돈이 되는 부동산 독이 되는 부동산 -땅부자 늘고 집 부자 줄고- (2018.1)

2018년, 부자가 될 수 있는 유일한 방법은
‘땅 투자’ 뿐이다!

집 부자가 줄면 땅 부자는 늘어난다
 집 부자가 줄어들 때 땅 부자가 늘어나는 기현상이 일어날 수 있는 이유는 집은 공급과잉의 대상물이지만(지상물이므로) 땅은 절대로 공급과잉 대상물이 될 수 없기 때문이다.
또한 집값 상승률과 땅값 상승률의 성격은 확연히 다르다. 집값 상승률은 들쭉날쭉 종잡을 수 없다. 단기간 내 온탕과 냉탕을 오간다. 그러나 땅값 상승률은 어떤가. 상승곡선이 수개월 간 지속되는 건 예삿일이다. 그 상승세는 현재까지 수년간 이어지고 있다. 풍선효과도 무시할 건 아니다. 그래서 집 수요자가 땅 수요자로 변심도 많이 한다.
집값의 기준이 되고 있는 부동산 1번지 강남 3구의 집값 위력은 무섭다. 재건축시장 주변 집값은 미친 지경이다. 평균적으로 서울 집값은 6억 원을 호가하기 때문에 집 마련 포기, 혹은 장기 연기자가 급증세다(집값 부담으로 결혼을 포기하는 젊은 남자들도 적지 않은 게 현실). 장기 연기가 곧 포기를 의미한다는 것은 의미가 있다.
서울 인구 1000만 시대가 끝났고 인구 감소세가 심한 가운데 서울 집값거품 증상은 멈출 길이 없다. 이는 경기지역의 인구가 증가할 수 있는 강력한 잠재력이 될 수 있다. 또 실수요 겸 투자 목적으로 땅을 매수하는 사람이 증가하고 있다.
경기지역으로의 내 집 마련자가 급증하고 있는 상황에서 눈여겨볼 만한 사안은 ‘땅값 역동현상’이다. 투자자는 실수요자 동력을 보고 움직인다. 실수요자가 급증하면 당연히 각종 편익시설물들도 급증하게 되고, 현장감도 높아진다. 이에 땅 투자자가 급증할 수밖에 없다. 땅값에 날개를 단단히 달 게 분명하다. 경기도 땅값이 떨어질 수 없는 이유는 다양하다. 그 다양성에서 잠재성을 모색할 수 있다.

독이 되는 부동산과 돈이 되는 부동산의 기준
 부동산 상황은 시시때때로 변한다. 부동산 정책은 부동산 정보가 아니다. 동일한 수준으로 접근하면 안 된다. 우리나라의 부동산 정책은 생명력과 지속력이 약하고, 변수가 생길 가능성도 높다.
부동산 정보는 부동산 성질과 관련 있다. 변수 크기가 크지 않을 뿐더러 변수가 일어날 확률이 매우 낮고 안정적이다. 돈이 되는 경우는 잠재성이 살아 숨 쉴 때이고, 독이 되는 경우는 시간이 지난 정보가 마치 정보력 높은 양 요란을 떨 때이다. 독이 되는 부동산은 그 부동산의 성질을 모를 때 생긴다. 돈이 되는 부동산과는 부동산의 역량과 성질을 제대로 파악할 수 있을 때 좋은 인연이 될 수 있다.

 <성공적인 땅 투자 10계명>
1계명 용도지역에 일방적으로 지배받지 않는다.
2계명 지목에 지배받지 않는다.
3계명 접근성과 잠재성의 연계성을 연구한다.
4계명 인구에 집중한다.
5계명 위치가 곧 가치다.
6계명 지상물보단 인구에 집중한다.
7계명 자신만의 기준을 세운다.
8계명 자신의 경제력을 잘 인지한다.
9계명 규제 공부는 필수다.
10계명 기획부동산의 의미를 적극 참고하고, 관철한다.

앞으로 땅 투자를 시작해보고 싶은 사람, 소액으로 투자해보고 싶은 사람, 아파트 시대는 끝났다고 생각하는 사람, 앞으로 대박이 날 땅의 위치를 알고 싶은 사람들이 이 책을 본다면 백전백승할 수 있을 것이다.

저 : 김현기
연예기자생활 중 취재원 소개로 부동산과 인연을 맺었다. 부동산 투자에 눈을 뜨면서부터 땅 연구를 위해 전국 각지를 돌아다녔고, 기획 부동산에 몸담으면서 큰돈을 벌기도 했다. 현대, 신세계, 그랜드백화점 문화센터 부동산 강사로 오랫동안 활동했고, KBS, MBC, SBS, 중앙일보, 한겨레, 주간동아, 이코노미스트, 레이디경향 등에 기고 및 자문을 했다. 부동산 관련 글을 매일 5건 이상 쓸 수 있는 사색의 깊이를 보유한 부동산 고수이다.

저서로는 『부동산투자 비법 알면 인생이 바뀐다』, 『부동산 그래도 희망이다』, 『부동산 투자 꼭 알아야 할 111가지』, 『1000만원으로 독하게 시작하는 땅투자』, 『20대 땅투자로 미래를 준비한다』, 『지금은 땅속등시대』, 『강남부자의 땅투자법』, 『강남 땅부자들』, 『100세 시대에 딱 맞는 부동산투자』, 『대한민국을 움직이는 땅투자 법칙100』 등이 있다.  

프롤로그

PART 1 돈이 되는 투자를 하자
[투자의 원칙과 변칙]
왕초보들에게 드리고 싶은 말씀
좋은 땅의 기준
용도지역에 투자하는 3가지 방법
땅 투자의 원칙과 변칙
땅 투자자에게 용도지역이 중요하지 않은 이유

[성공적인 투자의 길]
성공적인 땅 투자 10계명
성공을 향해 질주하는 역세권과 신도시
땅 투자자라면 간별해야 할 것
소형부동산에서 가격 폭등을 맛볼 수 있다

[투자의 길잡이]
땅에 투자하는 이유
개발위치보다 더 중요한 것
부동산의 현장감과 접근성
주요지역의 특징과 투자지역 정하기
부동산의 특성을 파악할 때 체크해야 할 것
땅과 주거시설 매수법

[돈이 나를 부른다]
땅 부자의 특징
부동산 고수가 지향하는 투자의 3대 요건
정보화 과정이 중요한 이유
부동산 고수와 중수를 구분하는 방법
초보자가 정독할 점들
역세권 공부가 반드시 필요하다
땅의 환금성이 높다고 반드시 수익성이 높은 건 아니다

PART 2 독이 되는 투자는 피하자
[시행착오를 줄이는 방법]
경기도 땅값이 계속 오를 수 있는 힘
고수가 투자에 실패하지 않는 근본적인 이유
인구 감소의 원인과 증가의 원인
역세권 개발과 다양한 인구 유입효과
하수와 고수가 바라보는 애물단지와 보물단지의 기준
초보자의 현장답사 준비물
투자 시 절대 하지 말아야 할 행동 3가지
규제의 의미 바로 알기
작은 부동산과 규제와의 상관관계
초보자가 쉽게 할 수 있는 실수

[부동산 거지와 기회의 광장]
아파트 대비 땅값이 쉽게 오를 수 있는 이유
좋은 땅을 만나기가 쉽지 않은 이유
개인적으로 부동산의 과도기를 결정할 수 있는 능력이 필요하다
땅값이 주기적으로 오르는 이유
땅은 기획부동산이다
부동산 컨설턴트와 예비투자자 관계
평택이나 화성 땅을 사면 안 되는 분들
맹지의 가격에 거품이 끼어 있다면
부동산의 위기와 기회의 시기

PART 3 복이 되는 부동산
[부동산의 성장과 성숙]
복의 크기와 덕의 크기
전원생활이 참살이다
부동산의 성장과 성숙
보호자가 필요한 부동산
산전수전의 과정을 긍정의 눈빛으로 수용하자
집의 성질과 땅의 성질, 그리고 부동산의 연계성
가치보다 가격에 예민하다면 아예 땅에 접근조차 하지 마라

PART 4 덕이 되는 부동산
[멀티부동산이 답이다]
만남의 중요성과 잠재성
투자처의 기준과 실수요처 기준
멀티부동산이 답이다
덕이 될 수 있는 부동산과 복이 될 만한 부동산 구조
젊은 인구의 희소가치가 높은 이유
명품부동산과 그 기준선
변하기 쉽지 않은 땅의 성질
여자와 부동산

부록
[돈이 되는 지역 BEST]
명품도시의 자격조건
경기도의 뒤끝 있는 8가지 성질
수도권과 신수도권 길의 힘
수도권의 화려한 화력, 인력으로 막을 수 없다
수도권 신도시 역세권
신도시1번지는 무조건 경기도다
전원 및 장수시대를 맞아 도시 및 전원생활 가능
수도권과 비수도권의 차이
경기도 양평, 광주, 남양주 등이 주목대상인 이유
대표적인 물의 도시와 철의 도시