앞으로 30년 잘사는 대한민국 도시재생사업 (2019.3)

대한민국 부동산투자지형이 바뀌고 있다!
부동산 전문가도 모르고, 정부 관계자는 알려주지 않는
 소규모 주택 정비사업의 모든 것!!

퇴직 후 잘 먹고 잘살고 싶다면, 지금 소규모 재건축.재개발에 투자하라!

 * 2019년 주택정비법 반영!
 * 소규모 재개발.재건축 Know-How!
 * 주택정비사업의 사업성분석법 수록!

부동산투자에서 소규모 주택 정비사업은 여전히 미지의 영역이나 다름없다. 소규모 주택 정비사업에 해당하는 가로주택 정비사업, 소규모 재건축 정비사업, 자율주택 정비사업을 잘 알고 이해하는 사람도 거의 없을 뿐만 아니라, 이에 대한 사업성분석을 제대로 할 수 있는 부동산 전문가도 드물다. 어쩌면 관련 법령도 지난해부터 시행되고 있으니 소규모 주택 정비사업에 대해 익숙하다거나 알고 있다면 그것이 더 이상한 일일수도 있다.
그런 점에서 20년 가까이 도시재생 및 정비사업, 부동산투자의 이론과 실무를 모두 경험한 전문가들이 쓴 이 책은 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들, 반걸음 더 나아가 내 집 마련과 투자목적을 모두 고민하고 있는 소규모 투자자들에게 소규모 주택 정비사업이란 무엇인지, 어떤 특징이 있는지, 왜 부동산투자의 대세인지, 그 이론적.사업적 근거는 무엇이며, 어떻게 사업성분석을 하는지 등을 조목조목 알려주고 있다.

대한민국 부동산투자지형이 바뀌고 있다!

도심 속 낙후된 주택들이 있다. 그런데 개발이익과는 거리가 먼 주택들인지라 건설사들이 거들떠보지를 않고 있었다. 그래서 재개발 혹은 재건축 광풍에서 철저히 소외되고 비켜나 있을 수밖에 없었다. 그랬던 낡은 주택들에게도 이제 서광이 비추기 시작했다.
대한민국은 현재 절대인구 감소, 고령화, 저출산이라는 심각한 인구구조 변화문제에 직면하고 있는 상황이다. 경제구조 역시 엄청난 속도로 변화하고 있다. 이에 따라 주택의 공급방식 또한 달라져야 할 필요성이 강력히 대두되고 있다.
그 배경을 몇 가지로 들어보겠다.
첫째, 경제구조 측면에서 볼 때 디지털 혁명이 경제구조 자체를 뿌리부터 변화시키고 있다, 둘째, 주택시장에서는 절대 인구의 감소, 1인 가구의 폭발적 증가 등 유례를 찾아볼 수 없는 폭풍 같은 변화의 중심에 서 있다.
셋째, 소규모 주택 정비사업에 대한 다양한 정책적 지원 등이 자리 잡고 있다.

소규모 주택 정비사업이 부동산투자의 답이다!

이것은 부동산시장에서 주택공급 형태가 신도시 조성을 통한 동시다발적 대규모 공급을 중심으로 시대에서 기존 구도심을 중심으로 수요가 있는 곳에 주택을 공급하는 수요관리의 시대로 접어들었음을 의미한다. 이처럼 기존 구도심의 맞춤형 주택공급 형태의 변화에 가장 부합되는 도시재생사업이 바로 소규모 주택 정비사업이다. 이 부분은 우리와 비슷한 문제를 먼저 경험하고 있는 일본에서 알 수 있다. 이웃 나라 일본은 주택공급 형태를 신도시 조성과 같은 대규모 개발 방식에서 구도심 재생을 통한 수요 맞춤형 공급으로 전환한지 오래다. 일본과 비슷한 상황에 처해 있는 대한민국에서도 구도심 재생을 통한 주택공급 방식으로의 전환이 필요하고 실제로 소규모 주택 정비사업을 통해 그 변화는 이미 시작되었다. 소규모 주택 정비사업이야말로 효과적이고 바람직한 주택공급 방식이자 ‘구도심 재생’이라는 키워드에 가장 잘 부합하는 도시재생사업이다.
하지만 부동산투자에서 소규모 주택 정비사업은 여전히 미지의 영역이나 다름없다. 소규모 주택 정비사업에 해당하는 가로주택 정비사업, 소규모 재건축 정비사업, 자율주택 정비사업을 잘 알고 이해하는 사람도 거의 없을 뿐만 아니라, 이에 대한 사업성분석을 제대로 할 수 있는 부동산 전문가도 드물다. 어쩌면 관련 법령도 지난해부터 시행되고 있으니 소규모 주택 정비사업에 대해 익숙하다거나 알고 있다면 그것이 더 이상한 일일수도 있다.
그래서 20년 가까이 도시재생 및 정비사업, 부동산투자의 이론과 실무를 모두 경험한 필자들이 쓴 이 책은 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들, 반걸음 더 나아가 내 집 마련과 투자목적을 모두 고민하고 있는 소규모 투자자들에게 소규모 주택 정비사업이란 무엇인지, 어떤 특징이 있는지, 왜 부동산투자의 대세인지, 그 이론적.사업적 근거는 무엇이며, 어떻게 사업성분석을 하는지 등을 조목조목 알려주고 있다.

이 책은 여섯 마당으로 구성돼 있다!

첫째 마당 ‘소규모 주택 정비사업이란 무엇인가?’에는 소규모 주택 정비사업에 대한 전반적인 지식, 어떤 곳이 대상지역이 되는지, 왜 소규모 주택에 주목해야 하는지, 그 추진 절차의 차이점, 아울러 사업성은 어떻게 되는지, 소규모 주택 정비사업의 규제완화와 금융지원 정책은 무엇인지, 소규모 주택에 투자할 때 고민해야 할 부분 등이 들어 있다.
둘째 마당 ‘놓치면 곤란한 소규모 주택 정비사업 핵심 포인트!’에는 노후.불량 건축물의 정의, 소규모 주택 정비사업의 하나인 가로주택의 특징과 정비사업 가능 여부는 어떤 것인지, 그 진행 절차와 매수 및 매도 타이임은 언제인지, 조합원이 될 수 있는 기준과 분양자격, 조합원의 가능 입주권 수량에 대한 정보 등이 실려 있다.
셋째 마당 ‘사업성분석하기 1 : 재개발 성격을 갖는 가로주택 정비사업’에는 가로주택 정비사업의 두 가지 유형, 총사업비와 공사비, 비례율, 감정평가액, 권리가액 등의 개념과 산출방식, 분담금과 추가 부담금을 구분하는 방법 등이 실려 있다.
넷째 마당 ‘사업성분석하기 2 : 재건축 성격을 갖는 가로주택 정비사업’에는 재건축 성격의 가로주택 정비사업의 사업성분석하기(건축개요, 총분양수입, 총사업비 및 공사비, 종전자산 평가액, 비례율 등), 가로주택 정비사업의 소요 대지지분 정리하기, 재건축형 가로주택 정비사업 사업성분석 단순계산법 등이 실려 있다.
다섯째 마당 ‘가로주택 정비사업의 전문가 되기!’에는 재개발형 가로주택 정비사업 분석방법으로 분담금의 적정성 검증하기, 재건축형 가로주택 정비사업 분석방법으로 분담금의 적정성 검증하기, 재건축형 가로주택 비사업의 사업성분석하기, 재개발형 가로주택 정비사업의 사업성분석하기 등이 실려 있다.
여섯째 마당 ‘돈 되는 가로주택 정비사업의 13가지 꿀팁!’에는 가로주택 정비사업에 투자할 때 반드시 알아야 할 팁들이 실려 있다. 세대 당 평균 대지지분을 따져라!, 각 세대별 대지지분을 확인하라!, 용도지역에 주목하라!, 주변지역의 분양가를 확인하라!, 일반분양물량 규모를 따져라!, 조합원수를 확인하라!, 법 ? 제도의 변화에 관심을 기울여라!, 정부의 정책의지를 읽어라!, 아직 보편화되지 않은 시점이 최적의 투자 타이임이다!, 소액으로 거주와 투자 모두가 가능한 곳을 노려라!, 가로주택 정비사업 조합원은 모두가 디벨로퍼다!, 가로주택 정비사업은 미분양 걱정이 없다!, 앞으로 30년, 가로주택 정비사업이 대세다!

지은이 : 김종선 
한서대학교 항공교통물류학부와 정보산업대학원 글로벌MBA 원어 강의교수. 부동산 전공으로 석사학위를, 재무관리 전공으로 경영학 박사학위를 받았으며, 20년간 대한민국 부동산투자의 이론과 실무를 겸비한 독보적인 부동산 애널리스트다. 현재, BSI 경영연구원 원장과 숭의2 LH참여형 가로주택 정비사업조합 조합장으로 재직하고 있다.
지은 책으로 《아는 만큼 돈 버는 부동산 경매 부자》 《부동산 투자 교과서》 《경기도 부동산 실전투자 교과서》 《도시계획을 알면 돈이 보인다》 《부동산 투자를 했으면 무조건 10배는 벌어라》 《경제상식, 아는 척하기》 《임대수익 부자들》 등이 있다.

지은이 : 서영철 
(주)도시정비기획 CEO. 20년 가까이 재개발 및 재건축사업과 관련한 도시재생사업의 이론과 실무를 경험한 정비사업 전문가로, 현재 재건축 및 소규모 재건축, 가로주택 정비사업, 도시재개발을 위한 정비사업 및 건축을 시행하는 회사를 운영하고 있다. (주)도시정비기획은 국토교통부의 법정단체인 대한도시정비관리협회(도시정비관리)와 대한주택건설협회(주택건설사업)가 인증한 회원사로 봉천, 노량진, 과천, 오산, 의왕, 인천, 안산 등 다양한 지역의 도심 재개발.재건축 및 가로주택 정비사업을 수행하고 있다.
 

첫째 마당 : 소규모 주택 정비사업이란 무엇인가?
이것만은 미리 알아두자!
핵심 개념 풀이
 소규모 주택 정비사업이 뭐지?
어떤 곳이 소규모 주택 정비사업 대상지역이 될 수 있을까?
왜 가로주택 정비사업, 소규모 주택 재건축에 주목해야 할까?
소규모 주택 정비사업과 재개발 ? 재건축 정비사업 추진 절차 이렇게 달라요
 소규모 주택 정비사업의 사업성은?
소규모 주택 정비사업의 사업성 개선을 위한 규제완화 및 금융지원
 소규모 주택 정비사업에서도 꼭 따져야 할 세 쌍둥이:조합원 분담금, 투자수익률 그리고 P
소규모 주택 정비사업에 투자할 때 고려해야 할 세 가지 포인트

둘째 마당 : 놓치면 곤란한 소규모 주택 정비사업 핵심 포인트!
이것만은 미리 알아두자!
핵심 개념 풀이
 노후.불량 건축물
 소규모 주택 정비사업의 대상지역 & 가로구역
 가로주택 정비사업 가능 여부 확인
 가로주택 정비사업과 소규모 재건축 정비사업의 진행절차
 소규모 주택의 정비사업의 매수 ? 매도 타이밍은?
가로주택 정비사업과 소규모 주택 재건축사업의 조합원
 가로주택 정비사업의 분양자격
 소규모 주택 정비사업의 조합원은 몇 개의 입주권을 받을 수 있을까?
법에서 규정하고 있는 권리가액 VS 실무에서 규정하고 있는 권리가액
 투자의 시작은 총회책자를 읽는 것이다
 총회책자, 이렇게 분석하자

셋째 마당 : 사업성분석하기 1 : 재개발 성격을 갖는 가로주택 정비사업
 이것만은 미리 알아두자!
핵심 개념 풀이
 가로주택 정비사업의 두 가지 유형
 총사업비와 공사비는 무엇일까?
비례율이 중요한 이유
 비례율의 개념 잡기
 비례율 계산하기
 비례율 활용하기
 비례율 과신하면 안 된다. 무조건 높아야 이익일까?
비례율이 낮으면 반드시 손해일까?
감정평가액은 어떻게 산출되는 것일까?
감정평가액의 딜레마
 권리가액은 뭐지?
정비사업에서 빼 놓을 수 없는 분담금과 추가 부담금을 구분하라

넷째 마당 : 사업성분석하기 1 : 재건축 성격을 갖는 가로주택 정비사업
 이것만은 미리 알아두자!
핵심 개념 풀이
 재건축 성격의 가로주택 정비사업의 사업성분석하기
 건축개요 분석
 총분양수입 분석하기
 총사업비와 공사비 분석하기
 종전자산 평가액 분석하기
 비례율 계산하기
 가로주택 정비사업의 소요 대지지분 정리하기
 조합설립인가 전 재건축형 가로주택 정비사업 사업성분석하기
 재건축형 가로주택 정비사업 사업성분석 단순계산법

다섯째 마당 : 가로주택 정비사업의 전문가 되기!
이것만은 미리 알아두자!
핵심 개념 풀이
 실전 조합설립인가 전 재건축형 가로주택 정비사업 분석하기
 재개발형 가로주택 정비사업 분석방법으로 분담금의 적정성 검증하기
 실전 조합설립인가 전 재개발형 가로주택 정비사업 분석하기
 재건축형 가로주택 정비사업 분석방법으로 분담금의 적정성 검증하기
 재건축형 가로주택 비사업의 사업성분석하기
 재개발형 가로주택 정비사업의 사업성분석하기

여섯째 마당 : 돈 되는 가로주택 정비사업의 13가지 꿀팁!
이것만은 미리 알아두자!
핵심 개념 풀이
‘세대 당 평균 대지지분’을 따져라!
각 세대별 대지지분을 확인하라!
용도지역에 주목하라!
주변지역의 분양가를 확인하라!
일반분양물량 규모를 따져라!
조합원수를 확인하라!
법.제도의 변화에 관심을 기울여라!
정부의 정책의지를 읽어라!
아직 보편화되지 않은 시점이 최적의 투자 타이임이다!
소액으로 거주와 투자 모두가 가능한 곳을 노려라!
가로주택 정비사업 조합원은 모두가 디벨로퍼다!
가로주택 정비사업은 미분양 걱정이 없다!
앞으로 30년, 가로주택 정비사업이 대세다!