한권으로 끝내는 부동산 경매 권리분석 -기초부터 핵심까지- (2017.6)

권리분석은 부동산 거래에 기본중의 기본!

#1
유비가 경매를 통해 주택을 낙찰 받았는데 그 주택에는 세입자 관우가 살고 있었다. 그런데 관우가 유비에게 주택을 인도하지 않자 유비는 관우를 상대로 주택의 인도를 청구하는 재판을 하고 승소를 했다. 승소판결을 가지고 관우를 쫒아내려고 보니 이게 웬일인가? 그 집에 엉뚱한 장비가 살고 있는 것이 아닌가! 이런 경우 유비는 장비를 쫒아낼 수 있을까?

#2
유비는 관우 소유의 주택에 주택임대차계약을 하면서 흔히 하는 대로 등기사항전부증명서를 확인한 결과 아무런 저당권이 없었다. 안심한 유비는 임대차계약을 한 후 이사를 하고 전입신고를 했다. 그런데 몇 달 후 관우가 파산을 하여 유비가 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다고 집을 비우라는 통보를 받았다. 전세금도 제대로 받지 못하고 쫒겨난 유비. 도대체 어떻게 이런 일이 있을 수 있을까?

첫 번째 사례에서 유비는 장비를 쫒아낼 수 없다. 승소의 상대방은 관우지 장비가 아니기 때문이다. 이런 경우를 방지하기 위해 낙찰자 유비는 소송에 들어가기 전에 ‘점유이전금지가처분’ 신청을 함으로써 관우가 해당 주택의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 보전조치를 하면 이러한 일을 미연에 방지할 수 있다.
두 번째 사례는 유비는 전입신고를 했지만 관우가 같은 날 은행에서 대출을 받고 근저당을 설정했을 경우 저당권자가 선순위가 되기 때문이다. 저당권 설정 시점은 공공기관의 업무 시작 시간인 당일 오전 9시로 보기 때문이고 임차인의 대항력 발생시점은 다음날 오전 0시부터 발생한다.
초보자를 위한 부동산 경매와 권리분석 가이드!

부동산권리분석이란 부동산 거래를 안전하게 하기 위해 부동산의 권리관계를 조사하고 확인하는 작업을 말한다. 부동산 거래에는 고액의 자금이 오가며 권리관계는 복잡하게 얽혀 있고 겉으로 드러나지 않은 것이 많기 때문에 안전한 부동산거래를 위해서 반드시 철저한 권리분석 작업이 선행되어야 한다.
그러나 흔히 부동산 권리분석은 어렵다고 하고 부동산 투자를 전문적으로 하는 사람이 경매로 살 때나 해야 하는 것이라고 생각하기 쉽다. 물론 부동산을 경매로 구입하는 경우 권리분석을 철저하게 해야 한다. 하지만 앞의 사례에서 보듯, 부동산 거래는 일상 생할에 매우 밀접한 주택 매매나 임대차 등 여러 가지 유형이 있기 때문에 부동산 투자와 관련이 없는 일반인들에게도 매우 중요한 부분이기도 하다.

이 책은 꼭 부동산으로 돈을 벌겠다는 목적이 아니어도, 살다보면 부딪히게 되는 일반적인 부동산 거래에 관해 놓치기 쉬운 사항들도 꼼꼼하게 알려주는 저자의 세심함이 담겨있다.
초보자들의 눈높이에 맞춰 권리분석의 범위와 꼭 확인해야할 사항 등을 짚어주며 이를 실전 부동산 거래에서도 쉽게 적용할 수 있도록 하였다.
또한 권리분석만이 아닌 부동산 경매에 관한 내용도 다루어 이 책 한 권으로 부동산 경매와 권리분석에 대한 폭넓은 시야와 지식을 갖출 수 있도록 많은 도움을 줄 수 있을 것이다.

저 : 홍용석

1965년 전남 여수에서 태어나 전남 순천고등학교와 연세대학교 경제학과를 졸업했다. 대학 졸업 후 금호아시아나그룹, 이랜드, 노동부에서 직장생활을 했다. 또한 공인중개사로서 중개업과 병행해 7년간 공인중개사학원에서 강의를 하기도 했다. 지금은 인터넷방송인 『한국장애인방송』에서 기자로 활동하면서 인터넷신문 『오마이뉴스』에 부동산칼럼을 연재하고 있다. 한편, 대학에서 배운 경제학 이론과 직장생활에서 얻은 재무회계지식, 강의를 통해 정리한 부동산 투자이론, 그리고 부동산중개업을 하면서 체득한 현장 경험을 접목해 합리적인 부동산 투자이론을 정립하는 데 노력하고 있다. 지은 책으로 『이런 부동산에 꿈을 묻어라』, 『초보자도 3일이면 끝내는 부동산 권리분석』, 『홍용석의 부동산 경매스쿨』이 있다.  

Part 1 권리분석 바로알기
01 등기사항전부증명서는 엄마다
02 권리분석의 범위에는 한계가 없다
03 재도 또 재고
04 부동산권리분석에 패자부활전은 없다
05 좋은 부동산에는 언제나 수요가 있다

Part 2 권리분석 기초지식 익히기
Chapter 1 부동산 권리의 순서
01 물권과 채권은 어떻게 다른가
02 물권은 채권에 우선한다
03 물권 사이의 순위는 시간 순서에 따른다
04 등기의 선후는 등기한 순서에 따른다
05 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 있다

Chapter 2 권리분석을 할 때 주의해야 할 권리
01 권리분석의 핵심 ‘저당권’
02 순위가 보전되는 ‘가등기’
03 인수와 소멸의 갈림길 ‘말소기준권리’
04 알면서도 잘 모르는 ‘전세권’
05 생각보다 강한 권리 ‘지상권’
06 항상 인수되는 ‘법정지상권’

Part 3 실전 권리분석
Chapter 1 등기사항전부증명서를 통한 일반적 권리분석
01 등기사항전부증명서란 무엇인가
02 표제부 들여다보기
03 갑구 들여다보기
04 을구 들여다보기
05 갑구 권리분석 1 - 가압류 분석
06 갑구 권리분석 2 - 가처분 분석
07 갑구 권리분석 3 - 환매권 분석
08 을구 권리분석 - 임차권 분석

Chapter 2 주택거래와 관련한 권리분석
01 주택임대차보호법이란 무엇인가
02 주택임대차보호법의 적용범위
03 대항요건, 대항력, 확정일자와의 관계
04 특별한 경우의 대항력 발생여부와 발생시기
05 소액보증금 최우선변제
06 임차권등기명령
07 어떤 주택이 가격이 오를까

Chapter 3 상가거래와 관련한 권리분석
01 상가건물임대차보호법이란 무엇인가
02 상가건물임대차보호법의 적용범위
03 대항력
04 보증금의 회수
05 소액보증금 최우선변제
06 임차권등기명령
07 어떤 상가가 수익성이 높을까

Chapter 4 토지거래와 관련한 권리분석
01 토지이용계획확인서란 무엇인가
02 용도지역은 토지의 핵심이다
03 건폐율과 용적률을 확인하라
04 토지의 지목을 꼼꼼히 살펴라
05 농업진흥지역의 농지는 일단 피하라
06 보전산지는 권리행사가 까다롭다

Chapter 5 초보자가 빠지기 쉬운 경매 권리분석 함정
01 대위변제
02 세대합가
03 공유지분
04 제시 외 물건
05 대지권 미등기
06 토지별도등기

Part 4 부동산 경매 해설
Chapter 1 부동산 경매란 무엇인가
01 부동산 경매의 종류
02 부동산 경매의 장점
03 경매 정보 얻는 방법
04 주택을 넘겨받는 법적 수단 1 [인도명령]
05 주택을 넘겨받는 법적 수단 2 [명도소송]
06 부동산 경매 절차

Chapter 2 경매 초보자, 이런 점을 주의하라
01 경매 성공을 위한 세 가지 원칙
02 경매로 내 집 마련할 때 주의할 점
03 입찰할 때 유의할 점
04 입찰금액 결정할 때 고려할 점