이것이 진짜 성공 경매다 (2018.9)

가치 투자로 승부하라!
실패를 최소화하는 성공 투자 비법

 아직도 우리나라에서 부동산은 자산관리의 핵심이며 유력한 재테크 수단 중 하나다. 부동산 투자 방법의 기본은 저가매수, 고가매도를 통해 양도차익을 얻는 데 있다.
저가매수의 대표적 방법으로 법원의 주관으로 이뤄지는 경매와 온비드를 통해 이뤄지는 공매가 있으며 부동산 경·공매를 이용한 투자는 저가매수를 통해 수익률을 구현할 수 있는 매력을 갖고 있다.
그러나 경매 투자는 그 매력에 비해 지식을 갖추고 있지 않다면 다소의 위험을 수반하고 있다. 이는 부동산 경매 투자가 부동산 가치에 투자하는 투자 방법이기 때문이다. 만약 그 가치를 잘못 산정하는 경우나 잘못된 경매 지식을 갖고 투자하는 경우에는 결과가 손실로 나타나게 되며 더욱이 부동산은 고가의 상품이므로 손실금액 또한 적지 않다.
그러므로 경매 관련 도서나 정보는 타인의 재산에 직접적인 영향을 줄 수 있는 전문영역으로 보다 정확한 정보와 지식이 제공돼야 한다.
그러나 아무리 방대한 양의 경매 도서를 독파한다고 해도 반드시 성공 경매를 보장할 수는 없다. 도서는 지면의 한계가 있어 각 권리가 조합된 수많은 경우의 수를 모두 기술함은 불가능하고 세입자나 채무자 등 인적 대면을 통해 현장에서 해결해야 하는 문제들도 있기 때문이다.

성공만 하는 투자는 없다
 그러나 실패를 최소화할 수는 있다!

세상의 모든 일이 그렇겠지만 100% 완벽한 성공이란 찾아보기 어렵다.
이는 경매에서도 마찬가지로 아무리 경매에 대한 지식이 높고 내공이 깊어도 경매 물건마다 수익을 내기란 어려운 일이다. 어려운 일 정도가 아니라 불가능하다고 하고 싶다.
주변에는 경매로 성공해서 자주 보기 어려운 분들도 있지만 속된 말로 한참 잘나가던 시절에 화려한 경매 이력을 갖는 분들이 경매로 인해 모든 것을 잃어버리고 지금은 겨우 생활만 연명하는 경우도 간혹 볼 수 있다. 실패한 분들의 화려한 과거를 보면 경매로 수십억 원 이상의 수익을 내고 빌딩을 소유하는 등 승승장구하다가 단 한 번의 실수로 모든 것을 날려버렸다는 공통분모를 갖고 있다.
일부 사람들은 경매에 입문 후 첫 물건에 수익이 발생하면 “경매로 전업을 한다”, “컨설팅업을 하겠다” 등 마치 신대륙을 발견한 사람처럼 호들갑을 떠들다가 이후 생각과 같이 지속적인 수익이 나지 않으면 언제 그랬냐는 듯이 보기 힘든 경우가 있다.
어쩌다 2~3회 연속적으로 수익이 발생하면 자신이 경매 고수, 부동산 전문가가 된 것으로 착각해 주변 사람들에게 훈수하기 시작하는 경우도 있다.
전문가를 어떤 기준으로 구분할 것인지를 놓고 왈가왈부하려는 것이 아니라 이들이 갖는 경매 행태를 말하려고 한다. 물론 일부이기는 하지만 서너 번의 성공으로 자신감이 도를 넘어서 입찰금액이 작은 물건은 아예 관심 밖으로 밀리고 복잡한 권리의 고위험 물건, 대형물건 위주로 경매 투자 금액이 커진다는 것이다.
이런 경우 투자금은 주변의 친인척 등 지인들의 투자를 유도해 공동 투자를 통해 해결하는 경우가 많다.
다시 강조하지만 경매 투자는 백전백승을 할 수 있는 것이 아니라 언젠가 꼭 한 번은 손실을 감내해야 하는 상황이 발생하게 돼있다. 모든 입문자들이 첫 번째 경매에서는 응찰물건에 대해 세밀한 검토와 조사, 겸손한 마음가짐으로 경매에 응하게 되므로 크기와 관계없이 수익이 나는 경우가 많이 있다.
이런 첫 수익은 더 큰 규모의 두 번째 경매 물건에 투자할 수 있는 자신감을 부르고 두 번째 수익은 더 큰 세 번째 경매 물건에 투자하는 충만한 자신감을 부르게 되고 결국 자신감은 자신도 모르는 순간부터 자만감으로 바뀌어 경매로 모든 것을 잃어버리는 결과를 맞게 된다.
겸손도 경매 투자할 때 꼭 갖춰야 할 덕목이다. 바로 실패를 최소화하기 위한 최소한의 방법이기 때문이다. 이 점을 항상 명심해 경매에 임한다면 결코 크게 실패할 일은 없을 것이다.

지은이 : 정철우
성균관대학교 동 경영대학원 IMBA
상명대학교 경영대학원 경영학 WM(재무설계)
상명대학교 일반대학원 부동산학
광운대학교 일반대학원 행정학
네이버TV, 머니투데이, 매일경제TV, 한국경제TV, 부동산경매TV
외 다수 출연
전) 하나은행 리스크관리본부
현) 한국부동산미래가치연구소 책임연구원
대한국토도시계획학회 정회원
법무법인) 선우 부동산 법률 고문
한국자산방송관리 NPL 전문의원
한국부동산저널 NPL 칼럼니스트
LH 한국토지주택공사 교육연수원 출강 교수
청주시청 NPL 출강 교수
강남부동산 아카데미 학원장(주임교수)
스피드옥션 강남중앙지사장(교육원장)
스피드옥션 NPL 최고위 전문의원
한국자산관리 실무학회 부회장
한국부동산신문 금융전문기자
제이캐피탈㈜ 대표이사
제이자산관리㈜ 대표이사
대한부동산학회 부회장

수상이력
상명대학교 대학원장상(수석졸업), 우수논문상
조선일보 부동산(교육)부문 소비자 만족 브랜드 대상 1위
2017년 국제 가이아 봉사대상
제10회 대한민국 봉사(환경)대상 서울특별시장상

대표논문
한국법원의 개인회생절차 개선방안 연구(미국연방도산법, 일본
민사재생법 등 인용)

대표저서
《NPL 투자 노하우》(LH 한국토지주택공사 연수원 교재)
《진짜 NPL 이야기》
《이것이 진짜 성공 NPL이다》

머리말

 경매 입문자를 위한 제언
1. 경매 입문자에게 드리는 글
2. 경매는 가치 투자다
3. 다홍치마와 케세라세라 수익률
4. 경매는 계속된다
5. 부동산 분위기도 중요하다
6. 쉬는 것도 투자다
7. 성공만 하는 투자는 없다
8. 경매도 전략이 필요하다

Part 1. 경매란 무엇인가?
Chapter 1 경매의 의의와 유형
1. 경매의 의의
2. 경매의 유형
3. 부동산 경매의 대상
Chapter 2 경매의 절차
1. 부동산 경매 절차 개요
2. 채권자의 경매 신청
3. 경매의 개시
4. 매각의 준비

Part 2. 권리분석을 위한 기본 익히기
Chapter 1 물권과 채권
1. 물권
2. 채권
3. 물권과 채권의 비교
Chapter 2 말소기준권리
1. 말소기준권리
2. 말소·인수되는 권리의 확인 필요성 및 확인 방법
3. 말소기준권리가 되는 등기들
4. 말소기준권리 찾기 연습
Chapter 3 알아야 할 권리들
1. 지상권
2. 등기된 임차권
3. 등기되지 않은 임차권
4. 가처분
5. 유치권
Chapter 4 관심 물건의 종류에 따른 권리분석
1. 주택
2. 상가건물
3. 농지
4. 산지

Part 3. 관련 법령 알아두기
Chapter 1 주택임대차보호법
1. 전세권과 임대차
2. 주택임대차보호법의 적용
3. 주택임대차보호법의 보호 대상
4. 주택임대차보호법의 적용 범위
5. 대항력
6. 보증금의 우선변제권
7. 소액임차인의 최우선변제권의 인정
8. 임대차 존속기간의 보장
9. 차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한
10. 임차권등기명령제도
Chapter 2 상가건물 임대차보호법
1. 상가 임대차 유형
2. 상가건물 임대차보호법의 성격
3. 상가건물 임대차보호법의 적용 제외
4. 대항력의 부여
5. 우선변제권의 인정
6. 소액임차인의 최우선변제권 인정
7. 임대차 존속기간
8. 차임에 관한 규정
9. 임차권등기명령제도
Chapter 3 토지 경매
1. 토지에 대한 기본 상식

Part 4. 정보수집과 부동산 공적장부
Chapter 1 정보의 수집과 분석
1. 경매 대상에 대한 정보 수집
2. 관심 물건의 선정
3. 사설경매정보업체의 활용
4. 부동산등기기록·건축물대장 등의 확인 및 현장조사
Chapter 2 등기부 보기
1. 부동산 등기의 개념
2. 부동산 등기의 효력
3. 부동산 등기의 종류
4. 등기소 및 등기부
5. 등기부의 구성
6. 부동산 등기기록에 기재되는 권리
Chapter 3 부동산 공적장부 보기
1. 건축물대장의 확인
2. 토지대장
3. 토지이용계획확인

Part 5. 입찰에서 취득까지
Chapter 1 입찰의 준비
1. 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정
2. 관심 물건의 권리분석
3. 현장조사(임장)
4. 입찰참여 물건 및 입찰 가격의 결정
Chapter 2 입찰 참여
1. 매각기일 출석
2. 입찰의 진행
3. 입찰의 종결
Chapter 3 매각물건의 매수 및 취득
1. 법원의 매각허가결정
2. 매수인의 매각대금 지급
3. 부동산 취득

Part 6. 배당
Chapter 1 배당이란?
1. 배당의 개요와 절차
2. 배당순서
3. 배당방법
4. 배당표
Chapter 2 배당실무
1. 배당권자의 종류
2. 배당받을 채권들
Chapter 3 배당실습
1. 물권 간의 경합
2. 채권 간의 경합
3. 물권, 채권의 혼합

Part 7. 인도와 명도
Chapter 1 인도명령
1. 부동산 관리명령
2. 부동산 인도명령
3. 낙찰에서 집행까지
Chapter 2 명도
1. 명도소송
2. 명도방법(법적 대응방법)

부록
1. 실전 경매 시 물건별 체크사항
2. 각종 서식