저요 저요 NPL이 도대체 뭐에요? -이제는 부동산경매 투자자도 NPL을 알아야만 성공할 수 있다-

▣ 출판사서평

“이제는 부동산경매 투자자도 NPL을 알아야만 성공할 수 있다!”
아주 작은 소액으로도 가능한 투자의 블루오션 NPL!

NPL 쌩초보 관심자를 위한 입문서!
부실채권을 너무 쉽고 자세하게 설명해주는 책!!
100억 부자역으로 출발하는 NPL 특급열차에 승차하자!!!

필자가 기왕에 쓴 부실채권 기본 입문서에 해당하는『NPL 투자비법』과『부실채권 투자교과서』를 통해서도 NPL 개념이 어렵다는 독자들의 요청이 쇄도했고, 이에 부응하는 의미에서 완전 초보 수준의 입문서에 해당하는 이 책을 세상에 내놓는다. 따라서 부실채권을 이 책 이상으로 풀어서 쓴 책은 앞으로도 나오지 못할 것이라는 자부심을 가진다.

부실채권(NPLㆍNon Performing Loan)이란 무엇인가
『부실채권(=NPL)』이란 금융기관이 대출해 준 대출 중에서 대출금과 이자상환이 3개월 이상 연체된 부실대출을 말한다. 이렇게 부실에 빠진 대출의 채권회수를 위해 금융기관은 경매신청과 동시에 해당 저당권을 매각한다. 금융기관이 매각하는 부실화된 저당권에 투자하는 것을‘부실채권투자’라고 한다.
아직도 부실채권(NPL)이라는 개념은 물론이고 용어부터 생소하다는 분들도 계신다. 그런 분들에게는 인터넷 포털사이트 검색창에‘부실채권’또는‘NPL투자’라는 검색어로 일단 검색부터 해 볼 것을 권한다. 확인하시면 놀라게 될 것이다. 부실채권 개요와 시장현황, 투자사례를 통한 신천지를 발견하게 되기 때문이다. 부실채권 시장은 갈수록 커져가고 있다. 부실채권 투자 개념이 국내에 도입된 이후로 해를 거듭할수록 시장 규모가 커지고 있다.

이 책은 총 7장이고, 장 당 8개 소제목으로 구성되었다.
제1장. 저는 부실채권이 뭔지 정말 모르는데요
제2장. NPL 개념 파악에 꼭 필요한 것들
제3장. 부실채권 기본기 확실하게 다지기
제4장. 중수 투자자가 되기 위한 자금 조달하기
제5장. 고수들의 투자 세계 살짝 들여다보기
제6장. 잘 먹고 잘 살게 확실하게 이해하기
제7장. NPL로 무병장수 위해 두 수 더 배우기
를 통해 부실채권이 뭔지 전혀 모르는 분들도 편안하게 읽어가는 동안 무리 없이 이해할 수 있도록 최대한 쉽게 쓰려고 했다. 서~너 페이지만 읽어보셔도 동의하실 것이다. 법원경매가 현물이라면 부실채권은 파생상품이다. 법원경매와 부실채권 투자는 수레의 양쪽바퀴와 같다. 오로지 경매투자만 고집하는 사람들에게는 부실채권은 몰라도(?) 되는 분야일 수도 있다. 그러나 NPL 시장의 볼륨이 날로 커져가는 상황에서 경매만 알아서는 반쪽짜리 투자자가 될 수밖에 없다. 경매가 본체라면 부실채권은 곁가지다. 경매 공부가 되어 있는 분이라면 부실채권 공부는 절반이상은 해 놓은 것이나 다름없다. 굳이 주식시장에 비유를 한다면 경매가 현물이라면, NPL은 파생상품과 같다고 보시면 된다. 이 책에서 NPL 투자방법인『론세일 방식』과『채무인수방식』에 대한 확실한 구별을 하였고, 투자유형인 단독투자, 공동투자, 직접 투자와 간접 투자, 법인투자와 개인 투자 장단점을 살펴보았다. 또한 자금회수 방법인『배당금 수령법』,『 재매각법』,『 유입법(=직접낙찰법)』,『 혼합투자법』에 대해서도 상세히 다루고 있다. 도움이 되리라고 확신한다.

한 건 투자로 12가지 투자효과를 맛볼 수 있는 투자 블루오션!

부실채권 투자방법은 경매가 진행되고 있는 금융기관 저당권을 매입하는 신종 투자방법이다. 경매 투자와 채권 투자의 장점을 동시에 누리는 NPL 투자방법으로 누릴 수 있는 즐거움이 무려 12가지나 된다.
『① 투자 안전성,/ ② 부실채권 매입시 융자효과,/ ③ 배당금 투자시 우수한 환금성, / ④ 직접 낙찰효과, / ⑤ 경락잔금과 상계신청,
⑥ 투자 수익금 비과세 효과, / ⑦ 깡통물건효과, ⑧ 재개발 ·재건축효과, / ⑨ 하자 이용해서 매입가격 낮추기, ⑩ 용도변경을 통한 수익극대화, / ⑪ 양도세 경감 효과, ⑫ 재경매 사건』이 그것으로, 부동산 경매를 공부하셨거나 경매 투자 경험 이 있는 분이라면 무슨 말인지 금방 이해가 될 것이다.

이 책이 태어날 수 있었던 일등 공신은 독자여러분들이라는 점은 잘 안다. 여러분들의 성원에 보답하려고 적지 않은 노력은 지불했지만 행복하고 즐거운 수고였다. 필자의 품을 떠나는 원고에 대한 독한 평가는 독자 여러분들의 몫이다. 부실채권 입문서로 대한민국에서 가장 이해하기 쉬운 책이어야 한다는 일념으로 책을 시작했고 책을 마무리 한다.

우리나라 경매시장과 부실채권 시장의 분수령

필자의 경험으로 『대한민국 경매시장』을 되돌아보면, 외환위기가 하나의 분기점이였다는 생각이다. 1997년 말에 터진 외환위기를 기점으로 이전과 이후로 구분된다. 경매시장의 대중화는 외환위기 이후부터였고, 시장이 본격적으로 과열되기 시작한 것은 2002년 한일 월드컵 이후부터이다. 약 10여년이 흐른 지금 『경매시장』은 이제는 어떤 오해도 존재하지 않은 하나의 부동산 유통시장으로 확고하게 자리를 잡았다. 대중화와 수익률과는 반대 방향으로 움직이는 점은 못내 아쉽지만!

대한민국 부실채권 판에 던져진 의미 있는 돌직구

그러던 대한민국 『부실채권 투자판』에 필자가 2012년에 내놓은 『NPL 투자비법』이라는 책을 통해 부실채권 투자 대중화가 시작되고 있다는 평가가 있다. 이런저런 말씀들과 오해들이 많지만, 우리 같은 일반인들에게도 『부실채권』투자 시장도 한 번 도전해볼 단초가 드디어 마련되고 있다는 점 또한 분명한 사실이다.
대한민국 경매시장은 『호가제 입찰방식』으로 경매물건을 매각하던 1994년 이전까지는 말 그대로 무질서와 주먹이 난무하던 『암흑기』였고, 현행 입찰 방식인 『기일입찰제』로 바뀌면서 무질서는 바로 잡혔다. 입찰질서는 바로 잡혔지만 수익률은 어떨까. 부실채권 투자 시장도 그럴 것이다. 시간이 지나면 지금을 그리워할 시절이 올 것 같다.

부실채권을 전혀 모르는 독자의 바람을 끝까지 잊지 않은 책
『NPL 시장』은 외환위기 이후 이 땅에 처음으로 도입되었다. 경매시장과 비교해서 이야기 한다면 『호가제 입찰방식』이던 시절과 비슷하다는 것이 필자의 소견이다. NPL 투자판은 이제 막 차려지기 시작했을 뿐이다. 『NPL 투자비법(매경출판)』이 출간되고 나서 반응은 생각보다 훨씬 뜨거웠다. 그런데 출간하고 나서 문제점이 한 가지 발견되었다. 부실채권에 대해서 아무것도 모르는 분들이 너무 많았다. 필자는 가능하면 쉽게 쓴다고 노력을 했지만, 우리나라 부실채권 시장의 인지도가 생각보다 낮았다. 『부실채권』이 뭔가부터 다시 써야할 필요를 느꼈다.
그리고 이 책이 그 결과물이다. 부실채권에 관하여 더 이상의 입문서는 나오기 어려울 것이다. 가장 쉬운 입문서라고 보시면 된다. 조금 이상한 표현이지만 이 책은 쓰는데 별 어려움은 없었다. 부실채권을 전혀 모르는 독자들의 입장에서 책을 썼다. 필자에게는 책은 쉽게 읽을 수 있고, 또 다시 읽어 보고 싶은 책이어야 한다는 철학을 가지고 있다. 그 철학을 벗어나지 않으려고 노력했다. 어려움은 그것뿐이었다.

집필의 수고는 필자의 몫이고, 판단은 여러분의 몫이다.

“우리 인생은 어쩌면 높은 산을 등반하는 것과 비슷한 듯하다. 많은 준비가 있어야 하고, 직선이 아니고 굴곡이 있으며, 오르는 도중 예기치 못한 일들을 당할 수도 있다. 그러나 중단하지 않고 전진과 후퇴를 반복하다 보면 마침내 오르게 되지만, 오른 후에는 반드시 내려와야 하는 것이 비슷하다. 내일은 오늘보다 나아야 한다고 믿는 분들께 이 책을 바친다.”
- 우형달

▣ 작가 소개

저 : 우형달
전남 해남에서 태어난 저자는 건국대학교 부동산 대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 일반대학원에서 부동산학 박사 학위를 취득했다. 부동산 경매를 테마로 부동산학 석사·박사학위를 취득한 명실 공히 국내 최초의 경매박사로 2009년부터는 ‘동방대학원대학교 미래예측학과’ 박사 과정에 입학해 우리 전통사상에 입각한 부동산 풍수지리학을 새롭게 공부하고 있다.

현재 건국대학교 사회과학대학원과 강원대학교 경영정보대학원에서 권리분석과 부동산학을 강의하고 있다. 광운대학교, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 세명대학교 등 여러 대학교와 중앙일보 조인스랜드, 한국생산성본부, 현대백화점 문화센터, I-Park백화점 등에서 권리분석과 실전투자사례에 관해서도 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인 ‘법원경매로 함께 10억 원 만들기’를 운영하며 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원으로 활동한 바 있다.

외환위기 직전인 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 약 100여 건 낙찰받은 바 있는 내공이 높은 실전 경매 투자자이기도 하다. 현재 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사이며, 새천년펀드·우리펀드·법지펀드의 펀드매니저로 활동하고 있다. 부동산 경매에 관해 지은 책으로는 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우』, 『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『이것이 재테크 경매다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『법원경매 권리분석 시리즈』, 『땅! 경매, 수익률 1000%』, 『2006년 부동산 대해부(경매편)』, 『2006년 부동산 대전망(경매편)』, 『부동산 경매 초보자가 꼭 읽어야 할 70가지』『NPL실전투자 케이스 스터디』,『NPL 부자들』등 다수가 있다.

▣ 주요 목차

1장 저는 부실채권이 뭔지 정말 모르는데요
미국계 투기펀드 [론스타]가 우리에게 준 선물
은행 저당권으로 재테크를 한다는 말인가요?
부실채권 분류기준, 종류, 유통특징은 뭔가요?
재밋네! NPL 유통구조는 어떻게 되나요?
NPL 유통 세부구조와 투자구조가 궁금해요?
NPL을 빨리 마스터하는 좋은 방법은 뭔가요?
NPL이 사실과 다르게 오해받는 이유가 뭔가요?
우리나라 NPL의 과거, 현재, 그리고 미래

2장 NPL 개념 파악에 꼭 필요한 것들
대법원 홈 페이지 / 대법원 법원경매정보
대한법률구조공단 / 유료 경매정보 회사들 / 유암코
자산관리공사 / 부실채권 관련 동호회 및 NPL 교육 안내

3장 부실채권 기본기 확실하게 다지기
금융기관이 부실채권을 매각하는 이유는 뭔가요?
부실채권 계약유형은 어떤 것들이 있나요?
부실채권 투자유형은 어떤 것들이 있나요?
부실채권 투자금 회수방법 좀 알려주세요
부실채권 매입절차는 어떻게 되나요?
NPL 물건 매입처별 특징은 어떤가요?
유동화전문회사와 AMC는 어떤 곳인가요?
돈 되는 NPL투자 매력 11가지란 뭔가요?1

4장 중수 투자자가 되기 위한 자금 조달하기
종잣돈이 별로 없어도 투자가 가능한가요?
부실채권 매입가격은 어떻게 결정하나요?
NPL 저당권 매입계약은 어떻게 하나요?
NPL 질권 대출은 어떻게 이루어지나요?
질권 대출시 어떤 서류들이 필요하나요?
등기부상 저당권 이전등기는 어떻게 하나요?
[상계]라는 말은 무슨 뜻인가요?
투자 사례와 수익률로 본 NPL 투자매력

5장 고수들의 투자 세계 살짝 들여다보기
돈되는 부실채권 물건을 고르는 기준은 뭔가요?
부실채권투자도 경매처럼 권리분석이 필요한가요?
고수익을 달성할 수 있는 매입가격 결정하기
저당권이 부실하면 부동산도 부실한가요?
NPL투자로 사기당할 염려는 없나요?
NPL 투자사기 당하지 않을 방법은 뭔가요?
썩은 사과가 더 맛있다는데 무슨 말인가요?
부실채권 투자에서 중요한 핵심은 뭔가요?

6장 잘 먹고 잘 살게 확실하게 이해하기
유동화회사, AMC외에서도 NPL매입 가능한가요?
개인명의, 법인명의로 투자할 때 차이점은 뭔가요?
NPL 관련 법인의 종류와 특징은 어떻게 되나요?
부실채권 투자 시 배당표 작성은 왜 중요한가요?
부실채권 투자 시 배당표 작성원칙은 뭔가요?
부실채권 배당에서[최우선배당]은 뭔가요?
부실채권 배당에서[순위배당]은 뭔가요?
NPL 투자 병아리가 주의해야 할 사항들

7장 NPL로 무병장수 위해 두 수 더 배우기
부실채권 투자가 위험한 경우를 설명해 주세요
무담보 부실채권 투자는 위험하다고 하던데요?
투자처별 [수익 - 리스크] 비교를 부탁합니다
2순위 이하 NPL 저당권 투자는 어떤가요?
개인 채권(저당권, 전세권) 매입은 어떤가요?
경매 특수물건의 NPL 투자는 어떤가요?
부실채권 연체이자 투자라는 게 뭔가요?
NPL투자! 진짜 고수는 장구 탓하지 않는다