다시 부동산을 생각한다 -부동산 규제 시대, 세그먼트가 답이다- (2019.3)

4가지 세그먼트로 부동산 시장의 비밀을 밝힌다!
국내 최고 부동산 애널리스트의 2019~2020 전망과 투자 전략

 홍춘욱, 이진우, 와이민 강력 추천!
“부동산 투자의 길을 찾을 수 있었다”
-홍춘욱 이코노미스트

 지난 6년간 이어진 부동산 강세장이 끝났다. 2018년 말부터 본격적으로 부동산 약세장이 시작되면서 시장은 혼란스러워졌고 판단은 더욱 어려워졌다. 언제까지 하락이 이어질까? 내 집 마련의 시기는 언제가 좋을까? 투자 기회는 어디에 있을까?
부동산 전문가들의 전문가, 국내 최고 애널리스트인 저자는 도대체 시장이 왜 달라졌는지, 이 달라진 시장에서 어떻게 투자해야 하는지 등을 명쾌하게 들려준다. 데이터를 기반으로 한 철저한 시장 분석과 예리한 통찰력으로 역대 가장 강력한 부동산 정책의 이면을 분석하고 그 영향을 파헤쳤다.
짧게는 지난 6년간 지속된 상승의 시작점이라 할 수 있는 2013년 4.1 부동산 종합 대책과 그 끝이라 할 수 있는 2018년 9.13 부동산 종합 대책 사이를 자세하게 다뤘다. 특히 독자들이 궁금해하는, 앞으로 시장이 어떻게 변하고 또 어떻게 대비해야 하는지에 대한 내용을 자세히 담고 있다. 무주택자, 1주택자, 일시적 2주택자, 2주택자 이상의 다주택자 들로 나눠서 각자 어떻게 행동하는 것이 최선의 전략인지를 알려준다. 부동산 시장은 호황과 불황의 반복 속에서 늘 새로운 투자 기회가 출현하곤 한다. 2020년대의 새로운 투자 아이디어도 소개한다. 그리고 많은 사람들에게 받은 질문 가운데 가장 관심을 끌 만한 질문을 가려내 부록으로 실었다. 새로운 기회를 놓치고 싶지 않다면 내 집을 마련하려는 사람이든 투자를 하려는 사람이든 꼭 읽어봐야 할 필독서다.

부동산 규제 시대, 지금까지와는 다른 시장이 펼쳐진다
4가지로 나눠진 부동산 시장

 시장을 이기는 정부도 없다지만, 정부 정책에 맞서지 말라는 부동산에서의 철칙 또한 진리다. 8.2 대책과 9.13 대책의 효과로 부동산 시장은 완전히 달라졌다. 부동산 시장에서 정부는 시세 사이클을 새롭게 시작하거나 종료할 수 있는 능력을 갖고 있다. 돌이켜보면, 2013년부터 시작한 상승장, 그리고 최종적으로 2016~2018년으로 대표되는 구도심의 가격 상승 역시 정부 정책의 결과물이었다. 그렇다면 미래 부동산 가격과 시장에 미칠 영향 또한 현재 정부가 어떠한 의지를 가지고 부동산 정책을 펴는가에 달려 있다.
부동산 시장이 과열되자 정부는 2017년 8.2 부동산 대책을 내놓았다. 8.2 대책은 급증하는 투자수요를 ‘면적’이라는 기준선을 제시하며 한 방향으로 몰았다. 면적 85㎡ 초과냐 이하냐에 따라 종합부동산세에서 0%와 70%의 엄청난 격차가 생겨났다.

“이것은 투자자들에게 어떤 영향을 미쳤을까? 답은 단순하다. 투자자들은 대형 주택에 관심을 두지 않았다. 8.2 대책에 숨어 있던 이 기준으로 인해, 투자자들은 당연하게도 ‘85㎡ 이하’의 면적을 중심으로 매수했다.”
-본문 중에서

2018년 9.13 대책이 추가로 나오면서 여기에 ‘공시가격 6억 원’이라는 기준이 추가되었다. 공시가격 6억 원 초과일 경우 임대사업자 등록을 했더라도 장기보유특별공제의 혜택에서 배제했다. 이에 따라 시장은 발 빠르게 4가지 영역으로 나눠졌다.

-85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하
-85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 초과
-85㎡ 초과, 공시가격 6억 원 이하
-85㎡ 초과, 공시가격 6억 원 초과

 이를 두고 저자는 ‘세그먼트 시대’라 명명한다. 세그먼트는 분할, 분절을 뜻하는데 여기서는 시장이 정부가 제공하는 기준에 따라서 완전히 나뉘어 따로 움직인다는 것을 의미한다. 그동안 부동산에 투자할 때 입지가치나 상품가치, 혹은 수요와 공급을 통한 시장 전망과 같은 요소들이 중요했고 거기에 입각해 투자 판단을 했지만, 이제 더는 먹히지 않는 시대가 된 것이다.
이 책은 정책의 힘이 시장을 주도하는 지금, 부동산 시장의 새로운 패러다임을 확인하고 그 이유와 영향을 파헤친다. 왜 관심 밖이었던 수도권 지역이 오르는지, 치솟던 집값이 왜 갑자기 하락하게 됐는지 언뜻 이해가 되지 않았던 궁금증을 속 시원히 풀어주면서 현 정부 부동산 정책의 함의를 짚어내고 2020년대를 대비할 수 있는 새로운 시각을 제시한다.

과거의 투자 방식은 잊어라!
무주택자에서 다주택자까지 상황별 똑똑한 투자 전략

‘입지’와 ‘상품성’이 투자 판단의 근거가 되던 시절이 지나고 바야흐로 부동산 규제 정책이 만들어낸 세그먼트에 주목해야 할 시기가 다가왔다. 전용면적 85㎡, 공시가격 6억 원이라는 기준에 따라 나눠진 시장에서 입지와 상품성은 부차적으로 다뤄야 한다. 그동안 소외되던 경기도 외곽 지역이 갑작스럽게 각광을 받는 것이 하나의 사례다.
달라진 시장에서 과거와 같은 투자 방식은 통하지 않는다. 세그먼트화된 시장에 맞춰 새로운 투자 전략이 필요하다. 저자는 자금조달계획서를 통해 새롭게 얻어진 통계 자료와 여러 데이터를 기반으로 하여 깊이 있는 통찰과 전망을 보여준다. 무주택자는 집을 사야 할지 기다려야 할지, 1주택자에서 일시적 2주택자의 경우 어떻게 갈아타는 것이 좋은지, 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 어떤 선택을 해야 하는지, 가장 타격을 입은 대형 주택을 보유한 다주택자는 어떻게 해야 하는지 등 각각의 경우에 따라 부동산 투자 전략을 담고 있다.
부동산 시장이 급변하는 요즘, 집을 두고 머릿속이 복잡하다면 저자의 말에 귀 기울여보자. 부동산 시장의 달라진 프레임 속에서 새로운 기회가 보일 것이다.

채상욱
하나금융투자 건설·부동산 애널리스트.
2018년 한국경제 베스트 애널리스트 건설 분야 1위

부동산 전문가들의 전문가. 건축학을 전공하고 부동산학 석사를 거치며 쌓아온 이론적 뼈대 위에 금융시장에서 바라보는 합리적 기준을 토대로 부동산 시장을 분석하고 투자의 인사이트를 제공하는 애널리스트다.
특히 부동산 하락론이 대세이던 시절, 2013년 대세 상승의 시작을 정확히 짚어냈다. 또한 2019년부터 시작된 하락 변곡점을 예측하면서 또 한 번 시장의 주목을 받았다. 데이터를 기반으로 한 철저한 시장 분석과 예리한 통찰력으로 부동산 분야에서 독보적인 전문가로 인정받고 있다.

8.2 대책과 9.13 대책이 나오면서 시장의 판도가 달라지고 있다. 정책의 힘이 시장을 주도하는 지금, 부동산 시장의 새로운 패러다임을 확인하고 그 이유와 영향을 파헤쳤다. 왜 관심 밖이었던 수도권 지역이 오르는지, 치솟던 집값이 왜 갑자기 하락하게 됐는지 언뜻 이해가 되지 않았던 궁금증을 속 시원히 풀어주면서 무주택자, 1주택자, 다주택자들이 부동산 규제 시대에 어떤 선택을 해야 하는지, 달라진 시장에 맞는 투자 전략도 명쾌하게 밝힌다. “문재인 정부 부동산 정책의 씨앗이 심어졌다”고 표현한 그는 현 정부 부동산 정책의 함의를 짚어내고 2020년대를 대비할 수 있는 새로운 시각을 제시한다.

기업과 대중을 대상으로 강연을 활발히 하며, 지은 책으로 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》, 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》, 《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》이 있다. 세 책 모두 독자들에게 많은 사랑을 받으며 지금까지도 부동산 분야의 베스트셀러로 자리 잡고 있다.

프롤로그 6년의 상승장 마감, 새로운 시작을 지켜보며

1장 부동산 규제 시대, 지금까지와 다른 시장이 펼쳐진다
다주택자들이 집을 사는 기준
 투자수요가 넘쳐나는 서울
 부동산은 입지가 전부다?
tip. 입지가치와 상품가치로 나눠서 부동산을 보라
 세그먼트의 시작을 연 8.2 대책
‘면적’이라는 절대적 기준의 등장
9.13 이후 세그먼트화된 부동산 시장

2장 부동산 시장 본격 해부
전국 800만 1주택자들은 카멜레온
“올해는 투자수요의 해입니까?”
마법의 열쇠, 자금조달계획서
 서울은 언제부터, 왜 올랐을까?
서울은 주택 구매 절반이 실수요가 아니다
 서울의 구별로 살펴본 투자수요
 주요 투기과열지구의 투자수요 흐름

3장 부동산 규제가 몰고 올 극적인 변화
85㎡ 미만, 공시가격 6억에 쏠리다
 과거의 투자 방식은 잊어라
 입주권 시장을 덮친 세그먼트의 파도
tip. 분양권 및 입주권 찾아보기 & 매매 절차
 재건축 아파트의 미래
2019년 세그먼트의 촉매제, 종합부동산세
 세그먼트의 가속화가 시작된다
 세그먼트화된 시장이 갖는 의미
 세그먼트의 시대가 끝나는 날

4장 완전히 달라져야 할 투자 전략
집을 사야 할까, 기다려야 할까?
소형-고가 주택의 매수는 천천히
 중대형을 노리는 실수요자의 선택
 내 집 마련을 노리는 실수요자의 선택
 다주택자의 절세 방법
‘똘똘한 한 채’가 중요하다
 대형 주택을 보유한 다주택자의 선택
 재건축·재개발을 보유한 다주택자의 선택

5장 미래의 주택정책을 기다리며
컨설턴트만 돈 버는 시대
 주택 임대차 시장이 발전하려면
 선분양에서 후분양으로
 뜨거운 감자, 토지공개념
 스타 조합장에 미래를 맡길 것인가?
주택 멸실에 따른 수요에 대비하라

 에필로그 2020년대를 대비하는 투자 전략
 부록 궁금한 질문 베스트 Q&A