절세훈남 이상욱 세무사의 절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다 (2019.7)

부동산 법인으로 절세방법을 찾아라!

세금은 국가나 지방자치단체가 거두는 돈으로 국가 재정상 필요한 경비를 충당하기 위해 거두는 돈이다. 하지만 성격상 강제성이 있고, 금전이나 재무 등 재산적 가치가 있는 것은 무엇이든 거두어가며, 납부하지 않으면 미래에 발생할 소득이나 재산까지 압류 대상이 된다는 점에서 무서운 대상이다. 이러한 세금으로부터 소중한 재산을 지키려면 합법적 절세를 위한 세법을 공부해야 하고, 적극적으로 절세방법을 찾아야 한다. 하지만 대부분의 사람들이 무엇을 알아야 절세를 할 수 있는지 거의 모르고 있다. 이 책은 부동산 법인의 이해를 통한 절세방안 마련에 집중한 책으로 절세자금의 활용방안을 제시해 또 다른 소득을 창출할 수 있도록 자세히 설명했다. 따라서 부동산 법인을 이용해 절세를 하고자 하는 많은 부동산 투자자들에게 실무지침서가 될 것이다.

부동산 구입은 가치 상승 전에 하면서,
절세는 왜 가격 상승 후에 하는가?

부동산 투자자들이 부동산을 취득할 때는 가치 하락을 예상하고 취득하지 않는다. 따라서 부동산은 그 가치가 상승한다는 전제하에 취득하는 것이며, 가치 상승 시 발생할 세금에 대한 절세방안까지 마련 후 취득을 해야 한다. 가치가 상승한 부동산을 판매 시 세금이 많이 발생한다면, 세금 납부 후 소득이 많지 않을 것이며, 그 결과 부동산 투자를 잘했다고 할 수 없을 것이기 때문이다. 부동산 법인은 개인이 부동산을 취득·보유·판매하면서 발생하는 세금과 판매 후 발생할 수 있는 세금까지 감안할 때 절세의 큰 방안을 제시할 수 있다. 5W1H로 살펴보는 부동산 법인을 통해 합법적인 절세를 할 수 있는 방법을 알려주는 이 책으로 부동산 법인의 A to Z를 파악하고, 절세방안을 마련하자!

이상욱
절세 목적으로 개인 세무사 사무실을 세무법인으로 전환했으며, 삼성생명 세무팀장으로 활동하면서 많은 개인기업을 법인으로 전환한 바 있다. 부동산 투자자이기도 하며, 많은 부동산 투자자 모임에서 수년간 절세 강의를 하고 있다.

가람세무법인 이사·세무사(현)
삼성생명 세무팀장(현)
대구지방국세청 영세납세자 지원단 나눔 세무사(현)
대구대학교 등록금 심의위원회 외부전문가 위원(현)
법원경매정보 굿옥션 외부강사 및 칼럼리스트(현)
경상북도공무원 교육원 소득세 전문가과정 양성강사(현)
대구보건대학교 세무회계학과 겸임교수(현)
대구지방국세청 조사요원 법령 및 실무 강사(현)
대구지방국세청 국선 세무사(현)

1977년 경남 진주 출생
1996년 진주고등학교 졸업
2004년 대구대학교 회계정보학과 졸업
2011년 대구대학교 대학원 회계학과(회계학 전공) 석사과정 수료

프롤로그 5

PART 01_ 5W1H 부동산 법인 이것부터 이해하세요!

1. 분명 불법인 것 같은데 괜찮다고 합니다. 문제없을까요? 18
 2. 부모님의 부동산은 증여, 상속 중 어느 것이 좋을까요? 20
 3. 절세 준비 없이 부동산을 구입하면, 어떤 세금들이 발생하나요? 22
 4. 부동산 세금, 앞으로 더 증가한다는데 사실인가요? 28
 5. 부동산 세금이 많아서 정말 억울해요. 이유가 무엇인가요? 33
 6. 누진세율을 이해하면 부동산 세금 절세가 되나요? 35

PART 02_ WHAT 부동산 법인이란 무엇인가요?

1. 부동산 법인이란 무엇인가요? 42
 2. 부동산 법인, 과연 좋은가요? 43
 3. 법인기업과 개인기업의 차이점은 무엇인가요? 45
 4. 법인세의 종류에 대해서 알고 싶어요 47
 5. 부동산 법인은 주택 판매 시 추가 세금이 발생한다고 하는데, 맞나요? 51
 6. 주택임대사업자(임대주택) 등록을 하는 것이 부동산 법인보다 좋은가요? 55
 7. 부동산 법인은 물건 종류를 가리지 않고, 막 사도 되나요? 61
 8. 부동산 임대업 법인과 부동산 매매업 법인은 다른 것인가요? 64

PART 03_ WHO 부동산 법인은 누구에게 필요한가요?

1. 내가 부동산 법인을 만들어 절세를 할 수 있을까요? 72
 2. 부동산 법인은 누가 필요한가요? 73
 3. 부모님께 물려받을 재산이 많은 사람은 부동산 법인이 필요한가요? 75
 4. 부동산 가치 상승이 크게 예상되는데, 부동산 법인을 검토해야 하나요? 80
 5. 고생해서 만든 재산, 부동산 법인 만들면 세금폭탄에서 지킬 수 있나요? 82
 6. 국세청은 부동산 재산가에 대한 세무조사를 어떻게 하나요? 84
 7. 이미 다주택자입니다. 부동산 법인, 지금이라도 필요할까요? 88
 8. 배우자 명의나 자녀 명의로 주택을 구입해도 되나요? 92

PART 04_ WHERE 부동산 법인은 어디서 만들고, 어디서 관리를 하나요?

1. 부동산 법인은 어디서 만들 수 있나요? 98
 2. 부동산 법인관리, 세무사 사무실에 꼭 맡겨야 하나요? 102
 3. 부동산 등기할 때 꼭 필요한 회계장부, 어디서 만드나요? 107

PART 05_ HOW 부동산 법인 어떻게 만들 수 있나요?
HOW 01 부동산 법인은 어떻게 만드나요?

1. 법인의 설립절차와 사업자등록 신청 방법에 대해 알고 싶어요? 120
 2. 법인설립등기 신청서에는 어떠한 내용들이 필요한가요? 122
 3. 법인설립등기 신청서 작성 전 준비해야 할 내용이 무엇인가요? (상호 편) 128
 4. 법인설립등기 신청서 작성 전 준비해야 할 내용이 무엇인가요? (기타 편) 133
 5. 부동산 법인설립 시 최초 자본금은 작을수록 좋은가요? 140
 6. 주주의 수는 많을수록 좋나요? 아니면 1인 주주가 좋나요? 145
 7. 주주와 임원은 다른가요? 147
 8. 미성년자인 자녀가 법인을 소유할 수 있나요? 149
 9. 공무원인데 부동산 법인을 할 수 있나요? 152
 10. 법인설립등기 신청서를 법원에 제출 시 다른 준비할 것은 없나요? 154
 11. 법인설립등기 신청 업무, 혼자서도 가능할까요? 158
 12. 법인설립등기 완료 시 받아야 할 서류는 어떤 것이 있나요? 165

 HOW 02 부동산 법인사업자등록 어떻게 하나요?

1. 부동산 법인은 사업자등록을 꼭 해야 하나요? 174
 2. 직접 사업자등록증 신청을 하려고 하면 어떻게 해야 하나요? 176
 3. 부동산 법인은 부동산을 살 때마다 사업자등록증을 신청해야 하나요? 183

 HOW 03 부동산 법인 어떻게 운영하나요?

1. 나도 대표이사를 하면 급여를 받을 수 있나요? 188
 2. 대표이사가 급여를 너무 적게 받으면 법인세가 더 발생하나요? 195
 3. 퇴직금으로 법인 돈 받아 오면 절세가 가능한가요? 199
 4. 법인카드 마음대로 써도 되는 것인가요? 206
 5. 부동산 법인이 비용을 인정받으려면 어떻게 해야 하나요? 208
 6. 지출 시 영수증이 없으면, 대표이사가 반환해야 하나요? 213
 7. 개인이 아닌 부동산 법인이 다운계약서를 쓰면 어떻게 되나요? 216

 HOW 04 부동산 법인전환 어떻게 하나요?

1. 부동산 법인전환이 무엇인가요? 224
 2. 법인신설과 법인전환의 차이점은 무엇인가요? 226
 3. 법인으로 전환할 때 세금이 많이 발생한다고 합니다. 법인전환이 될까요? 230
 4. 포괄양수도와 현물출자는 어떻게 다른가요? 234
 5. 현물출자란 무엇인가요? 자세하게 알고 싶어요 237
 6. 부동산 법인으로 전환하는 데 들어가는 돈은 얼마 정도인가요? 241
 7. 양도소득세 이월과세가 무엇인가요? 244

PART 06_ WHEN 부동산 법인을 언제 만들어야 하나요?

1. 언제 법인을 만들어야 가장 좋을까요? 250
 2. 그냥 지금처럼 세금 많이 내고, 양도소득세로 신고하면 안 되나요? 254
 3. 부동산 법인, 지금 내게 꼭 필요한가요? 261
 4. 지금 부동산 사업자등록을 하면, 양도소득세를 줄일 수 있나요? 265
 5. 주택이 2채입니다. 사업자등록을 해야 한다는데 맞는 말인가요? 267
 6. 부동산 매매업, 개인사업자등록을 해도 양도소득세 신고를 해야 하나요? 270
 7. 부동산 법인은 지금 만들어야 종합부동산세나 건강보험료를 더 줄일 수 있나요? 273
 8. 부동산 법인을 통해 상속세와 증여세를 절세할 수 있나요? 275
 9. 부동산 법인으로 절세한 돈, 보험에 가입하면 상속세 절세가 가능한가요? 276

PART 07_ WHY 부동산 법인, 왜 만들어야 하나요?
WHY 01 부동산 법인을 왜 해야 하나요?

1. 부동산 투자자들은 부동산 법인을 왜 해야 하나요? 284
 2. 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없나요? 285
 3. 부동산 양도소득, 부동산 매매사업자등록을 하면 줄어드나요? 288
 4. 부동산 매매 개인사업자가 양도소득세 신고에 비해 항상 유리한 것은 아니라면서요? 291
 5. 부동산 매매 개인사업자보다 부동산 법인이 더 절세가 되나요? 293
 6. 사례를 통해 양도소득세와 부동산 매매 개인사업자의 세금과 부동산 법인의 세금을 계산해줄 수 있나요? 295
 7. 다른 소득이 있을 때 양도소득세와 개인사업소득세, 법인세를 다시 비교해줄 수 있나요? 298
 8. 부동산 법인은 주택에 대한 간주임대료 세금이 없나요? 305
 9. 초과배당이란 무엇인가요? 308
 10. 초과배당으로 증여세를 줄이면 국세청에서 조사 나오지 않나요? 313
 11. 배우자에게 주식을 증여하면, 법인에 있는 돈을 세금 없이 가져올 수 있나요? 316
 12. 부동산 법인의 부동산은 자녀가 증여나 상속을 받아도 취득세가 안 나오나요? 319

 WHY 02 왜 부동산 법인을 싫어하나요?

1. 법인세도 내고 나중에 소득세도 내면, 결국 양도소득세와 같지 않나요? 324
 2. 법인에 쌓여 있는 돈은 결국 찾아갈 때 세금을 내야 되는 것 아닌가요? 326
 3. 부동산 법인 재산은 찾아가지 않아도 소멸 시 세금을 내야 하는 것 아닌가요? 331
 4. 부동산 법인은 결국 소멸을 할 텐데, 세금을 내야 하지 않나요? 334
 5. 모든 부동산 법인은 성실신고 확인대상 아닌가요? 335
 6. 성실신고 확인대상이란 무엇인가요? 338
 7. 법인세 신고서를 작성할 때 수수료를 내고 작성된 신고서를 확인받는데, 수수료를 또 내면 부동산 법인의 부담이 너무 많지 않나요? 342
 8. 부동산 법인은 접대비와 차량유지비용을 비용인정하지 않나요? 343