두근두근 처음 시작하는 경매투자 -경매고수의 공짜 집 만드는 투자법 50 / 우수지역 HOT 12 수록-

▣ 출판사서평

내 인생의 첫 번째 투자인데요…
어떻게 해야 할지 너무 막막해요!

생초보 경매투자자도 단숨에 깨우치게 하는 실전 가이드

뭐든 처음 시작할 때는 전문가한테서 차근차근, 제대로 배워야 한다. 이 책은 “생초보도 단숨에 깨우치게 하는 실전 가이드”를 모토로 한 ‘저랑 한번 해볼래요? 두근두근’ 시리즈의 첫 책으로, 기초부터 응용까지 경매투자에 대한 실전 노하우들을 알차게 담고 있다. 딱 이런 사람들이라면 꼭 주목해보길 바란다.

‘이건 아무나 못하는 거’라며 경매투자는 복잡하고 어렵다고만 생각하는 사람
한번 경매에 도전해보고 싶은 마음은 있는데 종잣돈이 없어 고민만 하고 있는 사람
경매에 완전 문외한인 월급쟁이지만 최대한 싸게 내 집 마련을 하고 싶은 사람
경매에 여러 차례 응찰해보긴 했는데 낙찰 받지 못하고 계속 떨어지기만 하는 사람
소액으로 환금성 높은 부동산을 소유하고 싶은 사람

이 책의 저자는 현재 부동산 투자&컨설팅회사의 대표로, 지난 6년간 진행한 낙찰 및 명도 건수만 1,200건에 달하는 ‘경매고수’다. 그는 10여 년 전 처음 부동산 공부에 뛰어든 이후 매일같이 ‘부동산에 미친 남자’로 살았다. 새벽부터 밤늦게 까지, 비가 오나 눈이 오나 현장 답사를 다녔다. 하루에 30개 이상의 물건을 답사한 적도 많다. 그런 고생과 경험이 ‘공짜 집 만드는 창의적 투자법’이라는 노하우로 차곡차곡 쌓였다. 아직 경매를 잘 모르는 사람들에게 자신이 느꼈던 뿌듯함과 기쁨을 전해주고 또 함께 맛봤으면 하는 마음으로 글을 쓰기 시작했고, 그 결실이 결국 이 책이 되었다.

“책을 읽어보면 아시겠지만, 이 책에는 어려운 민사집행법, 복잡한 권리분석, 난해한 법률용어와 같은 탁상공론식의 내용은 전혀 없습니다. 전부 제가 현장에서 고민하고 연구하여 몸소 얻은 노하우들입니다. 이 물건은 어떻게 해야 돈이 될 수 있는지, 이 물건은 무엇이 문제이고 어떻게 개선하면 좋을지 연구했던 것들을 모두 정리한 것입니다. 누군가는 그렇게 힘들게 고생하며 얻은 노하우를 공개하는 게 아깝지 않느냐고 묻기도 합니다. 물론 그런 점도 없지 않아 있습니다. 그러나 저는 계속해서 또 다른 노하우를 연구해나갈 것입니다. 공부에 끝이 어디 있겠습니까. 방법은 계속 생겨납니다. 무궁무진합니다. 독자분들도 저와 함께 시작해보시죠. 세상이 달라 보일 것입니다!”


뭐가 중요한지 모르겠다고요? 사례별? 상황별 핵심 포인트들을 생생히 알려드립니다.
초보자에게 피가 되고 살이 되는 알찬 정보들! 알기 쉽게 콕콕 집어 설명해드립니다.
경매는 이론보다 실전이 더 중요하죠! 현장에서 얻은 노하우, 제대로 전수해드립니다.
남들은 모르는 특급 비법도 아낌없이 공개! 누구라도 따라 할 수 있게 도와드립니다.

“종잣돈 없어도 ‘공짜 내 집’ 마련할 수 있다”
빌라] 오피스텔] 아파트] 상가 및 공장] 단독 및 다가구주택 = 종목별 공략법

“저는 공짜로 마련한 집이 수십 채 있습니다.
제가 공짜로 집을 샀다고 하면 대부분의 사람들이 믿지 않습니다.
아마도 이 책을 들고 계신 분들 중에서도 그게 정말 가능하냐는 의문을 가진 분들이 많을 것입니다.
그러나 저는 분명히 말씀 드릴 수 있습니다. 가능합니다!
종자돈이 없어도, 튼튼한 두 다리만 있으면 할 수 있습니다.
부동산에 대한 열정, 그 열정을 이루려는 노력만 있다면
저처럼 누구나 공짜로 본인 명의의 부동산을 소유할 수 있습니다.
어떻게 그게 가능하냐고요? 이제부터 그 이야기를 해보려고 합니다.”

저자가 프롤로그에서 이와 같이 밝히고 있는 것처럼, 이 책에는 10년여 동안 쌓아온 저자의 ‘공짜 집 만드는 투자법’이 50가지 종목별로 생생하게 담겨 있다. 여기서 ‘공짜 집’이란, 전세가격 이하로 집을 매입하거나 혹은 매입 시 발생하게 되는 총 대출이자보다 월세가격이 높은 경우를 말한다.
‘공짜 집’은 부동산경매를 통해서만 가능하다. 일반 매매시장에서 집을 시세보다 싸게 사는 건 매우 어렵고 불가능하다. 그러나 부동산경매를 통해서는 일반 매매시세보다 저렴하게 매입이 가능하고, 경매 대출을 이용하면 용이하게 자금 조달도 가능하다(통상 낙찰가격의 80~90%까지 대출이 가능하다).
그러나 부동산경매로 대출을 받아 시세보다 싸게 매입했다고 해서 무조건 돈을 벌 수 있다는 것은 아니다. 부동산 가격이 하락하여 낙찰 받은 가격 이하로 시세가 떨어지는 경우도 부지기수다. 그러므로 미래가치가 큰 부동산을 알아볼 수 있는 안목이 있어야 하고, 남들은 생각하지 못하는 부동산의 잠재적 가치를 끌어낼 줄 알아야 한다.

저자가 알려주는 노하우는 바로 그런 점에서 더욱 빛을 발한다. 내 앞에 있는 부동산을 있는 모습 그대로가 아니라 ‘창의적’으로 볼 수 있도록 노력하라. 세상에 쓸모없는 부동산은 단 하나도 없다. 다만, 제 짝을 찾고 있지 못하고 있을 뿐이다. 많은 사람들이 기피하거나 관심 갖지 않는 반지하층 빌라, 탑층(꼭대기 층) 빌라 등 애물단지 부동산 물건도 선입견을 버리고 깊이 고민하며 제 용도를 찾아주면 높은 수익률을 실현할 수 있다. 이 책에 바로 그 ‘창의적인 투자법’이 담겨 있다. 저자는 말한다. “월가의 투자전문가 헤티 그린의 이 말을 기억하라. ‘부자가 되는 데에는 그 어떤 비결도 없다. 당신이 해야 할 일은 오직 싸게 사고, 비싸게 파는 것이다.’ 부동산의 창의적인 투자법을 알면 누구라도 부자가 될 수 있다.” 당신도 할 수 있다. 바로 지금부터 시작해보라.

▣ 작가 소개

저자 : 김덕문
부동산 투자&컨설팅회사 디엠(DM) 인베스트 대표이다. 지난 6년간 진행한 낙찰 및 명도 건수만 1,200건에 달하는 ‘경매고수’다. 10여 년 전 부동산 공부에 처음 뛰어든 이후 매일같이 ‘부동산에 미친 남자’로 살았다. 새벽부터 밤늦게까지, 비가 오나 눈이 오나 현장 답사를 다녔다. 하루에 30개 이상의 물건을 답사한 적도 많다. 그런 고생과 경험이 ‘공짜 집 만드는 창의적 투자법’이라는 노하우로 차곡차곡 쌓였다. 최근에는 이를 바탕으로 한 강의 활동도 활발하게 하고 있다.

▣ 주요 목차

저자의 말 /
페이지 미리보기 / 이 책이 한눈에 보인다
프롤로그 / 종잣돈 없는 당신도 ‘공짜 집’ 만들 수 있습니다!

Part 1. 경매 절차 되짚어보기

step 1 경매물건 검색하기
step 2 임장: 현장 방문 및 조사하기
비법노트1 외부에서 보고 내부구조 알 수 있는 방법
step 3 경매 입찰하기
법원별 관할(담당) 지역
입찰 당일 꼭 확인해야 할 사항
기일입찰표 작성 요령
부동산경매에서 발생하는 비용들
경매의 법적 절차 알아보기
step 4 점유자 명도하기
비법노트2 명도를 잘하기 위한 가장 중요한 노하우
점유자 형태별 명도 전략
가압류가 많으면 명도가 어려운 경우가 많다
step 5 낙찰 부동산 마무리하기
비법노트3 경매 대출을 활용해 ‘공짜 집’ 마련하는 방법
비법 노트 3

Part 2. 빌라 공략하기

먼저 알아두세요
001 베란다 확장한 빌라
복층 빌라는 어떤가요?
002 위치 좋은 반지하층 빌라
003 상권 좋은 1층 빌라
빌라를 상가로 용도변경하려면
004 2~3층 높이의 1층 빌라
005 탑층(꼭대기 층) 빌라
비법 비법노트4 요즘 유행하는 신축 빌라들에 대한 유의사항
006 최초 감정이 잘못된 빌라
007 재매각 되는 빌라
008 보너스 공간이 숨어 있는 빌라
009 대지지분이 큰 빌라
010 대지지분은 작은데 전용면적은 큰 빌라
011 구분소유적 공유관계인 빌라
012 근린생활시설을 원룸으로 사용하는 빌라
013 좌·우 호실이 바뀐 빌라
014 소공원 혹은 초등학교 주변의 빌라
비법 비법노트5 이런 지역의 빌라도 주목해보라
이것만은 주의하세요

Part 3. 오피스텔 공략하기

먼저 알아두세요
015 서울을 벗어난 수도권 오피스텔
오피스텔과 도시형 생활주택의 차이점
016 지하철역에서 멀지만 관리가 잘된 오피스텔
017 오래전 감정된 오피스텔
018 쓰리룸(3room) 오피스텔
비법 비법노트6 하우스메이트식 임대 놓는 방법
019 업무용 오피스텔
020 고시원 같은 오피스텔
021 게스트하우스가 성행하는 지역의 오피스텔
비법 비법노트7 피트니스 스튜디오로 활용하기
022 ‘땡처리’ 미분양 오피스텔
비법 비법노트8 낙찰받기 쉬운 타이밍은?
023 특수물건 오피스텔
비법 비법노트9 특수물건들, 저는 이렇게 해결했어요
허위 임차인 해결 사례 / 허위 임차인 조사 방법 / 허위 유치권 해결 사례 / 허위 유치권 조사 방법 / 허위 유치권 깨는 방법 / 선순위 가처분 해결 사례 / 선순위 가등기 해결 사례
이것만은 주의하세요

Part 4. 아파트 공략하기

먼저 알아두세요
024 거래량이 많은 수도권 중대형 아파트
025 위치는 좋지만 차량 소음과 먼지가 많은 아파트
026 2~3층 높이의 1층 아파트
비법 비법노트10 1층 아파트 어린이집으로 활용하기
027 정원과 마당이 있는 친환경 아파트
028 임대수요가 풍부한 지역의 오래된 아파트
029 역세권이라 위치가 좋은 주상복합 아파트
030 조망 프리미엄이 반영 안 된 아파트
031 수도권의 한적한 아파트
032 나홀로(빌라형) 아파트
비법 비법노트11 낙찰 받은 부동산을 비싸게 파는 방법
033 유사한 지역에서 동시에 여러 개 나온 아파트
비법 비법노트12 감정가를 무조건 신뢰해서는 안 되는 이유
이것만은 주의하세요

Part 5. 상가 및 공장 공략하기

먼저 알아두세요
034 현황은 1층, 등기부등본상 지하인 상가
035 위치가 좋은 지하상가
036 지상 1층으로 별도의 출입구가 있는 지하상가
037 1층은 작게, 2층은 크게 매입한 상가
038 인테리어에 많은 투자를 한 상가
비법 비법노트13 상가를 소호텔로 만들기
039 장사가 잘되는 상가
비법 비법노트14 주변에 이미 입점한 점포로 상권을 파악하는 법
040 알박이 상가
041 아파트 단지 내 상가
042 대단지 아파트에 포위되어 있는 상가
비법 비법노트15 재개발?재건축 되는 대단지 아파트 상가에 대한 착각
043 맹지에 이미 건축허가를 받은 상가
044 역세권에 위치한 고층 상가
045 월세수익률이 높은 아파트형 공장
비법 비법노트16 상가 투자 성공의 열쇠, 우량 임차인 유치 방법
이것만은 주의하세요

Part 6. 상가 및 공장 공략하기

먼저 알아두세요
046 허름한 단독주택을 도심 속 전원주택으로
047 오래된 다가구주택을 원룸으로
원룸형 다가구주택과 도시형 생활주택의 차이점
비법 비법노트17 주택의 부가가치를 높이는 다양한 방법들
회사 사무실로 변신 / 엔터테인먼트 회사 사무실로 변신 / 수익성 높은 점포로 변신 / 어린이집으로 변신 / 게스트하우스로 변신 / 고풍스러운 개량 한옥으로 변신 / 친환경 그린 홈으로 변신 / 벽화로 꾸미기
048 고급 단독주택지
비법 비법노트18 호화주택의 취득세 중과세를 조심하라
049 서울 접근성이 좋은 2억 이하 전원주택
050 미등기 무허가 주택
이것만은 주의하세요

부록 공짜 집이 보이는 우수지역 HOT 12