경매야 부탁해 -다시 돌아올 경매 시대를 준비하자- (2018.12)

부동산 시장이 오르든 떨어지든
 경매는 언제나 옳다!

초보에겐 기회를, 고수에겐 수익을 주는 최고의 투자 전략

 떨어질 일만 남았다던 집값은 보란 듯이 최고점을 찍었지만, 여전히 사람들은 불안하다. 정부의 규제, 금리 인상, 그럼에도 떨어질 줄 모르는 아파트값…. 도무지 종잡을 수 없는 시장 속에서 초보자들은 어떤 방법을 찾아야 할까? 고수들은 그 해답을 경매에서 찾는다. 부동산이 불황이면 불황인대로, 호황이면 호황인대로 다양하게 활용되는 전천후 전략이기 때문이다.

Q. 부동산 경매는 어떻게 모든 시장에서 유리할까?
시장이 하락할 때에는 좋은 부동산들이 경매에 많이 나오므로 시세보다 저렴하게 낙찰받아서 큰 수익을 올릴 수 있다. 반대로 시장이 상승할 때에는 하루가 다르게 몸값이 뛰는 부동산을 빠르게 선점함으로써 남들보다 한 발 먼저 기회를 잡을 수 있다. 요컨대 하락기에는 손실을 막는 방패로, 상승기에는 기회를 선점하는 창으로 활용되는 것이 경매다.

Q. 낙찰을 받으면 무조건 수익이 될까?
많은 책들이 경매 자체에만 초점을 맞추지만, 이 책은 부동산의 큰 흐름을 놓치지 않도록 끊임없이 주의를 환기시킨다. 경매는 좋은 투자 전략이지만 낙찰만 받으면 무조건 수익이 나는 만병통치약이 아니다. 수익을 극대화하려면 부동산 시장의 큰 흐름 안에서 전략적으로 활용해야 한다.

Q. 왜 지금 경매를 배워야 할까?
경매를 하려면 전문가 수준은 아니더라도 기본적인 수준의 주택임대차보호법, 민사집행법, 경매 진행 절차 등을 익힐 필요가 있다. 여기에 다양한 사례와 책을 통해서 간접경험을 쌓는다면 성공률이 높아지기 마련. 전문가들은 경매의 시대가 곧 다시 돌아올 거라고 분석한다. 그때를 대비하여 지금 바로 공부를 시작하자.

Q. 경매를 몰라도 부동산 투자를 할 수 있는데?
경매의 목적은 낙찰 자체가 아니라 수익을 내는 것! 수익만 낼 수 있다면 굳이 경매가 아니라 다른 투자법을 활용해도 좋다. 하지만 경매처럼 상승장, 하락장, 입주권 시장, 토지, 상가 등 전천후로 다양하게 활용하기 좋은 투자 전략은 드물기 때문에 경매를 안다는 것은 그 자체로 다른 사람들보다 한 발 앞서간다는 뜻이다.

Q. 권리분석은 초보자에게 무척 어렵다던데?
권리분석에서 중요한 것은 하나! 부동산에 얽혀 있는 여러 권리들 중에서 낙찰자가 인수해야 할 것(책임져야 할 것)과 소멸되는 것(책임지지 않아도 될 것)을 구분하는 일이다. 어느 정도의 법률적 지식이 필요하기 때문에 지레 겁먹는 사람도 많지만, 몇 가지 기본만 제대로 익히면 웬만한 권리분석은 문제없다. 다만 어려운 권리 문제를 해결했다고 무조건 고수는 아니다. 경매의 목적은 어디까지나 수익! 따라서 초보자라면 복잡한 권리가 얽힌 물건보다는 간단한 것에 먼저 도전한 후 점차 난이도를 높여갈 것을 권한다.

Q. 명도는 어떻게 해야 할까?
명도(살고 있는 사람을 내보내는 일)는 초보자들이 가장 두려워하는 과정이다. 하지만 실제 경매 사건의 90% 이상은 협의를 통해 무난히 해결된다. 상대방의 이야기를 경청하고, 상대가 원하는 것과 내가 원하는 것을 서로 주고받는다고 생각하면 쉽게 진행된다. 정말 최후의 방법으로는 법이 보장하는 강제집행을 활용할 수도 있으니 걱정할 필요 없다.

지은이 : 김상헌 
종로경매학원 대표강사. 유튜브 ‘원도의 사기TV’ 및 네이버카페 ‘경매야부탁해’ 운영자. 대학을 졸업하고 젊은 나이에 우연히 부동산 경매라는 분야를 알게 되면서 아파트, 오피스텔, 토지 등 다양한 물건에 투자하여 꾸준히 좋은 성과를 보여주는 실전투자가이다. 스마트폰 어플리케이션 ‘부동산경매계산기’ 개발 등 다양한 분야에서 활약중이다.
탄탄한 이론과 풍부한 실전경험을 바탕으로 투자 초심자들에게 실용적인 경매 지식을 전하는 인기강사이기도 하다. 부동산 투자 및 경매의 기초를 다져 주는 경매시작반, 자신의 상황에 맞는 투자 전략을 찾아보는 컨셉투자반 등 다년간의 수업을 통해 수많은 수강생들이 경제적 자유에 한 발 다가서도록 돕고 있다. 특히 자신의 컨셉에 맞는 투자 물건을 찾는 물건검색반, 적은 돈으로 수익을 올리는 소액투자반은 재능기부를 통해 아낌없이 노하우를 나누어 주기로 유명하다.
불황에는 저렴하게 매수해서 큰 수익을 올리고, 호황에는 좋은 지역을 선점하여 수익을 올리는 경매 투자의 기술! 요동치는 시장 속에서 유연한 투자자가 되고 싶다면 원도의 차원이 다른 경매 기술을 배워보자.

 

프롤로그_ 불확실한 시장일수록 빛나는 경매의 위력

추천사❶ 방향성은 분명하게, 핵심은 깔끔하게 짚어낸다 _ 이현민
추천사❷ 안전한 경매의 첫걸음을 위한 디테일 끝판왕 _ 호빵

Warm Up_ 경매 투자 기본 다지기

 경매, 대체 뭐가 좋다는 건가요
- 경매의 장점① : 싸게 매입할 수 있다
- 경매의 장점② : 대출 활용에 유리하다
- 장점③ : 불황기에도 수익을 올릴 수 있다
- 장점④ : 호황기에는 물건을 선점할 수 있다
- 장점⑤ : 부동산과 관련된 필수 지식을 배울 수 있다
[체크포인트] 투자자의 좋은 친구 ‘경락잔금대출’
경매에도 다양한 전략이 있다
- 병철 씨, 내 돈 없이 투자하는 ‘무피투자’에 도전하다
- 송화 씨, 경매로 저렴하게 내 집 마련에 성공하다
- 혜란 씨, 경매로 시골 땅 주인이 되다
[체크포인트] 무피투자는 정말 돈 한 푼 없이도 가능할까
 정말 중요한 질문 “당신의 투자 컨셉은 무엇인가요?”
- 기준이 분명해야 흔들리지 않는다
- 나의 상황을 객관적으로 돌아보자
[체크포인트] ‘옳은 컨셉’이 아니라 ‘나와 맞는 컨셉’을 찾자
 경매 투자 과정 한 눈에 훑어보기
- 1단계 : 물건 검색하기
- 2단계 : 권리 분석하기
- 3단계 : 현장조사 하기
- 4단계 : 입찰하고 낙찰받기
- 5단계 : 잔금 납부하고 소유권 넘겨받기
- 6단계 : 명도하고 수익 내기
[체크포인트] 호가경매 vs 기일입찰 vs 기간입찰
[체크포인트] 초보의 경매 공부는 어떤 순서로 해야 할까
●실전경매노트 : 다혜 씨의 첫 번째 입찰 도전기

Step 1_ 나만의 투자 컨셉 잡기

 투자 컨셉의 제1요소 : 투자의 목적
- 목적은 구체적일수록 좋다
- 시작은 ‘왜 집을 사려고 하는가’에서부터
- 목적이 정해지면 그에 맞는 대상과 방법을 찾자
[체크포인트] 대형평수 아파트만의 매력
 투자 컨셉의 제2요소 : 가격 기준
- 적정 가격을 아느냐 모르느냐의 엄청난 차이
- 적정 가격을 찾아내는 훈련 방법
[체크포인트] 감정가보다 높게 낙찰받으면 무조건 고가낙찰일까
[체크포인트] 비싸게 사서 더 비싸게 판다?
투자 컨셉의 제3요소 : 매수·매도 타이밍
- 부동산과 경매 시장의 사이클을 이해하자
[체크포인트] 유찰될 때마다 최저입찰가가 낮아진다
 타이밍에 영향을 미치는 3가지 요소
- 지역 호재
- 정부 정책
- 수요와 공급
[체크포인트] 두 달 만에 천만 원! 초단타투자 경험담
●실전경매노트 : 3인3색 투자 컨셉 잡기 훈련

Step 2_ 물건 검색하기

 경매 검색은 부동산의 큰 흐름 위에서
- 경매 정보의 보물창고 ‘대법원 경매사이트’
- 편리하고 다양하게 검색하는 ‘사설 경매정보사이트’
[체크포인트] 추천할 만한 대법원 사이트의 메뉴들
[체크포인트] 아직은 2% 부족한 공매 검색
 알쏭달쏭 경매정보사이트, 어떻게 읽을까
- 기본사항
- 사진 및 입찰진행내용
- 물건현황
- 임차인현황
- 등기부현황
- 관련자료
[체크포인트] 감정가가 곧 시세는 아니다
[체크포인트] 근저당과 채권최고액
 검색요령① : 테마에 따라 검색하기
- 역세권 검색
- 재건축·재개발 지역 검색
[체크포인트] 물건 수로 지역 분위기를 짐작할 수 있다
 검색요령② : 지도를 검색에 활용하기
- 지도를 통해서 알 수 있는 귀한 정보들
- 지형 파악·전망 파악·지방 소도시의 입지·교차 검색
- 지도 검색 기능, 이렇게 활용하자
- 검색한 물건을 지도에서 확인하는 방법
[체크포인트] 지적편집도를 보면 용도지역을 알 수 있다
[체크포인트] 로드뷰를 이용해서 알 수 있는 것들
 검색요령③ : 아파트 vs 빌라 검색 포인트
- 아파트의 주요 검색 포인트
- 빌라의 주요 검색 포인트
[체크포인트] 헷갈리지 말자! 다세대주택과 다가구주택
[체크포인트] 주거용 부동산의 종류
 검색요령④ : 나의 투자 컨셉에 맞는 키워드 뽑아내기
- 원하는 조건을 구체적으로 설정하자
- 초보자라면 자본금을 따지지 말고 검색하자
[체크포인트] 잘 아는 지역부터 도전하자
●실전경매노트 : 키워드에 따라 물건 검색하기

Step 3_ 권리분석

 권리분석은 정말로 그렇게 어렵나요
- 기본원리를 알면 권리분석이 쉬워진다
- 위험요소를 피하는 것에 중점을 두자
[체크포인트] 별다른 권리분석이 필요 없는 물건도 많다
 기본 중의 기본! 등기부등본 읽는 방법
- 등기부등본의 종류
- 표제부에서 알 수 있는 내용들
- 갑구에서 알 수 있는 내용들
- 을구에서 알 수 있는 내용들
[체크포인트] 그 외에 반드시 확인해야 할 서류들
 핵심은 인수되는 권리를 찾는 것
- 소멸되는 권리 vs 인수되는 권리
- 말소기준권리의 개념 이해하기
 소멸되는 권리에는 어떤 것이 있을까
- 저당/ 근저당 / 압류 / 가압류 / 배당 요구된 전부 전세권 / 담보가등기 / 경매개시결정기입등기
[체크포인트] 배당은 어떻게 이루어지나
[체크포인트] 강제경매와 임의경매
 인수되는 권리에는 어떤 것이 있을까
- 소유권이전청구권가등기 / 건물철거 및 토지인도청구 가처분등기 / 지상권 / 선순위 임차권 / 유치권
[체크포인트] 최선순위 설정 날짜를 다시 한 번 확인하자
 또 하나의 포인트! 임차인의 권리를 알아두자
- 임차인의 권리① : 대항력
- 임차인의 권리② : 우선변제권
- 임차인의 권리③ : 최우선변제권
[체크포인트] 근린생활시설도 주임법을 적용할 수 있다
[체크포인트] 대항력 있는 임차인이 배당요구를 한다면
[체크포인트] 임차권등기 제도
 혹시 이 사람이 가짜 임차인? 판별요령과 대처방법
- 가짜 임차인으로 의심되는 3가지 단서
- 어떻게 조사하면 될까
- 가짜 임차인으로 밝혀진다면
[체크포인트] 권리분석과 별개로 고려해야 할 이사비와 미납관리비
 특수물건이란 무엇일까
- 유치권 / 법정 지상권 / 지분경매 / 미등기물건
[체크포인트] 물권은 채권에 우선한다
 주택과는 또 다른 세계! 상가건물임대차보호법 훑어보기
- 5년간 계약갱신이 가능하다
- 모두가 상임법의 보호를 받는 것은 아니다
●실전경매노트 : 외우지 말자! 사람 사이의 관계로 이해하자

Step 4_ 현장조사

 두 말 하면 입 아픈 현장조사의 중요성
- 꼼꼼한 현장조사가 높은 수익률을 만든다
- 현장조사에서 살펴야 할 기본적인 것들
 반드시 명심해야 할 현장조사 3원칙
- 첫째, 집만 보지 말고 지역도 살피자
- 둘째, 이미 조사한 것을 확인한다고 생각하자
- 셋째, 무조건 경청하자
- 결과는 반드시 현장보고서로 정리해두자
[체크포인트] 현장보고서 양식 사례
 현장조사는 어떤 순서로 이루어질까
- 동선을 잘 짜야 효율적 조사를 할 수 있다
- 중개업소 방문은 가장 마지막에
- 두근두근! 점유자를 만나보자
[체크포인트] 물건 종류별로 체크해야 할 사항들
 꼼꼼한 현장조사의 비결은 ‘체크리스트’
- 공통으로 체크해야 할 사항들
[체크포인트] 단점을 장점으로 보완할 수 있다면
 아파트 현장조사를 위한 체크리스트
- 구조 / 관리 상태 / 입주년도 / 브랜드 / 베이 / 편의시설 / 혐오시설 / 난방 / 조망 / 동간거리 / 단지크기 / 주차장
[체크포인트] 저층 아파트가 개발가치가 있다고 하는 이유
 빌라 현장조사를 위한 체크리스트
- 구조 / 엘리베이터 유무 / 외관 / 치안 / 누수 및 결로 / 위반건축물 여부
[체크포인트] 빌라를 우습게 보지 마라
 상가 현장조사를 위한 체크리스트
- 상권의 종류 / 상권의 변화 / 수요자들의 성향 / 트렌드 / 상권 내에서의 위치 / 유동인구의 흐름 / 층 및 업종 / 건물용도 / 임차인 / 공실 원인 / 수익률
[체크포인트] 새로운 트렌드 ‘SNS 상권’에 주목하라
[체크포인트] 테마상가와 신규분양상가는 신중하게
 토지 현장조사를 위한 체크리스트
- 공부상 내용과 일치하는지 여부 / 토지의 모양과 상태 / 용도지역 / 지목 / 도로 접근성 여부 / 매도 가능 가격 / 유해시설
 부동산 중개사는 최고의 아군
- 알짜정보는 항상 현장에서 나온다
- 어떻게 내 편으로 끌어들일 것인가
●실전경매노트 : 체크리스트 실전 활용기

Step 5_ 낙찰 및 명도

 치열한 심리 싸움! 적정 입찰가 산정하기
- 무조건 낙찰받겠다는 조급함이 화를 부른다
- 가격을 보지 말고 수익률을 보라
- 경매는 스스로와의 심리 싸움
[체크포인트] 수익률이 높다면 반드시 경매만 고집할 필요는 없다
 아뿔싸! 잘못 낙찰받았음을 알게 된다면
- 낙찰 후 약 일주일 이내에는 매각불허가를 신청할 수 있다
- 매각불허가의 7가지 사유
 대출과 자금 여력을 꼼꼼히 따져보자
- 대출 가능 여부는 입찰 전에 미리 확인해야
- 무리한 대출은 독이 되어 돌아온다
[체크포인트] 대출금액을 산정하는 세 가지 기준 ‘LTV, DTI, DSR’
[체크포인트] 자서는 시간적 여유를 충분히 두고 작성하자
 명도, 정말로 그렇게 어려울까
- 소유권의 효력은 잔금을 납부한 순간부터
- 잔금 납부 전에 임차인을 만나자
- 점유자가 원하는 것을 알면 명도가 쉬워진다
- 낙찰자의 가장 큰 무기는 ‘명도확인서’
[체크포인트] 명도 시 챙겨야 할 항목들
 겁내지 말자, 법은 낙찰자의 편이다
- 증거 보전과 압박용으로 유용한 내용증명
- 최후의 수단은 인도명령과 강제집행
[체크포인트] 도어락은 바로 교체하자
●실전경매노트 : 초보자 모아 씨의 낙찰과 명도 이야기

Step 6_ 활용 및 수익창출

 경매의 목적은 첫째도 둘째도 무조건 ‘수익’
- 보유나, 매도냐, 아니면 임대냐
- 창의적으로 생각할수록 수익률은 높아진다
 수익률은 어떻게 계산할까
- 임대수익률 계산해 보기
- 매도수익률 계산해 보기 - 반드시 수익률을 계산하고 기록해 두자
 수리도 전략적으로 하자
- 목적에 따라 수리의 범위가 달라진다
- 무엇을 어떻게 수리해야 할까
 공실에 현명하게 대처하는 요령
- 가능하다면 비수기는 일단 피하자
[체크포인트] 전세 시세는 2년 단위로 출렁인다
- 공실의 원인을 적극적으로 해결하자
- 싱가 공실 때 취해야 할 4가지 기본조치
[체크포인트] 재계약에 대해 고려해야 할 것들
 적절한 매도 타이밍을 잡으려면
- 시장의 흐름을 잡아 매도하기
- 목표수익률에 맞춰 매도하기
- 내 투자는 내가 책임진다는 마음을 갖자
 우습게보면 큰 코 다치는 세금 문제
- 취득할 때 내는 ‘취득세’
- 가지고만 있어도 내는 ‘보유세’
- 재산세·종합부동산세
- 매도할 때 내는 ‘양도소득세’
- 반드시 전문가와 상의하자
 전업투자를 고민하는 분들을 위한 3가지 질문
- 첫째, 일정한 월수입이 없어도 괜찮은가
- 둘째, 가용자금은 충분한가
- 셋째, 정말 투자로 성공할 자신이 있는가
●실전경매노트 : 장기적인 안목이 좋은 수익구조를 만든다

에필로그_ 성공적 투자를 위한 3가지 조건

부록 01_ 기일입찰표 및 위임장 작성하는 방법
부록 02_ 명도를 위한 내용증명 작성법
부록 03_ 부동산경매계산기 사용법