시공사 사업제안서 중 기타사업조건의 진정한 의미는 추가부담금이다 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축사업의 핵심은 사업 추진 속도다 | One Point Lesson: 시공사 사업참여조건의 변동 여부를 확인하는 방법


조합투명성의 훼손, 장기간의 사업 중단(신림 강남아파트)
신문기사 한 줄, 전화 한 통으로 투자한 재건축 | 귀찮음 때문에 날려버린 1억 원 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 조합의 신뢰도가 투자 검토의 첫 번째다 | One Point Lesson: 재건축조합의 신뢰성을 확인하는 방법

서면결의서가 만든 3,600억 원 소송(반포주공 3단지 아파트)
내용도 모르고 찬성에 찍은 도장 값 3,600억 원 | 일반조합원은 예측하기 어려운 부동산시장의 함정 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 조합의 안건 처리는 곧 내 재산의 처리다 | One Point Lesson: 조합총회의 안건에 정확하게 의사표시를 하는 방법

감정평가에 발목 잡혀 생긴 장기간의 사업 지연(대전 탄방 1구역)
시공사들의 치열한 수주 경쟁 | 감정평가의 함정 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 무리한 이익 추구는 오히려 손해다 | One Point Lesson: 재건축사업에서 모두가 성공할 수 있는 협상의 법칙

예측하지 못한 일조권 때문에 사업 중단 위기에 처하다(대치 청실아파트)
끝날 때까지 끝난 게 아니다! | 재건축사업 추진에 치명적인 일조권 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축 아파트 북쪽은 무조건 일조권을 검토하기 | One Point Lesson: 관리처분총회 이후 추가부담금을 최소화하는 방법

재건축조합의 비상대책위원회는 필요악인가?(가락시영아파트)
가락시영 재건축사업 비상대책위원회의 시작 | 비상대책위원회의 결과는 사업 지연에 따른 대출이자의 독배다 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 재건축 반대는 합리적?절차적 토론으로 한다 | One Point Lesson: 기회비용을 극대화하기 위한 소송 없는 재건축 투자법

폭탄 부담금에 따른 입주 포기(부산 AID아파트)
부산 해운대의 랜드마크, AID아파트 | 예상치 못한 환경보존 논리에 따른 사업주체 간의 갈등과 폭탄 부담금 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 확정지분제는 없다 | One Point Lesson: 시공사의 사업조건 변경에 따른 조합원과의 분쟁을 막는 방법

고분양가로 발생한 미분양은 조합원의 책임이다(부천 약대주공아파트)
고분양가 전략으로 발생한 미분양의 책임을 조합원에게! | 시공사의 공사 중단 압박, 조건 변경에 따른 폭탄 부담금 | 실패 원인은 무엇인가? | 확실히 배운 것: 예비비는 안정적인 사업 추진의 기본이다 | One Point Lesson: 상황에 따른 적절한 투자 시점을 판단하는 방법


Part 3. 재건축사업의 기초 지식부터 익히자

재건축 투자시 꼭 알아야 할 재건축사업의 기초 개념
재개발과 재건축의 차이는 무엇인가? | 주택 재건축의 사업절차는 어떻게 되는가?

조합원과 세입자, 그들은 누구인가?
조합원이 되기 위한 자격은 무엇인가? | 토지 등 소유자와 구분소유자란 무엇인가?



재건축 투자에서 대지지분만큼 중요한 것은 없다
재건축사업에서 가장 중요한 면적 기준은 무엇인가? | 사업 추진에 막대한 영향을 미치는 공유지분이란 무엇인가?

재건축사업의 성패는 용적률이 좌우한다
재건축사업에서 용적률이 왜 중요한가? | 기준용적률과 허용용적률, 그리고 상한용적률

부담금과 사업방식을 파악하자
추가부담금은 어떻게 산정하는가? | 재건축 수익률은 어떻게 산정하는가? | 도급제와 지분제 중 어느 방식이 좋은가? | 도급제는 추가부담금이 있고, 지분제는 추가부담금이 없는가?

재건축사업의 무상지분율이란 무엇인가?
무상지분율은 무조건 높은 것이 좋은가? | 분양가와 무상지분율은 어떤 관계인가?

조합원분양가와 일반분양가, 무엇이 다른가?
조합원분양가와 일반분양가는 차이가 클수록 유리한가? | 조합원의 재산가치는 감정평가를 높게 받아야 상승하는가? | 일반분양가는 어떻게 책정되는가?

감정평가와 권리가액, 그 차이는 무엇인가?
재건축사업의 감정평가 종류에는 무엇이 있는가? | 감정평가액과 권리가액의 차이점은 무엇인가?

신속한 이주는 사업 추진에 매우 중요하다
이주비의 책정기준은 어떻게 되는가? | 기본이주비를 지원받지 않으면 어떤 혜택이 있는가? | 세입자가 보상받을 수 있는 권리가 있는가? | 이주하면서 돈 버는 방법은 무엇인가?

재건축 절세 방법은 무엇인가?
재건축 참여자의 성격에 따라 세금이 달라진다 | 조합원 및 일반분양자의 취득세에 대해 알아보자 | 조합원 및 일반분양자의 양도세에 대해 알아보자


Part 4. 사업절차를 파악하자: 강남 재건축 실제 사례 분석

기본계획과 안전진단의 실제 사례
강남구 압구정 미성 2차 아파트의 기본계획 수립조건 | 강남구 압구정 현대아파트의 안전진단 통과 이후 가격 상승

정비계획 수립과 정비구역 지정의 실제 사례
송파구 잠실 우성 1?2?3차 아파트의 정비계획 수립시 중요 확인사항 | 강남구 개포주공 6?7단지 아파트의 정비구역 지정을 위한 동의서 징구

추진위원회와 조합 설립의 실제 사례
강남구 대치동 은마아파트의 사업이 지연된 이유 | 서초구 반포주공 1단지 3주구 아파트의 조합 설립 동의서 징구

건축심의와 사업시행 인가의 실제 사례
서초구 반포주공 1단지 1?2?4주구 아파트와 서울시의 건축심의 줄다리기 | 서초구 삼호가든 3차 아파트의 용적률 상승에 따른 사업시행 인가 변경

관리처분계획 수립과 관리처분총회의 실제 사례
강남구 개포주공 2단지 아파트, 조합의 밀실 관리처분계획안 | 강동구 둔촌주공아파트, 관리처분총회의 어려움

이주?철거?분양?착공의 실제 사례
강남구 대치국제아파트, 최단기의 이주와 철거 | 서초구 신반포 1차 아파트의 성공적인 분양

준공?입주?청산의 실제 사례
서초구 반포주공 3단지(반포자이) 아파트의 입주 | 서초구 반포주공 2단지(반포 래미안퍼스티지) 아파트의 입주


Part 5. 본격적인 재건축 투자를 시작해보자: 재건축 투자 대상 선별

재건축사업의 전개방향을 파악하자
도시 재건축의 새로운 패러다임 | 강남 재건축의 전개방향

투자 포트폴리오, 어떻게 구성할 것인가?
부의 극대화, 투자 목표의 설정 | 재건축 투자 포트폴리오의 구성 기준

재건축사업 투자를 위한 선별조건은 무엇인가?
재건축 대상 아파트의 선별조건 | 시공사가 분석하는 재건축사업 투자의 세부 선별조건 | 조합원이 분석하는 재건축사업 투자의 세부 선별조건


Part 6. 재건축 투자, 사업타당성을 검토해보자: 손익 분석하기

재건축 투자 대상의 구역의 정보를 수집하자
재건축시장의 동향을 파악하기 위한 사이트 | 대상 구역의 최근 이슈를 파악하기 위한 사이트 | 대상 구역의 내부 정보를 수집하기 위한 사이트

사업타당성의 검토가 무엇보다 중요하다
사업타당성 분석은 어떻게 하는가? | 사업타당성 분석 절차

사업타당성의 분석절차 5단계
사업타당성 분석절차 1단계: 시장 분석 | 사업타당성 분석절차 2단계: 건축기본계획 결정 | 사업타당성 분석절차 3단계: 분양가?분양률 예측 | 사업타당성 분석절차 4단계: 손익 분석 | 사업타당성 분석절차 5단계: 타당성 분석 및 최종 결정


Part 7. 재건축 투자 이후 어떻게 관리할까?: 자산가치 상승 방법

재건축사업 성공의 핵심은 시공사 선정이다
시공사들은 왜 불나방처럼 재건축사업에 뛰어드는가? | 시공사 선정시 가장 중요한 선정 요인은 무엇인가?

재건축사업의 핵심 플레이어들
재건축사업의 제반 업무를 맡아 하는 정비사업 전문관리회사 | 재건축 설계에서 가장 중요한 설계회사

사업 추진단계별 사업성 극대화 관리방안
정비계획단계에 대해 알아보자 | 추진위원회?조합 설립단계에 대해 알아보자 | 건축심의?사업시행 인가단계에 대해 알아보자 | 관리처분단계에 대해 알아보자 | 이주?철거단계에 대해 알아보자 | 분양?착공단계에 대해 알아보자 | 입주?청산단계에 대해 알아보자

입주시 하자 0%를 위한 확인사항
재건축 아파트 분양시 모델하우스 확인사항 | 입주 1개월 이전 사전점검 활용 방법

주석
참고문헌
『앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라』 저자와의 인터뷰