재개발 재건축 지금 사도 될까요? (2017.8)
책 소개
집값은 작년에도 비쌌고 재작년에도 비쌌다. 다시 IMF가 오면 은마아파트를 사겠다, 타워팰리스를 사겠다고들 말하지만 냉철하게 생각해보자. 그때의 나도 지금처럼 집을 사기에는 돈이 모자랐다. 지금도 마찬가지다. 집값이 조정기이긴 하지만 작년이나 재작년 수준으로는 떨어지지 않을 것이다. 떨어진다 해도 대출 받을 수 있는 금액이 적어졌기 때문에 돈이 부족하기는 마찬가지다.
저자들은 돈이 부족하면 시간을 투자하라고 말한다. 시간까지 투자해도 안 되면 불편함을 감수하라고 말한다. 부동산을 빼고는 재테크를 말하기 힘든 대한민국에서 집값이 떨어질 때만 기다리는 것은 감나무 밑에서 감이 떨어지기를 기다리는 것과 같다. 나와 부동산 시장의 현재 상태를 냉철하게 파악하고 자신이 투자할 수 있는 방법을 찾는 것이 더 현명할 것이다.
돈이 부족하다면 입지가 좋아 재개발·재건축이 될 수밖에 없는 곳에 미리 들어가 살면서 시간을 투자하자. 재개발·재건축이 확정된 곳은 불확실성이 줄어 가격이 비싸다. 그러나 아직 사업이 확정되지 않은 곳은 불확실성 때문에 가격이 낮다. 그곳에서 살면서 부족한 돈을 시간으로 메꾸는 것이다.
사람들이 살고 싶어하는 곳은 주거, 교육, 교통 환경이 좋은 곳이다. 이런 곳은 개발이 완료된 도심일 수밖에 없다. 그곳에 주택을 공급할 방법이 재건축 외에 또 있단 말인가? 이것이 강남발 재건축 가격 상승의 이유다. 정부가 강남의 재건축을 정조준해 부동산 규제책을 쏟아내는 진짜 이유를 생각해볼 때다.
사상 최대의 규제책, 투자자는 어떻게 대응해야 할까?
8?2부동산대책을 빗겨간 재개발?재건축도 있다!
생각보다 강도 높은 부동산 규제책이 나왔다. 일부에서는 자본주의 시장에서 사유재산을 침해하는 조치이며, 법치주의 국가에서 있을 수 없는 소급 적용이라며 강하게 반발하고 있지만 문재인정부의 부동산 정책 방향은 바뀔 것 같지 않다. 지금 필요한 것은 현실을 받아들이고 개인 투자자들은 어떻게 해야 하는지 대책을 세우는 것이다. 추가 대책 또한 관심을 기울여야 할 것이다.
지금의 부동산 규제를 과거 참여정부 때와 비교하는 사람들이 많다. 굳이 정치적 연관성 때문이 아니라 참여정부 시절부터 쌓인 부동산 자료들을 활용하기 때문일 것이다. 과거에는 구체적인 자료가 없어 어떤 규제를 해야 집값이 잡힌다는 경험이 없었다. 그러나 지금은 과거의 경험을 바탕으로 부동산 대책을 세우기 때문에 즉각적인 효과를 보고 있는 것이다. 그래서 과거 같으면 천천히 하나씩 꺼냈을 부동산 대책을 한 번에 꺼낸 것이다. 대한민국에서 부동산 가격은 강남에서 시작해 주위로 퍼져나갔다. 가진 돈이 없어도 대출을 통해 레버리지를 일으켜 가격 상승에 숟가락을 올렸다. 집값을 잡기 위해서는 대출을 조이고 강남의 집값을 얼려버리는 되는 것이다. 그러면 강남에서 시작된 냉기가 주위로 퍼져 집값은 상승을 멈추게 된다. 가장 좋은 것은 공급을 늘려 수요에 맞추는 것이겠지만 공급은 최소 5년이 걸리는 일이기 때문에 8·2부동산대책에서는 공급에 대한 내용이 없다.
정부가 주시하고 있고 부동산 규제가 수렴하고 있는 지금, 재개발·재건축에 관련된 책을 내는 것은 시기상 적절해보이지 않는다. 일부 규제 지역에서는 조합원 지위의 양도·양수가 불가능해 거래를 할 수 없기 때문이다. 하지만 모든 규제에는 빈틈이 있기 마련이다. 8·2부동산대책을 빗겨간 재개발·재건축 단지들이 많다. 최소 5년은 가격이 안정적으로 유지될 지금이 강남에 있는 신축 아파트, 아니 최소 신축 아파트로 갈아탈 절호의 기회인 것이다. 지금까지의 규제만으로도 부동산 가격은 횡보할 텐데 추가로 여러 대안들이 거론되고 있어 당분간은 부동산 가격이 주춤할 것이다.
일부에서는 가격이 떨어지면 집을 사겠다고 하지만 택지 개발을 통한 추가 공급이 없고, 다주택자들 또한 양도세 중과로 구축 아파트 역시 매물로 나오기는 힘들 것이다. 매물이 적어지면 가격이 올라야 하지만 대출규제로 수요 또한 적어져 부동산 가격은 원하는 수준으로 떨어지기 힘들다.
작가 소개
저 : 심형석
영산대학교 부동산·금융학과 부교수로 대학 부설 부동산연구소 소장을 맡고 있다. 전국경제인연합회, 한국건설산업연구원 등에서 일했으며, 부동산114 이사를 역임했다. 부산도시공사, 부산교통공사, 울산도시공사, 부산소비자연맹 등의 자문위원으로 활동 중이다. 그는 모델하우스를 둘러보며 감탄하는 분양 예정자와, 공급자가 많은 정보를 가질 수밖에 없는 구조적 모순을 가진 부동산시장을 생각한다. 그리고 이제 ‘아파트’에 대한 불편한 이야기를 꺼내기로 맘먹었다. 현장과 학교에서 두루 얻은 자신의 지식과 경험을 통해, 많은 이들이 각자도생(各自圖生)의 자세로 주택시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 갖기를 바란다. 서울 집과 부산의 학교를 오가는 생활을 하고 있으며, 멀티해비테이션을 꿈꾼다. 지은 책으로 『어떻게 실패는 성공을 부르는가』,『주거론(공저)』,『『부동산마케팅론』,『『부동산자산관리(공저)』 등이 있다.
저 : 박유현
동아대학교에서 부동산법학 석사학위, 영산대학교에서 부동산학으로 박사학위(논문: 주택재개발사업 이후 기대 주택가격 결정 요인 분석)를 받았다. 현재 영산대학교 부동산학과에서 부동산 투자론을 강의하고 있으며, 재개발구역에서 공인중개사 사무소를 운영하고 있다. 부산 해운대구 도시분쟁조정위원과 영산대학교 부동산연구소 연구위원으로 활동 중이다.
13년 전 평범한 주부였을 때, 공인중개사 사무소에서 아르바이트로 재개발·재건축 업무를 맡게 된 것이 부동산 입문 동기다. 이후 부동산학을 공부하며 배운 이론과 현장 실무를 통해 얻은 노하우를 이 책에 담았다. 2011년부터 2016년까지 부동산개발회사를 운영하면서 부동산개발, 경매, 재개발, 재건축 분야에서 실전 경험을 쌓았다. 불확실성이 높아진 지금, 다양한 경험을 토대로 부동산 관리와 투자를 어떻게 해야 하는지에 대한 해법을 이 책에 풀어놓았다.
목 차
1장 왜 재개발·재건축인가?
01 8·2부동산대책을 빗겨간 재개발·재건축도 있다
02 분양가가 오르면 재건축이 뜬다
03 일반 아파트 상승률 높은 곳이 재건축 아파트 상승률도 높다
04 재개발·재건축은 투자 상품이다
05 뉴스테이는 재개발·재건축 사업을 어떻게 바꿀까?
06 도시재생, 재개발·재건축의 복병일까?
07 키워드는 새 아파트, 고령화 그리고 도심
08 재개발·재건축, 어디가 올랐는가?
● 꼭 알아야 하는 재개발·재건축 법률상식 ｜ 재개발 VS 재건축
2장 앞으로 뜰 지역은 어디인가?
01 강남 다음은 어디가 뜰까?
02 영원한 블루칩, 압구정
03 강남 개포동, 압구정을 넘어서나?
04 강남4구, 강동구의 변신
05 방배동과 사당동 재건축
06 과천은 과거의 영광을 재현할 수 있을까?
07 위례신도시 턱밑, 성남
08 규모의 힘, 광명
09 부산 재개발, 서울 재개발
10 해운대, 기다리지 못한 자의 슬픔
11 부산에는 광안리 해수욕장도 있다
12 제주는 계속 뜨겁다
● 꼭 알아야 하는 재개발·재건축 법률상식 ｜ 무상지분율과 비례율
3장 어떻게 투자해야 하는가?
01 왕초보, 부동산 투자 정글에서 살아남기
02 초보도 성공하는 투자 비법
03 재건축 투자도 입지가 우선이다
04 이사만 잘해도 대박 난다
05 이주, 성공의 또 다른 기회
06 레버리지를 활용하라
07 용감한 부산 아줌마의 강남 입성기
08 집 한 채 입주권 둘, 집 두 채 입주권 하나
09 과소필지의 위대한 탄생
10 인생을 바꿀 수 있는 상가 투자
11 부동산은 타이밍이다
12 재개발 투자 타이밍
13 재개발 수익률 분석법
● 꼭 알아야 하는 재개발·재건축 법률상식 ｜ 조합원은 왜 감정평가액에 민감한가?
4장 무엇을 알아야 하는가?
01 시공사 입장에서 생각하라
02 입주권을 살까? 분양권을 살까?
03 재개발·재건축에 적용되는 특별한 세금
04 재건축초과이익환수제의 부활
05 비상대책위원회는 필요악인가?
06 재개발·재건축 VS 택지개발사업
07 시공사가 중요한 이유
08 신탁사의 이유 있는 약진
● 꼭 알아야 하는 재개발·재건축 법률상식 ｜ 재개발·재건축 거래 시 특약사항
| 재화 등의 배송방법에 관한 정보 | 상품 상세설명페이지 참고 |
|---|---|
| 주문 이후 예상되는 배송기간 | 상품 상세설명페이지 참고 |
| 제품하자가 아닌 소비자의 단순변심, 착오구매에 따른 청약철회 시 소비자가 부담하는 반품비용 등에 관한 정보 | 배송ㆍ교환ㆍ반품 상세설명페이지 참고 |
| 제품하자가 아닌 소비자의 단순변심, 착오구매에 따른 청약철회가 불가능한 경우 그 구체적 사유와 근거 | 배송ㆍ교환ㆍ반품 상세설명페이지 참고 |
| 재화등의 교환ㆍ반품ㆍ보증 조건 및 품질보증 기준 | 소비자분쟁해결기준(공정거래위원회 고시) 및 관계법령에 따릅니다. |
| 재화등의 A/S 관련 전화번호 | 상품 상세설명페이지 참고 |
| 대금을 환불받기 위한 방법과 환불이 지연될 경우 지연에 따른 배상금을 지급받을 수 있다는 사실 및 배상금 지급의 구체적 조건 및 절차 | 배송ㆍ교환ㆍ반품 상세설명페이지 참고 |
| 소비자피해보상의 처리, 재화등에 대한 불만처리 및 소비자와 사업자 사이의 분쟁처리에 관한 사항 | 소비자분쟁해결기준(공정거래위원회 고시) 및 관계법령에 따릅니다. |
| 거래에 관한 약관의 내용 또는 확인할 수 있는 방법 | 상품 상세설명페이지 및 페이지 하단의 이용약관 링크를 통해 확인할 수 있습니다. |
- 단순 변심인 경우 : 상품 수령 후 7일 이내 신청
- 상품 불량/오배송인 경우 : 상품 수령 후 3개월 이내, 혹은 그 사실을 알게 된 이후 30일 이내 반품 신청 가능
| 반품사유 | 반품 배송비 부담자 |
|---|---|
| 단순변심 | 고객 부담이며, 최초 배송비를 포함해 왕복 배송비가 발생합니다. 또한, 도서/산간지역이거나 설치 상품을 반품하는 경우에는 배송비가 추가될 수 있습니다. |
| 고객 부담이 아닙니다. |
| 진행 상태 | 결제완료 | 상품준비중 | 배송지시/배송중/배송완료 |
|---|---|---|---|
| 어떤 상태 | 주문 내역 확인 전 | 상품 발송 준비 중 | 상품이 택배사로 이미 발송 됨 |
| 환불 | 즉시환불 | 구매취소 의사전달 → 발송중지 → 환불 | 반품회수 → 반품상품 확인 → 환불 |
- 결제완료 또는 배송상품은 1:1 문의에 취소신청해 주셔야 합니다.
- 특정 상품의 경우 취소 수수료가 부과될 수 있습니다.
| 결제수단 | 환불시점 | 환불방법 |
|---|---|---|
| 신용카드 | 취소완료 후, 3~5일 내 카드사 승인취소(영업일 기준) | 신용카드 승인취소 |
| 계좌이체 |
실시간 계좌이체 또는 무통장입금 취소완료 후, 입력하신 환불계좌로 1~2일 내 환불금액 입금(영업일 기준) |
계좌입금 |
| 휴대폰 결제 |
당일 구매내역 취소시 취소 완료 후, 6시간 이내 승인취소 전월 구매내역 취소시 취소 완료 후, 1~2일 내 환불계좌로 입금(영업일 기준) |
당일취소 : 휴대폰 결제 승인취소 익월취소 : 계좌입금 |
| 포인트 | 취소 완료 후, 당일 포인트 적립 | 환불 포인트 적립 |
- 단순변심으로 인한 반품 시, 배송 완료 후 7일이 지나면 취소/반품 신청이 접수되지 않습니다.
- 주문/제작 상품의 경우, 상품의 제작이 이미 진행된 경우에는 취소가 불가합니다.
- 구성품을 분실하였거나 취급 부주의로 인한 파손/고장/오염된 경우에는 취소/반품이 제한됩니다.
- 제조사의 사정 (신모델 출시 등) 및 부품 가격변동 등에 의해 가격이 변동될 수 있으며, 이로 인한 반품 및 가격보상은 불가합니다.
- 뷰티 상품 이용 시 트러블(알러지, 붉은 반점, 가려움, 따가움)이 발생하는 경우 진료 확인서 및 소견서 등을 증빙하면 환불이 가능하지만 이 경우, 제반 비용은 고객님께서 부담하셔야 합니다.
- 각 상품별로 아래와 같은 사유로 취소/반품이 제한 될 수 있습니다.
| 상품군 | 취소/반품 불가사유 |
|---|---|
| 의류/잡화/수입명품 | 상품의 택(TAG) 제거/라벨 및 상품 훼손으로 상품의 가치가 현저히 감소된 경우 |
| 계절상품/식품/화장품 | 고객님의 사용, 시간경과, 일부 소비에 의하여 상품의 가치가 현저히 감소한 경우 |
| 가전/설치상품 | 전자제품 특성 상, 정품 스티커가 제거되었거나 설치 또는 사용 이후에 단순변심인 경우, 액정화면이 부착된 상품의 전원을 켠 경우 (상품불량으로 인한 교환/반품은 AS센터의 불량 판정을 받아야 합니다.) |
| 자동차용품 | 상품을 개봉하여 장착한 이후 단순변심의 경우 |
| CD/DVD/GAME/BOOK등 | 복제가 가능한 상품의 포장 등을 훼손한 경우 |
| 상품의 시리얼 넘버 유출로 내장된 소프트웨어의 가치가 감소한 경우 | |
| 노트북, 테스크탑 PC 등 | 홀로그램 등을 분리, 분실, 훼손하여 상품의 가치가 현저히 감소하여 재판매가 불가할 경우 |