나는 돈이 없어도 경매를 한다 -서른아홉살, 경매를 만나고 3년만에 21채 집주인이 되었다!- (2019.11)

서른아홉 살, 경매를 만나고 3년 만에 21채 집주인이 되었다!
《나는 돈이 없어도 경매를 한다》

재테크 절망시대! 돈 없는 내가 할 수 있는 재테크는 무엇일까?
빤한 월급만으로는 미래가 보이지 않아, 너도나도 재테크에 뛰어들었다. 그러나 주식은 오락가락하고, 펀드는 시들하고, 전셋값은 치솟는 현실 속에서 재테크에 재미를 못 봤다고 손놓고 있어야 할까? 아니면 투자할 돈이 없으니 손가락만 빨고 있어야 할까?

3년 만에 21채 집주인 된 비결?
월세 10만원, 시세차익 1천만원을 우습게 보지 않았기 때문!
길벗에서 나온 《나는 돈 없어도 경매를 한다》의 저자는 우연히 만난 경매가 인생을 바꿨다고 말한다. 빌라 전세금 9천만원이 전재산이던 저자는 늦둥이 셋째를 가진 후 깨끗한 32평 아파트에 살고 싶어졌고, 경매를 통해 첫 낙찰로 내 집 마련의 꿈을 이뤘다. 그렇게 내 집을 장만한 후, 경매가 부동산 할인매장이며 돈 없어도 돈을 벌 수 있는 매력적인 투자처라는 것을 깨달았다. 한 채의 월세와 시세차익은 적었지만 집이 늘어날수록 눈덩이처럼 수익도 불어났고, 제2의 월급통장 역할을 톡톡히 했다. 그렇게 3년이 흐른 후, 21채 집주인이 되었다.

경매는 돈 좀 있는 사람들만의 재테크가 아니다!
부자들이 부동산에 관심을 갖는 이유는 뭘까? 바로 ‘돈’이 되기 때문이다. 그러나 경매는 ‘돈 좀 있는 사람들만의 재테크’가 아니다. 부동산 침체와 담보대출을 갚지 못하는 집주인들이 많아지면서 질 좋은 경매 물건이 나오고 있다. 내 집 마련이 꿈인 메뚜기 전세 세입자부터 명도가 두려워 경매를 시작도 못하는 소심한 투자자라면 바로 지금이 경매 공부를 시작할 때이다.

할 수 있는 경매에 집중하라!
돈 되는 집 고르기부터 맘고생 없는 명도까지 OK! 임대수익 노하우는 보너스!
저자는 경매할 때 어려운 것이 싫어 복잡한 권리분석을 할 필요 없는 깨끗한 집만 골랐다. 그게 바로 돈이 없어도 경매를 할 수 있었던 비결이다. 그래서 최대한 간결하게 6단계(목표설정-권리분석-현장조사-입찰-잔금납부-명도)로 경매 과정을 총정리했다. 특히 경매투자자가 가장 어려워하는 ‘권리분석’과 ‘명도’ 부분에 더욱 세심한 주의를 기울였다. ‘없어지는 권리를 찾아라!(41장)’ ‘세입자가 배당받는 집을 골라라(43장)’ ‘점유자를 적으로 만들지 않는 대화법(59장)’처럼 속 썩이지 않을 집을 골라내는 법을 알려준다. 이에 더하여 ‘세입자가 좋아하는 집을 사야 임대가 잘된다(65장)’ ‘집 관리는 어떻게 할까?(67장)’ 등 경매로 임대수익 시스템을 마련하는 노하우까지 챙기고 있다.
할 수 있는 경매에 집중하면 경매는 쉬워진다. 그 동안 경매가 무섭거나 복잡해서 망설였다면 이제 그 답답함을 털고 돈 되는 집 고르기부터 맘고생 없는 명도까지 순조로운 항해를 시작해 보자.

저자 투자물건 상세내역 대공개! 솔직하고 생동감 넘치는 에피소드로 배우는 쉬운 경매!
저자는 특유의 활달함과 긍정 에너지가 넘치는 사람이다. 그래서 말을 아끼는 부동산 중개업자와도 친구가 되고, 홍수가 나도 현장조사를 가며, 사연 있는 점유자와의 이야기도 기꺼이 들어준다. 필요하다면 같은 장소를 열 번도 가고, 창피함을 무릅쓰고 수십 번 질문하기도 한다. 책에는 이런 행동 하나하나가 생동감 넘치게 묘사되어 탄탄한 정보성과 조화를 이룬다.
‘낙찰을 잘못 받았어요!(19장)’ ‘미납관리비만 무려 150만원!(22장)’ ‘팬티만 입은 남자가 버티고 있다!(23장)’ ‘유령 아파트를 낙찰받다!(25장)’ ‘도저히 세입자를 만날 수 없어요!(33장)’와 같이 21채 낙찰에 얽힌 저자의 때로는 비장하고 때로는 황당한 에피소드는 흥미진진한 소설을 읽는 듯하다.
더불어 저자의 투자물건들의 실제 투자비용과 어려웠던 점, 해결방법, 수익률 등을 깔끔하게 정리하여 한눈에 볼 수 있으니 놓치지 말자.

혼자서 쩔쩔매지 마세요!
경매 상황별 궁금증 풀어주는 속 시원한 Q&A, 깨알 팁!
세 아이 엄마라서 그럴까? 저자는 이 책에서 독자들에게 사소한 정보 제공과 잔소리를 아끼지 않는다. ‘경매 컨설팅 회사는 뭐하는 데죠?’ ‘경매, 공동투자 괜찮을까요?’ ‘대출받다가 하우스푸어 되는 거 아니에요?’와 같이 초보자가 경매를 처음 접할 때 갖는 궁금증부터 ‘세입자와 첫만남에서 주도권 잡는 법’ ‘내용증명 효과적인 활용법’ ‘관리사무소와 미납 관리비 협상하기’ ‘대출 상담사 똑똑하게 이용하기’ 등 실제 경험을 통해서만 얻을 수 있는, 경매 과정과 밀접한 깨알 팁이 빼곡하다. 독자들이 경매 과정에서 혼자 쩔쩔매는 일이 없기를 바라는 저자의 마음이 느껴진다.

[특별부록] 수리비 200만원 들여 임대가 500만원 UP! <공실률 제로! 초간단 셀프 인테리어>
낙찰 받아 세를 주는 집이 늘어나면서 저자는 셀프 인테리어의 매력에 눈을 뜨게 되었다. 도배, 벽지, 싱크대 수리 등을 직접 하면 수리비는 200만원을 넘지 않는다. 그러나 집값은 500만원 올려 받을 수 있다. 더구나 깨끗한 집은 세도 빨리 나가, 세입자를 구하기 위해 전전긍긍할 필요도 없다. 특별부록 <공실률 제로! 초간단 셀프 인테리어>에는 단순히 예쁜 집을 만들기 위한 인테리어가 아니라 적은 비용과 짧은 시간으로 경쟁력 있는 집을 만드는 인테리어 정보만을 담았다. ‘조명등만 교환해도 환해지는 집’ ‘비용 대비 효과 큰 스위치, 콘센트, 문고리 교체!’ ‘놀랄 만큼 부엌이 예뻐지는 타일 작업’ 등 현실적이고 쏠쏠한 인테리어 노하우를 Before&After 과정 컷과 함께 배울 수 있다.

[이 책을 꼭 읽어야 할 사람은?]
“약한 사람 괴롭히는 것 같아서 못하겠어요!”
모든 경매가 드라마에 나오는 것처럼 살벌하지는 않다. 사람 내치지 않을 집을 고르면 된다. 무조건 너그러울 수는 없지만, 조금만 배려하면 상대방도 조금 양보해 주게 마련이다. 그리고 너무너무 어려워 보이는 집은 차라리 낙찰받지 말자.

“문제 있는 집을 낙찰받을까 봐 겁나요!”
누구나 처음은 두렵다. 이런저런 걱정에, 슬금슬금 생기는 욕심에 한 발자국을 떼지 못하는 것이다. 첫술에 배부를 리 없다. 대박에 욕심 내지 말고, 일단 나에게 월 10만원의 수익이라도 안겨줄 수 있는 집을 찾아라.

“생전 처음 보는 법률용어들, 뭔 말인지 모르겠어요!”
토익 시험 본다고 영단어를 다 외우지는 않는다. 어려운 법률용어를 다 알 필요는 없다. 게다가 쉬운 물건에 등장하는 경매용어들은 생각보다 그리 많지도, 어려지도 않다.

[프롤로그] 경매를 만나고 삶이 변하기 시작했다

1부. 하루 종일 일만 하는 사람은 돈 벌 시간이 없다

 첫째마당 서른아홉 살, 경매가 선물한 내 인생의 첫 집
1 두 번째 인생, 결혼
2 기회는 위기의 탈을 쓰고 찾아온다
3 바로 그때, 경매를 만났다
 경매Q&A 경매 사건번호는 뭐고, 물건번호는 뭐예요?
4 정말 내 집이 생긴 거야?
5 첫 낙찰의 영광은 당신에게 선사하라!

둘째마당 사람들은 왜 경매를 어려워할까?
6 집을 사는 다양한 경로
7 한눈에 보는 경매
8 경매를 꼭 알아야 하는 사람
9 경매를 절대 하면 안 되는 사람
10 경매, 시작부터 이기는 게임
11 당신이 경매를 어려워하는 이유
 경매Q&A 경매, 공동투자 괜찮을까요?
12 집이 많으면 세금이 너무 많지 않을까?
13 경매로 나온 집, 재수가 없다?
14 처음부터 모든 걸 알고 시작할 수는 없다!
15 직장에 다니느라 경매할 시간이 없다?
16 당신이 필요로 하는 모든 정보, 경매 사이트에 있다!
경매Q&A 경매 컨설팅, 똑똑하게 이용하는 법은?
17 고수들은 노는 물이 다르다
18 경매를 아는 것과 실천하는 것

2부. 난 미래가 어떻게 전개될지는 모르지만 누가 결정할지는 안다!

셋째마당 때로는 울고, 때로는 웃는 100% 리얼 경매 이야기
19 [일산 21평 아파트] 잘못 낙찰받았어요! 취소할 수 없을까?
20 [광주 20평 아파트] 소문난 잔치에 먹을 것 없더라
21 [삼척 25평 아파트] 별의별 일 천지인 경매법정!
22 [포항 25평 아파트] 미납 관리비가 무려 150만원!?
23 [세종시 18평 아파트] 팬티만 입은 남자가 버티다!
24 [용인 25평 아파트] 부지런한 발품에 배신은 없다!
25 [삼척 25평 아파트] 유령아파트 낙찰받은 사연은?
26 [용인 25평 아파트] 인테리어는 돈이다!
27 [양주 21평 아파트] 2500만원으로 수도권 아파트 사기
28 [횡성 25평 아파트] “부동산 회사 팀장입니다”
29 [목포 18평 오피스텔] 내 집에 다른 사람 이름 못 올리게 해주세요!
30 [수원 25평 아파트] 불확실한 미래보다는 현재에 투자하자!
31 [세종시 18평 아파트] 명도하기 가장 어려운 집은 노약자의 집
32 [분당 60평 주상복합아파트] 이사 날짜가 안 맞아요
33 [목포 18평 오피스텔] 도저히 세입자를 만날 수 없어요!
34 [일산 21평 아파트] 대출, 손품 발품이 필요한 이유 ①
 35 [포항 25평 아파트] 대출, 손품 발품이 필요한 이유 ②
 36 현장조사는 홍수도 폭설도 지진도 이긴다

넷째마당 딱 이것만 알아두자! 실속만점 경매 6단계
37 내가 쉬운 경매만 이야기하는 이유
38 [1단계-목표설정] 나는 어떤 집이 필요할까?
경매Q&A 나는 어떤 경매 투자자일까?
39 [2단계-권리분석] 경매에는 어떤 집이 나올까?
40 [2단계-권리분석] 등기부등본 보는 법
41 [2단계-권리분석] 없어지는 권리를 찾아라!
42 [2단계-권리분석] 세입자의 권리를 파악해라!
경매Q&A 어떻게 한 집에 방 1칸만 임대한 세입자가 있죠?
43 [2단계-권리분석] 세입자가 배당받는 집을 골라라
44 [2단계-권리분석] 세입자의 권리보다 앞서는 5가지 권리
45 [2단계-권리분석] 권리분석, 위험한 함정만 피하자!
경매Q&A 쉬운 경매, 어떤 집을 고를까?
46 [3단계-현장조사] 발품 전에 손품부터 팔자!
47 [3단계-현장조사] 손품만으로 지역 정보와 집 내부를 확인한다!?
48 [3단계-현장조사] 입찰가는 얼마로 써야 할까?
49 [3단계-현장조사] 호랑이를 잡으려면 호랑이 굴로!
경매Q&A 현장조사 때 점유자를 꼭 만나야 할까요?
50 [3단계-현장조사] 현장조사의 핵심, 부동산 방문
51 [4단계-입찰] 드디어 법원에 가다!
52 [4단계-입찰] 입찰표 작성, 조심 또 조심!
경매Q&A 입찰서를 잘못 쓰면 어떻게 되죠?
53 [4단계-입찰] 대리인, 공동명의 입찰은 어떻게 할까?
54 [4단계-입찰] 낙찰일까? 패찰일까?
55 [5단계-잔금납부] 낙찰 후, 준비해야 할 돈은?
경매Q&A 대출받다가 잘못해서 하우스푸어 되는 거 아니에요?
56 [6단계-명도] 명도하기 쉬운 집 vs 어려운 집
57 [6단계-명도] 낙찰받은 그날, 바로 점유자를 찾아가라!
경매Q&A 전세보증금을 다 돌려받지 못하는 세입자는 어떻게 달래야 할까?
58 [6단계-명도] 점유자와의 첫 만남, 주도권을 잡아라!
59 [6단계-명도] 점유자를 적으로 만들지 않는 대화법
60 [6단계-명도] 내용증명에도 타이밍이 있다!
61 [6단계-명도] 강제집행의 시작은 인도명령 신청
62 [6단계-명도] 마지막 보루, 강제집행
 경매Q&A 점유자가 우편물을 일부러 받지 않는 것 같아요!

다섯째마당 따박따박 임대수익! 좋은 집 고르기&관리 노하우!
63 경매로 임대소득 만들기
64 전세가보다 싸게 낙찰받는 비법
65 세입자가 좋아하는 집을 사야 임대가 잘 된다
66 특이하지 않은 특이한 물건 고르기
 경매Q&A 경매는 뭐고, 공매는 뭔가요?
67 집 관리는 어떻게 할까?
경매Q&A 집수리, 누가 얼마만큼 부담해야 할까?
68 세입자를 어떻게 들일까
69 함께 사는 세상이니까!

 [에필로그] 나는 슈퍼우먼이 아니다