소액 부동산 경매 따라잡기 -불황기 짭짤한 재테크-

▣ 출판사서평

어렵고 복잡한 이론은 가라,
읽다 보면 어느새 실전가!

부동산 경매 대중화 시대, 남는 시간에 월세 수입을 만들어라

부동산 경매 대중화로 실제 입찰을 해 낙찰 받고자 하는 경매 실전 초보자들을 위해 《소액 부동산 경매 따라잡기》가 출간되었다. 이 책에는 어려운 법정지상권이나 지분경매 등의 특수물건 이야기는 없다. 또한 절차나 법칙 등에 관한 머리 아픈 이론 얘기로 장황하지도 않다. 그럼에도 불구하고 이 책을 읽고 나면 입찰표에 자신이 분석한 가격을 쓸 수 있게 될 것이다.

왜냐하면 일단 이 책은 소액을 투자한다. 그리고 자신이 잘 아는 동네 혹은 관심 있는 동네를 부지런히 발품 팔아 얻은 정보를 근거로 투자한다. 무엇보다 절대 무리하지 않고, 자신이 정한 수익률을 보고 투자한다. 이 책의 저자가 표방하는 천천히 꾸준히 하는 경매를 통해 충분히 자신의 머니 파이프라인을 만들어 낼 수 있다.
부동산 경매는 IMF 이후 은행권 부실 채권을 정리하기 위해 법령을 개정해 경매 시장을 투명화, 단순화시켰다. 브로커들만 드나들던 경매 법정에 일반인들도 참여할 수 있게 되었고, 몇 년 사이 재테크 수단으로 떠오를 정도로 대중화되었다. 더 이상 남이 하는 것을 구경만 하지 마라, 당신도 충분히 월세 수입의 기쁨을 누릴 수 있다.

3040 재테크 필독서, 불황에 맛보는 짭짤한 부동산 경매

경매 책을 몇 권 읽어 보거나 학원 등에서 강의를 들어본 사람들은 무료로 이용하는 대법원 경매 사이트나 유료 경매 사이트를 통해 경매물건을 검색하기 시작한다. 이리저리 검색도 해보고 물건명세서도 보지만, 도대체 실제 입찰하려 하면 겁이 난다. 자신은 아직 준비가 안 되었다고 생각한다. 또 입찰을 해도, 낙찰에만 급급해 자신에게 돌아올 수익률이 미미할 정도로 높은 금액에 낙찰을 받는다. 부동산 경매는 수익률이 먼저다. 수익이 나지 않는 낙찰은 패찰과 동일한 이름이다. 수익이 날 물건이 어떤 것인지 자신만의 시각을 만드는 것이 중요하다.

이 책은 자신이 투자할 수 있는 금액에 맞춰 지극히 평범한 물건들 중에서 골라 낙찰 받은 후, 세입자나 전 소유자를 어떻게 명도하고, 이후에 어떤 리모델링을 거쳐 임대를 내놓게 되었는지를 경험한 그대로 함축해서 이야기하고 있다. 저자는 경매 책을 무수하게 읽었으니 이제 입찰을 해야 할 텐데, 정작 실전에 들어가려니 필요한 정보를 구할 수가 없었다. 오로지 자신의 경험이 쌓이기를 바랄 수밖에. 이렇게 직접 경험한 바를 누군가가 알려준다면 그 시점에 필요한 정보를 얻지 못해 헤매는 이들에게 도움이 될 거란 생각이 들었고, 그것이 책으로까지 나오게 되었다.

저자의 첫 입찰은 이랬다. 1회 유찰된 빌라 중에서 가격이 너무 높은 것은 빼고 대략 6,000만 원 미만이면 모두 들어가기로 했다. 최저가 보다 약간 높은 금액을 써서 낙찰되면 수익으로 연결되는 거고, 떨어지면 말지 하는 계획이었다. 물론 모두 떨어졌다. 두 번째 입찰 때도 다섯 건을 입찰했고, 모두 패찰했다. 패찰은 소중한 경험이 되어 다음 번 입찰에 미세하게 노하우로 작용했다. 세 번째 입찰, 여섯 건의 물건을 응찰하러 갔을 때 드디어 낙찰을 받았다. 단독으로 2건, 반지하 빌라와 6층짜리 아파트다. 싱숭생숭한 마음을 다스리기도 전에 대출을 알아보고, 자꾸 피하기만 하는 세입자와 전 소유자를 상대로 명도 및 사후 관리에 집중해야 했다. 그러한 내용이 마치 영화 스크린이 펼쳐지듯 흥미롭게 기술되어 있다.

경매 책을 아무리 읽어도 입찰이 두려운 실전 초보자들에게

이 책은 입이 떡 벌어질 수익 이야기를 담고 있지 않다. 그러나 누구라도 자신의 능력 범위 안에서 투자하는 방법을 알려 준다. 누구에게나 공평하게 주어지는 시간, 그것을 몇 배로 활용하는 여러 방법 중에 소액 부동산 경매를 활용해 경제적 자유를 얻어 보자. 독하고 모질게 사는 자세와 습관을 갖는 것이 솔직히 힘들다는 분들에게 이 천천히 꾸준히 하는 경매 방법을 적극 추천한다.

제1장 ‘입찰, 그리고 첫 낙찰’에서는 어떻게 물건을 보고, 임장을 다니고, 입찰을 하는지 자신의 경험을 있는 그대로 들려준다. 선호도가 떨어지지만 충분히 수익률이 높을 수밖에 없는 반지하와 그리고 임장도 가보지 않은 아파트를 낙찰 받게 되고, 대출을 알아보면서도 계속해서 입찰과 임장을 지속하는 생생한 현장을 볼 수 있다.
제2장 ‘낙찰 물건 처리기 1’에서는 낙찰 받은 반지하 빌라의 세입자와 아파트 전 소유자를 상대하면서 어떤 변수들이 생기고 대응하는지를 생생하게 들려주고 있어, 독자가 현장 속의 주인공처럼 조마조마하고 설레는 느낌으로 그 과정을 경험하게 된다. 내용증명을 보내고, 임대차 계약서를 작성하고, 드디어 명도를 끝내는 과정이 실려 있다.

제3장 ‘낙찰 물건 리모델링’에서는 교통이나 위치가 좋지만 겉보기에 살기 꺼려지는 반지하 빌라를 어떻게 리모델링하고 어떤 관점으로 매매 혹은 임대 계획을 짜는지를 보여 준다.

제4장 ‘낙찰 물건 처리기 2’에서는 두 번째 낙찰받은 물건에 대해 경매당한 줄 모르는 임차인을 상대로 풀어가는 과정을 담았다. 마지막 제5장 ‘입찰 전에 꼭 알아야 할 열두 가지’에서는 실제 경매를 진행하면서 궁금한 사항을 풀었다. 또한 본문 중간 중간에 알아 두면 좋은 팁들이 실려 있다.

1년에 1~2건 낙찰 받아도 나만의 머니 파이프라인이 생긴다

이 책은 쉽게 읽힌다. 그럼에도 불구하고 텍스트에 들어찬 경험의 내공이 그 에너지가 단단해 머리에 오래 남는다. 쓰윽 하고 읽은 한 줄에도 경험치가 들어 있어 곱씹을수록 그 맛이 우러난다. 부동산 경매의 매력은 유망한 지역을 급매보다 싸게 낙찰 받고 대출을 활용해 임대를 놓거나 매매할 수 있다는 것이다. 또한 부동산 경매는 다른 투자와 달리 모든 부분을 자신이 컨트롤할 수 있다는 장점이 있다. 이 책의 저자는 특수물건이 아닌 지극히 평범한 부동산 경매 물건만으로 매매를 제외한 최소 15%의 임대 수익률을 꾸준히 내고 있다. 누구나 경제적 자유를 꿈꾼다. 남에게 보여 주기 위한 경제적 자유가 아닌, 자신의 자존감을 높이기 위한 기준을 정해 그것을 위해 노력하자. 인터넷의 발달은 부동산 경매에 더할 나위 없이 좋은 조건을 만들어 주었다. 정부에서 만든 온나라 사이트나 국토해양부의 실거래가 정보 등에서 웬만한 부동산 시세는 다 알 수 있고, 로드맵으로 통해 직접 임장 전에 간접 임장이 가능할 정도다. 이렇게 실제 임장을 가기 전에 인터넷을 통해 입찰하려는 물건에 대해 대략적으로 조사한 후, 직접 현장으로 가서 장단점을 파악하고, 부동산 중개업소에서 하는 좀 더 자세한 이야기를 들은 후에 판단하여 입찰하면 된다. 부동산 경매는 누가 더 돈을 갖고 있느냐의 싸움이 아니라 누가 더 시간적인 여유가 있느냐의 싸움이다. 레버리지를 적절히 이용하고, 누구에게나 공평한 시간에 투자하는 부동산 경매는 이제 필수 재테크다. 이 책을 통해 1년에 1~2채만 꾸준히 임대를 놓으면서 매매를 한다면 10년 정도 후면 당신도 경제적 자유에 매우 가깝게 가 있을 것이다.

▣ 작가 소개

저자 : 이재범(핑크팬더)
현재 핑크팬더라는 닉네임으로 유명 재테크 카페인 텐인텐, 행복 재테크 및 경제 포털사이트 에스틴, 여성 포털사이트 이지데이 등에 부동산 경매 및 투자에 대한 칼럼을 기고중이다. 10년간 재무설계사로 일하며 많은 사람들에게 올바른 재무 설계에 대한 카운슬링을 했었다. 부동산 경매는 다른 투자와 달리 모든 부분을 자신이 컨트롤할 수 있고, 레버리지를 적절히 이용할 수 있다는 장점에 시작하게 되었다. 지금까지, 특수물건이 아닌 지극히 평범한 부동산 경매 물건만으로 매매를 제외한 최소 15%의 임대 수익률을 꾸준히 내고 있다.

자신의 투자 슬로건인 ‘천천히 꾸준히(Slow and Steady)’라는 이름의 블로그를 운영 중이다. 1년에 200백 권이 넘는 책을 읽는 독서광이기도 한 그는 블로그를 통해 부동산 경매 및 투자에 대한 정보뿐만 아니라, 도서 및 영상매체 리뷰를 지속적으로 업그레이드하고 있어 매일 평균 천여 명에 이르는 블로거들이 찾고 있다. 최근에는 많은 사람들의 요청으로 부동산 경매와 재무 설계(투자) 강의를 하고 있다. 블로그 blog.naver.com/ljb1202

▣ 주요 목차

프롤로그

제1장 입찰, 그리고 첫 낙찰
입찰의 첫발을 내딛다
* 차순위매수신고인의 결정
소중한 자산이 될 패찰의 경험들
* 입찰표 작성 시 유의 사항
예상치 못한 첫 낙찰
첫 낙찰, 새로운 고민의 시작
낙찰받은 집을 찾아가다
즉시 매매를 염두에 두다
대출, 최종 결정
또다시 여섯 건 입찰
column 1. 금리는 무시하라

제2장 낙찰 물건 처리기 Ⅰ
나를 피하는 세입자
서두르지 말고 나만의 원칙을 지키자
* 담배꽁초 투자
아파트 전 소유자에게 다시 임대를
* 전 소유자의 대항력 시기
이상한 방향으로 흘러가는 세입자와의 관계
* 임차주택의 인도
법무사 비용 정산을 끝내다
직접 보고 다각도로 판단하라
* 임차인의 유치권 성립 여부
내용증명을 보내다
* 임차권의 소멸 시기
진척을 보이기 시작한 아파트 계약
계속되는 입찰 고민
임대차 계약서를 작성하다
정중하되 때로는 강한 모습을 보여라
* 무피투자
드디어 명도를 끝내다
column 2. 시간에 투자하라

제3장 낙찰 물건 리모델링
리모델링이 시작되다
* 양도세에서 필요비용으로 처리되는 자본적 지출
리모델링 완료
중개업소에 매매로 내놓다
column 3. 지금 당장 현금을 지출하라

제4장 낙찰 물건 처리기 Ⅱ
무조건 매입 전략으로 바꾸다
다시 시작된 임장
매매에서 임대로
첫 방문자와의 만남
전세 계약
오랜만의 입찰
세 번째 낙찰
* 미인투표
빌라에 생긴 첫 문제
취소된 물건, 다시 임장
쉽지 않은 사후 관리
두 번째 대출 결정
경매당한 줄 모르는 임차인
임차인에게 조언을 해주다
속 썩이는 비용 문제
또 한 번 꼬여 가는 빌라 낙찰 건
배당 당일
빌라 낙찰의 최종 결과
column 4. 경제적 자유의 기준은?

제5장 입찰 전에 꼭 알아야 할 열두 가지
1. 권리분석에 대하여
2. 임대차에 대하여 - 대항력 유무
3. 임대차에 대하여 - 임차인의 보증금
4. 특수 물건에 대하여
5. 인터넷으로 물건 조사하기
6. 명도할 때 고려해야 할 점
7. 반지하도 사람이 사는 곳
8. 대출에 대하여
9. 리모델링에 대하여
10. 입찰가 산정에 대하여
11. 전업 투자에 대하여
12. 부동산 경매를 통한 경제적 자유

에필로그