경매 학교종이 땡땡땡 어서 모여라! -생생한 발품 노하우와 무피투자 원리 특별 공개-

▣ 출판사서평

생생한 발품 노하우와 무피 투자 원리 특별공개!

“ 내 돈 한 푼 들이지 않고도 경매로 돈 벌게 해주는 책 ”
경매의 시작은 누구에게나 쉽다. 하지만 곧 포기하기 쉬운 것도 현실이다.
경매의 참맛을 느끼기도 전에 떠나가는 투자자들이 반드시 읽어야할 지침서!

프롤로그

독자들에게 특별한 이야기를 하고 싶다.
이 책을 읽고, 한 가지의 Tip이나 Hint를 얻었다면 실전에서 테스트 해보기 바란다. 단 한 가지의 TIP이라도 도움이 될 것이다. 누구나 경제적 자유를 원하지만, 방법을 몰라서 경매투자를 시도조차 못하는 사람들이 많다. 그러나, 경매는 무섭고 어려운 것이 아니다. 정말 무서운 것은 아무것도 하지 않고 넋 놓고 있는 것이다. 학벌이 좋다고, 머리가 좋다고 성공하는 것도 아니다. 샐러리맨이라고 영원히 월급쟁이를 할 수도 없는 노릇이다. 누구나 언젠가는 퇴직을 해야 한다.

평균수명이 길어진 요즈음, 퇴직 후 수십 년을 살아야 하지만, 일정한 수입이 없다면, 또 살 집이 마땅치 않다면 장수가 결코 행복이 될 수 없는 시대가 되었다. 믿지 않아도 상관없지만, 이 책에는 경제적 자유를 얻고자 하는 사람들을 위해 경매투자의 노하우 및 비결이 담겨있다.

대부분 일이 잘 풀리지 않는 사람들은 다음의 두 가지 특징이 있다.

* 의욕이 없다.
* 하는 방법을 모른다.

대체로『의욕이 있습니까?』 라고 물어보면『네, 의욕은 있습니다. 아니 넘치지요.』이렇게 말하시는 사람들이 있는데… 그럼『입찰 법원에 한번 다녀오세요.』 이렇게 권하면… 『네.. 요즘 좀 바빠서.. 오랜 만에 친구한테 연락이 와서..』등등 핑계를 대면서 움직이지 않는 사람들이 많다.
지구라는 별은 행동하지 않으면 아무 것도 일어나지 않는 별이다. 물론 의욕은 있지만 경매투자를 어떻게 해야 할지 몰라서 못하는 사람들도 많다. 이 책은 그런 사람들을 위하여 구체적이고 실증적인 방법을 제시한다. 방법을 알게 되면 자신감이 붙을 것이다.

신기하게도, 일을 열심히 한다고 피곤해지는 것이 아니다. 자기가 좋아하는 일을 하면 10시간 일을 해도 피곤하지 않고 오히려 즐겁다. 게임을 좋아하는 사람은 밤을 새면서까지 게임을 한다. 게임을 즐기는 사람한테『수고 많으셨습니다.』 라고 인사를 하지는 않잖는가?
반대로 자기가 싫어하는 일을 하면 10분을 해도 피곤해진다. 투자도 즐거움을 느껴야 한다. 투자의 과정에서 즐거움을 발견해야 한다.

수영에 관한 책을 백 권 읽었다고 수영을 잘하는 것이 아니다. 물속에 한 번 들어가는 편이 더 나을 것이다. 경매투자에 관하여 기초적인 지식을 배우면, 물속에 뛰어드는 것이 가장 빠른 지름길이다.

1. 소액으로도 자산가가 될 수 있다.
- 소액으로 경매를 시작한 사람들
우리 카페 회원 중에는 소액투자를 하는 사람이 많다. 큰돈이 없기에 종자돈 2천 만 원 혹은 3천 만 원으로 경매를 시작하는 사람들이 많다. 2012년 여름. 충북 음성에 있는 아파트 22개가 공매로 진행된 공매 사건이 있었다. 카페 회원들끼리 임장을 하고 입찰을 하여 12개를 낙찰 받았다. 그 중에 한 사람은 차 순위 자와 3만 6천원 차이로 낙찰을 받았는데 직장을 다니는 젊은 여성이다. 다른 회원의 소개로 필자를 알게 되었고 그 후 열심히 공부와 임장활동을 통해 이 물건에 입찰을 한 것이다.
낙찰가가 6천 만 원 초반이었는데, 낙찰 후 1년이 되어가는 지금 이 물건은 1천 만 원이 넘게 올랐다. 투자금은 임차인 보증금으로 대체를 해서, 자본금이 투입되지 않은 상태에서 월세로 대출이자를 내고도 매월 10만 원 정도 수익이 발생한다. 이 회원은 직장을 다니면서 큰 돈 들이지 않고 5개의 물건을 소유하고 있다.

2. 영혼의 자유를 꿈꾸어라
주위에서 자수성가를 한 사람들을 만날 수 있다. 온갖 역경을 이겨내고 성공한 사람들의 이야기를 듣는다는 것은 그 자체만으로 충격을 받는다. 그리고 우리도 그렇게 성공하면 좋겠다는 생각을 갖는다. 온갖 어려움을 극복하고 누구하나 크게 도와주지 않았어도, 본인의 성실함으로 모든 장애를 극복해서 이룬 것이라 무척이나 부럽다. 이 세상의 모든 일은 결코 혼자 이루어 낼 수는 없다. 혼자 이루어낸 성과라 말하지만, 그 안을 들여다보면 수많은 사람들과의 관계 속에서 이루어진 성과물인 경우가 많다.
나에게 건네는 안부의 인사말, 간단하지만 짧은 정보 한마디, 지나가다가 들렸다며 점심이나 함께 하자며 나를 만나준 그들이 있어서 성공한 자의 오늘이 있는 것이다. 이 세상에 혼자 이룩한 과업은 하나도 없다.

3. 나누면 커진다
필자는 시골에서 어린 시절을 보냈다. 어느 날 주막에서 친구 아버지들끼리의 다툼을 목격하면서‘이건 아닌데’하는 생각이 들어 성당에서 친구들과 돈을 모아 구판장을 열었다. 공책, 연필, 칼, 지우개 등 학용품과 비누, 국수 등 생활필수품을 구매해서 가게를 열었다. 친구들과 당번을 정해 한 달에 한 집씩 돌아가면서 약 1년 동안 구판장을 운영했다. 필자가 초등학교 5학년 때이다. 그리고 새마을 운동이 본격적으로 시행되는 시기에 구판장은 마을 부녀회로 넘겼다. 이때의 경험이 필자의 인생에 중요한 자리를 차지하게 되고 다른 사람들과 더불어 살아가는 길이 무엇인가를 배우는 계기가 되었다.

4. 경매카페를 통해 함께 꿈을 꾸어보고 싶다
누군가가 꿈은 이루어진다고 말한다. 그리고 혼자 꾸는 꿈은 개꿈이 될 수 있지만, 함께 꾸는 꿈은 이루어진다고 한다. 필자는 소액투자자를 중심으로 [Daum : 경제적자유, 행복한 출발, 더리치]라는 부동산 경매 전문 카페를 개설하고 사람들과 소통의 공간으로 이용하고 있다. 우리 카페는 따뜻한 마음, 가족 같은 분위기로 운영되고 있다. 여러분들이 함께 참여해서 이제 시작하는 소박한 꿈을 꾸는 사람들에게 희망의 씨앗을 심어주길 바란다.
사람에게는 4가지의 씨앗이 있다고 한다. 하나는 솜씨, 두 번째는 글씨, 세 번째는 맵씨. 네 번째는 마음씨가 우리 마음에 있다고 한다. 경제적 자유를 꿈꾸는 많은 사람들에게 마음의 씨를 뿌려주고 싶다. 이 카페가 서로 도움을 주고 받아서 경제적 자유를 달성하기 위해 함께 걸어 가는 공간이 되길 희망해본다.
가난은 죄가 아니다. 그러나 가난은 희망을 꺾어 버리고, 가난은 좌절로 안내를 한다. 누군가가 조금만 관심을 가져준다면, 누군가 그 사람 편에서 조금만 도와준다면 가난을 떨쳐 버릴 수 있는 동기가 된다. 필자가 경매를 하고 경매를 통해서 사람들과 나눔을 하고자 하는 것은 일확천금을 노리는 그런 투자가 아니라, 몇 백 만원을 모아서 경제적 자유의 꿈을 꿀 수 있도록 도와주고 싶고 더 나아가 영혼의 자유를 이룰 수 있으면 하는 바람이 크기 때문이다.

작지만 소중한 꿈. 그 꿈이 지금 여러분 앞에 나타나 있다. 이 책을 통해서 그 꿈을 실현하는데 조금이나마 보탬이 되었으면 한다.
필자가 운영진으로 있는 부동산경매카페 (경제적자유, 행복한출발. 더리치 - cafe.daum.net/buza151)에서 소중한 만남을 기약해 본다.

에필로그

때로는 삶이 지독하게 불공평할 때가 있다.
이러한 불공평 앞에 많은 사람들은 분노한다. 이미 지난 세월 속에 이러한 불공평함을 극복하기 위하여 많은 것을 배웠지만 써 먹지를 못하고 속만 태운다. 불공평함을 극복하는 기술은 대부분 싸우고 몸부림쳐야 하는데 그 과정에서 뼈저린 아픔과 시행착오를 거치는 것이 보통이다.

하지만 이러한 어려움을 거쳐야 하는 우리 모두의 내면에는 절대적으로 필요한 힘의 원천이 있는데 그것은 다름 아닌 마음이다. 그래서 우리는 마음을 다스리는 법을 배워야 한다. 마음을 다스리는 첫 번째가 친절이다. 친절은 또 다른 친절을 낳는다. 마음속에서 속삭이는 친절이 부르는 소리에 마음으로 응답해 보라. 응답하는 순간 마음의 평화를 경험할 것이다. 그 평화는 참 평화다.

이제 시작한 경매, 내 마음이 무엇을 향하고 있는지 만져 보라. 경매의 목표는 분명히 세우라, 그렇지만 전쟁하듯 하지 마라. 즐기는 사람만이 일의 보람을 맛보기 때문이다. 즐기는 마음을 가지려면 계산하는 당신의 마음을 열정인 마음으로 바꿔보라. 계산하는 마음은 눈치를 보고, 성과를 내야 하고, 항상 남을 의식해야 한다,
그러나 열정을 품은 마음은 당신도 바뀌고 세상도 바꿀 수 있다. 그래서 경매는 열정을 품어야 목표에 도달한다.

추천의 글

나누고자 하는 좌포님을 통해서 경매 판의 따뜻함을 배울 수 있었고, 겸손과 진솔함 속에서 배려를 배웠으며 틈새시장 안에서 역발상으로 수익을 낼 수 있는 노하우를 배울 수 있었습니다. 사람의 아픔을 끌어안고 함께 고민하며 해결하려는 우리의 멘토 좌포님의 책 출간을 축하합니다. -누리맘님

경매의 입문부터 매도까지, 책 곳곳에 숨어있는 핵심 팁들, 현장에서 살아 숨 쉬는 노하우가 심도 있게 설명되어 있어서 큰 도움이 될 책입니다. -사과나무님

내 나이 환갑,처음엔 용기가 필요했지요. 하지만 좌포님을 만난 건 정말 행운이었습니다. 많은 분들이 이 책을 통해 재미와 수익 두 가지를 모두 거머쥐는 행운이 있길 기원합니다. 모두 행복하세요! -미파님

우연한 기회에 망설이다 접한 경매강의가 퇴직 후 노후 여가 활용에 활력소가 되고, 용돈은 아직 내손으로 해결할 수도 있다는 자신감이 생기고, 회원 간 서로서로 도움을 주고받으며 배려와 나눔을 알게 되었습니다. 책 발간 축하드립니다. -남산호님

처음에는 쉽게 접근했다가 곧 어려움에 봉착해 포기하기 쉬운 것이 경매인것 같습니다. 좌포님의 경매 이야기는 초보 경매인에게 마지막 1도를 더해줄 수 있는 책이라 확신합니다. 이 책을 통해서 경매의 완성도를 높여 보세요. -그림님

거듭되는 패찰로 몸과 마음이 지쳐가고 있을 때 나는 ‘더리치’의 좌포님을 만났다. 패찰의 원인을 찾지 못하고 늘 똑같은 방법으로 접근한 게 문제였지만 나는 그 간단한 팁을 알지 못했던 것이다. 이 책은 경매에 어려움을 겪고 있는 이들에게 길라잡이가 되고,2%부족한 이들에게는 ‘꼭지’를 따주는 역할을 할 것이다. -메라님

▣ 작가 소개

저자 : 김종성
현재 부동산 투자 전문회사인 (주)더리치의 대표이사이며, 실전경매 투자와 강의를 병행하고 있다. 대형마트 문화센타 등에서 실전경매 강사로 활동하고 있으며, 다음카페 ‘경제적 자유. 행복한 출발. 더리치(cafe.daum.net/buza151)’에서 운영자로 활동하고 있다. 특히 카페 회원들을 위한 실전강의와 임장 및 낙찰가격 피드백 등을 통해서 경제적 자유를 원하는 사람들에게 경매의 꼭지를 따주는 멘토 역할을 하고 있다.
E-mail: ious2010@handmaid.net
daum cafe: ‘부동산경매카페(경제적자유. 행복한출발. 더리치)’ http://cafe.daum.net/buza151

▣ 주요 목차

아침조회: 종자돈 3천 만 원이 자산 11억 원이 되다
01 인생의 터닝포인트
02 남의 눈에 피눈물 흘리게 하는게 경매다?
03 경매의 순기능을 생각해 보라
04 전체적인 경매의 흐름을 먼저 익혀라
1) 경매 물건 검색
2) 현장답사 및 조사 (임장)
3) 경매 입찰 요령
4) 이사 보내기 힘들다고?
5) 명품을 만들어라
인맥을 만들어라

제 1교시: 투자금을 제로로 아파트 한 채!
01 투자금을 제로로 세팅하라
1) 초인종 앞에서 한 없이 작아지다
2) 점유자를 파악하라
3) 관리비가 3백만원 미납이라고?
4) 짜릿한 낙찰
5) 떨고 있는 점유자를 안심시키다
6) 투자금 ‘20만원’으로 세팅하다
7) 선순위 세입자가 있는 물건의 투자 포인트
8) 역컨설팅을 받은 점유자의 한숨
9) 세테크는 또 다른 투자 포인트
02 오피스텔도 무피투자가 가능한가?
1) 입지조건이 좋지 않은 오피스텔
2) 레버리지 효과를 이용하라
3) 꼭 내부를 확인해야 하나요?
4) 감이 좋은 여성의 말을 들어야 한다
5) 경매 처음 해보셨나요?
6) 입장이 역전된 세입자의 명도
03 흠이 있는 물건에 집중하라
1) 흠이 있는 부동산은 내 스타일이야
2) 숫자의 마술 - 수익률을 역산하라
3) 임장을 통해서 얻은 팁
4) 버스는 떠나고...
5) 경매를 취하시키시지요?
6) 명도는 타이밍이다
7) 당근은 없고 채찍만 있다
8) 임대수익률은 전세 보다 월세가 유리하다
04 이것만 알면 무피투자가 가능하다
1) 무피투자가 어떻게 가능한가?
2) 무피투자의 수익률은 얼마나 될까?
3) 무피투자의 전제 조건들
4) 무피투자를 위한 낙찰가 계산
5) 무피투자의 리스크 관리방법

제 2교시: 유치권이 신고된 근린상가
01 공매에서 패찰을 하다
02 유치권자를 찾아라
03 낙찰을 받았지만 차순위신고가 들어와
04 유치권 물건인데 무사히 대출을 실행하다
05 잔금납부를 포기하고 우군을 확보하다
06 법원의 보정명령이 계속되다
07 세입자의 명도, 그리고 매매

제 3교시: 세퍼트를 앞세우고 나타난 점유자 명도 협상
01 이것은 보통 물건이 아니야
1) 권리분석에서 나타난 선순위 세입자의 지위
2) 소유자와 점유자와의 묘연한 관계
02 낙찰자인가요? 유치권 신고가 들어왔네요
1) 6만원 차이로 낙찰을 받다
2) 유치권 신고가 들어오다
3) 판례에서 얻어진 교훈
03 유치권 깨부수기
1) 경매신청인인 채권자를 만나다
2) 물증을 완벽히 확보하라
3) 이리저리 시간을 끌어보지만
4) 협상이 시작되다
5) 세퍼트를 보고 명도를 하라고?
6) 인도명령이 인용되었음에도 왜 협상을 해야 하나?
04 환상적인 임대수익률
1) 임대가 나가지 않아서 가슴 조리는 시간들
2) 수익률이 장난이 아니다

제 4교시: 경,공매 - 이 정도는 알아야
01 임차인의 권리분석
1) 대출을 해 줄 수 없습니다
2) 대항력과 경매의 깊은 관계
3) 대항력을 상실한 임차인의 권리와 지위는?
4) 대항력 발생 요건의 다양한 예
① 세대합가
② 친인척간의 대항력
③ 전소유자의 대항력
④ 단독주택(다가구 주택)과 다세대 주택의 대항력 요건
⑤ 특수주소 변경
⑥ 토지와 건물 근저당권의 설정등기일이 다른 경우의 대항력
⑦ 전전세의 경우
⑧ 무상임차 확인서
5) 확정일자의 효력
6) 말소기준권리는 권리분석의 기본
02 체납관리비에 대하여
1) 체납된 관리비 중에 공용부분만 승계한다
2) 체납관리비의 소멸 시효는 3년
3) 체납관리비의 핵심
4) 전소유자의 체납관리비를 양도 시 경비로 인정
03 공유자 우선매수 신청에 대하여
1) 공유자 우선매수 신청의 의의
2) 우선매수 신청의 종류
① 공유자의 우선매수권
② 부도임대주택 등의 경매에 관한 특례
3) 지분 물건에 있어서의 팁
① 지분권자가 법정에 나타나지 않을 수 있다
② 지분권자가 들어올 수 있는 가격을 상회해서 입찰가격을 쓴다
③ 지분권자의 우선매수 신청을 악용하는 경우도 있다
04 전세 보증금을 안전하게 지키는 방법
1) 마음에 드는 집을 발견한 직후에 확인할 사항
① 등기부 등본을 확인하라
② 계약금과 잔금은 반드시 소유주의 계좌로 이체하라
③ 잔금을 치르고 입주를 할 때
④ 2013년 여름 새로 도입된 임대차 계약서
2) 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우
05 경매의 꽃은 임장이다
1) 임장의 사전 준비
2) 경매 현장 활동
① 관리실 방문
② 경비실
③ 편지함
④ 점유자를 만나 내부 확인하기
⑤ 부동산 중개업소 방문
⑥ 부동산 중개업소에서 파악하는 사항들
⑦ 관공서 방문 (건축과 등)
⑧ 전화번호 파악하기
3) 이해 당사자의 전화번호를 파악하라
① 전화번호를 파악하여 입찰을 포기하다
② 전화번호를 파악하여 경매 취하를 도와주다

점심시간 : 멘토와 멘티 & 멘토링
01 230만원으로 27평 아파트를 사다 -메라님 편
1) 세종시 때문에 공주가 난리예요
2) 입찰장의 청천병력
3) 사실은 집주인의 꼼수였다
4) 누수의 공포가 175%의 수익으로 답하다
02 경제적 자유를 향한 터닝포인터 -파랑새님 편
1) 경매의‘경’자도 모르고
2) 배우는 데는 순서가 없다
3) 부도임대주택에 도전하다
4) 호랑이를 잡으러 현장으로
5) 관리비가 4백만원이나 밀린 집을 입찰하라고?
6) 1타 2피의 쾌거
7) 경매의 꽃은 명도이다
8) 경제적 자유는 시작되었다
03 운명은 선택이다 -행복이님 편
1) 우연히 접한 경매가 부푼 꿈을 꾸게 하다
2) 경매의 바다에 빠지다
3) 패찰은 나를 키운 자양분
4) 운명을 바꾼 만남
5) 연타석 안타로 보답하다
6) 멘토는 경매의 풍랑을 다스릴 줄 안다

제 5교시: 경매와 공매가 동시진행 될 때
01 경매와 공매가 동시진행 될 때
1) 경매에서 패찰을 하고
2) 잔금을 먼저 낸 사람이 소유권을 가져온다
3) 반전의 기회는 오고
① 또 다시 공매와 경매가 실시되는 물건을 발견하다
②대금납부의팁
4) 경매에서 패찰을 하다
5) 잔금을 납부하다
6) 명도라는 암초에 걸리다
7) 강제 개문을 하려는 찰나에
8) 깍두기를 대동하고 나타난 소유자
9) 그 이후의 이야기

제 6교시: 명도가 그렇게 쉽다고 ?
01 무난한 명도 협상
1) 우리가 이 집에 살게 해 주세요
2) 공매에서 보증금을 돌려 받다
3) 까칠한 점유자
4) 점유자도 울고 나도 울고
02 전화로 끝난 명도
1) 시원 시원한 점유자
2) 이사비, 관행인가?
3) 서로 양보하며 마무리한 전화 명도
4) 1가구1주택확인서도 보내주다
03 제가 더 이익이예요
1) 실거주 용도로 분당에 낙찰 하나 받아 주세요
2) 고생 고생해서 입찰을 했지만 패찰을 하다
3) 낙찰을 받고 보니 1가구1주택의 효자 물건이네
4) 제가 더 이익이예요

저녁종례: 필자의 투자노트 훔쳐보기
01 아무도 알려주지 않은 낙찰가 선정의 일급비밀
1) 가급적이면 3, 7, 9를 피하라
2) 입찰 가격은 3개를 산정하고 비교 분석하라
02 더 투명하게 알아낸 낙찰가 선정의 일급비밀
03 투자지도의 일급비밀 : 포트폴리오를 재구성하라
1) 당신의 소망은 무엇입니까 ?
2) 네 가지 중 당신은 어디에 해당되나요?
3) 그럼 어떻게 하란 말인가?
4) 종목도, 지역도, 부동산 규모도 분산하라
04 소액투자자의 로망인 무피투자의 일급비밀
1) 임대 보증금을 넉넉히 받아라
2) 낙찰가를 6,500만원 이하로 하라
3) 8천만원대 이상은 무피투자가 어렵다