2019 2021 부동산의 미래 -다가올 3년 부동산 상승장은 계속된다- (2018.10)

다가올 3년, 부동산 상승장은 계속된다! 

다가올 3년, 부동산시장을 어떻게 해석해 성공적인 투자 타이밍을 잡을 것인지, 리스크에는 어떻게 대비할 것인지 알려주는 부동산 예측서가 나왔다. 부동산시장은 살아 움직이는 생물처럼 변화무쌍하기 때문에 시장의 방향에 대해서도 다양한 의견이 공존한다. 편파적인 광고 매체와 방송에서 다루는 잘못된 정보에 휘둘리는 투자자들도 의외로 많다. 저자는 미래 시장의 흐름과 가치 분석, 개발요인의 효과를 통해 어떻게 수익을 얻어 성공적인 투자 모델을 만들 것인가에 중점을 두고, 지난 15년간의 부동산시장 흐름 분석을 통해 투자 방향을 명쾌하게 제시한다. 저자는 지난 10여 년간 부동산 강사로서, 투자 전문가이자 네이버 밴드 ‘부동산 멘토스쿨’의 대표로서 활동하며 터득한 부동산투자 노하우와 미래 예측을 위한 지침을 고스란히 이 책에 담았다.
대한민국은 ‘부동산 공화국’이라고 불릴 만큼 부동산을 신봉하는 사람들이 많다. 부동산 부자들은 한결같이 부동산에 투자하길 권한다. 시간과 지역, 자산 배분과 투자 방법, 리스크에 대해 꼼꼼히 분석하고 상황에 맞는 전략을 구상하는 것이 중요하며, 이때 반드시 고려해야 할 것이 개발, 이주, 보상, 개통 등의 개발요인이다. 개발의 시그널과 투자 시점, 개발 실현 시점을 감안해 투자하는 것이 이기는 투자다. 다가올 3년, 수도권은 사방천지가 온통 개발되는 곳이다. 과연 어디가 돈이 될 것인지, 숨은 가치를 평가하는 습관을 가져야 한다. 시장의 미래에 대한 예측은 필수다. 투자고수의 내공을 담은 이 책이 부동산투자의 기준이 되어줄 것이다. 신 교통체계와 역세권 복합개발에 따른 유망투자처도 함께 담았으니 꼭 확인해보자.

‘요동치는 집값’과 ‘정책 규제’ 사이에서 중심을 잡자!

부동산시장에 대한 분석부터 전망까지, 부동산 보는 눈을 키워주는 책이다. 1장에서는 ‘다가올 3년, 부동산시장은 계속 오를까, 침체기로 들어설까?’에 대해 이야기한다. 다가올 3년, 어떤 유형의 부동산이 정책 규제에도 살아남을 수 있을 것인지, 전반적인 시장의 연착륙이 진행될 것인지에 대해 짚어준다. 또한 부동산이 상승하기 위한 조건 중 가장 중요한 개발요인의 실현이 계획대로 진행된다면 아파트시장과 토지시장은 얼마나 상승할지, 과연 금리 상승이 미치는 영향은 무엇이며, 대출 규제로 인한 투자 틈새전략은 어떻게 잡을 것인지에 대해 상세히 소개한다. 2장에서는 ‘다가올 3년, 오르는 부동산을 사는 방법은 따로 있다’에 대해 말한다. 이런 가격 급등기에 어떻게 투자해야 성공할 수 있을지, 탁월한 선택을 내리려면 어떻게 해야 할지에 대해 소개한다. 선택의 기준을 제대로 잡아야 하고, 선택의 플로차트flow chart를 작성해보아야 한다. 2장에서는 전문적인 투자자가 되기 위한 관련 지침을 제공한다.
3장 ‘다가올 3년, 돈 되는 부동산은 따로 있다’에서는 부동산 유형의 특징과 투자 기준을 제대로 아는 것이 성공의 지름길임을 당부한다. 다가올 3년, 상승장을 이끄는 트렌드는 무엇일까? 투자에 성공하기 위해 꼭 알아야 할 내용을 대표적인 부동산 유형별로 제시한다. 4장 ‘다가올 3년, 돈 되는 투자 유망 지역은 어디인가?’에서는 패러다임과 트렌드의 변화를 통해 지역과 투자 대상을 선택하는 기준을 마련하고, 보유 기간의 상승 여력을 평가해 이기는 투자 방법을 제시한다. 개발요인에 따른 숨은 가치를 평가하는 방법을 설명하고, 미래가치가 높은 지역 위주로 투자의 방향을 결정하는 데 중점을 두고 언급한다.

지은이 : 김혜경 
경매, 뉴타운 및 재개발, 토지 실전, 시장 트렌드와 투자 방향 등 부동산시장 연구와 투자 전문가 양성을 위한 부동산 종합 강의의 산실인 네이버 밴드 ‘부동산 멘토스쿨’ 대표이자 강사다. 22년의 전국 각지 군 생활 근무경험과 군사보호구역 시설업무를 통해 부동산 개발에 대한 예측과 평가 등에 대해 연구했다. 광운대학교 부동산 개발과정과 조선대학교 석사로 졸업하면서 광운대학교 부설기관에서 경매, 재개발, 토지공법 등의 과정을 가르쳤다. 뿐만 아니라 매일경제 에듀센터에서 자산관리 개론 교수와 여러 대학에서 최고위 과정 강사로 활동하며, 10여 년 동안 500여 건의 경매 및 투자에 대한 자문을 통해 ‘부동산 성공모델’을 만드는 실전 투자 전문가로서의 위치를 고수하고 있다. 앞으로는 대학에서 부동산 전문가를 양성하고 부동산시장 트렌드와 개발 이익을 통한 숨은 가치를 평가해 미래 수익을 보장할 수 있는 모델과 투자 타이밍 및 시그널에 대한 연구를 통한 집필 활동을 지속적으로 수행해 ‘없는 자들이 부자가 되는 모델’을 만드는 것이 꿈이다.

 

지은이의 말 다가올 3년, 미래 예측을 위한 지침을 마음에 새겨라!
『2019~2021 부동산의 미래』 저자 심층 인터뷰

1장 다가올 3년, 부동산시장은 계속 오를까, 침체기로 들어설까?

과거의 부동산 대폭락은 어떻게 왔고, 어떻게 대응했는가?
호랑이와 사자 싸움의 희생양이 된 일본의 대폭락
 탐욕의 각축장이 된 미국의 서브프라임 모기지 사태
 유사한 형태의 한국 금융위기
 한·미·일 부동산 대폭락의 공통점과 대응 방향

우리의 경제 상황은 안전한가, 위기인가?
부동산을 움직이는 경기 변수 요인은 무엇인가?
가계부채, 부동산시장에 치명적인가?

금리와 대출 규제가 부동산투자의 걸림돌로 작용할 것인가?
미국의 금리 인상이 우리나라에 미치는 영향은?
한국의 기준금리 방향과 담보대출금리의 영향

우리 앞에 놓인 부동산시장은 기회인가, 위기인가?
다가올 3년, 부동산시장은 기회인가?
다가올 3년, 부동산시장은 위기인가?
위기가 온다면 기회로 만들어라

앞으로도 서울 부동산만 오를 것인가?
서울의 부동산은 어떻게 될 것인가?
새로운 투자처로 떠오르는 블루오션은?

지금 부동산을 사야 하나, 팔아야 하나?
사야 할 부동산은 무엇인가?
팔아야 할 부동산은 어떤 것인가?

2장 다가올 3년, 오르는 부동산을 사는 방법은 따로 있다

 문재인 정부의 부동산 정책 규제 방향과 시장 트렌드
 전방위적인 규제 사항과 그 영향을 파악하자
 새로운 투자처로 떠오르는 도시재생사업에 주목하자
「도시 및 주거환경정비법」 개정안이 투자에 미치는 영향
 뉴타운과 재건축, 돈 되는 틈새전략은 무엇인가?

강력한 정책 규제를 이기는 부동산투자 전략
 수요가 정책을 이기는 투자
 정책 규제에도 살아남는 수요층이 두터운 투자처를 찾아라

개발요인이 실현되는 시점에 돈이 보인다
 개발의 하이라이트는 보상과 이주다
 서울의 뉴타운·재건축구역은 언제 얼마나 이주하는가?
2018년 이후 보상이 예상되는 지역의 토지 가격은 얼마나 상승할 것인가?
GTX와 전철, 제2외곽순환도로 개통의 숨은 가치는 얼마나 될까?
신규 역세권과 복합시설 개발에 주목하라

개발사업 단계에서는 투자 타이밍이 바로 돈이다
 도시개발사업과 도시 및 주거환경정비사업의 사업 단계를 잘 알아야 한다
 전철 개통 지역의 효과를 정확히 간파하라
 사업 방식에 따라 투자 방법도 달라진다
 이주지역과 보상지역에 각별히 주목하라

투자에 성공하려면 가치평가 능력이 중요하다
 가치에는 실제가치, 현재가치, 내재가치, 미래가치가 있다
 가치를 평가하려면 원가와 감정평가액을 제대로 알아야 한다
 미래가치는 숨은 가치를 파악하는 것이다

3장 다가올 3년, 돈 되는 부동산은 따로 있다

 아파트투자로 돈 버는 방법은 따로 있다
 아파트는 대한민국 최고의 재테크 수단이다
 교통 인프라의 개발 호재가 있어야 한다
 부활하는 8학군에 주목하라
 아파트 규모는 크면 클수록 좋다
 최근 소형이 대세지만 역발상이 필요하다
 아파트는 현재가치와 내재가치, 미래가치를 평가해야 한다

뉴타운·재개발투자로 돈 버는 핵심 포인트 10
타이밍이 가격을 결정한다
 입지는 분양가를 결정하는 결정적인 변수 요인이다
 사업성은 분양 수익으로 결정된다
 사업 속도가 바로 돈이다
 분양 자격을 확인해야 낭패를 막을 수 있다
 개발의 연속성이 있어야 개발이익과 수익 구조가 높아진다
 브랜드와 조망에 3차 프리미엄이 있다
 뉴타운의 승자는 권리가액에서 이기는 것이다
 초기 자금 최소화는 투자의 기본 중 기본이다
 부동산투자는 세테크가 관건이다

재건축투자로 돈 버는 방법은 무엇인가?
재건축의 투자 타이밍은 언제일까?
재건축 아파트의 수익 구조는?
리모델링으로 진화하는 아파트
 리모델링의 전제 조건과 투자 수익 구조는?

분양권투자로 어떻게 돈 벌 것인가?
분양권 규제에도 살아남는 지역은 어디인가?
분양권투자시 유의사항은?
분양권시장에서 프리미엄의 기준은 무엇인가?
분양권의 매수 및 매도 타이밍은 언제인가?

수익형 부동산은 새로운 트렌드로 자리 잡을 수 있을까?
수익형 부동산은 시대에 따라 진화한다
 수익형 부동산, 어떻게 진화했는가?
수익형 부동산투자시 유의사항
 수익형 부동산의 블루오션은 어디인가?

땅투자, 어떻게 해야 돈 벌 수 있나?
토지 정책은 토지투자에 어떤 영향을 주는가?
최근에 토지시장이 부상하는 이유

4장 다가올 3년, 돈 되는 투자 유망 지역은 어디인가

 다가올 3년, 떠오르는 블루오션은 역세권 복합개발이다
 서울에 돈 될 만한 역세권 복합개발은 어디에 있나?
다가올 3년, 경기도의 떠오르는 블루오션에 주목하라

다가올 3년, GTX 라인과 새로운 전철 라인에 주목하라
GTX 라인에 중기적으로 소액투자하라
2018~2022년 전철 개통 지역에 주목하라

2기 신도시와 택지개발지구의 유망 지역을 선점하라
 보금자리주택의 투자 유망 지역은 어디인가?
2기 신도시 중 투자 유망 지역은 어디인가?

수도권 뉴타운·재개발구역에 투자하라
 아직까지 저평가된 서울 뉴타운은 어디일까?
후발주자로 저평가된 경기 뉴타운과 재개발
 적은 돈으로 큰돈 벌 수 있는 인천 재개발투자

남북경협의 최대 수혜지에 주목하라
 남북경협, 한반도에 새로운 기회를 열다
 남북경협의 최대 수혜 지역은 어디일까?
남북경협의 투자 타이밍은 언제인가?

경기도 그린벨트 내 내재가치가 높은 곳에 투자하라
 개발압력으로 떠오르는 지역을 찾아라
 내재가치가 있는 그린벨트에 투자하라

제2외곽순환도로에 미래가치가 있는 땅이 숨어 있다
 저평가된 토지는 어떤 토지인가?
제2외곽순환도로에 답이 있다