1억으로 100억 만들기 프로젝트 -명품부동산이 명품부자 만든다- (2017.5)

▣ 출판사서평

“땅의 힘, 땅의 성질을 모르면 투자 못 한다”

땅의 잠재력을 믿고 움직이면 그만. 땅의 잠재성은 위치와 접근성,
방향감각에서 파생한다. 땅의 위치가 좋으면 당신의 미래도 맑고 밝을 게 분명하다.
땅의 힘을 믿을 때 비로서 꿈을 현실로 승화시킬 수 있으리라 본다.

열등생과 우등생의 차이점이 무엇일까. 부동산 투자 성공자와 실패자의 차이점 또한 긍금하다. 모두가 급소가 좌우할 것이다. 급소 모색과정을 제대로 밟는 자가 성공자로 남을 것이다. 공부하는 방법과 기준, 그리고 부동산 분석 및 기준이 남다르다면 목표점에 쉽게 도달 할 수 있을 것이다. 기대감과 희망 앞에 당당히 설 수 있을 것이다. 희귀한 물건을 모색+분석하는 과정이 반드시 필요하다. 성공 지점에 도달하겠다는 열망의 맘이 있다면 말이다.

우등생의 특징은 그다지 복잡하지 않다. 교과서 중심으로 공부하되 집중력이 높다는 것이다. 집중력이 성공의 보증수표다. 분석력 또한 높다. 암기력보다 분석력에 집중한다. 분석력은 이해력과 거의 같다고 볼 수 있기 때문이다. 성공자의 특징은 어떤가. 기본을 준수하되(예-부동산공법 고수) 희소가치에 집중한다. 원칙과 변칙(변칙은 반칙과 다른 의미를 내포한다. 편법이 탈법과 불법과 상이한 것처럼 말이다)을 공유할 수 있는 능력을 가지고 있다. 공부 잘 하려는 목적과 우등생 되기 위한 목적, 그리고 부동산 투자의 최종 목적은 무엇인가. 성공적인 삶을 위해, 더 나아가 성숙한 인생을 살기 위함 아닌가. 결국, 돈은 성공의 큰 재료인 셈. 이를 적극 수용하지 않으면 안 될 것이다. 욕심 없는 인간은 단 한 명도 없다. 욕심 없다고 말하는 사람은 큰 거짓말을 하고 있을지도 모를 일. 공부는 돈의 큰 원료인 법(예-변호사, 의사 등의 수입 수위는 여전히 대단하다. 수많은 범민들을 압도한다).

부동산의 생명은 정보. 정보는 희귀성을 지녀서다. 희귀한 물건을 모색하지 않으면 안 된다. 희소가치가 높다면 환금성과 수익성을 보장 받을 수 있기 때문이다. 희귀성은 두 가지. 사람이 몰리지 않은 곳을 선택한다. 거품과 무관한 곳을 선점하기 위한 방편인 것. 그리고 사람이 몰리지만(성능이 괜찮다 싶은) 땅 잡기 힘든 경우도 있는 데 이 경우는 거품에 크게 노출된 지경. 가격 저울질을 잘 하지 않으면 거품에 희생양이 될 수도 있다.

진정한 투자자 모형은 무엇일까. 투자자는 남다른 면을 구현한다. 투자자는 항시 남다른 면을 보유 중이기 때문이다. 어중이떠중이 아무나 투자자가 될 수 없는 까닭이기도하다. 샴페인 먼저 터트리는 자가 아니다. 김칫국부터 마시려는 자가 아니다. 안정성보다 수익성을 먼저 얘기하지 않기 때문이다. 양말을 신기 이전에 신발부터 신으려 애쓰지 않는다. 투자가 힘든 자의 행동은 어떤가. 양말보단 신발부터 신으려든다. 원칙보단 변칙부터 선택한다. 배운다. 익힌다. 전형적인 하수의 행동이 아닐 수 없다. 수익성부터 운운하니 말이다. 떡 줄 사람은 생각도하지 않는데 김칫국(수익성)부터 기대한다. 조급증을 멀리하고 침착성을 알고자 하는 투자자와 다른 방향, 다른 각도다. 컨설턴트 조언을 듣기 전에, 혹은 그를 만나기 전에 모든 핵심사안이라 할 수 있는, 중요한 점들을 정리정돈 하는 과정을 상실하면 안 된다. 정확도 높게 정밀하게 알아보고 ‘한 사람’에게 전속의뢰, 컨설팅 받으려 애쓰지 않으면 안 될 것이다. 뒤죽박죽, 기준을 상실하면 안 되기 때문이다. 물론, 신중한 선택이 필요한 건 당연지사다. 당연한 이치다. 여러군데 노크, 체크하는 과정에서 헷갈려 판단력과 변별력을 잃게 되기 때문이다. 따라서 예비투자자는 공부수준에 머물면 안 된다. 일단 분석하는 자가 되어야 할 줄 안다. 투자에 관한 연구가 필요하다. 긴요한 사안이다. 개발이슈에 대해선 문제 될 게 별로 없다. 워낙 객관성이 크니 말이다. 언제나 문제가 되는 게 가격이다. 동네 중개업소나 기존 부동산 거래자를 통해, 지인, 비 전문가나 땅을 평소 잘못 인지하고 있는 자에게 확인하는 과정에서 문제점이 발현, 발견되기 마련이다. 판단력이 흐려진다. 진정한 투자자는 신뢰도 높은 진정한 컨설턴트와 1:1로 작업한다. 1:3, 혹은 1:5로 하면 투자할 수 없다. 왜냐, 중구난방으로 흐를 수밖에 없기 때문이다. 빈 수레만 요란할 뿐 바퀴가 잘 굴러가지 않는다.

땅의 힘은 어마어마하다. 땅의 힘을 믿는 자가 급증하는 이유다. 땅의 위치(방향)가 사람의 위치(신분)를 바꿔 놓을 수 있기 때문이다. 땅 팔자 시간이 문제다. 장고 끝에 악수 대신 호수 두는 경우도 많다. 용도지역이나 지목상태, 땅의 모양, 토질, 개별공시지가, 경사도, 도로의 힘 등도 중요사안이 될 수 있겠지만 투자자 입장에선 실수요자와 달리, ‘위치’에, 접근성에, 더 나아가 현장감과 변화속도에 집중할 필요 있다. 투자 모형은 실수요 모드와 확연한 차이점을 보이기 때문이다. 물론, 실수요가치가 투자가치로 바로 연계될 수 있지만 말이다. 실수요자가 충분히 확보된 곳에 투자한다면 안전모드를 달릴 수 있을 테니까. 실수요공간과 투자공간이 뚜렷하게 구분될 수 없지만 투자자만 집중적으로 몰리는 곳은 좀 위험하다. 거품증상만 심하게 일어난 채 사람이 몰릴 수 있는 실수요공간, 즉 각종 지상물이 들어서지 않는다면 너무 허무하지 않는가. 그저 빈 수레만 요란한 채 소문난 잔치 먹을 것 하나 없는 곳으로 전락하는 것 아니랴. 소모전은 피해야 한다. 기대감만 잔뜩 든 채 실망감만 크다면 이 역시 허무할 거다. 결국, 투자자는 급소인 핵심사안의 집중도를 높이지 못한다면 예비투자자로 평생 살아갈 수밖에 없다. 결단력이 부족하기 때문이다. 확신이 없다.

땅의 힘, 땅의 성질을 모르면 투자 못 한다. 땅의 잠재력을 믿고 움직이면 그만. 땅의 잠재성은 위치와 접근성, 방향감각에서 파생한다. 땅의 위치가 좋으면 당신의 미래도 맑고 밝을 게 분명하다. 개발청사진이 단순히 화려함으로 끝나선 안 된다. 결과가 중요하니까. 위치가 좋으면 접근도가 높아, 그곳에서 움직이는 개발청사진의 미래가 밝다. 맑음이다. 한편으로는 개발청사진의 미래는 실수요자 손에 달렸다고 볼 수 있다. 땅의 신분 상승은 곧 지주의 운명을 바꿔놓을 키. 땅의 힘을 믿을 때 비로서 꿈을 현실로 승화시킬 수 있으리라 본다. 반드시!!

2017년 5월
저자 이기동

▣ 작가 소개

공저자 : 이기동
신도시 및 역세권 투자 전문가이자 세컨드하우스 전문가로 명성이 높다. 그는 투자자 뿐만 아니라 실수요자에게도 희망이다. 건설 및 시행 경험도 다양하기 때문이다. 뉴시티연구소 대표이사, 천복이앤에이 대표이사, 도시와 사람들 협회 회장, 한국부동산협회 회원이다.

공저자 : 김종호
부동산 경력 20년으로 경매, 재개발등 다양한 부동산 실무경험자. 특히 토지전문가로써 역세권, 전원주택지 전문가. 현재 전업투자자로 직접 토지를 발굴, 투자하고 있으며 다양한 경험을 토대로 현재 부동산재테크 강사로 활발히 활동중이다.

공저자 : 김현기
토지 경험 17년차로 이번 책은 19번째 출간이다. 다양한 각도의 색다른 경험(토지이야기)과 노하우(부동산철학)는 다음 카페 ‘김현기의 토지이야기’를 통해 만나 볼 수 있다.

▣ 주요 목차

머리말 __ 4

제1장 명품부동산의 기본을 적극 설정하라 __ 19
땅투자 하기 전에… __ 20
땅투자자가 반드시 해야 할 리스크 줄이기 위한 노력 __ 22
부동산 통해 팔자 바꿀 만한 요인들 __ 23
백그라운드 등을 업은 땅 __ 26
여러 번 찾아올 수 있는 내 땅의 기회 __ 28
지적도로 잠재력 정독하기 __ 30
잠재력 높은 땅의 기준 __ 33
부동산에 투자하는 가장 큰 이유 __ 34
부동산의 특징과 결단의 시간 __ 36
지역라이벌구도 그릴 수 있는 경우와 없는 곳 __ 38
대규모 단지와 인구분포도 __ 41
부동산 매수 전에 반드시 확인해야 할 것 __ 43
긍정은 돈을 부르지만, 부정은 독을 부른다 __ 45
고수와 하수의 부동산 10계명이 확연히 다를 수밖에 없는 이유 __ 46
고수가 바라는 국토분류법 __ 51
하수의 큰 착각 __ 53
투자 결정이 쉽지 않은 사람들에게 긴요한 필수항목 __ 57
땅 고유의 몇 가지 특징 __ 59
소형부동산의 특징과 부동산 위치 __ 63
돈 안 되는 땅보다 돈 되는 땅이 더 많은 이유 __ 64
헛수고의 예 __ 65
투자시기보다 더 중요한 것 __ 66
가격 위치와 물건 위치 __ 67
땅값상승재료가 타 종목과 다른 이유 __ 69
땅값 내림폭과 오름폭의 결정요소 __ 71
투자자의 두 가지 유형 __ 72
반복적인 부동산공부는 소모전 __ 74
제대로 된 땅값 알아내기가 쉽지 않은 이유 __ 77
정직한 땅값이 많지 않은 이유 __ 79
땅을 앙모하는 자 __ 81
투자하기 전에 투자자가 바로 인지할 점 __ 83
투자처와 비투자처 기준 __ 84
관광지역이 온전한 투자처일까? __ 85
부동산부자와 부동산거지의 차이점 __ 87
어떤 땅이 좋은 땅인가? __ 89
땅투자의 신중함과 과감함 __ 90
고수의 우선순위 __ 91

제2장 부동산투자의 안전성에 주력하라 __ 19
안전구도를 걷기 위해 투자자가 견지할 점 __ 98
부동산 투자자의 3대 의무조항 __ 100
강한 선입견은, 투자를 가로막는 큰 장애 __ 102
부정적인 시각으로 땅 살 수 없는 까닭 __ 103
땅값과 집값의 규제 __ 104
규제의 반석 __ 106
100% 완벽한 부동산이 존재할 수 없는 이유 __ 108
땅투자 하는 분명한 이유가 무엇인가 __ 109
답사 전, 현장감 확인하는 방법 __ 110
그린벨트 땅을 사다 __ 112
규제수위를 가늠하는 방법 __ 113
판단력 부족하면 투자 못한다 __ 115
컨설팅이 불필요한 투자예정자 __ 118
키 큰 부동산 〈 키 작은 부동산 __ 120
부동산에 대한 장소의 의미 __ 121
가격과 가치의 관계(한계) __ 122
땅만이 가진 개성 __ 123
땅을 움직이는 원동력 __ 123
실수요자에게 필요한 한 가지와 투자자에게 필요한 두 가지 덕목 __ 124
주거지역과 인구의 중요성 __ 125
아파트엔 없는 땅의 힘 __ 128
1급 투자처(특급)와 2급 투자처 __ 130
토지투자조건이 많을 수록 투자하기 힘든 이유 __ 131
토지매수 4단계 __ 133
올바른 땅투자, 집매수 과정 __ 135
만족스런 투자처가 되기 위한 큰 조건 __ 136

제3장 명품땅의 기준을 바로 정립하라 __ 19
고수와 하수의 질문 __ 140
고수의 특성과 하수의 특성 __ 142
땅투자 성공을 위해 반드시 견지해야 할 사안들 __ 143
가격정보가 부정확할 수밖에 없는 자연적 현상 __ 145
지번 공개의 이중성 __ 146
투자에 관한 고수의 만족도와 하수의 만족도 __ 148
고수가 지향하는 토지투자단계 __ 151
안 좋은 부동산(땅)도 팔리는 이유 __ 153
투자가치 높은 지역 __ 155
돈 되는 땅의 기준은 다양하다 __ 157
잠재력 높은 땅의 검증 방도 __ 158
잠재가치 높은 지역의 특징 __ 161
대기업 힘입어 움직이기 __ 164
부동산 미래를 결정하는 조향장치 __ 167
땅투자자가 알아야 할 용도지역과 소형부동산 관계 __ 170

제4장 명품부자의 발로는 바로 명품땅으로부터의 시작 __ 60
인간 중심의 개발과 자연 중심의 개발공간 __ 176
초보자가 필히 접근하지 않으면 안 될 주요사안 __ 178
수도권 범위와 역세권 범위 __ 180
경기(토지) 잘 안 타는 경기도의 잠재력 크기 __ 182
수도권의 현장감, 모든 걸 대변할까 __ 185
30대 땅투자자 급증세 계속 이어진다 __ 188
부동산성공자와 실패자의 차이점 __ 190
땅 고수와 하수의 차이 __ 192
역세권 투자와 비역세권 투자 __ 194
안정적인 역세권 투자를 보증할 만한 (거품) 가격 __ 199
역세권 투자로 성공한 사람들 __ 201
성공한 역세권 모형 __ 203
변수 많은 곳, 역세권에 투자하기 __ 205
실패한 역세권과 성공한 역사의 차이 __ 208
부동산으로 성공한 사람들의 변할 수 없는 (지경의) 10가지 본성 __ 210
역세권개발과 땅값변동사안 __ 212
당진 합덕역과 화성 향남역+홍성역 __ 213
서울의 입지 점점 좁아지면 호기 찾아온다 __ 215
경강선 광주+이천+여주인구가 급증할 수 있는 강력한 에너지원 __ 218
역세권 투자의 장단점 __ 220
역세권 땅 안전하게 투자하는 방법 __ 224

부록 | 역세권 투자와 전원시대에 맞는 투자처 __ 227
01 수도권의 두 가지 강력한 힘 __ 228
02 역세권(명품) 땅투자 10계명 __ 233
역세권 땅투자 10계명을 수호하자 __ 234
역세권 집투자 __ 236
03 역세권(명품) 지역의 특성 __ 240
역세권 부동산의 희소가치가 높은 이유 __ 240
04 경기도의 잠재력은 다양한 각도의 도로+철도에서 발현! __ 242
05 눈여겨 볼 만한 (신설역사가 입성하는) 지역 __ 252
시흥으로 큰 돈 몰린다 __ 259
평택이 뜨고 있다 __ 264
06 역세권 투자지역과 전원주택 투자지역 __ 267
역사부지와 전원주택부지 __ 271
역세권의 특징 __ 272
07 전원주택부지 매입 체크리스트 __ 273
08 전원주택 투자 시 주의사항(전원주택 투자 10계명) __ 275
왜 경기지역 전원주택을 선택하는가? __ 281
전원주택(경기지역)가치 높아진다 __ 285