돈 버는 경매 돈 잃는 경매 -최고의 경매고수가 알려주는 부동산 경매의 비밀과 함정-

▣ 출판사서평

초보자는 죽어도 모르는 경매투자의 일급비밀!
최고의 경매고수가 공개하는 돈 버는 경매의 특급 노하우!

부동산 경기가 좀처럼 살아나지 않는 가운데 경매 시장은 연일 뜨겁다. 잘만 고르면 좋은 물건을 시가보가 낮은 가격에 구매할 수 있다는 매력 때문에 투자 목적으로 혹은 내집마련의 목적으로 경매가 사랑받고 있다. 우리나라에 경매가 시작된 지 50여 년이 흐르고, 특히 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행되는 등 관련 제도의 개선이 꾸준하게 이루어진 점 등이 오늘날의 경매대중화를 이끌었다고 볼 수 있다.
그러나 아무리 경매제도가 개선되고 권리분석이 예측 가능해져도 입찰자나 매수인으로서는 아직도 넘어야 할 산이 많다. 권리분석에 대한 예측 가능성은 부분적인 것에 불과하고 대부분은 입찰자, 특히 초보자들에게는 경매는 여전히 힘들고 복잡하고 어렵다. 경매가 대중화되면서 한두 번의 경매교육을 받았거나 경매서적을 탐독하는 등의 이론적 무장을 앞세워 입찰하는 초보자도 많지만 경매사고의 대부분은 초보자에게서 나온다는 것은 경매는 이론이 아니라 실전이고 발품이라는 것을, 더불어 물건선정에서부터 권리분석, 현장조사, 입찰 및 명도에 이르기까지 한시도 방심할 수 없는 것 또한 경매라는 것을 시사하고 있다.

왜 경매 사고의 대부분은 초보자에게서 발생하는가?

특히 경매가 힘든 것은 아주 조그마한 실수나 시행착오도 용납되지 않는다는 것이다. 경매에서 실수 또는 시행착오를 했다는 것은 바로 입찰보증금 몰수나 투자 손실 등 금전적 손실로 귀결된다는 것을 의미한다. 숫자 하나 잘못 써내는 것만으로 적게는 수십만 원에서 많게는 수십억 원에 이르는 금전적 손해가 발생할 수도 있다.
이 책은 바로 이런 점에 주안점을 두고 집필됐다. 경매가 무작정 황금시장이고 대박을 누릴 수 있는 재테크 상품이 아니라 실수를 하지 않는 법, 시행착오를 최소화하는 법을 알려주고 그렇게 하는 것이 곧 돈을 버는 지름길임을 각종 사례를 통해 유효적절하게 풀어냈다.

누구에게도 들을 수 없었던, 어디에서도 얻을 수 없었던
경매투자의 비밀과 함정이 마침내 공개된다!

이 책은 총 6장으로 구성됐다. 1장 ‘초보자가 빠지기 쉬운 경매의 함정’에서는 초보자 입장에서 궁금해 할 수 있는 내용 또는 모르고 지나칠 수 있는 내용을 엄선해서 다뤘고, 2장 ‘입찰자가 모르면 당하는 11가지 경매의 비밀’에서는 권리 및 임대차분석, 현장조사, 입찰과정에서 어떤 실수가 있게 되고, 그로 인해 어떤 결과가 발생하는지 실제 입찰 또는 낙찰 사례를 들어 이해하기 쉽게 설명했다. 3장 ‘진짜 경매는 낙찰 이후 시작된다’에서는 매수인(낙찰자) 입장에서 경매함정에 빠졌을 때의 대처요령, 대금납부, 소유권이전등기 등 일련의 낙찰 이후의 절차에서 발생할 수 있는 문제와 해결책을 모색하고, 특히 명도(인도) 과정에서 어떤 문제가 있었고 어떤 과정을 통해 원활하게 명도를 마무리했는지 사례를 통해 상세하게 다뤘다. 4장 ‘경매로부터 내 재산을 지키는 방법’에서는 임차인 입장에서 전세보증금을 지키는 방법, 확정일자나 소액임차인에 대해 임차인 스스로 오해하고 있는 사항이 무엇인지 등을 다뤘고, 더불어 경매당한 임차인이 직접 그 임차주택을 낙찰받는 방법적 측면을 제시했다. 5장 ‘경매고수가 알려주는 알짜배기 상품별 투자전략’에서는 최근 수년간 대세를 이루고 있는 임대수익용 부동산 투자전략을 비롯해 임대수익용 부동산이라 할 수 있는 오피스텔, 상가, 도시형 생활주택 등에 대한 투자전략과 아울러 재건축아파트, 타운하우스, 단독주택, 토지, 공장 등 주요 종목에 대한 투자전략과 최근 경매동향을 다뤘다.
마지막 6장 ‘경매절차에 관한 불편한 진실들’에서는 현행 경매절차 또는 경매제도 중 필자가 평소 개선되었으면 하고 느꼈던 부분들을 적시하고 그 해법을 함께 제시했다. 시시콜콜한 것까지 더하면 수십 가지의 사례가 나오겠지만 지면 할애를 고려해 중요하다고 생각한 몇 가지만 수록했다.

자타가 공인하는 경매고수 이영진이 풀어놓는 특급 경매 노하우!
부동산 경매하기 전에 반드시 알아야 할 것들!

* 초보자가 빠지기 쉬운 경매의 함정
* 입찰자가 모르면 당하는 11가지 경매의 비밀
* 진짜 경매는 낙찰 이후 시작된다
* 경매로부터 내 재산을 지키는 방법
* 경매고수가 알려주는 알짜배기 상품별 투자전략
* 경매절차에 관한 불편한 진실들

▣ 작가 소개

저 : 이영진
1995년 말 대형할인점, 지하도 상가, 재래시장 재개발 등 유통시설 개발컨설팅 전문업체인 한국유통연구소 연구원을 시작으로 부동산관련업과 인연을 맺었다. 이후 개발회사이자 분양대행업체인 케이엔케이컨설팅그룹에서 부지 매입 검토, 부지 개발계획 수립, 분양타당성 검토, 분양마케팅 전략 수립 등의 업무를 소화했다.
외환위기 직후인 1998년부터 경매실무를 시작했으며 경매정보, 교육, 컨설팅 전문업체 디지털태인에서 경매실무 및 교육을 담당하면서 경매전문가로서의 빛을 발하기 시작했다.부동산정보업체인 닥터아파트로 스카우트된 후 경매가 아닌 부동산이라는 큰 시각에서 시장을 분석하고 리서치하는 업무를 담당했다. 이로 인해 나무보다는 숲을 보는 혜안을 갖게 됐으며, 언론 및 TV매체 기자, 작가, PD 등과의 더 폭넓은 유대관계를 형성할 수 있는 계기가 됐다.
현재는 2011년 12월 19일에 NPL·경매 투자전문 자산운용 및 투자자문법인인 ㈜이웰에셋을 설립해 대표이사 겸 부동산연구소장으로 재직중이며, 세종사이버대학교 부동산경영학부, 가천대학교 경영대학원에 초빙교수로 출강하고 있다. KB부동산, 한경닷컴, 디지털태인에 부동산 및 경매 관련 칼럼을 제공하고 있으며, 2002년 7월 1일 시행된 부동산투자회사법(Reits)에 근거한 자산운용전문인력(부동산컨설팅업계 1호)이기도 하다.

▣ 주요 목차

머리말

프롤로그 3% 경매시장을 잡아라

1장 초보자가 빠지기 쉬운 경매의 함정
01 감정가는 시세가 아니다
02 경매 감정평가서를 반드시 감정해야 하는 이유
03 자꾸만 커지는 배당재단의 실체
04 무잉여를 알면 경매 속행 여부가 보인다
05 왜 그들은 경매절차를 지연시키나
06 경매물건을 우선 매수하는 세 가지 방법
07 신종 경매사기, ‘바지 세우기’를 조심하라

2장 입찰자가 모르면 당하는 11가지 경매의 비밀
01 최근 경매 입찰이 두려운 이유
02 입찰자는 어떻게 낚이는가?_ 부실채권(NPL)과 관련하여!
03 경매 낙찰 0순위의 숨겨진 비밀
04 임차인과 전세권자의 배당요구를 같이 취급하면 큰일난다
05 낙찰가 4억 4890만 원과 4억 3280만 원, 최종 승자는 누구
06 참으로 버거운 임차인의 벽
07 임차인 보증금이 인수되는 다섯 가지 사례
08 현장답사는 삼고초려의 마음으로
09 당해세 무시했다가 큰코다친 K씨
10 후순위 권리도 인수되는 경우가 있다
11 입찰가 산정의 최종 변수는

3장 진짜 경매는 낙찰 이후 시작된다
01 경매의 함정에 빠졌다면?_ 매각불허가신청과 즉시항고를 적극 활용하라
02 낙찰대금과 차액납부 활용법
03 소유권이전등기 비용을 줄이는 법
04 [명도수칙 1] 최종 점유자를 확인하라
05 [명도수칙 2] 낙찰자라면 점유자 명도에 관대하라
06 [명도수칙 3] 협의명도가 우선이다_ 한 달 만의 명도와 3개월 만의 명도
07 부동산관리명령 활용하기

4장 경매로부터 내 재산을 지키는 방법
01 전세보증금을 안전하게 지키는 네 가지 방법
02 전세보증금을 인상할 때 반드시 따져보아야 할 것들
03 당신이 오해하고 있는 확정일자의 비밀
04 [소액임차인에 대한 오해 1] 소액임차인이면 어떤 담보물권보다 무조건 최우선변제된다
05 [소액임차인에 대한 오해 2] 소액임차인이면 무조건 최우선변제액 전액이 배당된다
06 경매는 전세 탈출의 가장 좋은 방법이다
07 임차인의 자기 임차주택, 스스로 낙찰받아 볼까

5장 경매고수가 알려주는 알짜배기 상품별 투자전략
01 임대수익용 부동산 투자전략
02 재건축아파트 경매 취득과 조합원 지위 승계의 비밀
03 오피스텔, 임대수익용 부동산의 전통적 절대강자!
04 오피스텔 다음은 상가다!
05 도시형 생활주택, 임대시장의 판도를 바꾸다!
06 타운하우스 투자의 핵심 포인트
07 단독주택, 경매투자의 묘미는
08 토지 경매할 때 반드시 알아야 할 것들
09 공장·아파트형공장, 시세차익에서 임대수익용으로 급부상!
10 불황기에 ‘그’가 선택한 부동산 투자전략
11 고위험 경매물건의 수익기법은

6장 경매절차에 관한 불편한 진실들
01 경매에 대한 행복한 상상: 경매제도 이렇게 바뀌었으면!
02 집행기록 열람을 허(許)하라
03 농지취득자격증명에 대한 소고(小考)
04 특별매각조건 이렇게 확장해도 되나
05 선순위 임차인의 배당요구 철회에 대한 불편한 진실
06 선순위 전세권자 임의적 배당요구 유무에 따른 폐단은