나는 다가구투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 되었다 -당신도 꼬마빌딩의 주인이 될 수 있다- (2018.9)

매달 ‘돈 나오는 집’을 가져야 한다!
직장인과 은퇴자를 위한 인생역전 필독서
 단순한 부동산 책이 아니라 매달 ‘돈 나오는 집’을 절실히 원하는 직장인과 은퇴자를 위한 인생역전 필독서이다. 너무나도 평범한 대한민국의 가장으로 살다가 10여 년간의 열정적인 부동산 공부와 과감한 투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 된 저자는 이 책에서 다가구주택이나 신도시 택지를 구입해서 꼬마빌딩으로 만든 실전 비법을 모두 공개한다. 서울보증보험에서 15년간 근무한 후 퇴직하고 자영업자가 된 저자는 하던 일을 그만두고 무작정 부동산 전업투자자가 되진 않았다. 그저 10여 년간 생업에 종사하면서 꾸준히 공부하며 부동산 자산을 늘려왔다. 도심의 구옥을 사서 원룸주택으로 신축하기도 하고, 신도시 이주자택지에 상가주택을 짓기도 했으며, 도심의 구옥을 사서 리모델링도 했다. 그러다 보니 2018년 현재 꼬마빌딩 4채를 소유하게 되었다. 꼬마빌딩 4채를 갖기까지의 구체적 방법론을 이 책에 모두 담았다. 다가구주택과 상가주택 투자비법이 A부터 Z까지 빼곡히 담겨 있어 그간 아파트 위주로만 투자해온 이들에게 수익형 부동산에 대해 새롭게 눈을 뜨게 해줄 것이다.
사실 부동산 이론서는 시중에 넘쳐난다. 이론과 화술로 무장한 부동산 전문가도 넘쳐난다. 이 책의 차별화된 가치는 철저히 수요자 입장에서 바라본 실전 투자서라는 것이다. 저자는 이론과 실전을 두루 겸비한 투자전문가이다. 10여 년간 다가구주택이나 신도시 택지를 구입해서 꼬마빌딩으로 만드는 그만의 노하우는 책과 간접경험으로만 공부한 부동산 전문가들은 도저히 접근할 수 없고 알 수 없는 것들이다. 또한 저자는 문재인정부의 부동산정책에는 어떻게 대응해야 하는지, 절세방법은 어떤 것이 있는지 자세히 알려주고 있다. 꼬마빌딩 갖기를 꿈꾸는 사람에게는 꼭 필요한 필독서다. 이 책에서는 다양한 삶의 경험과 여러 가지 부동산 현장을 두루 섭렵한 고수로서의 풍모가 느껴진다. 모두들 어려운 경제불황의 시기에 정말 ‘돈 나오는 집’을 절실히 원하는 사람이라면, 이 책은 결코 빠져서는 안 될 부동산 필독서다.

당신도 꼬마빌딩의 주인이 될 수 있다!
다가구주택을 사서 꼬마빌딩으로 만들어라!
경기가 좋지 않아 청년 실업자와 조기 은퇴자가 넘치고 있는 실정이다. 은퇴 후에도 오랫동안 먹고 살아야 하는데 이런 상황에 처한 우리들에게 가장 알맞은 부동산이 무엇일까? 저자는 오랫동안 고민한 결과 ‘다가구주택’에서 답을 찾았다. 이 책에서는 다가구주택과 상가주택을 주로 다루었다. 왜 사야 하는 건지, 어떤 물건을 골라야 하는 건지, 어떻게 사야 하는 건지, 여러 궁금증을 해소하려 했다. 부동산투자에서 큰 숲은 정부정책이다. 그리고 최종수익은 세금에서 좌우된다. 이 2가지 주제를 포함해서 이 책이 독자에게 전하는 주된 메시지를 한마디로 표현하면 ‘돈 나오는 집에 살아라’이다. 돈이 나오는 집에서 사는 집에서 살려면 아파트보다는 다가구주택으로 눈을 돌려야 한다. 시간이 지나도 인플레이션율 이상으로 가치증대가 되는 ‘도심의 땅’에 관심을 가지고 정부정책에 순응하는 투자를 해서 각종 세금 혜택을 누리려면, 주거와 수익을 함께 누릴 수 있는 상품인 ‘다가구주택’과 ‘상가주택’에 투자해야 한다. ‘돈 나오는 집’, 즉 땅값 상승의 효과를 온전히 누릴 수 있는 집에 투자하라고 하는 것이 이 책의 핵심 메시지이다.
이 책은 그런 점에서 사람들의 오랜 통념을 건드리는 ‘위험한’ 책이다. 요즘에는 집을 장만한다고 하면 대부분 ‘아파트’다. 하지만 저자는 다른 종류의 ‘집’을 감히 이 책에서 이야기한다. 그것은 바로 ‘내가 살면서 임대수익을 누리는 다가구주택’, 즉 ‘돈 나오는 집’이다. ‘돈 나오는 집’이란 내가 사는 공간과 다른 공간이 있는 집을 말한다. 그것만 충족할 수 있다면 주택도 좋고, 상가라도 무방하다. 주택으로만 구성되었으면 ‘다가구주택’이고, 상가와 주택이 섞여있으면 ‘상가주택’이다. 반드시 ‘집’은 공통분모로 있어야 한다. 거주를 해야 하기 때문이기도 하지만 주택은 세금 절약에도 절대적으로 유리하기 때문이다. 다가구주택은 다주택자들에 대한 세금 압박이 심해지는 때에 더욱 알맞은 집이다. 대다수의 대중들과 마찬가지로 편견에 사로잡혀 있다면 결코 부자가 될 수 없다. 아직도 아파트에만 목을 매고 있다면, 다가구주택에 대해 편견을 가지고 있다면 이 책으로 그 편견을 산산조각내고 ‘꼬마빌딩 주인 되기’에 도전해보자.

지은이 : 박정선  
서울보증보험(주)에서 15년간 근무하면서 40대 초반 직장인의 사춘기를 맞았다. 주변에 자기사업을 하는 친구가 돈도 잘 벌고 여유시간에 좋아하는 골프를 즐기는 게 너무 부러웠다. 2002년 월드컵을 직장동료와 즐겁게 보내고 사직서를 쓰면서 갈등의 마침표를 찍었다. 안정된 직장을 그만두고 시작한 자영업은 기대만큼 신통치 않았다. 그 불안감에서 벗어나고자 자격증이라도 따야겠다는 심정으로 부동산공부를 시작했다. 부동산공부는 공인중개사 자격증 따는 게 전부가 아니었다. 1년간 미친 듯이 공부해도 공부는 끝이 없었다. 초등학생 두 아들을 둔 가장은 한가롭게 공부만 할 수 없다. 여러 번 모의투자를 거친 후 단 한 번의 투자로 대기업 부장월급의 수익을 맛봤다. 자신감이 생겼다. 하지만 하던 일을 그만두고 전업투자자가 되진 않았다. 그저 10여 년간 생업에 종사하면서 꾸준히 공부하며 부동산 자산을 늘려왔다. 도심의 구옥을 사서 원룸주택으로 신축하기도 하고, 신도시 이주자택지에 상가주택을 짓기도 했다. 도심의 구옥을 사서 리모델링도 했다. 그러다 보니 올해로 ‘꼬마빌딩 4채’를 소유하게 되었다. 2016년 가을, 그간 경험을 가지고 부동산투자에 입문하는 이들을 위해 『대한민국 20대, 부동산에 미쳐라』라는 책을 냈다. 이번에는 그 실천서를 출간하게 되었다. 집으로 재테크하라는 신조로 '집테크 연구소'을 운영하면서 자산 리모델링에 관해 강의와 컨설팅을 하고 있다. 지인들에게 구옥을 사서 신축과 리모델링을 도와주고 있다. 
 

지은이의 말 _ 돈 나오는 집에서 살아야 한다
『나는 다가구투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 되었다』 저자 심층 인터뷰

1장 다가구주택을 왜 사야 하는가?
집합건물에 투자하면 분명한 투자 한계가 있다
 도심의 땅을 싸게 사는 유일한 방법이다
 다가구주택 재활용으로 수익을 극대화한다
 부동산투자의 핵심은 토지, 즉 땅이다
 다가구주택의 희소가치가 가격을 올린다
 가진 돈이 부족하면 다가구주택이 답이다
 문재인정부의 부동산정책을 잘 따르는 투자다
 아파트와 다가구주택의 수익률 차이는 꽤 크다

2장 다가구주택, 어떤 물건을 사야 돈이 되나?
확장성 있는 단독주택은 숨은 진주다
 좋은 물건은 욕심내서라도 반드시 잡아라
 신도시 상가주택, 어떤 물건을 사야 하나?
도심의 상가주택, 어떤 물건을 사야 하나?
주변이 좋은 방향으로 개선될 곳의 땅을 사라
 돈이 나오는 땅은 인내하며 오래 가지자
 어떤 지역을 선택해 투자할 것인가?

3장 다가구주택, 어떻게 사야 하나?
자본금에 따라 전월세의 조합을 활용하라
 위반건축물이라고 해서 피하기만 하지 말자
 투자금은 확 낮추고 효과는 높이는 리모델링
 돈이 부족하면 착한 대출을 활용하라
 다가구주택과 상가주택은 직장인에게 안성맞춤

4장 이런 다가구주택은 폭탄이다
 아무도 찾는 이 없으면 힘들고 괴롭다
 경제적이면서도 효과적으로 리모델링을 하는 방법
 흙속에 진주가 없으므로 핵심지역에 투자하라
 확장성이 없으면 부동산은 답답하다
 이미 만들어진 신축건물은 먹을 게 별로 없다
 설계가 잘 나오지 않는 집에는 투자하지 마라

5장 부동산재테크의 시작과 끝은 세금이다
 반드시 알고 있어야 할 취득세 절약 방안
 양도소득세 절세 방안, 이것만은 꼭 기억하라
 부동산 계약시에 이것만은 꼭 명심하자
 문재인시대에도 통하는 부동산재테크 전략
 주택임대사업자와 상가임대사업자, 최후의 승자는?
보석 같은 부동산을 한번 사서 팔지 않는다

6장 정부의 부동산정책에 맞서지 마라
 부동산정책 변화에 발맞춰 부동산투자를 하자
 문재인시대의 부동산정책, 그 핵심을 이해해야 한다
 똘똘한 집 한 채에 집중해야 한다
 돈 나오는 부동산은 바람에 흔들리지 않는다
1가구 2주택 이상이면 장기임대사업자가 되자
 다주택자가 법인사업자로 등록하면 어떨까?