서울 아파트 마지막 기회가 온다 -2019 절호의 매수 타이밍- (2018.10)

서울 집값 꺾일까?
2019 다가올 단 한 번의 기회

 상승장 놓친 당신
 아직 기회는 있다

 수년째 오르고 있는 서울 집값. 지금이라도 올라타야 할까, 아니면 기다려야 할까. 저자는 일단 기다리라고 조언한다. 서울 집값이 단기 꼭지점을 향해 다가가고 있다고 판단했기 때문이다.
“실거주자라면 어느 때나 사도 된다”는 말은 무책임하다. 서울 집값이 영원히 우상향할 거라는 믿음도 위험하다. 1991년에 서울 아파트를 산 사람은 2000년에야 집값이 회복되었고, 2009년에 산 사람은 2016년에야 회복되었다. 7~9년 만에 회복된 셈인데, 말이 회복이지 그 기간 동안의 기회비용 등을 감안하면 사실상 손실이었다. 부동산은 거액이 들어가기에 언제, 어디에 사는지가 매우 중요하다.
이 책은 집을 살지 말지 고민하는 사람들에게 구체적으로 언제, 어디에 내 집을 사야 하는지 친절하게 설명해준다. 각종 데이터를 직접 수집하고 분석해 매매 타이밍과 저평가된 아파트를 찾는 데 주력했다. 부동산 하락 신호, 서울 권역별 구체적인 아파트 단지까지 내 집 마련과 투자를 한 번에 해결하는 방법이 이 책 한 권에 담겨 있다.

지금 이 순간, 진짜 궁금한 내용만을 담았다
 서울 아파트, 언제 들어가야 하나
 서울의 공급 부족, 반은 맞고 반은 틀렸다
2018년은 과거 어느 시점과 유사할까?
상승 사이클 언제까지 갈까?
주택의 수요와 공급을 가늠케 하는 지표들
 동남권 입주 물량이 미치는 영향
 서울 아파트 시세를 가늠해볼 수 있는 기준 아파트
 신축 대단지 입주가 주변 아파트에 미치는 여파
 오르는 아파트, 그 4가지 기준
 덜 올랐고 덜 내릴 서울 아파트 64곳
 서울 각 구별 주택 수요 유형
9·13 대책, 9·21 공급계획으로 서울 집값 떨어질까?
서울 말고 다른 대안은 없을까?

언제, 어디에 집을 사야 하는지
 방대한 데이터와 사례로 분석했다!

2019년 황금 타이밍을 잡아라
 이 책은 ‘여기도 좋고, 저기도 좋다, 그때 샀어야 했다’라는 식의 애매모호한 답이 아닌 구체적인 해답을 제시한다. 2019년을 절호의 매수 타이밍으로 보는 이유는 3가지다. 첫째, 2018년 말부터 2019년까지 강력한 수요층인 10년차 부부 수가 감소한다. 둘째, 동남권의 대규모 공급을 앞두고 있다. 마지막으로 서울 아파트는 지난 30년간 6년 연속 상승한 적이 없다. 상승 5년째에 접어들어 상승의 피로감이 극에 달했을 때 수급 악화까지 겹친다면 2019년 서울 아파트 시장의 하락 가능성은 대단히 크다. 그렇다면 이제 어디에 집을 사야 할까?

덜 올랐고 덜 내릴 서울 아파트 64곳
 이 책은 오르는 아파트의 기준으로 4가지를 제시했다. ① 역세권, ② 대단지, ③ 신축, ④교통 호재다. 우선, 출근시간대 하차 인원이 많거나 그런 역에 인접한 역, 총 94개의 반경 500m에 위치한 단지들을 모두 확인했다. 이중에서 1,000세대 이상 대단지와 신축 기준을 적용하여 37곳의 아파트 단지를 뽑았다. 별도로 역세권, 대단지, 연식을 모두 충족하지는 못했지만 새로운 호재가 있는 단지를 별도로 선별하여 추천 단지 대상에 추가했다. 이렇게 엄선된 추천 단지가 64곳이다.

그때 집을 샀어야 하는데…
더 이상 놓친 기회를 아쉬워하지 말자
 최근 들어 부동산 시장 하락을 염려하는 기사들이 점점 늘어나고 있다. 부동산 하락론도 스멀스멀 들려온다. 그런데 조정이 오면 집을 살 수 있을까? 사람들은 가격이 하락하면 더 하락할까봐 무서워서 못 사고, 가격이 오르면 과거에 비해 비싸졌기 때문에 사지 못한다. 그렇기에 남들보다 하락신호를 빨리 알아채고 이를 대비하는 것은 매우 중요하다.
《서울 아파트 마지막 기회가 온다》는 시세 추이, 매매가·전세가, 거래량 등 각종 데이터를 통해 매수 타이밍과 저평가된 입지를 다뤘다. 이 책의 마지막 장을 덮는 순간 절대 흔들리지 않는 안목을 얻을 수 있다.

01 지금이라도 사야 할까?
CHAPTER 1 기다리는 것도 투자다
 서울 주택 수급의 변화 조짐
6년 연속 상승한 적이 없는 서울
 지금은 꼭지인가?
분양가 상한제의 위력
TIP 서울 아파트 시세를 가늠해볼 수 있는 기준 아파트

CHAPTER 2 2019년, 매수 타이밍이다
 상승기의 데자뷔
 주택 수요는 줄고 공급이 늘어난다면
 매수와 전세의 갈림길
 그러나 아직도 덜 오른 서울 아파트
TIP 서울 아파트의 상승 사이클은 언제까지일까?

02 지금도 앞으로도 가장 뜨거운 지역
CHAPTER 3 그래도 서울이다
 왜 서울일까?
9.21 공급계획, 하지만 여전히 부족하다
 직주근접, 그래서 서울이다
9.13 대책이 서울 아파트에 미칠 영향
 가장 오래된 서울 아파트의 역설
 낮은 자가 보유율
 인구 감소가 먼저 시작된 일본
TIP 실업률이 역대 최고 수준인데 서울 아파트 값이 오른다고?

CHAPTER 4 오르는 아파트의 기준 4가지
 기준1 갈수록 더해질 주요 역세권 가치
 기준2 1,000세대 이상 대단지
 기준3 신축의 희소성
 기준4 새로운 호재
 추천 단지 이렇게 선정했다
TIP 신축 대단지가 들어설 경우 주변 아파트는 오를까? 떨어질까?

03 덜 올랐고 덜 내릴 아파트 64곳
CHAPTER 5 동남권
 강남구
 서초구
 송파구
 동남권 옐로칩

CHAPTER 6 서남권
 서남권 옐로칩
TIP 동탄 입주 물량은 서울에 어떤 영향을 미칠까?

CHAPTER 7 도심권
 도심권 옐로칩

CHAPTER 8 동북권
 동북권 옐로칩
TIP 인구주택 총조사 결과로 본 서울 각 구별 주택 수요 유형

CHAPTER 9 서북권
 서북권 옐로칩
TIP 서울 말고 다른 대안은 없을까?