평생월급 3년 내에 가능한 3536 직장인 경매 -8.2 부동산대책 반영- (2017.9 개정판)

▣ 출판사서평

회사와 은행, 집주인을 위해 사는 대한민국 직장인,
이제 3536 직장인 경매로 당당하게 살 수 있다!

대한민국 직장인들은 오로지 회사를 위해 열심히 일하고 있다. 하지만 회사에서 받는 월급은 은행 대출이자 혹은 임대료로 고스란히 빠져나가고 있다. 이 책의 지은이 원범석 역시 아침 일찍 일어나 만원버스와 지옥철에 몸을 맡긴 채 지친 몸을 이끌고 출근하던 평범한 직장인이었다. 일주일 동안 ‘월, 화, 수, 목, 금, 금, 금’으로 일했지만 월급날에는 주택담보대출이자와 카드값 등이 먼저 빠져나가고, 행여 명절이나 경조사가 많은 달에는 마이너스 생활이었다. 설상가상으로 장모님이 뇌졸중으로 쓰러지자 회사에서 받은 월급을 고스란히 병원비로 지출해 더더욱 힘겨운 나날을 보냈다. 게다가 십여 년간 다니던 회사에서 명예퇴직까지 당했다.

그러나 부동산 경매와 만나게 되면서 모든 것이 달라졌다. 많은 사람들의 우려와 달리 부동산 경매는 어느 정도 요령이 생기면 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있고, 경매 특유의 대출 시스템을 활용하면 소자본으로 높은 수익률을 올릴 수 있다. 더욱이 많은 시간을 투자하지 않고도 할 수 있으니, 돈도 시간도 부족한 대한민국 직장인에게 가장 적합한 재테크 수단임을 깨달았다. 직장생활을 하면서 마이너스 통장을 활용해 2천만 원의 자금을 마련한 지은이는 2억 5천만 원짜리 아파트를 1억 9천만 원에 낙찰받았고, 몇 개월 뒤 2억 3천만 원에 매각해 높은 수익률을 올릴 수 있었다. 이를 시작으로 직장에 다니며 3년 동안 30건의 물건을 낙찰받았다. 그러자 월급 이상의 돈을 벌 수 있었고 삶에 여유가 생겼다. 이후 회사에 당당히 사직서를 던지고 5년 동안 본격적으로 전업투자를 시작해 100건 이상의 물건을 낙찰받았다. 그러자 돈도 시간도 부족한 주위 사람들이 경매를 쉽고 빠르게 하는 지은이 특유의 노하우에 관심 갖기 시작했고, 지은이는 그들에게 자신만의 투자법인 ‘3536투자법’을 알려주었다. 어느덧 ‘3536투자법’으로 낙찰받는 이들이 하나둘 늘어났다.

경매 투자자라면 물건선별과 권리분석, 지역분석, 시세분석을 필수적으로 해야 하는데, ‘3536투자법’은 단 2분 내에 물건선별과 권리분석, 지역분석, 시세분석을 마치는 방법이다. 돈도 시간도 부족한 직장인이었던 지은이는 초기 자금이 적어서 손해 보면 안 됐기 때문에 안전하고 수익성 높은 물건만 쏙쏙 선별했고, 한시라도 빨리 좋은 결과를 얻기 위해 적절한 방법을 모색하다가 ‘3536투자법’을 고안하게 되었다. ‘3536투자법’을 실천하다 보면 3초 내에 자신이 가지고 있는 금액 대비 투자 가능한 물건 선별하고, 5초 내에 좋은 물건인지 위험한 물건인지 판단하며, 30초 내에 교통시설과 교육시설, 생활편의시설 등 입지를 분석하고, 60초 내에 해당 물건의 매매가, 전세가, 월세가 등을 판단할 수 있다. 따라서 ‘3536투자법’으로 직장생활 틈틈이 생기는 여유시간을 활용해 경매를 할 수 있다.

이 책은 경매에 대해 아무 것도 모르는 초보자라도 ‘3536투자법’만 알면 자기가 원하는 투자금에 맞춰 물건을 고르고 해당 지역 물건의 시세를 전문가 못지않게 알아낼 수 있는 방법 등을 설명했다. 또한 실제로 법원에서 입찰하는 방법, 경매 투자자들 사이에서 가장 까다로운 과정으로 여겨지는 낙찰 이후 명도 요령까지 소개했다. 또 임대를 놓을 때 세입자와 상대하는 법, 부록으로 셀프 인테리어로 직접 집수리하는 방법, 알기 쉬운 경매 용어, 전국 법원 입찰시간 및 진행성향 등도 수록해 놓았다. 따라서 앞으로 3년간 1년에 5건 낙찰을 목표로 하다 보면 더 이상 돈 걱정 없이 당당하게 살 수 있을 것이다.

▣ 작가 소개

저자 : 원범석
아침 일찍 일어나 만원버스와 지옥철에 몸을 맡긴 채 지친 몸을 이끌고 출근하던 평범한 직장인이었다. 일주일 동안 ‘월, 화, 수, 목, 금, 금, 금’으로 일했지만 월급날에는 주택담보대출이자와 카드값 등이 먼저 빠져나가고, 행여 명절이나 경조사가 많은 달에는 마이너스 생활이었다. 이러한 상황에서 결혼한 지 얼마 안 되어 장모님이 뇌졸중으로 쓰러지자 더더욱 힘겨운 나날을 보냈다. 수술비 및 치료비로 단 2개월 만에 1년 연봉 이상의 금액이 빠져나가게 되면서부터, 돈에 대한 갈망이 싹트기 시작했다. 하지만 어떻게 해야 경제적 자유를 이룰 수 있는지 알 길이 없었다.
그러나 부동산 경매와 만나게 되면서 모든 것이 달라졌다. 부동산 경매는 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있고, 경매 특유의 대출 시스템을 활용하면 소자본으로 높은 수익률을 올릴 수 있다. 더욱이 많은 시간을 투자하지 않고도 할 수 있으니, 돈도 시간도 부족한 대한민국 직장인에게 가장 적합한 재테크 수단임을 깨달았다. 직장생활을 하면서 마이너스 통장을 활용해 2천만 원의 자금을 마련한 지은이는 2억 5천만 원짜리 아파트를 1억 9천만 원에 낙찰받았고, 몇 개월 뒤 2억 3... 천만 원에 매각해 높은 수익률을 올릴 수 있었다.
이를 시작으로 직장에 다니며 3년 동안 30건의 물건을 낙찰받았다. 그러자 월급 이상의 돈을 벌 수 있었고 삶에 여유가 생겼다. 이후 회사에 당당히 사직서를 던지고 5년 동안 본격적으로 전업투자를 시작해 100건 이상의 물건을 낙찰받았다. 그러자 주위 사람들이 지은이에게 부동산 경매에 관해 문의하기 시작했고, 지은이만의 투자법인 ‘3536투자법’을 알려주었다. 어느덧 3536투자법으로 낙찰받는 이들이 하나둘 늘어났고, 설춘환 아카데미에서 경매 강사로 활동하게 되었다.
“아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다!” 이 말은 지은이가 가장 좋아하는 말이다. 지은이는 이 책이 대한민국 직장인에게 작은 등불이 되어주길 희망한다. 

▣ 주요 목차

프롤로그-월급만으로는 살 수 없는 대한민국 직장인, 경제적 자유를 이루기 위해 08

제1부 30대 때 맞은 세 번의 위기, 그러나 부동산 경매가 있었다 013
결혼과 동시에 찾아온 첫 번째 위기, 돈에 대한 갈망이 싹트다 15
직장생활에 찾아온 두 번째 위기, 부동산에서 답을 찾기 시작하다 21
백수생활에 찾아온 세 번째 위기, 푼돈으로 목돈 만드는 경매에 입문하다 27
첫 낙찰, 경매는 낙찰이 전부가 아님을 깨닫게 되다 36

제2부 회사는 나를 배반하지만 경매는 절대 배반하지 않는다 45
왜 직장 다닐 때 경매를 시작해야 할까? 47
직장인이여, 유리한 대출조건을 활용하라 51
초기 자본이 적다면 마이너스 통장을 이용하라 57
우리 가족은 마트 대신 부동산에 간다 62
점심시간과 티타임을 십분 활용하라 68
내가 회사를 위해 일할 때, 임차인은 나를 위해 일한다 73
월급이 들어올 때 부동산 투자 시작하라 77
투잡보다 쉬운 제2의 월급 만들기 83

제3부 2천만 원으로 1년에 5채 임대인이 될 수 있다 89
2천만 원으로 1년에 5채 집주인 될 수 있다 91
1천 원만 더 쓰면 단독으로 낙찰받을 수 있는 물건 96
나쁜 임차인에 대한 편견을 버려야 한다 102
갭투자보다 훨씬 수익률 높은 무피투자, 낙찰 후 전세 놓기 108
관점만 바꾸면 꼬박꼬박 돈 들어오는 시스템을 만든다 113

제4부 연수익률, 부동산 경매가 가장 높다 119
최소 연수익률 30% 이상, 부동산 경매라서 가능하다 121
단기매매라면 다가구주택보다 아파트가 낫다 125
대형 평수는 위험하다고? 경매는 예외다! 134
20년 이상 노후 아파트도 황금알을 낳을 수 있다 141
1년에 5건 단기매매로 연봉 이상 벌 수 있다 147
수익률을 떨어뜨리는 임차인 유형 153

제5부 바쁜 직장인을 위한 3536투자법 159
2분 내에 물건선별과 권리분석, 지역분석, 시세분석을 마치는 3536투자법 161
부동산 경매, 경매 절차부터 이해해야 한다 165
3초 물건선별, 짧은 시간에 물건을 선별하자 170
5초 권리분석, 안전하고 좋은 물건을 선별하자 175
30초 지역분석, 좋은 입지를 선별하자 185
60초 시세분석, 실거래가를 정확히 알아내자 195
3536투자법에 유용한 사이트들을 즐겨찾기해 놓자 207

제6부 실전에서 빛나는 생생 입찰 노하우 209
당황하지 않고 편리하게 법원 방문하기 211
실수 없이 완성하는 입찰표 작성법 216
경매는 낙찰보다 그 이후가 더 중요하다 226
법원 경매보다 쉽게 도전할 수 있는 온비드 232
아 다르고 어 다른 경매와 공매 237
직장에서도 할 수 있는 온비드 전자입찰 241
전자입찰 낙찰? 패찰? 250

에필로그-빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라 256

부록1-인테리어 비용 66% 줄이는 셀프 인테리어 261
부록2-알기 쉬운 경매 용어 303
부록3-전국 법원 입찰시간, 진행성향 313