대박 친 빌딩 투자의 비밀 -매매 사례를 중심으로 살펴보는- (2019.2)

상가빌딩의 최우선 조건은
 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다!

상가빌딩에 투자할 때 고려해야 할 최우선 조건에 대해 많은 전문가는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 하고 있다. 이는 입지가 상가빌딩 투자의 부속 요건인 환금성(換金性)과 공실률, 나아가 매매차익을 지배하고 있다고 보는 데에 기초한다.
이런 입지 조건을 기본으로 상가빌딩 투자자들의 성향을 분류해보면 다음과 같다.
첫째는 대지 및 연면적의 크기에 따라 투자자 성향이 나뉘고 있는데 대개 연륜이 있는 투자자인 경우 대지면적과 연면적이 큰 것을 선호하는 경향을 보이고, 반면에 대지면적과 연면적은 작다 하더라도 지역 중심상권을 최상의 투자 포인트로 생각하는 투자자가 있으며, 둘째는 대로변 빌딩만을 선호하는 투자자와 상권이 밀집된 공실 없는 이면도로 빌딩을 선호하는 투자자, 셋째는 대학가 주변 빌딩과 대형 재건축 아파트 근접 근생 빌딩을 선호하는 투자자, 넷째는 무조건 강남 지역 빌딩만을 고집하는 투자자와 지역 상관없이 고수익률의 빌딩만을 원하는 투자자, 다섯째는 반드시 전철 역세권 빌딩이어야 한다는 투자자 등이 있다.

다양한 투자 유형,
성공과 실패 사례로 만나 보는 빌딩 투자의 정석

 이 책에서 기술한 빌딩 투자 사례의 분석 방법으로는 기관 투자가들과 외국계 투자자들이 부동산 투자 시 목표 수익률 등에 따라 분류하는 코어(Core) 투자, 코어플러스(Core+) 투자, 밸류애디드(Value-added) 투자, 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 투자 방법을 사용했고, 이외 K전력공사와의 공동빌딩 투자 사례, 주차장 용도의 부지에 건설되는 빌딩 투자 사례, NPL(Non Performing Loan, 부실채권) 매입을 통한 빌딩 취득 사례, 법인 인수를 통한 빌딩 투자 방법 등 특별한 목적성이 결부된 다양한 빌딩 투자 유형을 다뤄봤다.
또한 여러 건의 빌딩 투자 실패 사례를 분석해 투자자들에게 교훈이 될 수 있게 했으며, 특히 ‘전문직의 꽃’이라는 개업 의사들의 투자 실패 사례 등을 통해 올바른 빌딩 투자의 방향을 제시해보려 했다.
특히 상가빌딩을 매입하려는 투자자들이 이 책에 기술된 38건의 빌딩 투자 사례를 참고한다면, 첫째는 어떤 종류의 상가빌딩에 투자할 것인가를 쉽게 취사선택할 수 있으며, 둘째는 투자자가 자신만의 확고한 투자 조건을 정하는 기준을 확보함으로써 향후 발생할지도 모르는 매입 리스크를 줄임과 동시에 최적의 상가빌딩을 취득할 수 있으며, 셋째는 상가빌딩 매입 후 어떻게 가치를 상승시켜야 하는지에 대한 방법을 찾을 수 있고, 넷째는 상가빌딩 매각 시 매각가격 산정 방법과 좋은 가격을 받기 위한 노하우를 얻을 수 있을 것이다.
아울러 개업 공인중개사들에게는 생생히 살아있는 빌딩 컨설팅을 할 수 있는 기초 자료가 될 것이라 확신한다.

지은이 : 이웅렬  

부동산의 여러 분야 중 “꽃”이라 칭(稱)하는 빌딩 분야에서 20여 년간 컨설팅 및 개발 운용을 해왔다. 그러던 중 빌딩 매입에 관심 있는 투자자나 개업 공인중개사들이 시중에 부동산 서적들은 많이 나와 있으나, 현장의 살아있는 생생한 지식을 체득할만한 책은 찾아보기 어렵다는 의견을 많이 피력하는바, 조금이나마 도움을 주고자 하는 노력의 일환으로 이 책을 집필하게 됐다.
경동고등학교와 동국대학교 경찰행정학과, 동 대학원 법학과를 졸업(법학석사)했으며 건국대학교 부동산 대학원 최고경영자과정을 수료했다. 해군 중위(OCS 73차)로 군대를 의무 복무한 후 국민은행과 동화은행에서 근무, 퇴직했다. 이후 2000년도 초반 부동산 분야의 최고의 컨설팅 업체였던 포시즌 컨설팅(주) 총괄 대표이사를 역임했고, 현재는 케이원자산운용(주)의 대표이사로 재직 중이다.
《대박 친 빌딩 투자의 비밀》은 1,000여 건의 빌딩 매매 사례 중 특별한 38건을 선별해 성공 및 실패 이유를 분석해 기술했다. 실제 사례 분석이라 독자들이 내용을 보다 쉽게 이해할 수 있다고 생각되며, 본인들이 원하는 목적을 달성하는 데 적으나마 도움이 되길 바라본다.
 

Prologue
 section 01 부동산 투자 유형에 따른 분류
Chapter 01 기회 추구 형태의 투자(오퍼튜니스틱, Opportunistic)
 01. 트로피 에셋(Trophy Asset) 빌딩
* 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조
02. 작은 고추가 맵다
03. 집 장사꾼 J여사의 두 번째 성공
04. 쪼가리 땅에 빌딩 짓는 아이디어
* 부동산 가격 상승을 위한 ‘물타기’
* 제소전 화해조서(提訴前 和解詔書)
05. 용적률 혜택을 받는 부지를 선택하라
06. 입지와 외관 디자인으로 승부하라
07. 싼 부지 매입은 제1의 성공원칙
* 사업(부동산) 포괄 양도 양수 계약 및 포괄 양도 양수 안 되는 경우
* 건축법 시행령 제28조(4m 도로 접, 연면적 2,000m² 미만 건축)
08. NPL 매입으로 최고의 행운 잡기 (1)
 * NPL과 부동산 인도명령
09. NPL 매입으로 최고의 행운 잡기 (2)
 10. 주차장용지를 대박 빌딩으로 (1)
 11. 주차장용지를 대박 빌딩으로 (2)
 Chapter 02 가치 증대 형태의 투자(밸류애디드, Value-added)
 01. 앵커테넌트(Anchor Tenant) 빌딩
02. 의사 부부의 재산 증식 넘버원, 투자
03. 흙 속의 진주가 보였다
04. 공동 투자로 즐거움 흠뻑
05. 송골매 같은 투자 혜안
06. 치열한 경쟁 끝에 얻은 행복
Chapter 03 코어(Core) 형태의 투자
01. 강남의 블루칩 빌딩
Chapter 04 코어플러스(Core+) 형태의 투자
01. 찰나의 순간에 파악한 보물
02. 가시성이 마음을 훔쳤다
* 위반건축물
03. 레버리지(Leverage) 효과를 최상으로 이용하라
04. 기업 구조조정의 세일 앤 리스백(Sale & Lease Back)

section 02 다양한 형태의 빌딩 투자
Chapter 01 K전력공사와 공유하는 빌딩
01. IMF 사태가 가져다준 행운
02. 정보 선점이 가져온 대박
Chapter 02 법인 주식인수 방식을 통한 빌딩 취득
01. 법인 소유 빌딩 최저가격 취득 방법
* 법인 주식인수 방식을 통한 빌딩 취득 시 ‘우발 채무’ 처리 참고 사항
* 간주 취득세
* 법인 양도·양수 계약서(양식)
 * 주식 양도 계약서(양식)
 * 매매 사실 확인서(양식)
 * 확약서(우발 채무 책임)(양식)
Chapter 03 사용 목적에 따른 빌딩 매입
01. 약국을 운영할 최고의 입지 빌딩을 찾아라
02. 파산재단 빌딩을 요양병원으로
Chapter 04 법원 회생절차를 통한 빌딩 매각
01. 파산 직전 소유 빌딩 매각 방법(계약금은 1억 원?)
 * 법원을 통한 개인회생절차

section 03 빌딩 투자 실패 사례
01. 정형외과 의사의 무지(無知)의 참상
02. 치과 의사의 과욕이 가져온 깡통
03. 무리한 호텔 투자자의 패가망신
04. 싱글테넌트(Single Tenant)의 함정
05. 유흥주점 빌딩 투자의 허상
* 사치성 재산의 중과세
06. 냉철함을 요구하는 교환거래
* 풍수지리와 빌딩 1
 * 풍수지리와 빌딩 2
 07. 우유부단(優柔不斷)이 가져온 교환거래 실패
* 소유권이전청구권가등기와 담보가등기
08. 환금성을 간과한 아마추어 투자자
09. 이해관계 임차인 분석 실패의 대가
10. 독불장군형 경영자의 소탐대실(小貪大失)