부장님 몰래하는 직장인 경매의 기술 -초수를 고수로 이끄는 친절한 경매 사용설명서- (2019.7)

직장인 23년, 경매투자 13년
 경매는 결코 나를 배신하지 않았다

 고르고 골라 들어간 직장은 IMF와 함께 정리해고의 바람에 휩쓸렸고, 빚을 내서 한 투자는 IT버블과 함께 무용지물이 되어버렸다. 그리고 마지막의 마지막에 돈을 모아 산 주식은 9월 11일, 먼 나라 미국에서의 테러사건과 함께 밤사이 휴지조각으로 변해갔다. 2년 동안 애쓰고 애써 취득한 기술사라는 자격증도 짐을 싸서 나가는 선배들을 보면 별반 소용없어 보였다. 그러나 어느 날 출장에서 돌아오는 길, 부장님과의 저녁 회식이 그의 인생을 바꿔버린다. 마이너스대출로 경매에 입문했고, 그 뒤에도 일하는 틈틈이 경매 투자에 매달렸다. 부족한 시간을 만들어내기 위해 회사에서는 ‘일에 미친 사람’을 연기하며 휴가조차 반납해버렸다. 그리고 12년 뒤, 회사에서는 승진 누락 전혀 없는 모범사원이 되었고, 개인적으로는 원룸 건물과 다수의 상가 및 주거용 부동산을 소유한 자산가의 자리에 올랐다. 바로 이 책, 《부장님 몰래하는 직장인 경매의 기술》의 저자, 23년차 직장인이자 경매투자 13년의 고수인 조장현 씨의 이야기다.

우리는 투자자가 아니다. 직장인 투자자다
 직장인에게는 직장인만의 무기가 있다

 하지만 경매투자라는 게 시작부터 순탄했던 건 아니었다. 빚까지 내어 달려든 인생 첫 경매투자는 시작하기도 전에 싱겁게 끝나버렸다. 신문과 방송에서 ‘부동산은 이제 끝물’이라는 기사들이 쏟아져 나오고 있었고, 척 보기에도 추레해 보이는, 천만 원도 채 안 되는 매물에 입찰해야 하나 망설였기 때문이다. 그러나 불과 몇 년 뒤, 그 매물은 다른 이에게 무려 3배의 이득을 남기며 저자에게 좌절감을 안겼다.
많은 직장인이 경매 투자에 관심을 갖지만 실제로는 뛰어드는 사람도 성공하는 사람도 극소수다. 우물쭈물하며 돌아왔지만, 저자처럼 입찰장 정도까지라도 가보는 경우조차 좀체 없다. 어째서 그럴까?
저자는 이런 현상을 경매 그 자체보다는 경매에 관한 책과 강의의 문제점으로 설명한다. 대부분의 경매 서적은 경매 그 자체만 열심히 얘기할 뿐 정작 경매에 뛰어든 직장인이 구체적으로 뭘 어떻게 해야 하는지에 대해서는 설명이 부족하다. 마치 수학 공식만을 집요하게 가르친 뒤 정작 문제 풀이는 제대로 하지 않는 것과 비슷하다. 그리고 경매를 강의하거나 책으로 쓴 많은 분들이 자신의 주력 분야 외에는 그다지 상세히 설명하지 않는다. 이들은 아파트면 아파트, 상가면 상가 하는 식으로 자신이 성공한 분야와 성공담 위주로 말하기를 좋아한다. 마치 수학 문제 몇 개만 집어서 가르친 뒤 수학의 전문가라고 행세하는 강사와 다를 바가 없다. 수험생은 강사가 집어주지 않은 문제를 만나는 순간 아무것도 할 수 없이 무력화될 것이다.
더 중요한 것은 직장인에게는 직장인만의 투자 방법이 있다는 것이다. 전문 투자자도, 전업 투자자도 아닌 직장인은 비록 시간은 부족하지만, 그 부족한 시간을 메워줄 든든한 무기를 여러 개 갖고 있다. 시간은 남아돌지만 직장인만의 무기가 없는 다른 투자자의 투자법을 따라할 이유가 전혀 없는 것이다.

경매 투자의 A부터 Z까지, 사례별, 시기별, 물건별로 설명한다
 초수를 고수로 이끄는 친절한 경매 사용설명서

 실제로 직장인이면서 경매투자를 경험하여 성공한 저자답게 이 책은 초수에서 중수를 거쳐 고수에 이르는 확실한 길이 담겨져 있다. 바로 저자 자신의 길과, 저자가 체험하고 목격한 사례들이다. 그리고 그 생생한 예를 저자가 터득한 노하우와 지식으로 더욱 보강하여 한 권의 책으로 펴냈다. 어떤 시기에는 어떤 투자를 해야 할지, 시기를 갈아탈 때는 어떻게 대비해야 할지, 직장인일 때와 갓 직장을 그만두었을 때는 어떤 일을 가장 유의해야 할지, 단순한 이론서가 아닌 본격적인 메뉴얼로서도 손색이 없다. 처음 경매를 할 때 유의할 점과, 직장인 경매투자자로서 활동하는 법, 그 이후 직장인이 아닌 일반 경매투자자가 되었을 때 유의하고 집중해야 할 사항이 저자 자신의 체험과 함께 충실히 녹아들어 있다. 물건의 종류에 따른 접근법과, 자신의 상태에 따라 어떤 물건이 적당한지까지 설명하고 있다. 부록으로는, 실제 경매를 진행하며 활용할 수 있도록 필요한 핵심 내용과, 체크 포인트, 계산식을 정리한 지침서까지 꼼꼼히 포함해놓았다. 유용한 사이트, 경매 필수 용어, 그 외 투자자라면 읽어야 할 기본 서적 소개까지 ‘친절한’ 책이 갖추어야 할 온갖 것을 갖추어놓았다. 초수로 시작해서 고수가 될 때까지 계속해서 활용할 수 있는 책이기도 하다.
우리는 회사를 천년만년 다닐 수 없다. 우리가 회사를 원해도, 회사가 우리를 원하지 않는다. 저자의 말처럼 ‘회사가 우리를 버리기 전’에 ‘우리가 회사를 버릴 수도 있는’ 상황을 만들어야만 한다. 그리고 그렇게 결심을 했다면, 이 책은 그 중 가장 유력한 해답이 될 것이다.

 

조장현
사회 초년생 시절 IMF를 겪으며 회사가 개인의 인생을 책임져주지 않는 모습을 뼈저리게 지켜본 뒤, 회사 월급만으로는 소중한 가족들을 지킬 수 없다는 것을 알게 되어 경매 투자를 시작했다. 마이너스 대출로 경매에 입문했고, 그 뒤에도 일하는 틈틈이 아파트, 빌라, 상가 경매 등의 일반물건부터 지분경매, 법정지상권, 유치권 등의 특수물건까지 수십 건의 경매 물건을 낙찰 받아 수익을 올렸으며, 경매 13년차인 지금은 여러 동의 원룸 건물과 다수의 상가 및 주거용 부동산을 소유한 건물주다. 실제 월세 수익만으로도 보통 직장인 월급의 3~4배를 벌어들이고 있다.
많은 직장인이 경매 투자에 관심을 갖지만 실제로는 뛰어드는 사람도 성공하는 사람도 극소수다. 저자는 이를 두 가지로 해석한다. 첫째로, 대부분의 경매 서적은 경매 그 자체를 설명하는 데 집중해 정작 경매에 뛰어든 직장인이 뭘 어떻게 해야 하는지에 대해서는 설명이 부족하다. 이론과 분석도 중요하지만, 실제로 경매에 뛰어들 때는 구체적인 매뉴얼과 노하우로도 충분하며, 공식 자체도 그리 많이 필요하지 않다. 둘째로, 경매를 강의하는 많은 분들이 자신의 주력 분야 외에는 그다지 상세히 설명하지 않는다. 결국 그분들의 말만 듣고 경매에 뛰어든 분들은 좁은 분야의 지식만으로 경매라는 넓은 분야를 헤쳐 나가는 막막한 심정을 느끼게 되고 만다.
더 중요한 것은 직장인에게는 직장인만의 투자 방법이 있다는 것이다. 전문 투자자도, 전업 투자자도 아닌 직장인은 비록 시간은 부족하지만, 그 부족한 시간을 메워줄 든든한 무기를 여러 개 갖고 있다. 시간은 남아돌지만 직장인만의 무기가 없는 다른 투자자의 투자법을 따라할 이유가 없는 것이다.
저자는 대학에서 건축을 전공한 건축전문가이며 23년차 직장인이다. 10년 넘게 직장생활과 경매투자를 병행하며 경매투자야말로 직장인을 위한, 아니 직장인이기에 오히려 성공할 수밖에 없는 투자라는 생각을 하게 되었다. 그리고 지금까지 경험한 경매투자의 노하우와 실천 방법, 실제 사례를 모아 책으로 펴내게 되었다. 오늘도 힘들게 일하며 인생2막의 꿈을 꾸는 직장인에게 이 책을 권하고 싶다. 명지대학교 건축공학과, 연세대학교 건축공학과 대학원을 나와 ㈜KCC건설 설계부, 롯데그룹 건축사업관리본부, ㈜삼우CM건축사사무소 등에서 직장인 생활을 했으며, 현재는 경매법인 ㈜리얼에셋앤파트너스에서 직장인의 미래를 만들어가는 일에 힘을 쏟고 있다.

 

프롤로그 : 회사는 월급을 딱 쓸 만큼만 준다

1. 나는 이렇게 경매를 시작했다
01. 부장님. 연차 좀 쓰겠습니다
02. 모범 사원 조 과장의 발칙한 하루
03. 저는 사장 아들이 아니라서요
04. 주식에 울고, 경매에 설레고
05. 저걸 누가 사? 980만 원짜리 화곡동 반지하 빌라의 기억
06. 바보는 바로 나? 980만 원짜리 반지하 빌라의 역습
07. 아직 나에겐 직장이 필요해
08. 경매를 하면서 직장을 다녀야 할 5가지 이유

2. 경매에 뛰어들기 전에 알아두어야 할 것들
01. 경매는 투기가 아니라 투자다
02. 직장인 경매의 3가지 강점 - 빠른 수익, 원금 보전, 소액 투자
03. 팔든 임대 놓든 ‘갑’이 될 수 있는 물건만 사라
04. 경매는 돈을 버는 것이 아니라 돈의 파이프라인을 만드는 것이다
05. 낙찰은 끝이 아니라 시작이다
06. 모두가 주목하는 물건은 사실 별 볼일 없는 물건이다
07. 너무 생각하면 오히려 놓치기 쉬운 선순위 가장임차인 물건
08. 시세차익 vs 임대소득 – 목적을 확실히 하라

3. 경매로 수익 내는 법
01. 권리분석? 딱 2가지만 유의하라
02. 아파트 vs 상가 vs 토지 – 분야별 적용 기법
03. 상호 보완 관계에 있는 물건분석과 권리분석
04. 실전 사례 1. 초수가 할 수 있는 아파트 물건 사례 & 권리분석
05. 실전 사례 2. 중수가 할 수 있는 상가 물건 사례 & 권리분석
06. 실전 사례 3. 고수로 가는 길 – 특수물건 맛보기
07. 명도 – 욕심과 두려움을 버려라
08. 입찰가 산정 – 가장 중요한 건 눈앞의 수익이 아닌 정확한 시세다
09. 경매컨설팅업체 – 진짜 고수는 물건이 아니라 방법을 알려준다
10. 복잡하고 난해하지만 이득은 큰 전자소송 활용하기
11. 기분 좋게 가치를 올리는 방법, 리모델링

4. 직장인 경매 십계명
01. 내가 경매하는 것을 동료에게 알리지 마라
02. 회사에 있을 때는 회사생활이 당신의 전부다
03. 시세 차익보다 월세 세팅이 먼저다
04. 회사에 대한 과한 기대는 금물이다
05. 퇴직 준비는 빠를수록 좋다
06. 시간은 남아도는 게 아니라 남아돌게 만드는 것이다
07. 배우자는 평생을 함께하는 아군이다
08. 공부도 분명한 투자다
09. 퇴직을 하더라도 생활비는 나간다
10. 단 몇 년이라도 남들보다 배의 노력을 시도하라

 부록
 경매를 하기 전에 꼭 읽어야 할 여덟 권의 책
 초수부터 고수까지 경매 투자 매뉴얼
 지금부터 10년 후 나의 목표설정
STEP Ⅰ 아파트, 빌라 정복
STEP Ⅱ 상가경매 정복
STEP Ⅲ-1 지분경매 정복
STEP Ⅲ-2 법정지상권 정복
 경매 기본용어 정리 30
꼭 필요한 인터넷 사이트