상가투자와 점포창업 바이블 -불황을 이기는 투자와 창업의 성공 매뉴얼-

▣ 출판사서평

“지금까지는 점포를 이용하는 데 그쳤다면
이제부터는 투자의 대상으로 시각을 바꿔라”

모든 분야에도 적용 가능하지만, 목적을 달리하면
새로운 모습으로 보여지는 것이 특히 상가 관련분야다!

“왜 상권분석은 어렵나요?”
이 책의 저자가 상가 투자와 점포 개발 관련 분야를 직접 컨설팅하고 강의를 하면서 가장 많이 받는 질문은 “왜 상권분석은 어렵나요?”라는 부분이라고 한다. 그러면 저자는 이렇게 반문한다고 한다. “그럼 평소에는 어디에서 상가를 가장 많이 이용하는가요?”
대부분의 사람들은 집 근처와 상권이 발달된 곳, 먹자 타운, 지역 외곽의 전문음식점 등이라는 대답을 가장 많이 한다. 또한 “그런 곳들은 왜 가는가요?”라고 물어보면, 편해서 간다거나 지나가다가 눈에 잘 띄어서, 또는 여기저기 다니기는 싫고 한군데 모여 있어서 간다고 대답한다. 그리고 대중교통을 주로 이용하다 보니 그냥 그쪽에 자주 가게 된다는 대답도 많았다. 그러면 이 책의 저자는 “이야! 그럼 상권에 대해서 많이 아시네요”라는 화답을 하곤 한다.
이미 많은 사람들은 무의식 중에 자신이 이용하는 점포나 상권에 대하여 필요성과 효용가치를 충분히 인지하고 그 점포를 이용하고 있는 것이다.

“이제부터는 투자자의 눈으로 다시 보세요”
이 책의 저자는 투자자와 창업자에게 “지금까지 이용하는 데에 그쳤다면 이제부터는 투자의 대상으로 시각을 달리하라”라고 말한다. 어느 분야나 마찬가지겠지만, 목적을 달리하면 새로운 모습으로 보여지는 것이 상가 관련분야이기 때문이다. 물론 새로운 시각만으로 상권과 입지분석을 제대로 할 수 있다는 말은 아니다. 다만 이 책을 통해 조금이라도 그 어려움이 해소되기를 희망한다.

이 책에서는 모두 여섯 개의 단위로 구분을 하여 상권 분석에 기초가 되는 입지 조건을 입체적으로 파악할 수 있도록 설명을 하였다.
먼저 Part 01에서는 투자 환경에 대해 설명했다. 특히 초보 투자자를 위해 상권의 생명주기에 관한 설명을 가급적 쉽게 하였다. 각 단계별로 초보 투자자와 창업전문가에게 필요한 정보를 구분하여 보다 쉽고 명확하게 활용할 수 있도록 하였다. 물론 필자의 주장이 다른 전문가들의 견해와 다를 수 있다는 점과, 어느 쪽이 정확할 지는 독자들이 판단해야 하는 몫임을 미리 알려두고 싶다.
Part 02에서는 투자분석에 관련된 이론적인 내용을 기술하였다. 특히‘상권분석의 4대 조건’은 기존의 3대 조건에 집객성을 추가하여 보다 명확하게 분석하여 이해를 도왔다. 또한 상권이 형성되는 5가지 요소를 토대로 반복된 학습을 통하여 새롭게 생겨날 상권에 대한 특성을 미리 알 수 있도록 설명하였다. 그리고 투자할 상가와 투자하면 안 되는 상가를 분류하여 상가투자와 점포창업에서 가장 많은 실수를 저지르는 부분을 체크하고 대비하도록 하였다.

Part 03에서는 상권 형성의 규칙성과 상권 변화에 대하여 기술하였다. 상권이 만들어지는 기본 규칙을 그림과 지도를 통하여 쉽게 이해하도록 하였고, 더불어 상권의 변화에 민감할 수 있는 다양한 원인들을 찾아서 설명하였다.
Part 04에서는 마케팅의 4P와 STP분석 및 SWOT분석 방법을 점포창업과 상가투자에 초점을 맞추어 설명하였고, 초보 투자자를 위하여 최대한 자세하게 세분화 했다. 이러한 세분화 목적은 초보 투자자가 투자 현장에서 응용하기 쉽게 하기 위함이었다.
Part 05에서는 입지분석과 점포개발로, 앞에서 학습한 내용을 현장에서 활용할 수 있도록 다양한 도표와 그래프를 통하여 분석하는 방법 등을 제시하였다. 하지만 쉽게 구할 수 있는 내용들은 최대한 설명에서 배제하여 꼭 필요한 내용만을 응용하였고, 거기에다 점포창업에 맞추어 추가 설명을 해놓았다. 특히 SWOT 분석은 많은 마케팅 전문가들이 이용하는 자료를 토대로 설명했고, 이를 점포창업에 접목하여 쉽게 이해할 수 있도록 했다. 아울러 이전 자료를 토대로 하여 많은 투자자들이 관심을 가지고 점포를 개발할 수 있도록 목차를 도표로 만들어 단계별로 조사 분석이 가능하도록 했다.
마지막 Part 06에서는 창업 시에 주의해야 할 내용들을 분류하여 설명하였고, 특히 행정관련 주의사항을 각 행정기관의 자료를 토대로 정리해 놓았다.

▣ 작가 소개

저 : 신일진
(주)리치옥션에서 부동산경매 컨설턴트로 실무를 쌓았으며, 한국생산성본부에서 창업분야 컨설턴트로 활동했다. (주)모란각 해외특수 사업팀에서 기획실장을 역임한 바 있다. 현재 ‘부동산아카데미’의 상가투자 전임교수이며, ‘건국대학교 부동산대학원 부동산교육사업단’의 상가투자 지도강사이기도 하다. 또한 인천 OBS 부동산아카데미 상가투자 전임교수로 활동하고 있으며. 상가투자연구소를 설립하여 상가투자 및 창업에 관한 고급정보를 제공하고 있다. 저서로는 《초보자를 위한 실전 상가 경매》, 《실전 상가투자 완전정복》 등이 있다.

▣ 주요 목차

Part 01 상가의 환경 분석

chapter 01상권의 탄생과 소멸
상권 형성의 생명 주기
1. 도입기
2. 성장기
3. 성숙기
4. 쇠퇴기
5. 천이기

chapter 02상가투자와 창업 환경
상가투자와 창업 환경 분석
1. 사회·경제적 여건 분석
2. 국내 부동산 환경의 변화
3. 지역적 측면 분석
4. 상권 형성 단계에 따른 접근

Part 02 상권분석

chapter 01상권분석의 4대 조건
상권분석 4대 조건
1. 수익성
2. 접근성
3. 시계성
4. 집객성

chapter 02상권 형성의 5요소
상권 형성의 5요소
1. 연결성
2. 응집성
3. 환경성
4. 연속성
5. 정지성

chapter 03업종별 투자 포인트
투자 상가의 구분
1. 근린 상가
2. 근린생활 시설
3. 근린주택
4. 종합 쇼핑몰
5. 주상복합 상가
6. 코아형 상가
7. 아파트 단지형 상가
8. 아파트형 공장 상가

Part 03 상권의 형성과 변화

chapter 01상권 형성의 규칙성
상권 형성의 기본 규칙
1. 낮은 곳의 법칙
2. 오른쪽의 법칙
3. 푸쉬의 법칙
4. 탄성의 법칙
5. 장애 회피의 법칙
6. 최단거리의 법칙
7. 군집의 법칙
8. 상권 특성의 법칙

chapter 02상권의 변화와 이동
상권 변화의 주요인
1. 인구의 변화
2. 주거지의 변화
3. 대중교통의 발달과 변화
4. 도로 조건의 발달
5. 놀이문화의 변화
6. 현대화된 상권의 출현
7. 입지능력을 갖춘 상업시설 등장
8. 터미널 및 지하철의 종착지 변화
9. 관공서 및 대형 기관 시설의 이동
상권의 확대

Part 04 마케팅 4P를 활용한 상가투자

chapter 01상가투자 마케팅 4P 전략
상가투자 마케팅 4P
1. Place(입지 분석, Location)
2. Products(업종)
3. Price(가격)
4. Promotions(홍보)

STP 활용 전략
1. STP 전략의 분석 순서
2. 점포창업을 위한 STP 분석
올가미 전략
홍보 전략
상권 확산과 상가 활성화 효과

chapter 02상가투자와 SWOT 분석
상가투자 SWOT 분석
1. 강점(Strength)
2. 약점(Weakness)
3. 기회(Opportunity)
4. 위협(Threat)

Part 05 입지와 점포 개발

chapter 01입지분석과 상권 분석
입지조건 분석 순서
1. 투자 상권에 대한 입지 조건 조사
2. 배후지의 주거 수준을 파악
3. 해당 지역의 구매 형태 파악
4. 상권을 이용하게 될 주요 소비자 파악
5. 주변 상권의 매매 가격과 임대 시세 파악
6. 대중교통의 환경 변화 분석

상권 분석 순서도
1. 상권의 구역도를 그려본다
2. 해당 상권의 입지조건 분석
3. 유동인구의 성별, 연령대별로 분석
4. 유동인구의 흐름 분석
5. 흐름의 중심지 및 중심 동선을 파악 후 급지 구분
6. 상권의 주요 업종 분석
7. 투자 점포의 위치와 경쟁 점포의 분포 분석
8. 분석 자료를 토대로 마케팅 4P와 STP, SWOT 분석
9. 투자 적격성 판단

chapter 02창업과 점포 개발
점포의 개발
1. 점포 개발이란?
2. 뉴타운에서의 상가 적정 규모의 파악
3. 뉴타운에서 분양 시 개발방법
4. 기존 상권에서 매매 시 점포 개발
5. 경·공매 투자 시 점포 개발

chapter 03점포 개발에 필요한 세가지 분석
점포창업을 위한 사전 분석
1. 상권 분석
2. 입지 조건 분석
3. 창업 업종의 특성 분석

Part 06 투자 분석 체크리스트

chapter 01투자 분석 시 주의 사항
1. 공법의 규제
2. 현장 분석 시 속설
3. 법원 경매 정보지 활용
4. 공적 장부 활용
5. 건물 소유자와 대리인
6. 용도 변경

부록
·건물에너지 효율등급 인증에 관한 규정
·소방법
·건축법의 다중이용 건축물
·하수도법

맺는말