경매 투자에서 반드시 주의해야 할 86가지 -성공 투자를 위한 경매 Q&A- (2019.1)

성공 투자를 위해 알아야 할
 필수항목 모음집

 우리는 지금까지 경매란 무엇이며, 또 어떻게 해야 능률적인가에 관한 공부를 너무도 많이 했다. 식자우환(識字憂患)이라고, 오히려 너무 많이 알아 염려가 될 지경이다. 그럼에도 불구하고 경매 물건의 권리분석을 할 때 유의할 항목은 헤아릴 수 없이 많아 여기저기 산재된 지식을 한데 모아 능률적으로 실행에 옮기기란 그리 쉽지 않음을 알 수 있을 것이다. 이 책에서는 지금껏 배운 것 중 때론 약이 될 수도 있고 때론 독이 될 수도 있는, 실무에서 꼭 알아야 할 중요한 것들을 간추려서 경매 물건 또는 업무별로 크게 나눠 종합적으로 일목요연하게 수록했다.
저자는 경매 소요기간에 대한 도표, 수많은 권리분석 항목을 정리한 권리분석도표, 정확하고 편리한 배당분석도표 등을 일목요연하게 정리해서 한 표에 수록해놓아 독자들에게 매우 간편하고 편리함을 제공하기 위해 많은 노력을 기울였다고 한다. 이 책은 다른 경·공매 책자나 강의에서는 많이 볼 수 없는 재테크 상식이나 다양한 법률상식, 심지어 소송할 때 활용할 수 있는 기본 지식까지 광범위하게 기술되어 있다. 비록 경·공매가 민사집행법과 국세징수법을 바탕으로 진행되기는 하나, 배당(최우선변제, 우선변제)에서는 민법을 비롯해 기타 많은 법률이 동원되고, 또 이를 떠나 민법이나 기타 다양한 법률의 원리를 알고 나면 많은 부분에서 이를 응용해 수익창출을 위한 다양한 법률행위를 할 수 있기 때문이다.

‘물 반 고기 반’이라 해도
 고기 잡는 법을 모르면 모두 남의 것이다

 개울이 고기 천지가 되어 물 반 고기 반이라 해도 고기 잡는 방법을 모른다면 남들은 연신 고기를 잡아 올리는데 자신은 도저히 고기 맛을 볼 수가 없다. 이는 지식을 필요로 하는 경.공매의 경우는 더 말할 나위가 없다.
예를 들어, 선순위지상권이 있는 물건이 경매가 진행되고 있다. 그런데 모두에게 공평하게 기회가 주어지는 이 물건에 대한 대처방법(권리분석) 또한 모두 같을까? 전혀 그렇지 않다. 경.공매가 대중화되어 있는 지금, 경.공매를 접해보지 않은 사람은 별로 없어 지상권이라는 단어 또한 들어보지 않은 사람은 없을 것이지만, 그 대처방법은 하늘과 땅 차이라는 것을 알 수가 있다. 그냥 피상적인 경.공매 공부를 한 사람이라면, 경.공매 강좌를 통해 말소기준권리 이전에 경료되어 있는 선순위지상권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리라는 것을 귀가 따갑도록 들어왔던 터라 아예 접근할 엄두조차 내지 못하고 그냥 물러나고 말 것이다.
하지만 지상권에 대한 법리(민법규정 및 판례)를 명쾌히 알고 있는 경.공매 마니아라면 한 번 더 들여다볼 것이며, 그렇게 해서 지상권의 목적이 된 주된 채권이 상환되었는지 아닌지, 지상물의 종류와 존속기간은 어떻게 정했는지, 설령 지상권의 목적이 된 주된 채권이 상환되지 않은 경우라 하더라도 잔여기간이 얼마나 남았는지를 따져서 모두가 손사래를 치는 물건에서 블루오션을 찾을 수가 있다. 그런데 이런 법리는 경.공매 절차를 규율하는 민사집행법이나 국세징수법에는 그 자세한 내용을 찾아볼 수가 없다. 이에 대한 심도 있는 공부를 하려면 민법에서 규정하고 있는 법조문과 법리, 그리고 수많은 판례를 통해서만이 가능하기 때문이다.
수많은 경.공매 학원이나 경.공매 컨설턴트들이 고객 확보용으로 어느 특정한 사건을 과장해서 홍보하는 것을 맹신하지 말고 차근차근 지식을 쌓아야 한다. 그렇게 차근차근 지식을 쌓다 보면 나중에는 자신도 모르게 그 어떤 사건을 접하든 스스로 수익창출을 할 수 있는 방법이 생긴다는 것을 느낄 수가 있을 것이다.

지은이 : 성호섭 
상업학교를 졸업하고 당시 국내 굴지의 공기업이었던 대한중석(大韓重石)광업 주식회사에 공채로 입사해 회계 분야[관리회계(원가회계), 재무회계]의 전공업무를 수행했다. 이후 직접 제조업을 운영하면서 경영기법을 터득했으며, 약 20년 전부터는 중개업소를 운영하며 필드에서 마주치는 실전 감각과 함께 고난도의 법률적 노하우가 필요한 컨설팅업무, 특히 권리분석이 까다로운 경·공매 물건 및 배당분석이 난해한 NPL 물건 등을 상담해주고 있다.
그 과정에서 오랫동안 연구하고 경험해서 축적된 지식을 바탕으로 경·공매 초보에서부터 최고수에 이르기까지의 정통이론과 실전에서 많은 도움이 될 항목들을 수록한 원고를 집필했다. 경·공매가 대중화되고 NPL이 새로운 투자 방식으로 떠오르던 시절, 과학적이고 합리적인 평가 없이 무모한 거래가 이루어지고 있던 점을 감안해서 정확한 NPL 가격을 산출하는 시스템을 개발해 특허출원을 하고 이 시스템의 대중적인 보급을 위해 프로그램을 개발 중이다. 저서로는 《NPL 가격 산정의 비밀》이 있다. 
 

머리말

제 1부 경매 입찰 시 일반적 유의사항
Q. 01 입찰자는 맨 처음 무엇부터 고민해야 할까?
Q. 02 위반건축물이 있다면 어떻게 분석해야 할까?
Q. 03 쟁송 중의 다른 사건이 있다면 어떻게 해야 할까?
Q. 04 공유지분 입찰을 기피하는 이유는? 한편, 다른 공유자의 입장은?
Q. 05 NPL 물건에 능률적으로 입찰하는 요령은?
Q. 06 1위와 2위가 근소한 차이일 경우 1위는 뛰어난 점쟁이일까?
Q. 07 경매 전문가들은 왜 법원 감정가를 너무 믿지 말라고 할까?
Q. 08 둘 다 최선순위가 전세권인데 왜 이렇게 낙찰가가 차이 날까?
Q. 09 최선순위 전세권 이후의 임차인이 대항력이 있는 경우가 있다
Q. 10 선순위 가등기가 무슨 가등기인지 어떻게 구분하나?
Q. 11 후순위 가처분이라도 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있다?
Q. 12 선순위 저당권 이후의 임차인이 대항력이 있는 경우가 있다
Q. 13 선순위 임차인이 배당신청을 한 경우, 입찰자가 매각물건의 당초 소유권이전 원인까지 조사해야 한다
Q. 14 선순위의 인수할 보증금이 있는 경우, 마냥 좋지만은 않다
Q. 15 공장저당권과 일반저당권의 효력 범위가 다르다
Q. 16 집합건물을 낙찰받아 독점업종(약국) 영업을 할 수도 있나?
Q. 17 대체 권리분석은 언제 어떻게 해야 하며 몇 번을 해야 할까?
Q. 18 말소기준권리는 왜 꼭 뒤에 있는 권리와 동반자살을 하려는 걸까?
Q. 19 예상 명도비를 계산하려면 먼저 배당분석을 철저히 해야 한다
Q. 20 임금채권은 과다하게 청구되는 경우가 많다는데 어떻게 확인하지?
Q. 21 같은 물건인데 토지와 건물의 권리도 배당도 다를 수가 있다
Q. 22 어떻게 낙찰자인 나의 동의도 없이 경매가 취하될 수 있는가?
Q. 23 점유자가 누구든 간에 무조건 배당기일까지 기다려야 한다
Q. 24 점유이전금지가처분 신청이 기각되지 않으려면 어떻게 해야 할까?
Q. 25 가장임차인이라는 심증이 농후한데, 이런 경우 어떻게 해야 할까?
Q. 26 매각물건명세에 포함되지 않은 농작물을 낙찰자가 취득하는 걸까?
Q. 27 단독건물의 미납공과금 확인과 처리는 어떻게 하는 것이 좋을까?
Q. 28 집합건물의 체납관리비를 어쩔 수 없이 전부 부담한 경우는?
Q. 29 단전·단수조치는 어디까지 적법하고 어디부터 위법인가?
Q. 30 임차인은 경락잔금 납부 후부터는 낙찰자에게 월세를 줘야 하지 않나?
Q. 31 인도명령신청 기각 시 능률적으로 명도소송을 수행하는 방법은?
Q. 32 최우선변제대상 소액임차인의 배당금은 언제나 압류금지대상인가?
Q. 33 우량물건인 경우 자금대부로 이자수익을 실현할 수 있는 방법은?
Q. 34 제시외건물, 미등기건물, 무허가건물은 도대체 어떻게 다른가?
Q. 35 농지가 포함된 공장을 낙찰받으려 했더니 법인은 안 된다고 한다
Q. 36 대화를 녹음하면 통·비·법 위반으로 형사 처분을 받지 않을까?
Q. 37 건물 전체에 대한 유치권 행사 시 일부 호수의 낙찰은 위험할까?
Q. 38 어떤 물건은 취득세 폭탄을 맞을 수도 있다
Q. 39 취득세중과대상 업종은 그 어떤 경우에도 무조건 중과일까?
Q. 40 경매 입찰가격은 대체 어떤 사람들에 의해 결정될까?
Q. 41 전 낙찰자가 NPL 채권자인 재경매 사건의 전 낙찰가에 현혹되지 말라
Q. 42 경매 절차 진행 중 NPL을 구입한 경우, 어떤 조치를 해야 하나?
Q. 43 공장 등의 경우 낙찰 후 등기 시 취득세를 과오납할 수 있다
Q. 44 경매 관련 각종 법률개정에 항시 유의해야 한다

제 2부 주택 및 상가 임차인에 관한 분석 시 유의사항
Q. 01 어떤 건물에 주·임·법을 적용하고 어떤 건물에 상·임·법을 적용할까?
Q. 02 분명히 집합건물이었는데 단독주택이라고 한다. 이 경우 유효한 전입은?
Q. 03 임차인별 대항력과 우선변제권(배당)의 효력 발생 시점은?
Q. 04 전소유자와 선행사건 임차인의 대항력 취득 시점은 다르다
Q. 05 잔금완납 전 낙찰자와 신규로 체결한 경우 적법한 임대인이 아닐까?
Q. 06 전대한 임대아파트의 분양전환 시 전차인의 대항력 취득시점은?
Q. 07 임차권등기의 대항력과 우선변제권(배당)은 등기접수일이 기준인가?
Q. 08 1필지상에 단독주택과 다가구 주택이 있는 경우, 유효한 전입이 되려면?
Q. 09 무상임대차확인서를 해준 경우 대항력(동시이행항변권)이 있을까?
Q. 10 선순위 임차인이 일부(증액)보증금만 배당요구할 수도 있나?
Q. 11 하나의 임대차계약서에 2개의 확정일자가 있는 경우도 있다
Q. 12 말소기준권리가 전세권이고 2순위가 동일인의 임차권인 경우
Q. 13 선순위 임차인이 후순위 전세권자를 겸한 경우 주의해야 한다
Q. 14 전세권자와 임차권자가 같지만 계약 대상 부분이 다를 수가 있다
Q. 15 법인이 체결한 임대차일 경우 수익실현의 기회가 될 수도 있다
Q. 16 소액최우선변제도가 부정되는 사례가 있다
Q. 17 법원사건기록(매각물건명세서)상 임대차관계 미상의 경우에는?
Q. 18 세대합가, 세입자의 대위변제,가장임차인은 어떻게 확인할까?
Q. 19 가장임차인이 있을 시 어떻게 처리하는 것이 가장 좋을까?
Q. 20 대항력 없는 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인의 전차인인 경우
Q. 21 상가건물 일부의 임차인이 대항력을 갖추려면?
Q. 22 여러 경우의 임차인에 대한 대항력은 어떻게 판단해야 할까?
Q. 23 토지저당권설정 후 건물신축 시 토지매각대금에 대한 배당은?
Q. 24 일부 지분을 낙찰받은 내가 임차보증금을 전부 책임져야 하는가?
Q. 25 임차인이 사망한 경우, 전대한 경우, 양도한 경우 임차권의 승계는?
Q. 26 동시매각이 진행되는 경우, 점유자별 인도명령 신청 시점은?
Q. 27 동일세대나 회사직원인 경우와 아닌 경우의 인도명령 신청은?
Q. 28 점유자가 신분을 알 수 없는 외국인인 경우에는 어떻게 명도할까?
Q. 29 대항력 있는 선순위 임차인의 배당부족 시, 인수하는 금액과 명도는?
Q. 30 임차권등기내용과 권리신고서상의 내용이 다를 때는 어떻게 해야 할까?

제 3부 명도실무
Q. 01 낙찰에서 명도까지의 소요기간은 어떻게 될까?
Q. 02 명도협상에 앞서 알아두어야 할 사항은?
Q. 03 여러 형태의 임차인이 있는 다가구주택을 낙찰받았다. 이런 경우 명도절차는 어떻게 진행하는 것이 능률적일까?
Q. 04 주의를 요하는 특수한 명도(특수명도)는 어떤 경우가 있을까?
Q. 05 원활한 명도를 위해 ‘제소전화해’나 ‘공정증서’를 활용하면 어떨까?
Q. 06 명도불이행이 확실하게 될 때 미리 ‘명도소송’을 제기하라
Q. 07 임대인의 보증금 반환불능이 확실한 경우 임차인도 미리 소를 제기할 수 있다
Q. 08 소송(민사) 수행 시 관할법원과 소송비용(인지대, 송달료 등)은 얼마나 들까?

제 4부 인도명령명도소송의 집행에 이은 유체동산 경매 절차
Q. 01 압류한 유체동산에 선행 압류나 가처분이 없는 경우
Q. 02 압류한 유체동산에 선행 압류나 가처분이 있는 경우

제 5부 경·공매 시 ‘입찰 실수’에서 탈출하는 방법
Q. 01 경매 입찰에서 ‘지뢰’를 밟았다. 어떻게 탈출해야 할까?
Q. 02 공매에서 ‘지뢰’를 밟았을 경우에는 어떻게 탈출해야 할까?