돈 버는 꼬마빌딩은 무엇이 다른가 (2018.10)

“같은 상권, 같은 규모인데 왜 저 빌딩만 임대가 넘칠까?”
월세.빌딩값 한 번에 끌어올리는 업계 전문가의 투자법

 좋은 매물 알아보는 방법부터 공실 없이 운용하는 노하우까지!
운용·관리만 잘해도 매매차익은 저절로 따라온다

 꼬마빌딩 열풍이 이어지고 있다. 과거 고액 자산가들만의 리그였던 빌딩 시장이 이제 일반 투자자들로 넘쳐난다. 그간 모아뒀던 종자돈 또는 소중한 퇴직금으로 대출 레버리지를 일으켜 너도 나도 건물주 되기에 혈안이다. 이들에겐 ‘어떤 입지의 어떤 건물을 얼마의 가격으로 매입할 수 있는지’가 주된 관심사다.
하지만 매입은 ‘단순히 현금을 지출하는 행위’일 뿐이다. 실제로 ‘돈을 버는 행위’인 운용, 즉 이 투자처로부터 이익을 잘 캐내려면 어떻게 해야 하는지에 대한 고민이 필요하다. 기껏 매입한 빌딩에 공실만 그득해 지속적인 손해를 본다면 그만큼 뼈아픈 일이 있을까.

이 책은 이론이 아닌 실전을 다룬 책이다. 오랜 기간 빌딩 매입과 운용에 몸담아온 한 펀드매니저의 경험을 빠짐없이 담았다. 겉만 번지르르한 게 아닌 정말 ‘알짜 빌딩’의 조건은 무엇인지부터 공실 없이 큰 수익을 내며 운용하는 노하우까지 모든 것을 다룬다. 특히 빌딩을 운용하며 겪을 수 있는 수많은 시행착오를 디테일하게 분석해 미리 대비하게끔 하는 것이 목적이다. 재무관리, 임차인들과의 관계, 법적 문제 대응법 등 건물주로서 반드시 필요한 내용만 골라 담았다.

빌딩주라면 무조건 읽어야 할 매입·운용 필수 지침서
 쉽게 이룰 수 없던 ‘안정성+고수익’, 현실이 된다!

이 책의 앞부분은 매입할 자산을 고르는 조건과 입지 등을 설명하는 데 할애했다. 현장에서 직접 발로 뛰어야만 알 수 있는 빌딩 매입 노하우를 담았다. 이후 본격적으로 빌딩 운용에 대해 심도 있게 다룬다. 이 역시 겪지 않으면 쉽게 알기 힘든, 건물주로서 반드시 알아야 할 내용만 다뤘다. 모든 내용은 이론에 국한하지 않고 시장에서 통용되는 이야기들을 담고 있다. 부동산 전문 펀드매니저인 저자가 직접 시장에서 발로 뛰며 겪은 노하우를 경험이 적은 건물주들과 예비 건물주들에게 명확하게 전할 수 있도록 노력했다.

1장은 꼬마빌딩에 투자하기 위해 어떤 지역을 노리는 것이 좋을지 알아본다. 큰 시장흐름에 관련된 것들부터 보다 지역적인 것들까지 차근차근 이야기하고 있다. 2장에서는 선택한 지역 내 좋은 꼬마빌딩을 선별하기 위해 고려해야 하는 것들에 대해서 다룬다. 3장은 운용수입을 최대로 끌어올리기 위한 방법, 4장은 운용하면서 발생하는 각종 비용을 효율적으로 지출하는 방법에 대해 알아본다. 5장에서는 운용 시 생길 수 있는 대표적인 법적 이슈들에 대해 알아보고 마지막 6장에선 빌딩으로부터 발생하는 수익과 비용을 빠트림 없이 관리하기 위한 빌딩용 손익관리표 작성에 대해 다룬다. 또한 연간 빌딩 비용스케줄, 그리고 매입매각 시뮬레이션 등의 재무관리표 등에 대해 설명한다.

어떤 빌딩을 어떻게 운용해야
 수익률 극대화할 수 있을까

· 내 상황에 꼭 맞는 최고의 꼬마빌딩은?
· 아파트와는 전혀 다른 꼬마빌딩 A급 입지
· 건물의 적정가격, 꽤 정확히 구할 수 있다
· 상권 발달 방향성, 예측 가능하다
· 매매가와 임대료 저평가된 빌딩 알아보는 방법
· 공실률 확 낮추는 몇 가지 영업·협상 기술
· 내 빌딩 임대료, 얼마까지 받을 수 있을까?
· 오피스와 리테일, 다르게 접근해야 수익 UP
 · 임대차계약 시 절대 빠뜨리면 안 될 체크포인트
· 수도광열비부터 각종 세금까지, 비용 지출 노하우
· 임대료 연체, 권리금 분쟁 등 법적 문제 손쉬운 해결법
· 용도 및 임차인 변경으로 빌딩가격 2년 만에 1.5배 올라
· 바로 활용할 수 있는 각종 재무관리표 수록

머리말 돈 버는 꼬마빌딩에는 특별한 이유가 있다

제1장 꼬마빌딩 투자 첫 걸음, 어느 지역에 투자할까
CHAPTER 1 지금 왜 꼬마빌딩이어야 하나?
CHAPTER 2 먼저 권역별 시장흐름을 관찰하라
CHAPTER 3 꼬마빌딩 입지 분석, 아파트와 전혀 다르다

제2장 내 상황에 꼭 맞는 최고의 꼬마빌딩 찾기
CHAPTER 1 어떤 빌딩이 좋은 빌딩일까
CHAPTER 2 이 건물의 적정가격은 얼마일까
CHAPTER 3 대출의 기술
CHAPTER 4 매매할 때 발생하는 세금은?

제3장 빌딩 운용수입 극대화하기
CHAPTER 1 수입의 구조와 계좌 관리
CHAPTER 2 공실률 줄이려면 어떻게 해야 할까
CHAPTER 3 리테일 임대수입 이렇게 높인다
CHAPTER 4 주차수입 및 이자수입
CHAPTER 5 임대차계약 시 고려할 주요사항은?

제4장 가장 효율적인 비용 지출 노하우 공개
CHAPTER 1 수도광열비 줄이기
CHAPTER 2 보유 중 발생하는 세금은?
CHAPTER 3 수익적 지출과 자본적 지출 공사를 구분하라
CHAPTER 4 재산보험을 아까워하지 말라
CHAPTER 5 건물 운용에 도움을 주는 업체들
CHAPTER 6 이자비용을 체크하자

제5장 자주 발생하는 법적 문제 해결 노하우
CHAPTER 1 임대료 연체 발생과 명도 소송
CHAPTER 2 권리금 분쟁과 계약갱신 요구권
CHAPTER 3 용도 변경과 불법 건축물 개선
CHAPTER 4 전 건물주의 담보대출 저당권

제6장 재무 관리하기
CHAPTER 1 월간 손익관리표
CHAPTER 2 임대수입 관리표
CHAPTER 3 연간·월간 비용지출표
CHAPTER 4 매입·운용·매각 시뮬레이션

부록 용어설명