서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 -큰 판을 읽으면 기회가 보인다- (2019.4)

화제의 부동산 애널리스트 이광수가 말하는 2019 서울 부동산
 가장 큰 기회는 언제나 위기와 함께 온다

 선한 실수요자 위해 ‘욕먹으며’ 쓴 부동산 시장의 진실
 심리 편향으로 부푼 대형 버블, 치명적 부메랑 된다

“이전에는 그런 일이 일어나지 않았습니다.” - 앨런 그린스펀, 글로벌 금융위기 당시 의회 발언 中
부동산 시장에 진짜 위기가 올 것이다. 마음 속 바람이나 심리는 다 제쳐두고 딱 현상과 숫자만 봤을 때, 위기가 안 온다면 오히려 이상한 상황이다. 이 책은 두려움을 조장하기 위한 책이 아니다. 집값 폭락을 기원하는 책은 더더욱 아니다. 곧 다가올 위기에서 선한 실수요자들이 입게 될 큰 피해를 조금이나마 줄이고자 쓴 책이다. 타인의 집값이 오르는 건 속 쓰리고 말 일이지만, 내가 산 집값이 폭락하는 건 생사가 달린 문제다. 지금 이 순간, 어느 때보다 시장을 정확하게 바라봐야 하는 이유다.
증권사 부동산.건설 분야 애널리스트로 활약하고 있는 저자는 명확한 숫자를 토대로 ‘위기’에 대해 설명하고 있다. 단순히 국내 부동산 시장만을 보는 게 아니라 한국 경제와 인구 구조, 글로벌 부동산 시장 등 서로 얽혀 함께 끌려올 수밖에 없는 굵직굵직한 데이터 뭉치들을 찾아내 입체적으로 분석한다. 그리고 이번 위기에 어떻게 대처해 기회로 살릴지 직접적인 방향을 제시한다.

“위기가 온다. 버티는 투자가 아닌, 이용하는 투자를 해라”
투자자들의 뼈를 때리는 이광수 애널리스트의 직언직설!

이 책에는 ‘과몰입’이 없다. 정확한 현상을 바라보고, 딱 그것만을 재료로 분석하고 결론 낸다. 그래서 더더욱 뼈를 때린다. 집을 가진 사람도, 집을 사려던 사람도 묵직한 충격을 받을 수밖에 없다. 위기를 기회로 만드는 건 그만큼 고달프고 인내심을 요하는 일이기 때문이다.
이 책의 구성은 다음과 같다. 먼저 본격적인 본문에 들어가기 전 ‘핵심’을 정리했다. 위기를 말하고 있지만 어쨌든 이 책 역시 ‘투자’에 관한 책이다. 위기든 호황이든 개인이 투자에 나설 때 반드시 갖춰야 할 원칙에 대해 미리 설명한다. 파트 1과 파트 2는 현재 몰려오고 있는 부동산 위기의 메커니즘을 설명한다. 왜 위기가 올 수밖에 없으며, 이것이 어떤 모습으로 다가오게 될지 수많은 지표를 통해 분석한다. 파트 3은 확증편향에서 벗어나 위기를 제대로 보고 대응하는 법에 대해 설명하고, 파트 4에선 기회를 잡는 방법, 앞으로 오를 집을 알아보는 방법에 대해 다룬다.
파트 5는 부동산 변화 시그널을 찾는 방법에 대한 이야기다. 특히 정부정책으로 인한 변화에 어떻게 대응해야 하는지 설명한다. 파트 6는 ‘큰 판’을 다룬다. 글로벌 부동산 시장, 인구 구조 등 거시 경제 변화에 대해 분석해본다. 파트 7은 다시 처음으로 돌아가 근본적인 ‘투자 원칙’에 대해 다룬다. 위기 때 작은 원칙 하나가 얼마나 든든히 자신을 지켜주게 될지 조언한다.
현재가 원인이 되어 미래는 변화한다. 그래서 현재와 동떨어진 미래는 존재할 수 없다. 이 책이 현재에 집중하는 이유다. 저자는 현재를 꾸밈없이 정확하게 이야기한다. 그리고 이를 바탕으로 한 예측과 전망을 통해 독자들에게 놀라운 인사이트를 건네고 있다.

“도대체 지금 서울 부동산은 어떤 상황일까?”
아파트 값 떨어질 때 이렇게 하면 오히려 번다

· 부동산 폭락, 정말 가능한 시나리오인가?
· 2017~2018 폭등의 이유를 알면 근미래가 보인다
· 거래량 감소, 전세가 하락… 침체 확고히 다지는 징후들
· 대한민국 가계부채, 절대량 자체가 너무 크다
· 입지가 아니었다! 많이 오른 집들의 진짜 공통점은?
· 고령자 주택매수 비율 상승, 위기 때 버틸 체력(현금)이 없다
· 임대사업자 등록, 혜택인가 독사과인가
· 경제상황 안 좋은데 부동산만 오르는 게 가능한가
· 확증편향, ‘내가 잘해서 내 집값이 폭등’한 게 아니다
· 편향된 심리 극복하고 명확한 현실만 바라보는 방법
· 위기를 기회로 만드는 다섯 가지 투자 원칙
· 절대로 정부 정책에 반하는 판단.실행을 하지 마라

이광수
미래에셋대우 리서치센터에서 애널리스트로 일하고 있다. 부동산 시장과 건설회사를 분석한다. GS건설을 다녔고, 한때 집에서 살림을 하기도 했다. 아이들이 사는 집을 조금이라도 이해하는 이유다.
2013년 부동산 시장이 우울할 때 “집을 사야 한다”는 내용의 리포트를 쓰고 비난받은 바 있다. “너나 사라”는 비아냥을 가장 많이 들었다. 그 이후 집값은 얼마나 올랐는가? 2018년에는 《흔들리지 않는 부동산 투자의 법칙》이라는 책을 썼다. 당시 서울 집값이 폭등할 때 강남 집을 팔라고 했다가 또다시 욕을 엄청 먹었다. 40만 명 넘게 읽은 인터뷰 기사에 달린 댓글 중 가장 상처받은 말은 “믿음이 안 가게 생겼다”였다. 그런데 지금 강남 아파트 시장은 어떠한가?
애널리스트로서 누군가 막막한 길을 갈 때 나침반이 되어주고 싶다. 그게 비록 단 한 명일 지라도. 그래서 다시 책을 썼다.

 

이 책의 핵심
PART 1. 부동산, 위기가 몰려온다
 집값, 얼마나 올랐나?
부동산 가격이 단기간 폭등한 이유
 변화의 징후들

PART 2. 부동산 폭락, 가능한 시나리오인가?
불편한 숫자
 이번엔 다르다?
커지는 불확실성

PART 3. 위기가 온다면 어떻게 대응해야 할까
 확증편향에서 벗어나 주제파악부터
 불확실성 줄이고 기대값을 높일 때
 위기는 항상 기회다

PART 4. 기회를 잡기 위한 방법
 오르는 집은 따로 있다
 가격을 기다려야 한다
 가격이 가장 많이 빠질 곳은 어딘가?

PART 5. 변화를 인정하면 타이밍이 보인다
 영원한 건 없었다
 부동산 시장 변화 시그널을 찾아라
 정책 변화를 읽는 법

PART 6. 큰 판이 흔들리고 있다
 흔들리는 글로벌 부동산 시장
 당신도 모르게 변화하는 인구구조
 거시 경제 변화 어떻게 해석하나

PART 7. 위기 때 반드시 지켜야 할 투자원칙
 예측하지 말고 행동해라
 큰 판을 읽어라
 사이클을 공부해라
 겸손해라
 확률론적 사고를 가져라
 흐름을 통해 판단해라