상가주택 건축주 바이블

월세 받는 건물주, 아무나 될 수 없다!
꼼꼼한 기획과 준비로, 성공적인 상가주택을 짓는 법 총망라!

무감각하게 읽어 내려가다 건물의 공공성이나 제로에너지하우스 같은 개념을 보며?‘깜딱이야’ 자세를 고쳐 잡았다. 오래가는 것은 주변과 환경,그리고 미래와 잘 어울리는 것들 아니겠는가??오래 버티는 것, 그게 결국 돈이 되는 것이다. 상가주택을 고려하는 이들의 필독서가 이제야 나왔다.
-『88만원 세대』 저자, 경제학자 우석훈-

건축은 시간을 쏟는 만큼 그와 비례해 좋은 결과를 낸다. 기왕 시간을 투입할 거라면 되도록 초기 단계에 쏟아붓는 게 좋다. 건축주가 공사 뒤로 갈수록 바빠지면, 그건 문제 있는 집이다. 설계에 들이는 시간과 비용은 10배의 효과를 내고, 그 전에 좋은 책을 읽는 데 드는 시간과 비용은 100배의 효과를 낸다. 이 책을 읽는 시간을 아까워하지 말라는 얘기다.
-MBC ‘손에 잡히는 경제’ 이진우 기자-

100세 시대를 맞아, 은퇴 후 고정수익을 얻을 수 있는 상가주택에 대한 반응이 뜨겁다. 지금은 40대의 나이에도 은퇴나 명퇴를 하는 시기이다. 이러한 사람들의 관심은 당연히 고정 수익을 얻을 수 있는 분야로 쏠리고 있다. 앞으로 남은 기간과 노후에 대한 대비를 해야 하기 때문이다. 이러한 연유로 수익형부동산에 관한 시장의 관심이 높아지고 갈수록 경쟁률이 높아지고 있다. 그러나 규모에 비하여 다양한 지식을 필요로 하기 때문에 일반인들이 쉽게 접근하기 힘들고, 성공적으로 운영하기는 더 어렵다고 느끼는 것이 사실이다.
실제 상가주택을 어렵사리 건축해 놓고, 임대관리가 잘 안 되거나 공실이 생기면 처치도 곤란한 애물단지로 전락한다. 노후보장이라는 장밋빛 꿈이 한순간에 나락으로 떨어지는 것이다.

저자는 지난 20여 년간 건축사사무소와 건설 회사를 운영하면서 이러한 안타까운 사례들을 접하고, 자신이 직접 겪은 여러 가지 경험과 노하우를 엮어 예비건축주들의 길라잡이가 되고자 한다. 상가주택의 기획과 설계, 시공을 통하여 수익을 낼 수 있도록 구성하는 방법, 하자에 대처하거나 줄이는 방법, 유지관리를 잘하는 방법, 세무에서 유의해야 하는 내용 등을 폭넓고 현실감 있게 다뤄, 상가주택 사업자를 위한 한 권의 필독서로 완성했다.

“10년 후 상가주택 건물주로 안정된 삶을 누리고 싶다면,
지금부터 이 책을 읽어라!”

장밋빛 계획을 세웠으나 실패의 쓴맛을 보는 상가주택 현장이 많다. 제대로 된 땅을 사지 못해 고전하거나 설계의 가치를 몰라 경쟁력 떨어지는 건축물이 된 경우, 시공사와의 분쟁으로 공사가 멈추거나 유지관리를 제대로 못해서 낭패는 보는 경우, 세금에 대해 잘 몰라 크나큰 손실을 보는 경우 등 케이스는 각양각색이었다. 태생이 설계자라는 자부심으로 그들에게 내가 할 수 있는 일을 찾아보았다. 그동안 설계와 시공 과정에서 건축주들과 협의한 내용, 설계자와 감리자로서의 현장 경험, 유지관리의 중요성과 어려운 점, 법원 등기보다 더 무서운 세무서 우편물들. 세상의 건축주들을 모두 만날 수 없으니, 경험한 내용들을 모두 엮어 전해보고자 한다. 내 경험이 간접적으로나마 불특정의 예비 건축주들에게 전해지길 바라며...
-프롤로그 중에서

 이 책은 상가주택의 기획단계는 물론 설계단계와 건설현장, 유지관리와 세무까지 실제 운영 단계에서 전문가로서 직접 겪은 여러 가지 어려움과 문제점들을 전 분야에 걸쳐 모두 포괄적으로 다루고 있다.

제1편에서는 100세 시대에 노동과 토지, 자본이 갖는 경제활동의 한계를 짚어보고, 저성장·저출산, 고령화, 1인가구의 증가, 베이비부머들의 은퇴로 대표되는 사회적 특성을 살펴본다. 이에 맞는 은퇴자들의 경제활동 대상으로 수익형부동산의 가능성을 알아보고, 그 중 상가주택이 갖는 가치와 방향을 제시한다.

제2편에서는 상가주택을 시작하려면 방향설정을 어떻게 하는 것이 좋은지, 부지는 어떻게 선정하는 것이 좋은지, 어떤 절차와 어려움이 있는지를 알아본다. 성공적인 상가주택을 준비하기 위해서 방향설정이 갖는 중요성과 설계자가 갖는 역할을 설명하며, 성공적으로 설계자를 선정할 수 있는 방법 등을 제시한다.

제3편에서는 설계의 중요성을 다룬다. 계획설계, 기본설계, 실시설계로 이루어지는 설계의 각 단계별 업무 내용과 특성을 설명하고, 단계별로 건축주가 어떤 것들을 알아야 하고, 결정에 어떻게 관여해야 하는 지를 설명한다. 사업성 확보를 위한 설계의 역할과 의미를 짚어보는 내용이다.

제4편에서는 시공 단계에서 시공자와 어떻게 계약해야 하며, 건축주가 관여할 수 있는 것들과 관여할 필요가 없는 것들을 구분해 준다. 건축주가 결정해야 하는 중요한 내용들을 정리하고, 사업과 직결되는 하자 및 유지관리의 중요성을 부분별로 정리하였다. 최종적으로 세무 분야에 대한 내용까지 다루어 건축주가 알아야 할 모든 내용들을 마무리하고 있다.

<1편 100세 시대와 수익형부동산>

01–100세 시대, 경제 동반자 만들기
100세 시대의 행복, 은퇴 후를 미리 준비해야 가능하다
100세 시대의 경제 동반자로 무엇을 선택할 것인가?
사회의 변화, 부동산 시장의 수요와 정부정책도 바꾼다
 부동산시장의 수요와 정부정책, 수익형부동산으로 간다

02–수익형부동산의 꽃, 상가주택
 상가주택의 범위와 장단점
 목적과 방향이 명확해야 실패하지 않는다
 수익성을 위한 4가지 요소 : 사업성, 경제성, 디자인, 경쟁력
 상가주택 운영을 위해 중요한 5가지 : 공실, 수익률, 환금성, 레버리지 투자, 유지관리

<2편 사업방향과 부지선정, 그리고 설계자 결정하기>

03–제대로 된 방향설정은 성공을 예약한다
 자금은 천천히 만들고 꼼꼼하게 쓴다
 상권정보시스템을 활용하면 사업성 분석도 어렵지 않다

04–부지선정 방법과 상가주택 사업 절차
 도시의 규모와 공사비에 따라 달라지는 상가주택의 특성
 사업 성패의 첫째 요소인 부지 선정, 빅데이터를 활용하자
 설계·시공 절차와 발주 방식, 사업 기간과 복병들 체크하기
 각종 심의, 건축허가와 사용승인 절차

05–목적지로 정확히 안내하는 건축사 찾기
 설계기간과 설계비는 건축물의 품격과 직결된다
 나에게 맞추어 설계하는 건축사, 어떻게 찾을 것인가?
설계계약서는 건축물의 레벨을 결정한다

<3편 설계는 건축의 내비게이션>

06–건축의 방향을 설정하는 계획설계
 사업 방향의 최종 점검 및 법규와 땅 이해하기
 계획설계에서는 평면과 동선, 내·외부 공간의 틀이 결정된다

07–형태와 자재, 에너지소비량을 결정짓는 기본설계
 평면도는 현대인의 생활방식을 반영한다
 단면도는 공간이 풍성한지 검증하는 도면이다
 입면디자인에서 개인 취향과 공공성을 같이 본다
 외장재와 내장재의 선택, 내구성과 취향이 판단 기준이다
 미래 건축물은 제로에너지하우스로 간다

08–실시설계가 잘 되어야 건축물의 가치가 오른다
 지반과 구조가 튼튼해야 한다
 복잡한 외벽은 섬세하게 처리하자
 외벽단면으로 외벽재료의 연결을 본다
 에너지 시대에는 단열과 방수가 중요하다
 기계설비는 혈관, 전기설비는 신경조직과 같다
 생활에서 직접 부딪히는 인테리어 디자인
 조경과 외부 디자인이 분위기를 살린다

<4편 사업의 성패를 좌우하는 시공과 유지관리>

9–시공자와 감리자 선택, 그리고 공사 계약하기
 시공자 선택은 정말 중요하다
 시공 계약서는 최고의 커뮤니케이션 도구다

10–시공과정에서 건축주가 관여해야 할 것들
 공사비를 결정하는 요인은 무엇일까
 토목공사는 재시공이 안 된다
 골조 및 외부공사는 내구성이 중요하다
 내부공사는 취향에 따라서 결정한다

11–유지관리에서 경쟁력이 생긴다
 사용승인은 새로운 시작을 의미한다
 건물의 수명이 길어질수록 하자처리와 유지관리가 중요해진다
 취약점에 잘 대응하면 경쟁력이 생긴다
 임대차보호법과 임대계약서 작성하기

12–상가주택의 세금은 알수록 유리하다
 수익형부동산을 위한 기본적인 세무 절차
 세금에도 설계가 필요하다
 단계별 세금 알기
 정부의 정책을 활용하면 절세가 가능하다