경매공부의 바다에 빠져라 -부동산 경매의 핵심을 꿰뚫는 나의 첫번째 부동산 경매 책-

▣ 출판사서평

“경매공부, 어디서부터 시작할까요?”
1. 처음부터 꼼꼼하게 익히려는 사람에게 딱 맞는 알짜배기 입문서
부동산 경매를 배우려 할 때 도대체 어디서부터 공부를 시작해야 할까? 쉬운 책은 너무 쉬워서 남는 게 없고, 어려운 책은 도통 무슨 말인지 이해하기조차 어렵다. 이 책은 초보자 입장에서 경매의 단계를 세세하게 분류한 뒤 각 단계별로 아주 꼼꼼하게, 빠뜨린 것이 없도록 세 번 네 번 가다듬었다. 부동산의 기초서류를 보는 법부터 시작해서, 하자 없는 깨끗한 부동산을 골라내어 입찰하고, 셀프 등기를 하는 마지막 단계까지 모든 지식을 꽉꽉 눌러 담았다. 이 책을 읽고 나면 당신의 머릿속에 부동산 경매의 기초회로가 확실하게 자리 잡을 것이다.

“아하, 사례중심으로 공부하니 머리에 팍팍 들어오네.”
2. 실제 사례로 풀어내는 딱딱하지 않은 경매공부
복잡한 경매의 개념을 단순히 외우는 것이 아니라 100여 개의 실제사례로 엮어놓아 그 원리가 생생하게 기억된다. 누군가 먼저 겪었던 상황을 통해 배우므로 전체 과정에 저절로 몰입하게 되고, 또 복잡하게 얽힌 경매 지식들이 스토리 속에서 딱딱 제자리를 찾아간다. 특히 경매 부동산을 분석할 때 저자가 사용한 민사의 제1원칙과 제2원칙은 그 어떤 사건에도 적용할 수 있고, 가장 명쾌한 결론을 내 주는 권리분석의 메타 이론이라 할 만하다.

“김쌤, 이 부분은 어려워요. 다시 설명해주세요!”
3. 독자가 OK할 때까지 초보자의 의견을 녹여 넣은 책
이 책은 초보자의 눈높이에 맞추기 위해 원고 작성 단계에서 10명의 베타테스터들이 먼저 원고를 읽었다. 그래서어렵고 누락된 부분을 저자에게 묻고, 저자는 이 사항을 다시 쓰고 녹여 넣는 과정을 거쳤다. 이 책이 다루는 내용이 방대함에도 불구하고 각 단계마다 막힘없이 읽을 수 있는 것은 초보 베타테스터들이 먼저 지적하고 검증하는 과정을 거쳤기 때문이며, 저자 또한 누구나 이해할 수 있을 때까지 계속 고쳐 쓴 결과물이기 때문이다.

“따라하기만 했는데 저절로 다 되네?”
4. [자기 진단 테스트]와 [실습]으로 실전 연습이 된다
이론으로만 배우고 끝나는 수업은 기억에 오래 남지 않는다. 저자는 손품, 발품을 팔수록 좋은 부동산을 얻을 수 있다고 주장한다. 그러나 누구나 처음 실전에 부딪히면 우왕좌왕하기 마련이다. 이 책은 경매의 각 과정마다 일어나는 일들을 시간순서대로 겪어볼 수 있도록 [실습] 코너를 만들어 놓았다. 앞서 배운 지식을 직접 따라해 보며 몸으로도 완벽하게 익힌다. 자신이 어떤 부동산의 종류와 맞을지 알아보는 [자기 진단 테스트]를 해보는 것도 이 책의 쏠쏠한 재미이다.

“소유권 등기 이전, 나 혼자 잘 할 수 있을까?”
5. [특별부록] 셀프 등기, 인도명령, 강제집행하는 법과 현장답사 노트는 덤으로!
이 책의 특별부록은 본문만큼이나 매우 풍성하고 유용하다. 경매로 부동산을 구입한 다음, 법무사에게 맡기지 않고 스스로 소유권을 이전해서 돈을 아끼는 방법을 누구라도 할 수 있도록 정리했다. 복잡해 보이는 인도명령과 강제집행을 신청하는 방법도 순서대로 따라가기만 하면 저절로 끝나게끔 준비했다. 또한 어느 책에서도 볼 수 없었던 집기류 등 유체동산을 처리하는 방법까지 덤으로 넣었다. 현장답사 체크리스트는 수첩처럼 들고 다니면서 초보자라도 부동산의 모든 점검항목들을 빠짐없이 확인하고, 전문가처럼 고를 수 있도록 만들었다. 마지막으로 지지옥션 전국 7일 무료이용권으로 이제까지 공부한 실력을 실전에서 이용할 수 있도록 준비했다.

추천의 글

“나와 같은 보통 사람들이 기초부터 다질 수 있는 경매 책이라 좋았습니다. 현란한 무용담이 아니라 솔직한 사례를 통해 현장감각을 익히고 더욱 자신감을 얻었습니다.” -경기도 성남시 분당구 정자동 김호석

“느리더라도 스스로 깨우친 경매공부는 절대 쉽게 잊혀지지 않는 것 같습니다. 이제 막연했던 경매가 생생하게 실감이 납니다.” -서울시 마포구 합정동 이지숙

▣ 작가 소개

저 : 김재범
경매정보 업계 1위 지지옥션에서 부동산 경매 온라인 전담강의를 맡고 있으며 십여 년째 전문 경매 컨설턴트로 활약하고 있다. 연세대, 인하대, 경기대 등의 사회교육원에서 부동산 경매 강의를 했다. ‘새털구름’이라는 필명으로 경매정보 카페 및 블로그를 운영 중이다. 게시판에 “전셋집이 경매로 넘어간대요. 어쩌죠?”, “입찰하고 싶은 아파트에 권리를 파악할 수 없는 세입자가 있어요” 등의 질문이 올라오면 친절하고 꼼꼼하게 답변을 달아주는 전문가로 독자들의 신망을 얻고 있다.

▣ 주요 목차

머리말-처음부터 꼼꼼하게 배우려는 분들에게
이 책의 특징

1장 부동산 경매에 첫발을 내딛는 당신에게
[미리보기] 봉식 씨가 난생처음 경매를 만났어요

01 부동산 경매도 시대에 따라 변해요
02 부동산 경매에 대한 편견 부수기
03 부동산 경매공부를 왜 해야 하나요?
04 부동산 경매는 위험하지 않나요?
05 투자에 실패하는 3가지 유형과 처방
06 투자목적과 자금에 맞는 경매 부동산의 유형
[자기 진단 테스트] 나에게 맞는 경매 부동산 유형은?
07 경매, 무엇을 어떻게 공부해야 하나요?

사례 경매공부 덕분에 월세가 따박따박
남의 불행을 이용하는 것 같다고요?
겁 없는 초보 경매 투자자가 흔히 하는 실수
부동산 시장의 숨은 고수들

2장 알짜배기 경매물건을 찾는 법
[미리보기] 똑소리 나는 그녀의 경매 부동산 쇼핑법

01 경매과정을 그림으로 한눈에 봅시다
02 부동산 경매도 종류가 많다고요?
03 좋은 경매물건, 어디서 찾을까요? -대법원 법원경매정보 사이트
[실습] 대법원 법원경매정보 사이트에서 경매물건 검색하기
04 사설 경매정보, 이것만은 기억하세요
[여기서 잠깐] 알짜배기 부동산 정보 사이트
05 매각공고를 확인하는 법
06 개별매각/일괄매각/과잉매각이 뭐죠?
[여기서 잠깐] 한 토지에 A은행도, B은행도 경매를 신청했어요-중복사건
07 놓치면 안 되는 특별 매각조건 3가지
08 매각공고에 ‘채권자 매수신고’가 있어요
09 감정평가서를 제대로 보는 법
10 현황조사서를 제대로 보는 법
11 매각물건 명세서에서 특히 주목할 것
[여기서 잠깐] 법원의 경매정보, 너무 믿지는 마세요
[여기서 잠깐]똑똑하게 경매를 활용하는 기업 고객

사례 성난 씨, 전세금을 못 받아 빌라의 경매를 신청했어요
성난 씨, 전세로 살던 빌라에 입찰을 결심했어요
결혼 2년 만에 내 집 마련에 성공했어요
먼저 법원 판결부터 받아오시오-강제경매
태기 씨가 아파트의 형식적 경매를 신청한 이유
알짜 물건 찾는 법에 대해 한 수 배웠어요
날짜를 착각해 헛수고만 하고 돌아갔어요
빌라와 아파트를 동시에 담보로 잡고 대출했어요
사소한 실수로 내집 마련의 꿈을 날렸어요
농지취득 자격증명서와 태복 씨의 꿈
관청의 매각허가서와 이교수의 꿈
감정평가서를 무심코 보았다가 3억원을 잃었어요
법원에서 경매서류를 열람하다가 무안당한 이유

3장 경매물건의 분석 첫걸음-부동산 기초서류 마스터하기
[미리보기] 부동산 지식은 자산을 지켜주는 기초체력입니다

01 토지, 단독주택의 등기부 보는 법
02 아파트, 오피스텔의 등기부 보는 법
[여기서 잠깐] 등기부등본으로 건물 모양 머릿속에 그려보기
[여기서 잠깐] 등기부등본의 순위번호가 중요하다고요?
[여기서 잠깐] 등기부등본에 나오는 건축물 구조 알아보기
[실습] 등기부등본 열람하기
03 건축물대장에서 꼭 체크해야 할 것
[실습] 건축물대장 열람하기
[여기서 잠깐] 건폐율과 용적률 마스터하기
04 토지대장에서 꼭 확인할 것
[실습] 토지대장 열람하기
05 지적도/임야도를 제대로 보는 법
[실습] 지적도 열람하기
06 토지이용계획확인서 꼼꼼하게 보는 법
[실습] 토지이용계획확인서 열람하기
07 지목과 용도지역 알아보기
[여기서 잠깐] 시나리오로 알아보는 지목과 용도지역
[여기서 잠깐] 다가구주택/다세대주택/연립주택 쉽게 정리하기

사례 토지이용계획확인서를 보고 화들짝 놀란 이유

4장 권리분석의 기본기 ①-등기부상의 권리가 사례와 함께 쏙쏙
[미리보기] 권리분석, 차근차근 공부하면 어렵지 않아요

01 권리분석은 왜 해야 하나요?
[여기서 잠깐] 등기부는 권리가 있다고 알리는 게시판입니다
02 말소기준권리 바로보기
03 채권과 물권에 대해 알아봅니다
04 권리분석의 핵심 기본원칙 2가지
05 제대로 아는 사람은 드문 근저당권
[여기서 잠깐] 근저당권의 채권최고액을 꼭 챙겨야 하는 이유
06 토지경매에서 매우 중요한 지상권
[여기서 잠깐] 지역권이 선순위라면 입찰해도 돼요
07 주택 입찰자라면 꼭 알아야 할 전세권
08 가등기 경매물건을 분석하는 법
09 담보 가등기 경매물건을 분석하는 법
10 경매 주택에 환매특약 등기가 있어요
11 가압류 경매물건 주의하기
12 가처분이 가압류보다 무서운 이유
13 경매에 자주 등장하는 가처분 유형
[여기서 잠깐] 가처분과 닮았지만 다른 예고등기
14 경매 주택에 임차권이 있어요
15 임차권의 권리를 분석할 때의 요령
16 확정일자를 받은 임차인, 소액 임차인이 있어요
17 입찰자들이 혼란스러워하는 임차권 등기
[여기서 잠깐] 임차권의 권리분석, 그 역사를 알면 쉬워집니다[여기서 잠깐] 경매가 갑자기 취소되었는데, 세입자가 왜 당황했을까요?
18 상가에 월세 250만원인 임차인이 있어요
19 “토지 별도 등기 있음”이라는 문구를 보았다면
[여기서 잠깐] 상가 203호, 204호, 205호를 한꺼번에 입찰할 생각이에요

사례 권리분석을 잘못해서 입찰보증금을 날렸어요
근저당권을 제대로 몰라 보증금을 날렸어요
은행이 아파트에 근저당권을 설정했어요
주택담보대출뿐 아니라 카드대금도 연체되었어요
아파트에 근저당권이 6억원이나 설정되어 있어요
경매 토지 위에 다른 사람 소유의 할인 브랜드 매장이
있어요
김포시, 지상권이 설정된 91평 토지의 가치
고양시, 지상권이 있는 151평 토지의 가치
근저당권자와 지상권자의 이름이 같아요
인천의 근린상가를 낙찰받았는데 구분지상권이 있어요
건물에만 전세권이 설정되어 있었어요
경매 주택에 가등기가 설정되어 있어요
경매 주택에 담보 가등기가 있어요
환매특약 등기가 있는 전원주택을 낙찰받은 이유
돈을 받지 못한 초콜릿 재료 납품업자의 희망
아파트에 전 소유자의 가압류가 있어요
사기를 당해 아파트의 소유권을 이전해 주었어요
경매 상가에 가처분 등기가 있어요
고의로 소유권을 이전해 주었어요
경매 아파트에 소유권 이전 말소 가처분이 있어요
경매물건에 근저당권 말소 가처분이 있어요
입찰자가 되고 보니 임차권이 너무 헷갈려요
근저당권이 있는 아파트에 임차권이 있어요
임차권이 있는 아파트에 근저당권이 설정되어 있어요
임차권과 근저당권 설정일이 같아요
아파트를 낙찰받았는데, 전세금을 물어주게 생겼어요
세입자가 임차권을 이어받았대요
등기부에는 근저당권이 있는데 실제로는 빚이 없대요
임차 보증금이 7천만원인 세입자가 있어요
임차 보증금이 6천만원인 세입자가 있어요
쪽방주택과 임차인 10명
임차권을 분리해도 소용없어요
입지가 뛰어난 소형 아파트, 왜 입찰자가 혼자였을까요?
상가건물임대차보호법을 잘 몰라 알짜 상가를 놓쳤어요

5장 권리분석의 기본기 ②-등기부 외의 권리 마스터하기
[미리보기] 꼼짝 마, 숨은 권리를 찾아냈어요

01 경매 상가에 유치권이 있어요
[여기서 잠깐] 공사업자가 유치권을 헐값에 사래요
[여기서 잠깐] 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없는 경우
02 토지에 법정지상권이 있어요
[여기서 잠깐] 은행에서 토지뿐 아니라 집도 담보로 내놓으래요
[여기서 잠깐] 법정지상권이 없는 건물주는 선택의 여지가 없어요
03 경매 토지에 나무나 농작물이 있어요
04 토지 위에 분묘기지권이 있어요
05 대지권 미등기 건물이래요

사례 신축건물에 들어선 유치권 현수막
리모델링 업자가 공사대금을 받기 전에는 못 나간대요
경매 토지에 주인이 다른 건물이 있어요
토지 경매로 인해 법정지상권이 생겼어요
경매로 건물만 낙찰받았어요
토지에 근저당권을 설정할 때 건물이 없었대요
근저당권을 설정할 때, 토지와 건물의 주인이 달랐어요
근저당권이 설정된 토지의 주인이 나중에 건물을 샀대요
헐값의 나대지를 낙찰받았는데 나무 값이 쏠쏠해요나무에 등기를 해 놓았대요
무덤 덕에 전원주택을 짓게 된 사연
분묘기지권에 대한 편견을 뒤집은 전설

6장 [실전 투자연습] 현장 경매물건 분석하기
[미리보기] 권리분석의 종결자가 될래요

01 배당표를 왜 미리 만들어야 하나요?
02 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았어요
-4번이나 유찰된 강서구 화곡동 다세대주택의 속사정
[여기서 잠깐] 경매비용은 얼마나 드나요?
03 선순위 전세권자가 경매를 신청했어요
-종로구 숭인동 오피스텔의 속사정
04 선순위 가등기가 담보 가등기예요
-반값에 낙찰된 인천의 빌라, 실속이 있을까요?
05 아파트 세입자의 보증금이 중간에 올랐어요
-창동 아파트 세입자의 속사정
06 경매 주택에 임차인이 너무 많아요
-성북구 장위동 다가구주택의 속사정

사례 빌라에 선순위 근저당권과 후순위 근저당권이 있어요
아파트에 선순위로 근저당권, 후순위로 가압류가 있어요
오피스텔에 선순위로 가압류, 후순위로 근저당권이 있어요
10평 상가에 선순위 가압류와 후순위 가압류가 있어요
경매 아파트에 권리가 여러 개 설정되어 있어요

7장 현장답사, 처음 나가도 10년을 다닌 것처럼
[미리보기] 입찰할 부동산을 만나러 가는 길이 설레요

01 공인중개사를 내 편으로 만드는 노하우
02 주거용 부동산의 현장답사 노하우
[여기서 잠깐] 세입자가 세대합가를 했는지 확인하는 법
03 좋은 경매 주택 알아보는 법-아파트, 빌라, 다세대주택 등
[여기서 잠깐] 다세대주택의 재개발 가능성 체크하는 법
[여기서 잠깐] 겨울의 일조량 확인하기
04 오피스텔의 현장답사 노하우
[여기서 잠깐] 구조를 불법 변경한 오피스텔에 주의하세요
[체크 리스트] 주거용 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔 등)의 현장답사
05 상업용 부동산의 현장답사 노하우
06 좋은 경매 상가 알아보는 법
[여기서 잠깐] 경매 상가 권리금을 꼭 알아봐야 하는 이유
[체크 리스트] 상업용 부동산의 현장답사
07 알짜배기 경매 토지를 빨리 찾는 법
[체크 리스트] 알짜배기 토지를 빨리 가려내는 법
08 현장에서 토지를 빨리 찾는 법
09 일반적으로 선호하는 경매 토지의 특징
[체크 리스트] 토지 주변 하천·개울
10 현장답사에서 토지의 시세를 알아보는 법
[여기서 잠깐] 전망에만 매료되어 계절 요인을 놓치지 마세요[여기서 잠깐] 공장 경매를 소개합니다
[체크 리스트] 토지의 현장답사

사례 현장답사 때 시세를 잘못 파악해 손해를 봤어요
권리를 파악할 수 없는 임차인 덕분에 술을 얻어먹은 사연
현황조사서의 월세가 시세보다 2배 부풀려진 속사정 상가 관리비의 함정에 빠졌어요
경업 금지 특약, 상가번영회에서 해결해 준다더니주점을 고시텔로, 경매 상가를 보는 정확한 눈
절벽에 휴게소를 차릴 뻔한 사연
현재 토지에 진입로가 있다고 안심하지는 마세요낙찰 후 전기를 끌어 오느라 돈이 많이 들었어요

8장 드디어 입찰, 낙찰률과 수익률을 높이는 노하우
[미리보기] 법원에 간다니…, 나 지금 떨고 있니?

01 입찰방법도 다양하다고요?
[여기서 잠깐] 입찰 경쟁률이 낮은 기간입찰, 어떻게 하면 되나요?
02 드디어 입찰일, 준비물을 챙겨봅시다
[여기서 잠깐] 전문가에게 대리입찰을 맡기려면
03 입찰표는 이렇게 작성하세요
[여기서 잠깐] 경매물건의 사건번호는 꼭 기억해 두세요
[여기서 잠깐] 입찰가격과 보증금액을 바꾸어 쓰지 마세요
[여기서 잠깐] 보증금을 실수로 더 많이 넣었다면
04 입찰가를 산정할 때 주의할 점
[여기서 잠깐] 입찰가의 숫자에도 선호 유형이 있어요
05 부동산 용도별 입찰가를 산정하는 법
[여기서 잠깐] 유찰 후, 최저 매각가격의 저감률이 왜 법원마다 제각각인가요?
[여기서 잠깐] 경매가 진행되는 관할 법원은 어디서 알 수 있나요?
06 두근두근, 입찰장으로 출발
07 입찰봉투에 필요한 것은 모두 넣었나요?
08 축하합니다, 최고가 매수신고인이 되셨습니다
[여기서 잠깐] 최고가 입찰자가 2명 이상이라면
09 차순위 매수신고인, 제가 할게요!
10 공유자 우선매수를 청구합니다
[여기서 잠깐] 임차인 우선매수 청구권을 신고합니다
11 매각허가를 결정합니다
12 도시인이 농지취득 자격증명서를 발급받는 법
13 매각허가 결정을 확정합니다
14 잔금을 납부하면 드디어 내 집
[여기서 잠깐] 은행에서 대출액을 미리 알아보세요
[여기서 잠깐] 배당이의의 불똥이 낙찰자에게 튄 사연

사례 저는 점심시간에 입찰하고 왔어요
입찰표에 덧쓴 글씨 하나로 시끄러워진 경매 법정
낙찰가율에 따라 입찰가를 산정했다가 손해를 보았어요
매매차익을 위해 단독주택에 입찰하는 재훈 씨의 입찰가 산정법
임대수익을 위해 오피스텔에 입찰하는 혜원 씨의 입찰가 산정법
남편의 아파트 지분이 경매에 부쳐질 것 같아요
매각허가 결정일을 못 맞추어 전원주택의 단꿈을 날렸어요
매각허가 결정을 받고도 동분서주한 사연

9장 시나리오별 명도 노하우
[미리보기] 이제 진짜 내 집으로 입주해요

01 명도의 기본원칙을 알아봅니다
[여기서 잠깐] 명도합의, 이사비는 얼마가 적정한가요?
02 명도전략 5단계를 소개합니다
03 연체 관리비를 낙찰자가 내야 하나요?
04 점유자 유형별 명도의 기술
05 낙찰 부동산의 임차인이 재계약을 하재요
06 이제 부동산을 비워 주세요-인도명령
[여기서 잠깐] 점유자의 인적사항을 알 수 없어요
[여기서 잠깐] 점유자가 도중에 바뀌지 않게 주의하세요
07 명도의 기술은 송달의 기술부터
08 강제집행을 무난하게 끝내고 싶어요
[여기서 잠깐] 빈집은 어떻게 명도를 하나요?

사례 헬스클럽의 바지 사장과 명도합의를 했어요
전 주인이 관리비를 6개월이나 연체했어요
유치권자에게 경매 부동산을 손쉽게 인도받았어요
인도명령을 잘못 신청해서 시간만 허비했어요
소라 씨가 남의 짐을 껴안고 살게 된 이유

찾아보기

부록 차례
01. 소유권 이전 등기 촉탁 신청
02. 인도명령 신청하는 법
03. 강제집행 하는 법
04. 유체동산 경매신청 하는 법
[체크 리스트] 주거용 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔 등)의 현장답사
[체크 리스트] 상업용 부동산의 현장답사
[체크 리스트] 토지의 현장답사