예술과 테크놀로지

▣ 출판사서평

부동산 경매 시장, 어설프게 덤볐다가는 대박은커녕 쪽박 찬다

월급만으로는 내 집 마련은커녕 노후 준비조차 하기 힘든 현실을 뛰어넘을 수 있는 투자 대안으로 부동산 경매만한 것이 없다. 경매는 다른 투자에 비해 수익성이 높고 어려운 규제로부터 자유롭기 때문이다. 종자돈 몇백만 원으로 평생 만져보지도 못할 돈을 벌었다, 경매 물건 한 건으로 연봉 이상의 수익을 남겼다는 등 여기저기서 부동산 경매로 인생 역전에 대박을 이루었다는 이야기가 들려온다. 부동산 경매로 망했다는 이야기는 들어본 적이 없는데 누구나 성공할 수 있다니 귀가 솔깃해질 수밖에.
그러나 실상 경매 시장은 대박과 쪽박이 공존하는 전쟁터다. 적게는 수백만 원에서 수억 원이라는 큰돈이 거래되기 때문에 한 번의 실수로 패가망신할 수도 있다. 입찰보증금을 날릴 수도 있고, 시세보다 비싸게 낙찰받아서 손해가 이만저만이 아닐 수도 있고, 구매한 부동산을 처분하지 못해서 발이 묶을 수도 있다. 또 낙찰 잔금을 치르는 데 사용한 은행 대출금의 이자를 갚지 못해 허덕일 수도 있다. 말처럼, 생각처럼 그리 호락호락한 곳이 결코 아니다.
그렇다고 무조건 눈과 귀를 닫고 경매를 등한시하랴. 그만큼 철저하게 준비하면 된다. 풍부한 경험과 이론을 겸비한 전문가의 조언을 들으면 된다.
이 책은 오랫동안 여러 대학에서 부동산 이론을 가르치며 투자 내공을 쌓아온 저자의 비법을 소개하고 있다. 다소 과장된 내용으로 일관된 책들과는 달리 자신이 직접 경험하고 느낀 것만을 진솔하게 기록함으로써 독자들로 하여금 대박 환상에서 빠져 현실감을 잃지 않고 성공적인 투자를 가능하게 해준다.

실전 경매의 모든 과정이 파노라마처럼 펼쳐진다

부동산 경매 투자자들의 증가로 웬만한 대학교에는 경매 과정이 있고, 심지어는 문화센터, 주민센터에서조차 경매를 가르친다. 그러나 대부분은 이론에 치우쳐 있다. 경매 이론과 노하우를 전수하는 책이 넘쳐나지만, 열심히 읽어도 실전에서 적용하기가 쉽지 않다. 막상 경매 법정에 들어가면 덜덜 떨려서 숫자 0을 하나 더 쓰고 나오는 것이 일반인들의 실정이다.
이제는 다른 해결책이 필요하다! 실전 경매의 모든 과정을 함께해줄 동반자의 도움이 절실하다. 저자는 말한다. 부동산 경매를 공부하는 목적은 재테크로 돈을 버는 것이지 학위를 받는 것이 아니라고. 만약 학위를 받는 것이 목적이라면 당장 이 책을 덮고 대학교로 가라고. 경매 투자로 부자가 되고 싶다면 이론에 너무 치우치지 말고 신발이 닳도록 발품을 팔아야 한다.
이 책은 구구절절 이론을 나열하기보다는 실전 경매의 모든 과정을 순차적으로 파노라마처럼 보여준다. 물건 찾기, 현장 조사, 인도와 명도, 리모델링, 매매, 수익 실현에 이르는 전 과정을 마치 그림을 보듯이 생생하게 그려내고 있다. 각각의 단계를 따라가다 보면 ‘경매란 이런 것이구나, 진정한 고수는 이런 점이 다르구나’라는 감탄사가 절로 나올 것이다.
지금껏 경매가 어렵게만 느껴져서 늘 마음뿐이었던 경매 입문자들은 나도 할 수 있다는 자신감이 생길 것이고, 기본 이론을 익힌 초보 투자자들은 전문가들은 과연 어떻게 성공적으로 경매를 하는지 살펴봄으로써 안정적인 경매의 세계로 진입할 수 있을 것이다.

부동산 종류별로 알아보는 성공 노하우

경매의 대중화로 이제 더 이상 경매가 부동산 도매 시장이라는 시각으로 접근했다가는 낭패를 보기 쉽다. 하자가 없는 물건을 싼 가격으로 낙찰받는 것은 거의 힘든 일이 되었다. 주거용 부동산은 낙찰받기가 거의 불가능할 정도로 경쟁도 치열하고, 낙찰가도 비싸다.
그렇다면 경매 투자로 고수익을 창출할 수 있는 방법은 무엇일까? 답은 간단하다. 미래 가치가 있는 부동산에 투자하거나, 외관상 하자가 보여 일반인들이 입찰을 꺼리는 물건을 싸게 사서 문제를 해결하면 된다. 아니면 토지의 형질을 변경해서 팔거나, 볼품 없는 물건을 사서 멋지게 개조하는 것이다.
이 책은 경매 물건의 하자를 어떻게 해결하여 수익을 올리는지, 허위 유치권은 어떻게 밝혀내는지, 어떤 방법으로 부동산을 개조해서 비싼 상품으로 업그레이드시키는 등을 각종 부동산별로 예를 들어 이야기하고 있다. 또한 생각 이상으로 적은 소액으로도 얼마든지 경매를 할 수 있고 높은 수익률을 올릴 수 있다는 것을 보여준다. 이 책을 읽으면 각자의 형편에 맞는 물건을 선택해서 경매에 도전할 수 있을 것이다.

추천사

인생 역전이 가능한 곳도, 섣불리 도전했다가는 쪽박을 차기 쉬운 곳도 경매 시장이다. 이 책은 많은 위험이 도사리고 있는 경매 세계에서 가치 있는 물건 찾기부터 낙찰받은 부동산을 개조하여 성공적으로 매매하기까지의 모든 과정을 그림을 그리듯이 생생하게 보여주고 있다. 전문가의 경매 과정을 처음부터 끝까지 살펴보고 거울로 ?고 싶은 사람에게 도움이 될 것이다.


시중의 경매 관련 책들은 법률 용어와 학문적인 내용으로 가득해서 일반인들은 이해하기가 어렵고, 현실과 동떨어진 부분이 많다. 이 책은 독자들의 눈높이에 맞춰 이론보다 실전에 중점을 두었으며, 어떠한 상황에서도 경매로 안전하게 수익을 올릴 수 있는 현실적인 방법을 알려주고 있다.


실전 경매의 달인으로 정평이 나 있는 저자가 치열한 경매 세계에서 사용해온 자신만의 비법을 공개하고 있다. 경매 실력을 한 차원 업그레이드하고 싶은 이들에게는 훌륭한 지침서가 될 것이고, 입문자들에게는 자신감을 심어줄 것이다. 오랫동안 여러 대학에서 부동산 이론을 가르치며 투자 내공을 지닌 저자가 저술했다는 것만으로도 가치가 있는 책이다.


저자의 10여 년 경매 인생과 투자 철학이 담겨 있다. 허황되고 과장된 내용의 책들과는 달리 저자 자신의 실수담은 물론 경험하고 느낀 것만을 진솔하게 기록함으로써 무조건적인 대박 환상에 빠져 현실감을 잃지 않고 성공 투자를 가능하게 해준다. 따뜻한 인간미와 진실함이 녹아 있어, 믿음직한 경매 멘토를 만났다는 확신이 들 것이다.

▣ 작가 소개

저 : 유영수
현재 서울부동산칼리지 원장, 도시계획(재개발·재건축 분야) 전문가로 활동하고 있다. 중앙일보부동산아카데미 원장을 역임했으며 상호저축은행 중앙연수부, 연세대·광운대·관동대·포항1대학 등에 출강하고 있다. 부동산 경·공매(법정지상권·유치권·토지) 전문가로 건국대대학원 행정학과 석사 과정(도시 및 지역개발학 전공)에 재학중이며 RTN(부동산 TV) ''부동산 투자 백전백승'' 출연, 『매일경제』·『중앙일보(조인스랜드)』·인터넷 다음 카페(짠돌이, 텐인텐, 부동산에 미친 사람들의 모임) 부동산 경매 고정 칼럼니스트로도 활동한다. 저서로는 『부동산 경매 마술사』, 『한방에 끝내는 법정지상권』,『반갑다 유치권』, 『2010년 부동산 대해부』등이 있다.

▣ 주요 목차

글을 시작하며

1장 어설픈 시작, 그리고 올인 후

얼떨결에 부동산 경매에 뛰어들다
순수 투자 금액 3,500만 원으로 빌딩 주인이 되다
사표를 던지고 경매에 올인
저평가된 문구점 발견
단독 입찰의 행운은 올까
가맹점은 인테리어 비용이 너무 비싸!
원하는 대로 직접 하는 리모델링
더불어 살아야 잘산다

2장 나도 이제 자타가 인정하는 경매 고수

호랑이 임차인이 버티고 있는 건물
현장 조사는 정확하고 치밀하게
명도는 어려워
명도를 위한 전쟁 시작
물러선다고 해서 지는 것은 아니다
1억 원 대신 500만 원으로 임차인을 내보내다
도움의 손길은 곳곳에 있다
부대 비용 좀 줄여 볼까
현장 조사 때 구석구석을 확인하라

3장 원숭이도 나무에서 떨어질라

자신감을 잃지 말고 초심을 지켜라
섣부른 자신감, 값비싼 수업료
경매의 함정 선순위 임차인
--선순위 임차인과 배당요구
믿는 도끼에 발등 찍힌다
사기를 당한 후 생긴 습관

4장 허위 유치권이 신고된 물건

정답은 현장에 있다 서류에 집착하지 마라
유치권자에 대한 정보를 수집하라
평균 응찰가가 높은 이유를 역추적하라
천당과 지옥을 오르락내리락, 허위 유치권
물증 확보가 문제를 푸는 열쇠
더 확실한 증거를 찾아 현장으로
게임에서 지더라도 노련한 수사관이 되라
허위 임차인이라고 의심되는 이유
계약서 필체가 달라요
임차인의 자백 그리고 명도

5장 아아! 타워팰리스 입성

채권 추심 담당자 좀 만나러 왔습니다
3억 5,000만 원을 받기 전에는 절대로 못 나가요
낙찰자가 인수하지 않은 무상임대차
내용증명은 이렇게 쓴다
강제집행은 최후 수단으로
중견기업 임원 연봉과 맞먹는 고수익 단기 매도

6장 소액 투자 물건이 다양한 공매

3,000만 원으로 투자할 수 있는 물건은 없나요
현장 조사는 꼭 하세요
공인중개사들도 모르다니!
유난히 가슴을 아리게 했던 임차인
2,360만 원으로 재개발 지역 투자에 성공
--경매의 이복동생 공매

7장 부동산 불황기 블루오션, 부실 채권

일반인들에게도 다가온 투자처 부실 채권
임차인의 전세권만 경매에 나왔네
정말 손해 보는 장사일까
전세권만 낙찰받을 때 이것만은 꼭 하자

8장 경매 강사가 되다

K 대학 부동산사관학교에 입학하다
아카데미에서 부동산 경매를 가르치다
내 생애 첫 부동산 강의
서울부동산칼리지 현장 학습

9장 당신도 부동산 경매 박사가 될 수 있다

다른 투자보다 경매가 좋은 이유
부동산 공부, 이론에 치중하지 마라
이렇게 하면 경매에 쉽게 성공할 수 있다
지리를 훤히 꿰뚫어라
전문 지식을 쌓아라
부동산 성형외과 의사가 되라
좋은 스승을 곁에 두라

글을 마치며