혼돈의 부동산시장 그래도 기회는 있다 -다가올 3년 아직 부동산 투자 기회는 남아있다- (2018.12)

부동산 규제폭탄의 시대에도 살아남는 투자전략!

이 책은 혼돈의 부동산시장에서 살아남을 수 있는 투자전략을 담은 부동산 전망서다. 2018년 서울 집값이 엄청나게 폭등한 후 정부의 규제폭탄이 쏟아지며 시장이 주춤하고 있다. 이 상승기에 미처 집을 사지 못한 이들의 마음은 ‘지금이라도 집을 사야 하는가, 아니면 사지 말아야 하는가?’ 오락가락해 좀처럼 판단이 안 서고 불안하다. 한편 현재 집을 가진 사람들도 ‘상승기는 쭉 이어지는가, 아니면 조정의 시작인가?’ 하는 마음에 불안하기는 마찬가지다. 떨어질 것 같기도 하고 더 오를 것 같기도 하고, 좀처럼 판단이 잘 안 서는 혼돈의 시기다. 이 책은 부동산가격에 영향을 주는 여러 중요한 요인들을 팩트로 심층 분석해 앞으로의 부동산시장을 최대한 정확히 예측할 수 있도록 안내해준다. 지금 당장의 과열된 분위기에 무분별하게 휩쓸리기보다 이 책을 통해 냉정하게 분석하고 판단해 위기 속 투자 기회를 잡을 수 있을 것이다.
오랫동안 현장에서 믿을 만한 부동산 전문가로서 활동해온 저자는 영원히 상승만 하는 부동산은 없다고, 차면 기울고 많이 오르면 내리는 것이 바로 시장이라고 이야기한다. 장기적으로 부동산은 가지고 있는 자가 이기는 게임이지만, 다만 중간에 찾아오는 위기상황에서의 위기관리는 필수인 것이다. 부동산시장을 억누르는 부정적 요인이 즐비한 이때, 서울 집값을 잡기 위해 각종 규제가 계속 강화되고 있는 이때, 부동산 낙관론에 취하지 말 것을 저자는 당부한다. 부동산 대책의 실질효과가 나오는 데는 2년에서 3년이 걸리므로 지금 당장 정부 대책의 효과가 보이지 않는다고 무시하면 안 된다. 각종 세금과 대출 규제는 수요의 힘을 낮추는 역할을 하며, 전반적으로는 당분간 약세가 이어질 가능성이 있다. 집값이 너무 많이 상승했기에 향후 조정기가 올 수도 있고, 침체기가 앞으로 몇 년 동안 전개될 수도 있다. 저자는 이런 혼돈의 시기를 헤쳐 나가기 위한 투자판단의 기준점으로 과거의 부동산, 역대 정부의 부동산 정책, 인구 변화, 공급물량, 금리변화 등 부동산가격에 영향을 주는 요인들을 입체적으로 분석해 향후 집값의 향방을 알려준다. 또한 저자는 부동산 조정장이 와도 돈을 벌 틈새는 존재한다며 아파트보다는 규제에서 자유로운 수익형 부동산에 관심을 가질 것을 당부한다. 부동산은 기다림의 미학이 필요한 투자상품이다. 위험관리를 하면서 때를 기다린다면 좋은 결과가 꼭 온다.

다가올 3년, 아직 부동산 투자 기회는 남아있다!

집을 가지지 못한 사람과 집을 가진 사람들 모두 불안하다. ‘이러다가 집값이 쭉 떨어지는 것은 아닐까?’ ‘경제가 어렵다는데 부동산만 이렇게 올라도 될까?’ 부동산시장의 상황파악이 더욱 필요한 요즘, 이 책은 서울 집값과 한국의 부동산시장에 대한 근원적인 고민을 해결하는 데 현실적인 도움이 될 것이다. 시중에 부동산 관련 책들은 많지만 이 책은 부동산 투자전략뿐만 아니라 틈새시장 공략방법과 위기상황을 잘 넘길 수 있도록 위험관리를 알려준다는 점에서 차별화된다. 현재의 위험요소를 어떻게 헤쳐 나갈지 알려주기에 부동산 투자자들에게 유용한 투자 나침반이 되어줄 것이다. 부동산시장을 억누르는 부정적 요인들이 즐비할수록 현재에 대해 냉정하게 분석하고 미래에 대해 객관적으로 전망하는 작업이 필요하다. 부동산시장의 흐름을 미리 알고 싶다면, 예상할 수 없는 부동산시장에 대한 정확한 예측과 조언을 얻고 싶다면, 쏟아지는 부동산 규제대책에도 부동산시장을 통찰력 있게 분석하고 싶다면, 이 책이 최고의 길잡이가 될 것이다.
이 책은 총 5장으로 구성되어 있다. 1장 ‘혼돈의 부동산시장, 우리는 어디쯤 서 있나?’에서는 서울 집값이 폭등한 이유와 정부의 부동산규제를 알려주며 현재 부동산시장의 흐름과 문제점을 조목조목 정리했다. 이어 2장 ‘부동산시장, 과거를 알면 미래가 보인다’에서 과거는 현재와 미래를 보는 거울인 만큼 과거 박정희 정부부터 박근혜 정부까지 부동산시장의 흐름과 정책을 분석·정리했다. 지금 당장의 부동산시장만 보고 지나치게 미시적인 관점에 삐지기보다는 좀더 넓은 거시적인 시각으로 나무가 아닌 숲을 볼 필요가 있기 때문이다. 3장 ‘부동산 보는 눈을 키워야 한다’에서는 부동산 정책의 메커니즘과 시차, 왜곡인지를 설명하고 부동산 폭락, 순환흐름, 인구 변화, 입주물량, 금리인상, 일본 신도시, 다주택자 이야기까지 부동산시장의 흐름을 읽고 예측하는 데 필요한 각 요소들을 상세히 설명했다. 4장 ‘부동산시장, 다가올 3년을 말한다’에서 앞으로 3년간의 부동산시장을 팩트 체크하면서 예측했다. 서울 집값 원인과 전망, 서울과 지방, 강남과 강북, 소형아파트와 대형아파트, 새 아파트와 기존 아파트, 지역별 입주물량, 전세시장, 세금폭탄, 일본형 장기불황으로 갈지 등에 대해 다양하고 재미있게 분야별로 정리했다. 5장 ‘그래도 부동산으로 돈 벌 기회는 있다’에서는 그래도 희망을 찾기 위해 규제의 틈새와 갭 메우기 투자, 도시재생사업, 신규 택지 청약, 서울시 정책, 수익형 부동산 갈아타기 등을 다루었다. 뿐만 아니라 각 장마다 양도세, 보유세, 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 내 전세금 안전하게 지키기, 임대사업자 관련 ‘알면 힘이 되는 부동산 지식’을 정리해서 담았다. 혼돈의 부동산시장 앞에서 고민하고 있다면 이 책으로 냉정하게 분석하고 판단해 위기 속 기회를 잡아보자.

지은이의 말 _ 영원히 상승만 하는 부동산은 없다!
『혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다』 저자 심층 인터뷰

1장 혼돈의 부동산시장, 우리는 어디쯤 서 있나?
서울 집값이 예상외로 폭등하다
 부동산규제 폭탄, 상당한 규모로 터지다
 입주물량이라는 폭탄이 터지기 시작했다
 대출규제로 부동산의 목을 죄다
 지방 부동산 침체는 생각보다 더 심각하다
 양극화가 점점 더 극단으로 벌어지고 있다
 금융위기 이후 한국과 미국, 반대의 길을 가다
 일본의 잃어버린 20년, 따라가는 한국
 알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 양도세

2장 부동산시장, 과거를 알면 미래가 보인다 
 부동산 상승의 시작을 알린 박정희 정부(1962~1979)
본격적으로 부동산이 상승한 전두환 정부(1980~1987)
 1기 신도시로 집값을 잡은 노태우 정부(1988~1992)
안정기를 보내다 위기를 맞은 김영삼 정부(1993~1997)
 IMF 경제위기를 극복한 김대중 정부(1998~2002)
투기와의 전쟁에서 패한 노무현 정부(2003~2007)
금융위기로 집값이 하락한 이명박 정부(2008~2012)
서울 집값 상승의 시작을 알린 박근혜 정부(2013~2016)
일본의 ‘잃어버린 20년’, 어떤 일이 있었나
 알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 보유세

3장 부동산 보는 눈을 키워야 한다
 부동산 대책의 시그널을 읽어야 한다
 부동산 대책의 시차 효과를 알아야 한다
 부동산 대책의 왜곡인지란 무엇인가?
부동산가격이 폭락한다는데, 정말 그런 날이 올까?
부동산이 오른다지만 그래도 폭락하면 어떻게 해야 하나?
왜 내가 팔면 오르고, 사면 떨어질까?
인구가 줄어들면 아파트가격이 내릴까?
주택보급률은 높은데 왜 집값이 오를까?
금리인상이 부동산에 미치는 영향을 파악하자
 서울 집값이 도쿄 집값보다 비싸다고?
일본 신도시와 한국 신도시의 공통점과 차이점
 집값 상승의 주범은 다주택자가 아니다
 알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역

4장 부동산시장, 다가올 3년을 말한다
 서울 집값이 상승하는 이유7가지
 서울 아파트, 끝물은 언제일까?
서울 아파트vs. 지방 아파트
 강남 아파트vs. 강북 아파트
 소형아파트vs. 대형아파트
 새 아파트vs. 기존 아파트
 입주물량, 이제는 팩트 체크가 필요하다
 전세난은 당분간 없다
 세금폭탄, 드디어 현실이 된다
 우리나라도 일본형 장기불황으로 갈까?
알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 내 전세금 안전하게 지키기

5장 그래도 부동산으로 돈 벌 기회는 있다
 정부규제에도 틈새는 반드시 있다
 갭 메우기만큼 좋은 틈새 투자전략도 없다
 도시재생 뉴딜사업에 돈 벌 기회가 있다
 돈 되는 신규 택지는 분명 따로 있다
 의외로 서울시 정책에 기회가 있다
 지역별 입주물량 영향에 따른 투자전략은 이것이다
 주택시장 침체의 대안은 수익형 부동산이다
 알면 힘이 되는 부동산 지식 _ 임대사업자