월세 부자의 비밀노트 2 -부실채권 왕초보도 따라 하는 기적의 NPL- (2018.12)

“경매와 갭투자의 시대는 지났다
 이제 부실채권(NPL)에 도전하라!”
부실채권 고수의 진정성과 전문성을 100% 공개한 부실채권 바이블!
‘월세 부자’ 임정택의 ‘월세 부자의 비밀 노트’ 그 두 번째 이야기.
이번 책 『월세 부자의 비밀 노트 2』는 부실채권 투자의 A부터 Z까지 총망라하여 ‘월세로 돈 버는 방법’을 소개하고 있다. 이 책은 부실채권 투자가 어렵다는 선입견을 깬다. 저자가 실제로 겪은 풍부한 사례들로 구성되어 있어 어렵고 복잡한 부실채권 투자를 쉽게 이해할 수 있도록 돕고 있다. 부실채권 투자는 어떤 재테크 수단보다 안전한 데다 고수익을 올리는 것이 가능하다. 마땅한 투자처가 없어 부동산으로 자금이 몰리는 요즘, 부동산 경매로 재테크 수단을 삼는 사람들이 많다. 그러나 일반 경매가 100의 지식이 필요하다면 부실채권 투자는 경매의 10분의 1의 지식만 있어도 가능한 재테크 수단이다. 안전하고, 쉽고, 높은 수익률을 기대할 수 있는 부실채권 투자는 내 돈 한 푼 들이지 않고도 가능하다.

“향후 고금리 시대가 오면
 부실채권은 빅뱅처럼 터질 것이다!”
지금은 투자할 때가 아니라 투자를 준비해야 할 때다. 지금까지는 저금리 기조로 인하여 부실채권이 발생하기 어려운 구조였으나 본격적으로 금리 인상기에 접어들면 부실채권 규모는 기하급수적으로 증가할 것이다. 이것이 우리가 부실채권을 공부해야 하는 이유다. 부실채권이 많이 알려졌다고는 하나 아직 대중화되지 않았다. 몰라서 못하고, 잘 모르니 경쟁 상대가 적다. 그래서 아직까지 먹을 것이 남아 있다. 이 책은 초보자들도 쉽게 따라 할 수 있도록 실제 투자 사례를 모아 시간 순으로 구성했다.
부실채권은 절대로 부실하지 않으며, 절대로 어렵지 않다. 몰라서 어려운 것이고, 처음 보는 것이라 낯설 뿐이다. 월세 부자를 꿈꾸는 사람들이라면 반드시 부실채권을 알아야 고수익 실현이 가능하다. 부실채권은 월세 부자들에게 안전한 자금의 통로가 되어줄 뿐 아니라 저성장의 시대를 살아가는 우리들에게 재테크 틈새시장의 역할을 할 수 있다.
자, 이제 당신이 부자가 될 차례다.

부동산 투자 2년 만에 월세 2000만 원 받는
 부실채권 투자 고수의 친절한 조언
 이 책의 저자 임정택은 몇 번의 사업 실패를 겪으며 길거리에 나앉을 상황에 처한 바 있다. 이때 가족의 생계를 책임져야 한다는 막막한 현실에 자살 충동까지 느꼈지만, ‘하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다’는 말이 있듯이 저자는 경매로 넘어간 자신의 집을 지키기 위해 부실채권을 공부하게 된다. 그렇게 그는 운명처럼 만난 부실채권의 투자 요령을 터득해갔고, 결국 매달 월세 2000만 원을 받기에 이르렀다. 일하지 않고도 매달 소득이 지속적으로 들어오는 안전하고 수익 높은 투자를 실현한 그는 ‘월세 부자’라는 별명을 얻으며 부실채권 투자의 고수로 거듭나게 되었다.
저자의 전작인 『월세 부자의 비밀 노트 1』이 ‘수익형 부동산’에 초점을 맞추었다면, 두 번째 시리즈인 이번 책 『월세 부자의 비밀 노트 2』는 ‘부실채권’에 초점을 맞춰 일반적인 경매나 부동산 거래와 비교할 때 압도적으로 높은 수익률을 자랑하는 투자법에 대해 담았다.
이 책에는 부실채권 투자의 과정에서 저자가 직접 체험한 다양한 사례를 시간 순으로 구성해 넣었는데, 특히 부실채권 거래 시 사용된 실제 서류와 계약서 등을 첨부해 투자 요령을 생생하고도 구체적으로 전하고 있다.

미국은 금리를 올리고 있다
 이에 우리나라도 향후 금리 인상이 불가피하다
 금리 인상기에 접어드는 그때,
부실채권 투자의 빅뱅 시대가 열릴 것이다!
2008년 금융위기로 수많은 경매 물건이 발생했다. 이 말은 곧 부실채권의 숫자가 늘었다는 뜻이기도 하다. 금융위기로 인해 대출 상환 능력이 없는 투자자들은 울며 겨자 먹기로 자신의 물건이 부실채권으로 전락하는 것을 지켜볼 수밖에 없었다. 그런데 앞으로도 이와 비슷한 일들이 일어날 것임을 조심스럽게 예상해본다. 그것은 바로 금리 상승에 따른 이자 부담의 증가 때문이다.
부실채권은 3개월 이상 연체된 채권을 말하는데, 금리가 상승하면 부담해야 하는 이자액이 늘어나 제대로 대출을 갚아나가지 못하는 사람들이 많아지고, 자연스럽게 부실채권의 건수 또한 늘어날 수밖에 없다. 그런데 늘어난 부실채권을 은행이 마냥 보유할 수가 없다. 은행은 자기자본 비율을 높이기 위해 부실채권를 매각할 수밖에 없는데, 이렇게 매각된 부실채권은 시중에 보다 많이 유통된다. 이는 다른 말로, 일반 투자자들에게 투자의 기회가 늘어난다는 뜻이다.
기회가 늘었는데 가만히 지켜만 볼 것인가? 그때 가서 부라부랴 준비한다면 끝물에나 참여하여 상투에 투자하는 실수를 범하기 마련이다. 그럼 어떻게 해야 할까? 간단하다. 지금부터 준비하는 것이다.
그렇다면 어디서부터 시작해야 할까? 그에 대한 답을 이 책이 제시한다. 이 책은 부실채권 투자의 개념부터 실전 방법까지 상세히 알려주는, 시중의 그 어떤 부실채권 관련한 책보다 쉽고 친절하다. 부실채권의 발생 이유부터 경매에 대한 이해가 필요한 이유, 부실채권 투자 유형 중 가장 많이 활용하는 론세일, 입찰참가방식, 대위변제 등의 사례를 통해 전반적인 부실채권의 원리와 과정을 상세히 알려준다. 뿐만 아니라 부실채권 매입을 위해 상담 전화를 거는 요령과 남들보다 인하된 금리로 대출 받을 수 있는 방안까지, 그야말로 부실채권의 A부터 Z까지, 실전에 필요한 어느 것 하나 놓치지 않고 담았다.
하지만 나름대로 상세히 설명했다 해도 독자가 이해하지 못하면 도로아미타불! 그래서 ‘스토리텔링’이라는 방식을 통해 부실채권에 대한 독자의 이해를 높였으며, 저자가 투자 과정에서 직접 작성했던 서류를 전격 공개하여 서류 작성 요령까지 전수한다. 한마디로 저자의 진정성과 전문성을 100% 공개한 부실채권 바이블이다!

오직 부실채권에만 투자한다?
정보의 우위와 강력한 권한이 있기에
‘경매’ 그리고 ‘수익형 부동산’까지, 1타 3피에 도전하라!
부실채권의 수익은 제3자가 해당 물건을 경매로 낙찰 받아야 실현된다. 이 말은 경매로 낙찰될 가능성이 높은 물건이 부실채권 수익의 실현도 높다는 뜻이다. 그렇다면 경매애서는 어떤 물건이 낙찰이 잘될까? 간단하다. 부동산 가치가 높은 물건이다. 즉, 부실채권에 투자할 때 해당 물건의 부동산 가치까지 염두하여 준비해야 한다는 것이다. 부실채권 고수인 저자는 자신이 발견한 최대의 수익을 실현할 수 있는 전략을 이 책 안에 상세히 담고 있다.
저자는 부실채권 투자를 위해 우선 해당 물건의 부동산 가치를 파악하였고, 높은 가치가 있는 물건의 경우 직접 경매에 참여하여 낙찰을 받은 뒤 수익형 부동산으로 전환한 1타 3피 투자법으로 ‘월세 부자’라는 타이틀을 얻었다. 이러한 전략은 부실채권의 수익성을 파악하는 시기가 경매에 공개되는 시기보다 빠르기에 가능했다. 부실채권의 투자 과정 특성상 남들보다 먼저 정보를 분석할 수 있는 시기적 우위가 있고, 부실채권 매입으로 인한 높은 배당 순위는 사실상 모든 것을 컨트롤할 수 있다는 뜻이다. 그동안 이러한 전략이 가능하다는 것을 몰라 못했을 뿐, 알게 된 지금 당신은 이제 어떤 전략을 세우겠는가? 부실채권, 경매, 수익형 부동산에 이르는 1타 3피에 도전하자!
저자는 말한다. ‘하고 싶은 일은 방법이 보이고, 하기 싫은 일은 핑계가 보인다’고 말이다. 몰라서 못하고, 어려워서 못하고, 위험해서 못할 것 같다면 책을 덮어라. 하지만 몰라서 알고 싶고, 어려워서 쉽게 이해하고 쉽고, 위험해서 보다 안전하게 부실채권 투자에 접근하고 싶다면 이 책 『월세 부자의 비밀 노트 2』를 펼쳐라. 다시없는 기회와 안목 그리고 전략을 얻게 될 것이다.

지은이 : 임정택 
동일평생교육원 원장. 수차례 사업 실패로 자살까지 생각할 만큼 어려운 시기를 보냈다. ‘어떻게 안정적인 생활 자금을 만들 수 있을지’를 고민하던 중 부동산 전업 투자를 결심했다. 그 첫 번째 공부가 부실채권이었다. 생소하고 어렵게 느껴지는 분야라 많은 사람들이 도전하지 못하는 틈새시장이었고, 그렇게 시작한 부실채권 투자가 안정적인 생활비를 만드는 밑거름이 됐다. 2017년 출간된 『월세 부자의 비밀 노트』에 이은 두 번째 시리즈인 이번 책에는 다양한 부실채권 투자 사례가 담겨 있어 초보자들도 쉽게 따라 할 수 있다. 노후 준비를 하지 못한 분들과 쉽고 안전한 투자를 원하는 독자를 위해 꼭 필요한 내용들로 구성했다. 2년 만에 월세 2000만 원을 받은 전설 같은 투자 요령을 이 책에 공개했다.

지은이 : 김동욱 
한국NPL투자연구소 소장. 해군사관학교를 졸업하고 20년 동안 직업군인으로 살았다. 군(軍)에서 주는 관사에 감사하며 사느라 부동산에는 전혀 관심이 없었다. 2015년 뜻하지 않게 전역하고 나서야 아무런 준비도 되어 있지 않은 현실을 마주하고 크게 후회했다. 그때 운 좋게도 임정택 원장을 만나 부동산 세계에 입문했다. 그 뒤 월세 투자 노하우를 전수받아 2년 만에 월세 1000만 원을 만들었다. ‘부자를 따라 하면 부자가 된다’는 단순한 진리를 깨닫고 임정택 원장과 월세 받는 비법을 강의하고 있다.

• 들어가는 글 : 지금이야말로 부실채권 투자의 적기

1부. 부실채권 투자, 나도 한번 시작해볼까?

Step 1. 재테크 고수들만 한다는 부실채권 투자란?
1. 부실채권을 아십니까?
2. 부실채권은 어디서 사나요?
3. 부실채권에 투자하려면 경매를 알아야 하나요?
4. 부실채권을 사려면 어떻게 해야 하나요?
5. 부실채권 투자 방법을 알아보자
6. 부실채권 투자, 더는 머뭇거릴 이유가 없다

Step 2. 부실채권 투자, 이것만은 알아두자
1. 꼭 알아야 하는 부실채권 용어 정리
2. 부실채권 투자의 핵심 체크리스트
3. 부실채권에 투자할 때 유의해야 할 사항
4. 부실채권 투자의 장점

2부. 고수들만 아는 부실채권 투자법

Step 1. 론세일
1. 론세일은 무엇인가
2. 배당 투자로 330퍼센트 수익 내기

Step 2. 입찰 참가 방식
1. 입찰 참가 방식은 무엇인가
2. 부실채권 투자로 무한대 수익률을 올리다
3. 타인에게 매각된 부실채권도 살 수 있다
4. 명도, 입찰 참가 방식의 마무리 ・

Step 3 대위변제
1. 전세로 살고 있는 집이 경매에 들어간다면?
2. 대위변제로 전세보증금을 구하다!
3. 대위변제로 투자를 한다고?
4. 대위변제를 모르면 경매에서 당할 수 있다
5. 대위변제 투자 사례
6. 다양한 대위변제 투자법

3부. 부실채권 투자 실전

Step 1. 부실채권에 투자하려면 무엇부터 준비해야 하나?
1. 부실채권 투자의 기본 지식, 이것만은 알아두자
2. 투자를 위한 초도 자금, 이렇게 준비해라
3. 개인신용, 이 정도는 준비해라

Step 2. 부실채권, 어디서 찾고 얼마에 살 것인가
1. 무료, 유료 사이트 보는 법
2. 파는 물건 VS 안 파는 물건
3. 매입 가격을 산출하자
4. 잘 산 건가 VS 잘못 산 건가

Step 3. 부실채권, 어떻게 살 것인가
1. 전화상담이 중요한 이유
2. 부실채권 투자 시 주의해야 할 사항
3. 현장 분석에서 돈을 보다
4. 권리 분석, 어렵지 않다
5. 받을 돈에 대한 분석, 배당 분석을 하라

Step 4 .묻고 답하며 알아보는 부실채권 투자
1. 금융기관은 경매를 통해 배당을 받으면 되는데 부실채권을 매각하는 이유가 뭔가요?
2. 채권 행사 금액만큼 배당을 못 받았다면 나머지 채권은 어떻게 되나요?
3. 부실채권에 직접 투자하는 방법 외에 다른 투자 방법은 없나요?
4. 법령이 바뀌어 개인은 더 이상 부실채권 투자가 어려운 것 아닌가요?
5. 대위변제 절차를 좀 더 세부적으로 알고 싶어요
6. 대위변제 투자의 핵심은 무엇인가요?
7. 부실채권 공동투자도 가능한가요?
8. 초보자도 가능한가요?
9. 연체이자율 인하가 부실채권 투자수익률에 미치는 영향은?
10. 입찰 참가 방식은 근저당권이 매수인에게 이전되지 않는데 위험하지 않나요?
11. 부실채권 투자 시 발생하는 부대 비용에는 어떤 것들이 있나요?

• 나오는 글: 부실채권은 부실하지 않다