기초에서 실무까지 경매야 우리 친구하자 -경매의 성공은 현장에 있다-

▣ 작가 소개

저자 : 김종성
현재 부동산 투자 전문회사인 (주)더리치의 대표이사이며, 실전경매 투자와 강의를 병행하고 있다. 대형마트 문화센터 등에서 실전경매 강사로 활동하고 있으며, 다음카페 ''좌포의 부동산 경매 더리치''에서 운영자로 활동하고 있다. 특히 카페 회원들을 위한 실정강의와 임장 및 낙찰 가격 피드백 등을 통해서 경제적 자유를 원하는 초보자들에게 멘토 역할을 하고 있다. 저서로는 [부동산경매 필살기], [경매 학교종이 땡땡땡 어서 모여라]가 있다.

▣ 주요 목차

프롤로그 … 5
제 1단계 : 경매입문에서 입찰까지
chapter 01 경매랑 우선 친해져보자
1) 경매 너, 어느 별에서 왔니? … 24
알고 넘어가기 채무자와 채권자의 관계 … 26
2) 경매에도 종류가 있다면서요? … 28
알고 넘어가기 경매의 종류 … 29
알고 넘어가기 경매개시결정이란? … 31
3) 경매로 살 수 있는 것들은 무엇이 있나요? … 33
알고 넘어가기 대위 등기란? … 34
4) 속속들이 알려주는 공적 서류들 … 35
① 등기부등본 … 35
알고 넘어가기 집합건물이란? … 36
② 건축물대장 … 36
·집합건축물대장
·일반건축물대장
·등기부등본과 건축물대장이 다를 때
③ 감정평가서 … 38
·경매에서 감정시점과 감정가가 왜 중요한가?
·감정평가명세표
·감정평가요항표
·감정가가 최초매각가격
알고 넘어가기 입찰에 참여할 수 있는 사람과 없는 사람 … 451
④ 매각물건명세서 … 45
·부동산의 표시
·점유관계와 관계인 진술
·인수사항
·지상권의 개요
⑤ 현황조사서 … 50
알고 넘어가기 2014년에 번복된 유치권 판례 … 51
알고 넘어가기 임차인의 지위와 전세권의 지위를 가지고 있을 때 … 55
⑥ 입찰준비 … 58
⑦ 입찰에 필요한 서류 … 58
알고 넘어가기 입찰보증금은 얼마나 되나요? … 59
⑧ 경매를 한 눈에 알아볼 수 있는 절차들 … 60
⑨ 경매 전 과정의 중계방송 … 61
ⓐ 경매 신청 서류
ⓑ 경매개시결정
ⓒ 매각기일
ⓓ 최고가매수신고인의 결정
ⓔ 보증금 반환
ⓕ 매각허가결정
ⓖ 항고
ⓗ 대금납부 - 소유권이전
ⓘ 배당
ⓙ 명도
chapter 02 경매의 속살 엿보기
1) 물권과 채권을 알아야 인수와 말소를 알 수 있다 … 67
① 물권이란? … 67
ⓐ 1물1권주의 원칙
ⓑ 제한물건의 우선순위
ⓒ 제한물건 상호간의 우선순위가 무엇일까?
ⓓ 물권우선주의는 경매의 속살
ⓔ 물건보다 먼저 배당 받을 수 있는 채권이란?
알고 넘어가기 임차인의 필요비, 유익비란? … 69
② 채권이란? … 70
③ 인수와 소멸만 알면 경매의 권리분석은 끝 … 71
알고 넘어가기 전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건 … 71
2) 경매에서 가장 많이 보는 말소기준권리는 근저당권이다 … 74
① 저당권이란 무엇인가? … 74
알고 넘어가기 저당과 근저당은 어떤 차이가 있을까? … 75
알고 넘어가기 DT와 LTV … 77
② 말소기준권리가 되는 저당권의 사례들을 통해서 배워보자 … 79
③ 저당권의 설정일자가 말소기준이란 것은 입학일처럼 중요하다 … 80
④ 말소기준권리의 테스트 … 82
chapter 03 경매 바다에 빠져 보자
1) 좋은 물건을 어떻게 찾을 수 있을까? … 86
2) 대법원 경매 사이트를 통해서 … 87
3) 사설 정보 사이트를 통해서 … 93
① 사설정보사이트에서 그물을 쳐 보자 … 93
㉠ 굿옥션 사이트(www.goodauction.com)를 통한 물건 검색
㉡ 지지옥션(www.ggi.co.kr)을 통한 물건 검색
㉢ 스피드옥션(www.speedauction.co.kr)을 통한 물건 검색
㉣ 부동산 태인(www.taein.co.kr)을 통한 물건 검색
② 최저가가 싸다고 좋은 물건은 아니다 … 101
③ 입찰 타이밍은 물건 속에 있다 … 103
④ 손품은 인터넷으로 … 105
㉠ KB국민은행 부동산 시세(http://nland.kbstar.com)를 통해서
㉡ 국토교통부 실거래가를 통해서
㉢ 과거 낙찰 사례를 통해서
㉣ 지자체 홈페이지에도 보물이 숨어있다
㉤ 등기부동본에서 지뢰를 확인하라
chapter 04 발품의 정석 - 임장
1) 임장을 가기 전 준비작업 … 114
2) 임장할 때 준비할 물건들 … 116
3) 물건을 분석하는 임장을 하라 … 118
① 현장답사의 요령 - 발품팔기 … 118
㉠ 해당 건물에 진입하라
㉡ 현지 부동산 중개업소를 통한 시세 조사
㉢ 관리실
㉣ 물건 분석의 종결점은 차후에 잘 팔릴 수 있는가이다
㉤ 세대합가를 확인하기 위한 전입세대열람
알고 넘어가기 전입세대열람 … 125
㉥ 주변 환경 체크
㉦ 미래 가치 상승요인의 체크
② 임장 보고서 - 체크 포인트를 확인하라 … 127
chapter 05 입찰가 선정의 노하우
1) 수익률은 마술이다 … 131
① 3억 원으로 집을 사지 않고 전세를 얻어 실거주할 경우
② 2억 원으로 전세를 살고 1억은 은행에 예금한 경우
③ 3억 원으로 주택을 매수하는 경우
④ 2억을 전세로 살고 1억으로 소형주택 3채를 구입할 경우
⑤ 실거주로 3억 원을 투자했을 경우
2) 레버리지는 당신을 부자로 만들어준다 … 140
chapter 06 가슴 떨리는 입찰 법정에서
1) 입찰장에서의 실수들 … 145
2) 입찰서는 미리 써서 법원에 가라 … 148
3) 이것만은 알고 가자 … 150

제 2단계 : 경매의 결정판 권/리/분/석
chapter 01 경매의 두뇌 : 등기부등본
1) 권리분석의 중요성 … 155
2) 등기부등본을 보는 방법 … 158
① 표제부 ② 갑구 ③ 을구
3) 등기부등본에서 말소기준권리를 찾아야 … 164
① 말소기준권리란?
② 왜 말소기준권리가 중요한가?
③ 말소기준권리의 종류
알고 넘어가기 압류/가압류 … 167
④ 인수되는 권리와 말소권리의 정리
4) 권리분석을 위한 맨손 체조 … 168
서류를 통한 권리분석 ?손품 팔기 … 172
ⓐ 정보지를 통해서 ⓑ 공적장부를 통해서 ⓒ 시세와 위치 파악
chapter 02 권리분석의 심장, 물건의 현황
1) 현황조사 … 178 2) 시세조사 … 178
3) 물건분석 … 178 4) 사실확인 … 179
5) 주위환경 체크 … 180 6) 미래가치 상승요인의 체크 … 180
chapter 03 경매의 몸통, 임차인의 권리분석
1) 대항력이란? … 185
알고 넘어가기 대항력 … 185
① 대항력을 갖춘 선순위 세입자의 권리분석 … 186
알고 넘어가기 전형적인 가장 임차인의 유형과 파악하는 요령 … 191
② 후순위 세입자의 권리분석 … 191
2) 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 … 193
3) 소액임차인의 최우선변제 … 195
4) 최우선변제의 요건 … 195
알고 넘어가기 임차권등기에 대해서 … 196
chapter 04 권리분석의 실제 사례들
1) 소유자 겸 채무자가 점유한 아파트 … 199
2) 배당요구를 한 후순위 임차인이 점유한 아파트 … 201
알고 넘어가기 권리분석의 순서 외 … 204
3) 배당요구하지 않은 선순위 임차인이 있는 아파트 … 205
4) 배당요구를 하지 않은 후순위 임차인 … 208
5) 점유자가 소유자의 배우자일 때 … 210
6) 친인척간의 임대차 시 대항력은? … 212
7) 이혼한 부부의 대항력 취득시기 … 213
8) 부모가 임차인일 경우 … 213
9) 선순위 임차인의 무상각서 … 215
알고 넘어가기 무상각서에 관한 판례들 … 216
10) 가장 임차인을 색출하는 방법 … 223
① 대출을 해준 은행에 매듭을 풀 수 있는 열쇠가 있다 … 225
알고 넘어가기 주의해야 할 근저당권 … 227
② 전기, 수도, 가스요금 속에 숨어 있는 비밀을 밝혀라 … 229
③ 관리사무실를 찾아라 … 229
④ 경비실에도 숨은 팁이 있다 … 230
⑤ 놓치기 쉬운 우편함 … 231
⑥ 주변 중개업소에도 숨은 그림은 있다 … 231
⑦ 해당 물건을 직접 방문하라 … 232
⑧ 임차보증금을 건낸 증빙자료가 없으면 임차인으로 인정받지 못한다 … 233
⑨ 임차 보증금액으로 추정해보면 답이 보인다 … 233
⑩ 대항력이 있는데 전입일과 확정일자가 상당한 기간이 있다면 … 234
⑪ 선순위 전입자가 있는데 후순위로 은행의 근저당이 설정된 경우 … 234
chapter 05 배당이 끝나야 경매 사건은 종결된다
1) 배당은 무엇인가? … 236
2) 배당순서는? … 237
① 매각 부동산에 조세채권의 법정기일 전에 설정된 담보권이 있을 경우
② 매각 부동산에 조세채권의 법정기일 이후에 설정된 담보권이 있을 경우
③ 매각 부동산에 담보권이 없는 경우

제 3단계 : 낙찰에서 명도까지
chapter 01 낙찰! 이후의 절차
1) 입찰자의 동선 … 245
① 전국 주요 법원의 입찰시간표 … 247
② 입찰 준비서류 … 247
③ 법원에 도착해서 해야 할 일 … 249
2) 낙찰 이후의 절차 … 251
알고 넘어가기 법원은 어떨 때 낙찰불허가를 결정할까? … 252
3) 낙찰은 경매의 시작이다 … 253
① 명도를 준비한다 … 253
② 잔금납부와 인도명령신청 … 254
알고 넘어가기 인도명령 처리 … 255
③ 인도명령 인용의 확인 방법 … 257
·사건번호를 먼저 검색
·인도명령 사건번호를 확인
·‘나의 사건검색’을 통해서
·인도명령의 인용을 확인
·송달 확인
④ 명도의 기본자세 … 260
⑤ 명도에서 나타난 복병들 … 262
⑥ 강제집행신청 … 265
⑦ 명도의 TIP … 267
chapter 02 낙찰 이후 한 번 더 확인하자
1) 다시 임장을 한다 … 271
2) 관리실은 또 다른 나의 우군 … 272
3) 주위 중개업소 사장님을 내 편으로 만들어라 … 272
4) 미납관리비에 대해서 마음을 빼앗기지 마라 … 273
알고 넘어가기 관리에 관한 판례 … 274
① 공용부분은 특별승계인이 승계한다
② 특별승계인은 연체료를 부담하지 않는다
③ 단전, 단수는 불법이다
④ 가스요금, 수도요금, 폐수처리비용은 승계되지 않는다
⑤ 관리비의 채권은 소멸시효가 3년이다
⑥ 관리실과의 협상의 TIP
chapter 03 명도를 잘하는 노하우
1) 명도가 두렵나요? … 279
2) 점유자 대응으로 살펴본 명도의 유형 … 281
① 도움을 청하는 유형
② 소신형
③ 막가파형
④ 천사형
⑤ 조폭형
3) 점유 형태에 따른 명도 전략 … 283
① 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 때
② 전액 배당을 받는 임차인이 있을 때
③ 일부 배당을 받는 임차인이 있을 때
④ 배당금이 한 푼도 못 받는 임차인이 있을 때
4) 강제집행의 과정들 … 285
① 송달의 종류
② 인도명령이란
③ 인도명령의 신청
④ 인도명령의 신청 기간
⑤ 인도명령의 결정
⑥ 송달이 숙제다
⑦ 강제집행
알고 넘어가기 압류 … 290
⑧ 강제집행비용
⑨ 유체동산 경매의 절차
알고 넘어가기 유체동산 강제집행 신청방법과 집행절차 … 292

제 4단계 : 경매의 꽃, 임대와 수익
1) 소액 투자자들의 고민 … 294
2) 꼭 수리를 해야 하나? … 296
3) 공실이 생기는 이유 … 300
4) 인테리어의 방향 … 301
5) 빈집 인테리어 … 302
6) 임대는 경매의 꽃이다 … 306
① 일 잘하는 부동산 사장님을 찾아라
② 발로 뛰는 벽보작업도 병행하라
③ 지역신문과 인터넷을 이용하라
7) 수익률을 높이기 위한 임대보증금 책정 … 311
① 보증금 500만 원을 받았을 경우
② 보증금 1,000만 원을 받았을 경우
③ 보증금 1,500만 원을 받았을 경우
8) 임차인을 관리하라 … 315
9) 투자의 길목에 선 사랑하는 제자 미경씨에게 … 318
① 부동산 투자와 부동산 투기를 어떻게 구분할까요? … 318
② 그래도 종잣돈은 있어야 … 321
③ 우리의 꿈은 무엇인가요? … 325
④ 실패와 가까이 있는 사람들의 유형 … 327
ⓐ 비교하며 초조해 하는 사람들
ⓑ 한 방을 꿈꾸는 사람들
ⓒ 팔랑귀를 가진 사람들
ⓓ 종잣돈 타령을 하는 사람들
ⓔ 스스로 잘 안다고 생각하는 사람들
ⓕ 남자 나이 44세, 새로운 꿈을 꾸고 싶지만
ⓖ 작은 돈에 인색한 사람들
ⓗ 뉴스에 마음을 빼앗기는 사람들
⑤ 경매의 목적은 낙찰이 아니다 … 333
⑥ 투자는 자신과의 외로운 싸움이다 … 338
⑦ 경제적 자유을 얻기 위한 시스템을 만들어보세요 … 340
⑧ 경제적 자유는 사람 냄새가 나야 합니다 … 342