초보자를 위한 부동산경매 100% 실전 대비 권리분석 -기초부터 고급까지-

▣ 출판사서평

부동산경매 권리분석을 처음 접하는 사람들을 위한 『초보자를 위한 부동산경매 권리분석 』. 이 책은 경매물건의 권리분석 방법을 소개한다. 등기부등본의 권리분석에서 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법, 임차인의 유형별 권리분석, 토지별도등기와 대지권미등기의 권리분석, 선순위 가처분, 법정지상권 성립여지 있음, 유치권신고 물건의 권리분석과 조사방법 등 실전 대비 권리분석에 관한 책이다. 『나의 꿈 경매왕』, 『토지별도등기 대지권미등기 완전정복』, 『위험한 특수물건 누가 입찰하는가』를 초보자를 위하여 재구성한 책이다.

경매를 공부하는 궁극적인 목표는 좋은 물건을 보다 저렴하게 구입하는데 있다. “뭐 좋은 것 없을까? 싸고 좋은 것을 저렴하게 구입할거야…” 하며 부푼 가슴을 안고 경매공부를 시작하지만 싸고 좋은 물건을 경매초보자가 낙찰받는 일은 흔하지 않다. 몇 차례 주인을 찾지 못해 여러 번 유찰된 시세의 반값 정도인 경매물건은 대항력 있는 임차인이 있는 물건, 선순위 가처분이 있다거나, 토지별도등기 있음, 대지권미등기, 법정지상권 성립 여지 있는 물건, 유치권신고 등으로 복합적으로 꼬여있다. 이 책은 초보자들도 선순위 가장임차인, 선순위 가처분, 토지별도등기, 대지권미등기, 법정지상권 성립 여지 있음, 유치권신고 있음 등 복합적으로 꼬이고 얽힌 물건까지 권리분석을 할 수 있도록 사례 중심으로 접근하여 권리분석을 할 수 있도록 안내한다.『초보자를 위한 부동산경매 권리분석』은 부동산경매 경험이 없는 초보자들도 꼬이고 얽힌 경매물건의 특수물건까지 권리분석을 할 수 있도록 안내한다.

▣ 작가 소개

저 : 강희만
아파트, 토지, 분양권, 상가 등 부동산중개와 경매컨설팅 등 부동산 현장 경력 20년의 공인중개사로서 공인중개사들의 필독서 『부동산 숙달하기』와『부동산 고수들의 숨은기술 비밀과외』에서 20년 중개노하우를 공개하여 부동산중개 실무를 배울 길이 없어 애를 태우는 공인중개사들의 갈증을 해소하여 주었다. 부동산경매 실무 도서로서 『나의 꿈 경매왕』에서 선순위 가장임차인 찾는 방법과 판명 방법을 공개하는 등 투자자들에게 도움을 주고 큰 호응을 얻었다. 부동산가격 폭등과 폭락의 메커니즘과 부동산호황과 불황 속에 숨겨진 팩트를 파헤치고 당하지 않는 투자원칙을 제시한 『그레이트풀』이 있다.
교보생명, 삼성물산주식회사에서 근무하였고, 공인중개사(1회)로서 부동산중개업에 입문. 재개발, 분양권, 상가 개발 및 분양, 경매컨설팅을 하였다. 1996년 매일경제신문사 주최 부동산개발경진대회에서 컨설팅부문 장려상을 수상한 경력이 있다. 현대백화점, 스피드뱅크, 신세계 백화점, 닥터아파트 등에서 부동산경매와 부동산투자정보를 전달한 바 있다. 성남시 여성문화회관에서 부동산경매 강의를 하고 있다. 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업, 한성대학교 대학원 부동산경제학 박사과정을 수료하였다.

▣ 주요 목차

제1부 경매가 어렵다고? 천만에! 권리분석 맛보기

PART 1 이 다섯 가지만은 꼭 확인하고 권리분석 시작하자
1. 경매부동산에 설정된 권리
2. 경매사건의 법원기록과 문건접수 내역
3. 경매부동산의 표시사항과 지적공부
4. 경매부동산의 점유자
5. 전기, 가스사용료 등 관리비 체납

PART 2 경매투자 권리분석의 핵심, 등기부등본의 권리분석
1. 권리분석의 기준! 말소기준권리 찾는 방법
2. 경매로 인한 매각으로 말소되는 권리와 인수되는 권리
3. 등기부등본의 권리분석 압축 트레이닝

PART 3 경매는 임차인이다! 임차인에 대한 권리분석
1. 임차인에 대한 권리분석 순서
2. 대항력 있는 임차인
3. 확정일자 임차인
4. 소액보증금 임차인
5. 상가건물 임차인
6. 경매비용과 임차인의 배당순위

PART 4 경매 취하와 취소 가능성이 많은 물건
1. 부채 총액이 적은 물건
2. 경매신청자에게 배당할 것이 없는 물건

제2부 헷갈리는 임차인! 차근차근 권리분석하기

PART 5 임차인의 유형별 대항력분석과 배당분석
1. 확정일자도 받지 않고 배당요구도 하지 않은 선순위 임차인
2. 전입신고를 하고 배당요구를 하지 않은 임차인
3. 확정일자를 받지 않고 배당요구를 한 선순위 소액임차인
4. 확정일자를 받고 배당요구를 한 선순위 소액임차인
5. 주택의 입주?전입신고?확정일자?저당권설정일이 모두 같은 날인 임차인
6. 주택의 입주?전입신고를 갖춘 다음날에 확정일자?저당권 설정일
7. 주택의 입주?전입신고일 이전에 확정일자를 받은 임차인
8. 확정일자가 가압류보다 늦은 임차인
9. 매각기일 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전하면서 임차권 등기를 하고 강제경매를 신청한 임차인
10. 경매개시결정 등기 후 전입한 임차인
11. 전세금을 올려 주고 재계약을 하면서 확정일자를 받은 임차인
12. 소액임차인과 확정일자임차인 그리고 주민등록 전입신고만 한 임차인
13. 선순위 저당권 배당 후 소액임차인이 되는 임차인
14. 가압류가 설정된 날에 확정일자를 받은 임차인
15. 최우선변제 소액보증금 한도를 다 받지 못하는 임차인
16. 분양계약자인 소유자 앞으로 소유권이전등기가 나지 않은 상태에서 전입한 임차인
17. 소유자가 집을 팔고 세입자가 된 임차인
18. A동 201호를 가동 201호로 전입신고한 임차인
19. 건축물대장의 도면과 실지 점유하는 호수가 다른 임차인
20. 전입신고시 다세대주택 호수를 누락한 임차인

PART 6 특수주소변경 임차인의 권리분석
1. 다세대 호수 누락 후 나중에 정정한 임차인
2. 번지까지만 진입신고 후, 나중에 301호로 전입한 임차인

PART 7 투자자 울리는 위험한 임차인의 권리분석
1. 은밀하고 위험한 경매함정의 임차인
2. 세대합가 임차인
3. 권리변동 임차인
4. 시점 차이 임차인
5. 블랙홀 외국인 임차인

PART 8 입찰 보증금 날리는 토지경매의 함정
1. 토지경매와 농지취득자격증명원 발급받는 방법
2. 입찰 보증금 날리는 토지경매의 함정

제3부 특수물건의 숨겨진 비밀을 공략하는 권리분석

PART 9 너는 누구냐? 선순위 가장임차인의 권리분석
1. 선순위 가장임차인 찾는 방법과 입증 방법
2. 배당요구한 선순위 가장임차인
3. 채무자가 선순위 가장임차인

PART 10 꽁꽁 묶인 선순위 가처분의 권리분석
1. 경매로 말소되는 선순위 가처분
2. 위험한 후순위 가처분
3. 가처분의 취소와 선순위 가처분 있을 때 권리분석 방법

PART 11 실제 사건으로 토지별도등기 있음 정복하기
1. 옥의 티 토지별도등기 있음이 등기되는 경우
2. 임의경매로 인한 매각으로 토지별도등기가 말소된 경우
3. 토지근저당권자의 배당요구로 토지별도등기가 말소된 경우
4. 강제경매로 인한 매각으로 토지별도등기가 말소된 경우

PART 12 실제 사건으로 대지권미등기 정복하기
1. 대지권미등기가 나타나는 경우
2. 대지사용권이 있는 대지권미등기 경매물건
3. 대지사용권이 없는 대지권미등기 경매물건

PART 13 법정지상권 성립 여지 있음 급소 공략하는 권리분석
1. 법정지상권 성립 여지 있음의 급소 찾기
2. 법정지상권 성립 여지 있음 급소 공략하는 물건조사방법
3. 실제 사건으로 실력 다지기 - 무허가·미등기 물건
4. 실제 사건으로 실력 다지기 - 등기건물
5. 실제 사건으로 실력 다지기 - 신축 중이던 건물

PART 14 초보자가 속고 있는 유치권신고 있음의 권리분석
1. 초보자가 모르는 유치권신고 있음의 숨겨진 진실
2. 유치권신고 있음의 숨겨진 진실을 찾아내는 체크리스트
3. 유치권신고 있음 푸는 방법
4. 유치권이 사라진다?

PART 15 지분경매로 고수익 올리는 방법
1. 지분경매와 공유자우선매수청구권
2. 지분경매로 고수익 올리는 방법

주택·상가건물임대차보호법 일부개정안